2011年10月上海徐匯濱江1885-K-1地塊可行性分析

1、徐匯濱江1885-k-1地塊可行性分析201110謹(jǐn)呈：上海玖慧投資發(fā)展有限公司本報(bào)告需解決的核心問題在土地屬性及戶型面積限定的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)收益關(guān)系最佳的物業(yè)類型組合？第一部分：核心導(dǎo)讀可發(fā)展物業(yè)類型可發(fā)展物業(yè)類型總部辦公產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品1234區(qū)域發(fā)展屬性區(qū)域規(guī)劃屬性區(qū)域開發(fā)屬性區(qū)域交通屬性對本案的啟示n浦江兩岸開發(fā)是上海未來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。n本項(xiàng)目處于浦江兩岸開發(fā)軸的南段位置，是陸家嘴之后最大的片區(qū)開發(fā)機(jī)會之一，未來發(fā)展?jié)摿薮?。n處于上海發(fā)展的主軸線上，未來將受到主軸帶經(jīng)濟(jì)利好的直接輻射。n區(qū)域未來規(guī)劃六大功能區(qū)，本案所處出位置規(guī)劃為濱江休閑居住商務(wù)區(qū)，距離徐家匯城

2、市副中心5-6公里，未來將成為濱江板塊的商務(wù)辦公居住中心。n本項(xiàng)目處于商務(wù)片區(qū)臨江區(qū)域，具備高端濱江商務(wù)資源與景觀資源。n2010年始，濱江景觀帶已基本建設(shè)完成，開發(fā)順序是從西往東推進(jìn)。n本案位于的商務(wù)辦公區(qū)域?qū)?shí)行大規(guī)模的集中開發(fā)，容易形成聚集效應(yīng)。n濱江開發(fā)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，政府對其重視。n未來軌交11號線的延伸段，出行便捷。n兩條越江隧道，拉近了徐匯濱江地帶與浦東的距離。區(qū)域土地的現(xiàn)實(shí)性和未來性向我們昭示，徐匯區(qū)作為上海城市副中心的地位，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，土地屬性總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)辦公市場總結(jié)宏觀市場區(qū)域現(xiàn)狀未來競爭對本案的啟示n10年全市辦公樓銷售觸底反彈，量價(jià)齊升，供應(yīng)量及吸

3、納量大幅增加。n250平米以上的辦公產(chǎn)品需求量增長較快，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。n徐匯辦公市場10年開始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交額。n徐匯區(qū)標(biāo)準(zhǔn)辦公項(xiàng)目目前多位于徐家匯、宜山路和漕河涇商圈。徐家匯商圈高端辦公樓較多，且商務(wù)氛圍濃厚，配套較為完善。宜山路商圈則以中高檔辦公樓為主；漕河涇商圈以電子類企業(yè)等中檔辦公樓為主。n區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績n徐匯未來商辦土地供應(yīng)主要集中在濱江、龍華、南站板塊。n區(qū)域外競爭主要來自北外灘、世博板塊以及最為成熟的陸家嘴。n但同質(zhì)化直面的競爭的壓力相對不大，多為企業(yè)定向銷售全市標(biāo)準(zhǔn)辦公項(xiàng)目需求量和價(jià)格上升，。區(qū)域在售高端辦公項(xiàng)目較少

4、，。本案具有打造高端辦公項(xiàng)目的機(jī)會。從本案規(guī)劃及戶型限制來看，總部辦公市場總結(jié)總部辦公特征總部辦公市場對本案的啟示n相對于傳統(tǒng)cbd內(nèi)高樓林立的寫字樓，總部獨(dú)棟辦公更能帶來企業(yè)的優(yōu)越感以及名片效應(yīng)，和更舒適的辦公環(huán)境。n總部辦公主要凸顯企業(yè)的獨(dú)特形象，彰顯企業(yè)實(shí)力。n能帶來專屬的24小時(shí)服務(wù)，相對較為私密的空間劃分，更舒適的辦公環(huán)境；便于公司內(nèi)部區(qū)域劃分。n相對更為便捷的交通環(huán)境。內(nèi)中環(huán)內(nèi)總部辦公項(xiàng)目稀缺；全市大面積辦公產(chǎn)品需求量有上升趨勢，總部辦公日益受到眾多企業(yè)的重視， 結(jié)合本案區(qū)位及規(guī)劃條件，。n目前全市總部辦公集中在外環(huán)外，內(nèi)中環(huán)間總部辦公項(xiàng)目十分稀缺。n從2010年至2011年的全市

5、大面積辦公產(chǎn)品的去化量中可以發(fā)現(xiàn)， 1000-2000平米為主力需求面積段，且有面積需求增大趨勢。n總部辦公產(chǎn)品能獲得比標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品較好的溢價(jià)。宏觀市場分析區(qū)域市場分析類住宅風(fēng)險(xiǎn)對本案的啟示n住宅限購之下，類住宅項(xiàng)目成交依然慘淡。n全市大平層公寓板塊特征比較明顯，已經(jīng)逐漸成為全市豪宅主流產(chǎn)品。n全市大平層公寓面臨去化較慢，存量增加的壓力。n未來三年之后，全市將有約466萬方的高端住宅體量推出市區(qū)內(nèi)，并未受到住宅限購刺激，且未來，加大了市場風(fēng)險(xiǎn)程度。類住宅產(chǎn)品n區(qū)域目前類住宅均集中于北區(qū)，主力面積段在40-160平米之間。基本在200平以內(nèi)，100平以上的基本處于滯銷狀態(tài)。n在限購之下，仍有大戶

6、型住宅項(xiàng)目成交優(yōu)于類住宅產(chǎn)品。n未來三年之后，區(qū)域?qū)⒂屑s100萬方的高端住宅體量推出n本案將面臨東航金葉苑33萬方住宅體量的直接競爭n價(jià)格受制于住宅市場n面臨限購取消、貸款收緊等政策風(fēng)險(xiǎn)n受規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀朝向、商業(yè)配套等制約類住宅市場總結(jié)商業(yè)市場總結(jié)全市商業(yè)市場徐匯商圈發(fā)展板塊商圈發(fā)展對本案的啟示n目前全市主要商圈集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)。n近年來各商圈有外擴(kuò)的動作，也拉動了各區(qū)域建設(shè)的步伐，其輻射區(qū)域較廣，將為中外環(huán)、外郊環(huán)等區(qū)域帶來大量的人流人氣。n將逐步形成市級核心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心，逐漸輻射全市的商業(yè)模式。n徐家匯商圈是上海市四大核心商業(yè)區(qū)之一，以及高端消費(fèi)品集中地，輻射面積較大。n南站商圈目前

7、規(guī)模較小、主要以生活基本配套為主，無大型商業(yè)設(shè)施n龍華商圈由于鐵路分隔，南北區(qū)域商業(yè)形態(tài)和檔次存在明顯差異n目前板塊內(nèi)人口為5萬人n未來引入人口數(shù)為2萬人，主要以商務(wù)人群為主本案所處南徐匯濱江板塊，另周邊已有項(xiàng)目自帶商業(yè)增量，因此本案商業(yè)。板塊人口發(fā)展n龍華商圈總體仍以基本生活配套為主，商業(yè)發(fā)展程度較低n板塊周邊項(xiàng)目所帶商業(yè)體量，將逐步滿足周邊居民的商業(yè)配套需求n本案所處區(qū)位目前無任何商業(yè)氛圍產(chǎn)品規(guī)劃建議結(jié)合市場及項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)：第二部分：正文報(bào)告研究思路框架物業(yè)發(fā)展建議市場機(jī)會分析土地屬性研究區(qū)域發(fā)展屬性區(qū)域規(guī)劃屬性區(qū)域開發(fā)屬性區(qū)域交通屬性標(biāo)準(zhǔn)辦公市場分析總部辦公市場分析類住宅市場分析商業(yè)市場

8、分析整體形象定位產(chǎn)品規(guī)劃定位建議報(bào)告研究思路框架土地屬性研究區(qū)域發(fā)展屬性區(qū)域規(guī)劃屬性區(qū)域開發(fā)屬性區(qū)域交通屬性發(fā)展基礎(chǔ)黃浦江沿岸的稀缺片區(qū)n在上海“十一五”規(guī)劃中，浦江兩岸開發(fā)的完整規(guī)劃爐。n開發(fā)的核心：圍繞世博，服務(wù)世博，呼應(yīng)世博，增強(qiáng)世博的輻射和集聚效應(yīng).n總體目標(biāo)：全面完成世博園區(qū)開發(fā)任務(wù)，基本完成重點(diǎn)地區(qū)開發(fā)，楊浦大橋與盧浦大橋之間開發(fā)初具輪廓。n本項(xiàng)目處于浦江兩岸開發(fā)軸的南段位置。陸家嘴之后最大的片區(qū)開發(fā)機(jī)會之一，但本項(xiàng)目區(qū)域在江景和政策環(huán)境方面都稍弱于北外灘和世博區(qū)域。浦江兩岸開發(fā)情況復(fù)興島休閑娛樂中心北外灘世博會范圍陸家嘴商業(yè)金融中心楊浦大橋外灘國際客運(yùn)中心會議商業(yè)娛樂旅游南浦大橋

9、董家渡竹園商貿(mào)區(qū)本項(xiàng)目城市發(fā)展主軸線的稀缺片區(qū)n從浦東國際機(jī)場到虹橋交通樞紐，上海城市發(fā)展主軸上分布了上海主要商業(yè)商務(wù)圈和交通樞紐：n主要商務(wù)區(qū)：徐家匯、淮海路、南京西路、不夜城及人民廣場和陸家嘴中央商務(wù)區(qū)；n交通樞紐：上海南站、上?；疖囌尽堦柭反艖腋≌?，虹橋機(jī)場，浦東國際機(jī)場，虹橋交通樞紐；n其他：世博會片區(qū)本項(xiàng)目位于上海城市發(fā)展的主軸線上，受到主軸帶經(jīng)濟(jì)利好的直接輻射，為其將來打造一個(gè)商貿(mào)綜合區(qū)打下基礎(chǔ)。發(fā)展基礎(chǔ)n濱江生活休閑區(qū)距徐家匯城市副中心為5-6公里。n和徐家匯、光大會展中心銜接和呼應(yīng)，漕河涇開發(fā)區(qū)、龍華旅游城、上海植物園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生直接的輻射和服務(wù)作用，成為上海濱江板塊的商務(wù)

10、辦公居住中心。本案徐家匯商圈漕河涇開發(fā)區(qū)光大會展中心上海師范大學(xué)華東理工大學(xué)上海體育場納米工業(yè)園上海植物園龍華旅游城衡山路復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)楓林生命科學(xué)園區(qū)濱江休閑居住商務(wù)區(qū)區(qū)域徐家匯商圈漕河涇技術(shù)開發(fā)區(qū)上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)服務(wù)區(qū)衡山路復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)楓林生命科學(xué)園區(qū)濱江休閑居住商務(wù)區(qū)功能城市副中心，成熟商務(wù)區(qū)信息通訊、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和制造，以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等。主要功能是交通樞紐集散中心、地區(qū)商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。集歷史風(fēng)貌保護(hù)、高檔商務(wù)、休閑娛樂、觀光旅游于一體，展現(xiàn)上海海派文化精華和歷史人文底蘊(yùn)。主要功能是生命科學(xué)研發(fā)、醫(yī)療保健服務(wù)、教育培訓(xùn)和國際交流、

11、醫(yī)療器材和藥品會展等。交通商貿(mào)，服務(wù)創(chuàng)意徐匯區(qū)六大功能區(qū)上海南站商貿(mào)區(qū)徐匯規(guī)劃本案處于濱江休閑居住商務(wù)區(qū)區(qū)域規(guī)劃ws5單元用地規(guī)劃分析居住片區(qū)商務(wù)片區(qū)本案n黃浦江南延伸段ws5單元(c單元)區(qū)域功能定位：“聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)辦公、航空服務(wù)等內(nèi)容，打造濱江商務(wù)中心區(qū)(徐家匯副中心的延伸)“； nws5單元經(jīng)營性用地占13%，集中在云錦路以東部分，本案為其中之一。ws5單元用地面積功能結(jié)構(gòu)ws5單元經(jīng)營性用地功能結(jié)構(gòu)本案位于商務(wù)片區(qū)臨江區(qū)域，同時(shí)具有濱江高端商務(wù)資源以及濱江景觀資源，具有打造高端商務(wù)項(xiàng)目的潛力。n龍耀綠地節(jié)點(diǎn)龍耀綠地節(jié)點(diǎn)是連接云錦路景觀帶、濱江景觀帶和南北商務(wù)片區(qū)的功能核

12、心。n云錦路節(jié)點(diǎn)云錦路節(jié)點(diǎn)定位為地區(qū)的商務(wù)集聚軸、航空景觀軸，是綜合生活、工作、交通休憩的南北動脈。n水泥廠節(jié)點(diǎn)水泥廠節(jié)點(diǎn)的功能開發(fā)體現(xiàn)“商、旅、文”結(jié)合，將商業(yè)開發(fā)、旅游景點(diǎn)與文化傳承綜合考慮。n設(shè)計(jì)三個(gè)特色商務(wù)廣場：航空記憶廣場、航空展示廣場、國際商貿(mào)廣場。n商務(wù)生活與產(chǎn)業(yè)文化相結(jié)合商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)延續(xù)地區(qū)的歷史特征，通過實(shí)體保護(hù)、空間營造、產(chǎn)業(yè)文化植入等措施，建設(shè)具有文化內(nèi)涵和空間特質(zhì)的商務(wù)社區(qū)。形成“一帶、雙軸、三區(qū)”的結(jié)構(gòu)區(qū)域規(guī)劃開發(fā)建設(shè)即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段開發(fā)階段第一階段第二階段第三階段開發(fā)區(qū)域?yàn)I江景觀帶東航金葉地塊濱江商務(wù)區(qū)其他區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度大規(guī)模集中開發(fā)片區(qū)分期開發(fā)大規(guī)模集中開發(fā)零散

13、開發(fā)開發(fā)主體政府東航開發(fā)商開發(fā)商說明與浦東世博展館相呼應(yīng)，打造浦西沿江景觀帶是濱江地塊非政府行為開發(fā)的第一個(gè)地塊，以住宅為主，輔以商辦物業(yè)開發(fā)。目前處于土地出讓開發(fā)初期，政府希望此地塊將打造成浦西最高檔的商務(wù)地塊以保留建筑為主n政府在2010年首先開發(fā)濱江景觀帶，之后按照從西到東的開發(fā)順序進(jìn)行綜合開發(fā)，其中商務(wù)辦公區(qū)域?qū)?shí)行大規(guī)模的集中開發(fā)。n除了這三大區(qū)域，其他區(qū)域以保留建筑為主，可開發(fā)用地相對較為零散。 濱江景觀帶已基本開發(fā)完成，東航項(xiàng)目也已啟動，濱江商務(wù)區(qū)即將步入大規(guī)模開發(fā)階段，商務(wù)區(qū)的建設(shè)速度將進(jìn)一步加快。濱江景觀帶東航金葉地塊濱江商務(wù)區(qū)區(qū)域開發(fā)各類交通貫穿其內(nèi)，上海南站樞紐連接外省市

14、，交通便捷區(qū)域交通n軌道交通11號線延伸段在建中（預(yù)計(jì)2012年底開通）n周邊道路中環(huán)線縮短了與市中心的距離天鑰橋南路（天鑰橋路延伸段）：徐匯區(qū)兩大南北向主干道的延伸段云錦路（宛平南路延伸）：提升本區(qū)域車流交通的同時(shí)，對本區(qū)域形成一內(nèi)徐匯區(qū)域的高尚地段奠定基礎(chǔ)。石龍路：東西主干道，與云錦路及天鑰橋南路交匯n越江隧道龍耀路隧道：連接徐匯濱江地區(qū)與浦東世博板塊上中路隧道：連接徐匯濱江地區(qū)和浦東三林板塊n交通樞紐區(qū)域內(nèi)還有連接長江、珠江三角洲及其他南方城市的重要鐵路樞紐上海南站，其周邊地區(qū)將成為與徐家匯城市副中心功能互補(bǔ)的又一區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。地塊指標(biāo)地塊名稱地塊四至占地面積(平米）建筑密度建筑面積(平

15、米)徐匯濱江188s-k-1地塊東至龍騰大道，南至黃石路（規(guī)劃中）,西臨云錦路，北至龍耀路2007040%60210性質(zhì)建筑限高容積率商辦用地不大于100米（濱江第一層次建筑限高30-40米）3地塊基本指標(biāo)龍耀路龍騰大道云錦路龍水南路周邊路況良好，但人氣氛圍不佳龍騰大道龍水南路云錦路龍耀路n北至龍耀路，目前是一條雙向四車道，道路狀況良好，兩邊綠化已經(jīng)初步建成，車流量較為稀少。n東面為龍騰大道，距離黃埔江最近的路。兩邊綠化初步建成，道路狀況良好。n南面為規(guī)劃中的黃石路，距其最近的是龍水南路，為雙向四車道，雖然人車流量較多，周邊以工廠和汽車4s店居多n西面是云錦路，為雙向四車道，n目前周邊比較荒涼

16、，無配套，人氣不足但主干道路基本修建完成。cbd商務(wù)氛圍還需較長時(shí)間才能呈現(xiàn)。 地塊四至區(qū)域發(fā)展屬性區(qū)域規(guī)劃屬性區(qū)域開發(fā)屬性區(qū)域交通屬性對本案的啟示n浦江兩岸開發(fā)是上海未來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域。n本項(xiàng)目處于浦江兩岸開發(fā)軸的南段位置，是陸家嘴之后最大的片區(qū)開發(fā)機(jī)會之一，未來發(fā)展?jié)摿薮?。n處于上海發(fā)展的主軸線上，未來將受到主軸帶經(jīng)濟(jì)利好的直接輻射。n區(qū)域未來規(guī)劃六大功能區(qū)，本案所處出位置規(guī)劃為濱江休閑居住商務(wù)區(qū)，距離徐家匯城市副中心5-6公里，未來將成為濱江板塊的商務(wù)辦公居住中心。n本項(xiàng)目處于商務(wù)片區(qū)臨江區(qū)域，具備高端濱江商務(wù)資源與景觀資源。n2010年始，濱江景觀帶已基本建設(shè)完成，開發(fā)順序是從西往東

17、推進(jìn)。n本案位于的商務(wù)辦公區(qū)域?qū)?shí)行大規(guī)模的集中開發(fā)，容易形成聚集效應(yīng)。n濱江開發(fā)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，政府對其重視。n未來軌交11號線的延伸段，出行便捷。n兩條越江隧道，拉近了徐匯濱江地帶與浦東的距離。區(qū)域土地的現(xiàn)實(shí)性和未來性向我們昭示，徐匯區(qū)作為上海城市副中心的地位，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，土地屬性總結(jié)報(bào)告研究思路框架市場機(jī)會分析標(biāo)準(zhǔn)辦公市場分析總部辦公市場分析類住宅市場分析商業(yè)市場分析標(biāo)準(zhǔn)辦公市場論證全市辦公市場2006-2011年9月量價(jià)走勢全市辦公市場06年至今供應(yīng)量 ：1095.87萬平方米全市辦公市場06年至今成交量 ：976.71萬平方米供應(yīng)成交比 1：0.89全市住宅

18、市場2006-2011年9月量價(jià)走勢全市住宅市場06年至今供應(yīng)量 ：14713.19萬平方米全市住宅市場06年至今成交量 ：14570.51萬平方米供應(yīng)成交比 1：0.99住宅市場近年供需萎縮，而辦公市場10年開始量價(jià)齊升全市宏觀市場背景n寫字樓日益增長的租金和擴(kuò)展速度，顯示出上海寫字樓市場的繁榮，也反應(yīng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的繁榮。如果將時(shí)間跨度延伸至未來的4 個(gè)季度，預(yù)計(jì)有超過130 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入租賃市場，可能會帶來甲級寫字樓市場空置率季節(jié)性的擾動，引致空置率緩慢的上揚(yáng)。辦公市場10年觸底反彈，量價(jià)齊升，供應(yīng)量以及吸納量直線上升n2011年第2季度，全市甲級寫字樓的成交租金為每天每平方米7.

19、83元。本季度全市甲級寫字樓平均空置率達(dá)到9.40%，環(huán)比下跌0.02個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.73個(gè)百分點(diǎn)。短期內(nèi)：寫字樓空置率將面臨上升壓力，而租金將繼續(xù)小幅上揚(yáng)。全市辦公市場2011年二季度甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)區(qū)域總存量（平方米）空置率（%）租金（元/平米.天）租金季度變化（%）浦東1,915,34614.037.595.55虹口55,00036.005.500.00黃浦534,7591.977.647.55盧灣412,3566.219.099.53閘北111,28615.545.5010.00靜安580,4753.489.838.59長寧642,2872.316.558.26徐匯557,30

20、613.457.723.95總計(jì)4,808,8159.407.836.68上海甲級寫字樓市場有8 個(gè)項(xiàng)目完工上市： 四個(gè)位于浦西，四個(gè)位于浦東。8 個(gè)項(xiàng)目給上海甲級寫字樓現(xiàn)有存量4,406,636 平方米帶來了402,179 平方米的新增供應(yīng)。 n寫字樓需求方面n我們看到三個(gè)積極的信號：首先， 調(diào)研顯示上海市2011 年第3 季度就業(yè)市場需求力度與去年同期相同，雇傭前景達(dá)+25%，環(huán)比小幅下降了3 個(gè)百分點(diǎn)；n其次，上海市企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)， 2011 年第2 季度增長至131,比一季度微升0.3點(diǎn) ；n第三，2011 年上半年，全市外商直接投資實(shí)際到位金額97.28 億美元， 比去年同期增

21、長30.1%。這些指標(biāo)暗示著正在不斷增長的寫字樓市場需求。n市場活動n華安基金在陸家嘴ifc2 期，租賃了兩層樓的辦公面積。n雀巢在徐匯區(qū)的宏匯廣場，租賃3000 平方米的辦公面積。n耐克在靜安區(qū)中信泰富廣場，租賃了一層樓的辦公面積。全市辦公市場多項(xiàng)指標(biāo)表明寫字樓市場需求依然持續(xù)增長面積段2009年2010年2011年1-8月合計(jì)100平米以下10488套11864套9369套31721套100-150平米2059套2677套1105套5841套150-200平米985套1182套609套2776套200-250平米569套528套346套1443套250-300平米220套471套849套3

22、00-500平米259套367套892套500平米以上346套409套211套966套合計(jì)14926套17498套12064套2009年1月-2011年8月全市辦公供應(yīng)面積段配比2009年1月-2011年8月全市辦公去化面積段統(tǒng)計(jì)面積段2009年2010年2011年1-8月合計(jì)均價(jià)100平米以下15294套9153套7612套32059套14515100-150平米2324套1759套1507套5590套19801150-200平米1001套882套856套2739套23300200-250平米531套560套592套1683套26695250-300平米221套216套744套2621130

23、0-500平米272套307套890套22721500平米以上276套286套224套786套31628合計(jì)19919套13163套11409套250-500平米戶型在2011年供應(yīng)縮量但成交已超前兩年年度總量。全市辦公市場分析徐匯住宅市場2006-2011年9月量價(jià)走勢徐匯辦公市場2006-2011年9月量價(jià)走勢徐匯住宅市場06年至今供應(yīng)量 ：387.86萬平方米徐匯住宅市場06年至今成交量 ：381.46萬平方米供應(yīng)成交比 1：0.98徐匯辦公市場06年至今供應(yīng)量 ：51.39萬平方米徐匯辦公市場06年至今成交量 ：48.37萬平方米供應(yīng)成交比 1：0.94徐匯辦公市場10年開始放量；11

24、年至今成交量已超越10年全年成交徐匯中觀市場背景n項(xiàng)目周邊中高檔寫字樓基本位于項(xiàng)目西北面。n漕河涇開發(fā)區(qū)是主要的集聚區(qū).有8棟寫字樓在該區(qū)域內(nèi)。n宜山路商圈也逐漸形成了辦公樓集群，其他一部分寫字樓分布在沿滬閔高架沿線.n徐家匯商圈匯集了區(qū)域內(nèi)大量高端寫字樓項(xiàng)目，同時(shí)商業(yè)氛圍濃厚，配套等相對成熟。n本項(xiàng)目地處徐匯濱江板塊，板塊仍在規(guī)劃建設(shè)中，配套尚不完善，目前項(xiàng)目周邊沒有辦公類項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)各類配套設(shè)施還未完善。漕河涇開漕河涇開發(fā)區(qū)發(fā)區(qū)宜山路商圈宜山路商圈徐家匯商圈徐家匯商圈徐匯辦公市場分布徐匯區(qū)寫字樓主要分布在三大區(qū)域徐匯區(qū)商圈寫字樓主要集中在徐家匯板塊和湖南路板塊世紀(jì)商貿(mào)大廈美羅大廈港匯雙塔商

25、務(wù)樓飛洲國際廣場湖南路板塊湖南路板塊5691011128137徐家匯板塊徐家匯板塊1415湖南路板塊徐家匯商圈高品質(zhì)辦公是實(shí)現(xiàn)高租金的關(guān)鍵編號12345678910111213物業(yè)名稱世紀(jì)商貿(mào)廣場嘉華中心淮海國際廣場愛美高大廈（百富勒廣場）美羅大廈匯智大廈港匯雙塔商務(wù)樓飛洲國際廣場嘉匯國際廣場上實(shí)大廈徐家匯國際大廈建匯大廈騰飛大廈地址長樂路989號 淮海中路1068號 淮海中路1045號淮海中路1325 號 天鑰橋路30號漕溪北路398號虹橋路1號零陵路899號天鑰橋路325號漕溪北路8號肇嘉浜路1033號衡山路922號天鑰橋路333號租金 （元/m2/天）6.5-9.77.7-107-96.

26、3-6.57.23.8-56.5-83.8-53.7-4.44.5-5.54-4.53.8-55.8-6.5物業(yè)管理費(fèi) （元/m2/月)252726292522.2715.51319.5211521建筑面積 （m2)8500063700730001500043000390001200004600010000060000150003960030000層數(shù)40454523263151243140193725標(biāo)準(zhǔn)層面積 （m2)220013001400100016001900165023501000150080010681200標(biāo)準(zhǔn)層凈高 （m)32.752.72.652.52.62.72.832.

27、62.52.62.5竣工日期2004200520051998199720052005200520062000200519982004徐家匯商圈宜山路區(qū)域明申中心大廈華鼎大廈永升大廈華宜廣場徐匯商務(wù)大廈匯鑫國際大廈體量37425175253600040412.733600050000開盤日期200020032005200920072009標(biāo)準(zhǔn)層面積113712001658955(a座) 832(b座)8701450租金（元/平方米/天）3.4-3.52.8-3.13.1-3.24.1-4.209年銷售均價(jià)：21981元/09年銷售均價(jià)：26480元/物業(yè)（元/月）1892024.51129地址凱

28、旋路中山西路漕溪路316號中山西路2025號中山西路2366弄裕德路168號徐匯區(qū)蒲匯塘路150號 n宜山路商圈地處徐家匯商圈向南發(fā)展第一站，具有較大的發(fā)展?jié)摿?；n區(qū)域目前處于新老辦公樓交替的階段，05年以前建成的項(xiàng)目租金呈現(xiàn)下降趨勢，新落成的辦公樓項(xiàng)目受到客戶青睞，租金普遍偏高；n區(qū)域辦公主要以商務(wù)外貿(mào)等行業(yè)為主，相比較漕河涇開發(fā)區(qū)，外資企業(yè)數(shù)量明顯增加宜山路商圈毗鄰徐家匯商圈中心，已形成一定辦公集群明申中心大廈明申中心大廈華鼎廣場華鼎廣場永升廣場永升廣場華宜廣場華宜廣場徐匯商務(wù)大廈徐匯商務(wù)大廈匯鑫國際大廈匯鑫國際大廈宜山路商圈現(xiàn)代物流大廈現(xiàn)代物流大廈浦原科技園浦原科技園1 1號樓號樓sva

29、sva越界越界新銀大廈新銀大廈創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)新大廈創(chuàng)新大廈興園科技廣場興園科技廣場明申商務(wù)廣場明申商務(wù)廣場漕河涇開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心大廈現(xiàn)代物流創(chuàng)新大廈興園科技廣場明申商務(wù)廣場新銀大廈sva越界浦原科技園1號樓體量17174210008300467853561924500120008400開盤日期19982007200520052003199820072007標(biāo)準(zhǔn)層面積1200140014551316953.749002500-3000700租金（元/平方米/天）2.93.5-4.5元3.32.92.5-3.42.93.3-3.43.2-3.3物業(yè)（元/月）17.5237.5818201012地

30、址桂平路680號虹漕路448號宜山路1009號桂平路418號漕寶路400號宜山路888號田林路140號桂林路396號n漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，定位為高新技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地；n區(qū)域內(nèi)云集眾多辦公物業(yè)（商辦樓、工廠改建創(chuàng)意園區(qū)等），產(chǎn)品形態(tài)豐富；n區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，電子、電器等方面公司比較集中，中檔樓盤居多；n部分辦公樓項(xiàng)目（新銀大廈、創(chuàng)業(yè)中心大廈、興園科技廣場、創(chuàng)業(yè)大廈）由漕河涇開發(fā)區(qū)招商部統(tǒng)一招租漕河涇開發(fā)區(qū)辦公樓眾多，以中檔為主漕河涇開發(fā)區(qū)海珀日暉上海主角上海綠地中心一期n綠地中心一期物業(yè)組成：甲級辦公樓占地面積: 33000平米建筑面積：100000平米n上海主角物業(yè)組成：寫字樓占地面積

31、：5000平米建筑面積：20169平米n海珀日暉物業(yè)組成：辦公樓、五星級精品酒店、金融樓占地面積：54000平米建筑面積：282000平米在售辦公項(xiàng)目n上海主角為目前上海市區(qū)內(nèi)延安路高架以南唯一在售的挑高寫字樓，5.5米極致挑高，打造舒適、個(gè)性辦公空間。41席限量發(fā)售。 n總建面積約2萬平方米，地上高度60米，共10層，標(biāo)準(zhǔn)層高5.55米。一層大堂挑高11米，地下一層高6.2米，地下二層停車庫高4.6米。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)類型物業(yè)組成占地面積建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層面積主力戶型上海主角徐匯柳州路399號甲級辦公樓一棟10層寫字樓5000平米20169平米5.5米1580平米160平米、277平

32、米上海主角小體量、5.5挑高絕版產(chǎn)品n該案主力辦公戶型面積段為150-200平米。n項(xiàng)目開盤以來共推出1.55萬方，截止至2011年8月共去化0.49萬方，月均去化0.033萬方。n該案的成交均價(jià)波動幅度較大，主要受成交結(jié)構(gòu)的影響，整體成交均價(jià)為57054元/平米。上海主角供求走勢面積段配比100平米以下100-150平米150-200平米200-250平米250-300平米300平米以上合計(jì)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)2123412131101去化套數(shù)671504032上海主角主力戶型面積150-200平米，去化一般項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)類型物業(yè)組成占地面積建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層面積主力戶型綠地中心一期徐匯東

33、安路中山南二路辦公、商業(yè)2幢辦公樓，分別為17f,19f33000平米100000平米4.2米2000平米132-275平米n 項(xiàng)目簡介： 該項(xiàng)目是上海市涵蓋濱江頂級豪宅、5a甲級辦公、高端百貨主力店、餐飲零售街區(qū)、主題廣場為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。一期毗鄰上海內(nèi)環(huán)高架，位于地鐵7號線和12號線交匯處，打造兩棟總建筑面積為6.58萬平方米的辦公塔樓和3.6萬平方米的高檔商場。n二期地處徐匯濱江板塊，具有絕佳的稀有黃浦江景和便捷的交通資源，占地10.28萬平方米，總建面積27.2萬平方米，涵蓋住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公等多種形態(tài).上海綠地中心一期一期主力辦公，二期為大體量綜合體項(xiàng)目，涵蓋多種物業(yè)

34、n該案主力辦公產(chǎn)品面積段集中在100-200平米。n該案目前供應(yīng)6.46萬方辦公產(chǎn)品，成交5.49萬方，去化率達(dá)到85%，銷售情況良好，月均去化7425平米，成交價(jià)格為55077元/平米。其中100-200平米的戶型基本售罄，市場青睞度較高。n從2010年12月份開盤至今，該案的銷售均價(jià)保持著一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢，其中3，4，5月份成交量高峰期。上海綠地中心一期供求走勢面積段配比100平米以下100-150平米150-200平米200-250平米250-300平米300平米以上合計(jì)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)1010714423667357去化套數(shù)910713516515323上海綠地中心一期主力戶型100-200

35、，已基本售罄項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)類型物業(yè)組成占地面積建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層面積主力戶型海鉑日暉盧灣龍華東路886號綜合體住宅、辦公樓，酒店，商業(yè)54000平米282000平米4.2米1770平米160-210平米n 該項(xiàng)目是綠地集團(tuán)至今在上海開發(fā)領(lǐng)域中最高檔的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目匯集超五星級酒店、高端商業(yè)、金融、甲級5a辦公、高檔住宅等子業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模超過70億元。成為黃浦江畔和世博園對岸最具標(biāo)志性的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目。n該項(xiàng)目建設(shè)兩棟22層的辦公樓,一棟25層高的五星級精品酒店,一棟19層高的金融樓,一棟5層高金融樓,通過3層高的商業(yè)裙房橫向聯(lián)合在一起,兩棟18層高的住宅樓。 海鉑日暉盧

36、灣濱江高端綜合體項(xiàng)目n該案辦公產(chǎn)品面積配比有150-200平米、以及200-250平米兩大類。n該案目前供應(yīng)8.84萬方辦公產(chǎn)品，成交7.42萬方，去化率達(dá)到84%，銷售情況良好，月均去化為3226平米，成交價(jià)格為44767元/平米。n該案的成交情況比較穩(wěn)定，成交均價(jià)略有波動，但基本維持在一個(gè)較為合理的區(qū)間。海鉑日暉供求走勢面積段配比100平米以下100-150平米150-200平米200-250平米250-300平米300平米以上合計(jì)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)-245171-416去化套數(shù)-231160-391海鉑日暉全部為150-250平米戶型，200平米以上戶型依然去化良好地塊名徐家匯街道146街坊8

37、丘濱江c單元188n-j-2徐匯區(qū)濱江c單元188n-q-1地塊徐匯區(qū)宛平南路159 街坊徐匯區(qū)徐家匯街道143 街坊漕河涇街道292街坊徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960漕寶路田林街道213 街坊華涇商業(yè)商務(wù)中心徐匯區(qū)斜土街道100 街坊斜土街道107街坊用途商辦商辦商辦商辦其他商服用地商辦商辦經(jīng)營性辦公用地經(jīng)營性辦公用地其他商服用地經(jīng)營性辦公用地土地面積(m2)21103.122087.418,13910,44323,61417,61090,19325,34423,9727,00433,901容積率3442.52.54.233.6431.663.53樓板價(jià)（元/平米）165061718

38、112790.12109921744713021.83272321612440469586.3611799總價(jià)(億元)10.4515.189.282.871.039.772.451.2261.942.3512成交日期2011-82010-122010-72009-112009-112009-112009-92009-82009-82009-72009-5開發(fā)商上建住建創(chuàng)意投資有限公司綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上海隧道工程股份有限公司上海城建（集團(tuán)）公司江蘇熔盛造船有限公司江蘇熔盛造船有限公司上海綠地（集團(tuán)）有限公司上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海華浦實(shí)業(yè)有限公司上海美侖大酒店有限公司上海綠地（集團(tuán)）有

39、限公司近期徐匯地區(qū)商辦地塊出讓一覽近期徐匯地區(qū)商辦地塊出讓一覽徐匯商辦土地供應(yīng)徐家匯未來商辦集中供應(yīng)區(qū)主要為龍華、徐匯濱江、上海南站板塊板塊內(nèi)競爭陸家嘴板塊北外灘板塊世博板塊板塊外競爭板塊外競爭主要來自陸家嘴板塊、北外灘板塊、及未來供應(yīng)較大的世博板塊項(xiàng)目名稱 上糧八庫(上海保利廣場) 占地面積 27,301m2總建面積 100,520m2物業(yè)類型 商業(yè)、辦公、酒店項(xiàng)目名稱 國際客運(yùn)中心占地面積 160,000 m2總建面積 40 萬m2( 地上16萬m2，地下24萬m2)物業(yè)類型 客運(yùn)候船樓、集團(tuán)自用辦公樓、辦公樓、酒店及商業(yè)國際客運(yùn)中心上糧八庫匯山東塊項(xiàng)目名稱 北外灘匯山項(xiàng)目占地面積 104

40、,600 m2總建面積 33.25 萬m2(僅地上，地下面積2.5萬m2)物業(yè)類型 獨(dú)棟辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公、酒店、商業(yè)、公寓式酒店上海船廠地區(qū)北外灘及船廠：上海2大中心之一的航運(yùn)中心擁有黃浦江彎道和蘇州河交匯的地形特征；物業(yè)開發(fā)方面將博物館、商務(wù)辦公、商業(yè)和外租服務(wù)式公寓融為一體；建筑形態(tài)和天際線結(jié)構(gòu)上有弧形的斜拉步行橋、人工島、空中纜車等。航運(yùn)類企業(yè)為入駐主體，且對外出售型純辦公體量有限北外灘板塊n以航運(yùn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要依托的商貿(mào)、旅游綜合開發(fā)區(qū)，同樣是以水為源的濱水商務(wù)開發(fā)帶；n政府規(guī)劃的航運(yùn)中心，政府扶持力度較大，政策軟環(huán)境優(yōu)厚案；住宅與商業(yè)辦公結(jié)合n屬于近期新興崛起的與本版塊同類型規(guī)劃區(qū)

41、域，產(chǎn)生一定程度的商務(wù)同類競爭。會議商務(wù)住宅相結(jié)合的綜合性商務(wù)區(qū)，以大型集團(tuán)總部為入駐對象世博板塊n世博會后規(guī)劃在2010年世博會舉辦完畢后，根據(jù)規(guī)劃，該地塊將成為一個(gè)集會議、商務(wù)和住宅于一體的重要區(qū)域。世博村將成為高檔濱江國際住宅社區(qū)，這對整個(gè)地塊的定位有重大影響。該地塊距市中心( 人民廣場) 有20分鐘車程，距陸家嘴有20分鐘車程。n資源優(yōu)勢及利用板塊崛起：聯(lián)動世博會、以及目前已有的尚海灣、百匯園等樓盤，打造一個(gè)繼碧云-聯(lián)洋社區(qū)后的又一豪宅板塊指日可待；濱江豪宅概念打造：濱江區(qū)域的資源及稀缺性決定了本區(qū)域的基調(diào)和打造豪宅吸引千萬級客戶的巨大潛力。陸家嘴板塊上海最成熟的集金融貿(mào)易會議辦公商業(yè)

42、住宅的高端cbdn陸家嘴自1990年規(guī)劃開始，至今已過二十年時(shí)間，陸家嘴板塊已發(fā)生區(qū)大的變革。n目前版塊內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，辦公市場活躍度極高，占據(jù)了全市近80%的經(jīng)融機(jī)構(gòu)辦公市場。n版塊內(nèi)現(xiàn)有新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)、八佰伴商圈、正大廣場等商業(yè)配套。n交通方面：軌道2、4、6號線貫通n大連路隧道、延安路隧道、復(fù)興東路隧道和外灘觀光隧道等連接市區(qū)驅(qū)車前往市區(qū)僅需10分鐘車程。交通十分便利。標(biāo)準(zhǔn)辦公市場總結(jié)宏觀市場區(qū)域現(xiàn)狀未來競爭對本案的啟示n10年全市辦公樓銷售觸底反彈，量價(jià)齊升，供應(yīng)量及吸納量大幅增加。n250平米以上的辦公產(chǎn)品需求量增長較快，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。n徐匯辦公市場10年開始放量，1

43、1年至今成交量已超越10年全年成交額。n徐匯區(qū)標(biāo)準(zhǔn)辦公項(xiàng)目目前多位于徐家匯、宜山路和漕河涇商圈。徐家匯商圈高端辦公樓較多，且商務(wù)氛圍濃厚，配套較為完善。宜山路商圈則以中高檔辦公樓為主；漕河涇商圈以電子類企業(yè)等中檔辦公樓為主。n區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績n徐匯未來商辦土地供應(yīng)主要集中在濱江、龍華、南站板塊。n區(qū)域外競爭主要來自北外灘、世博板塊以及最為成熟的陸家嘴。n但同質(zhì)化直面的競爭的壓力相對不大，多為企業(yè)定向銷售全市標(biāo)準(zhǔn)辦公項(xiàng)目需求量和價(jià)格上升，。區(qū)域在售高端辦公項(xiàng)目較少，。本案具有打造高端辦公項(xiàng)目的機(jī)會。從本案規(guī)劃及戶型限制來看，總部辦公市場論證何謂總部辦公與傳統(tǒng)意義上cbd

44、區(qū)域內(nèi)高樓林立的頂級寫字樓相比，這些相對低矮的辦公樓正在逐漸衍生成一種新型辦公模式。它擁有獨(dú)棟私密的空間、享受如花園般低密度環(huán)境，成為推進(jìn)城市國際化進(jìn)程的新生力量，這就是總部辦公。 總部辦公特征n總部經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫 催生總部辦公潮對企業(yè)來說，實(shí)施總部、研發(fā)總部與生產(chǎn)基地的空間分離，向城區(qū)聚集，客觀上是利用區(qū)域比較優(yōu)勢、尋求經(jīng)營成本最小化的必然結(jié)果；對城市而言，企業(yè)總部的入駐能增加政府的財(cái)政收入，促進(jìn)就業(yè)和消費(fèi)，推動城市轉(zhuǎn)型升級，最終提高城市對全國乃至全球經(jīng)濟(jì)的影響力。因此，許多地區(qū)紛紛出臺優(yōu)惠政策，以吸引更多企業(yè)總部入駐，總部辦公也就隨之孕育而生。n隨著總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸火爆，上海各區(qū)域紛紛著力挖

45、掘總部樓宇資源，吸引總部企業(yè)入駐發(fā)展?？偛哭k公樓在上海大致分為兩種形態(tài)：在中心商務(wù)區(qū)的總部大樓郊區(qū)的總部辦公樓，可能同時(shí)還會配有自己的產(chǎn)業(yè)基地總部辦公特征需求總部辦公基地的主流企業(yè)訴求彰顯自身企業(yè)形象擁有便捷的交通貼合企業(yè)個(gè)性需求更舒適的辦公環(huán)境總部辦公企業(yè)訴求- 企業(yè)形象與獨(dú)棟辦公形象相符。地段區(qū)域商務(wù)氣氛良好，同行業(yè)聚集等。最好整棟購買，不受其他公司干擾，并且便于公司內(nèi)部區(qū)域劃分。建議配備智能化的會議系統(tǒng)便于溝通。 附近周圍有商務(wù)氣氛較好的咖啡廳或茶室，方便與客戶進(jìn)行商務(wù)洽談。希望周邊有成熟的地面與快速交通的配套，能保證時(shí)間的可控性希望大廈的1公里或者大廈自身就能擁有成熟的商務(wù)、生活配套設(shè)

46、施（特別是24小時(shí)便利店）便利的生活配套安靜、智能化的辦公環(huán)境同行業(yè)聚集地、便于交流總部辦公企業(yè)訴求-樓層凈高：希望能超過2.6米，最好能達(dá)到2.9米，滿足企業(yè)以及個(gè)人的個(gè)性化需求。-溫度：24小時(shí)的恒溫效果，可調(diào)整所需溫度，可控性第一位。-濕度：由于辦公環(huán)境密閉，最好能提供增濕系統(tǒng)，上海秋冬季節(jié)比較干燥。-空氣質(zhì)量：由于辦公環(huán)境密閉，最好能提供新風(fēng)系統(tǒng)，保證內(nèi)部空氣質(zhì)量良好。-電梯：最好能縮短等候時(shí)間，希望在1分鐘內(nèi)，專門設(shè)置專門的vip電梯，避免因?qū)蛹壊?同帶來的尷尬處境。-供水：最好提供24小時(shí)的熱水（溫控）供應(yīng)。-樓板承重：建議局部樓板承重達(dá)到750千克/平米要求，滿足企業(yè)特殊需求。-

47、車位：設(shè)置獨(dú)棟辦公專屬的地上、地下停車場，最大程度的滿足停車數(shù)量，同時(shí)對于 特殊車輛（加長、加大、加高型）考慮其車位的特殊要求。新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)安全的網(wǎng)絡(luò)總部辦公企業(yè)訴求 專屬服務(wù)專員：針對獨(dú)棟辦公配置專屬的服務(wù)人員，進(jìn)行一對一的專屬服務(wù)。 服務(wù)時(shí)間：部分企業(yè)是世界級公司，由于存在時(shí)差，是否提供24小時(shí)無時(shí)差的服 務(wù)，并且能有不同的語言翻譯。 就餐：希望在獨(dú)棟辦公內(nèi)設(shè)置就餐區(qū)、茶水間，方便企業(yè)員工及客戶就餐。 休閑：希望有相應(yīng)的針對不同層次和需要的健身場所，圖書室、視聽室等功能服務(wù)。員工小歇的茶水間提供專屬的全天候服務(wù)總部辦公企業(yè)訴求總部辦公典型案例公司名稱：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司公司行業(yè)：

48、房產(chǎn)咨詢公司規(guī)模：2000人公司總部辦公地址：靜安區(qū)靜安紫苑辦公面積：3000購買理由：節(jié)省商務(wù)成本，改善辦公環(huán)境。 企業(yè)固定資產(chǎn)增值保值， 作為企業(yè)上市資本。 企業(yè)整體形象展示，企業(yè)名片。關(guān)鍵詞：企業(yè)形象、資產(chǎn)配置市中心印象鋼谷鋼領(lǐng)國際中邦moho上?？偛繛成虾由虅?wù)園浦江智谷總部1號財(cái)富興園大業(yè)領(lǐng)地名企公館慧創(chuàng)國際a5a5a30a30a20a20a20a20a2a2a4a4a5a5a5a6a30a30a30a7a9a30a30a8臺鼎中小企業(yè)園創(chuàng)智天地紫竹科技園區(qū)萬科vmo目前總部辦公產(chǎn)品多集中在外環(huán)外，中內(nèi)環(huán)內(nèi)的總部辦公產(chǎn)品十分稀缺分布特征2010年成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)比1000-15

49、006679996.7658%1500-20003460812.2930%2000-250048936.063.50%2500-3000924133.258.50%2011年成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)比1000835.5%1500-20003660648.7933.6%2000-25001430798.5413%2500-3000924628.738.4%3000-35009300188.4%3500-400013571.221.1%全市大面積段辦公產(chǎn)品主要需求在1000-2000平米之間，同時(shí)2011年以來2000-2500平米面積段的辦公產(chǎn)品較2010年需求有較大幅

50、度的上升，面積需求趨勢進(jìn)一步擴(kuò)大。大面積辦公2010年-2011年成交分析需求面積單位：平米n萬科vmo是由萬科集團(tuán)在上海的首個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目，與上海主要商業(yè)中心形成半小時(shí)商務(wù)圈路站。n創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境。項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標(biāo)準(zhǔn)辦公三種產(chǎn)品組成。n別墅辦公樓二期在售，獨(dú)棟別墅辦公樓面積接近1500平米，售價(jià)3300萬元-3800萬元/套，目前別墅辦公樓只剩下一棟萬科vmo項(xiàng)目名稱板塊物業(yè)類型占地面積建筑面積物業(yè)公司均價(jià)萬科vmo浦東浦江鎮(zhèn)板塊辦公9萬平米8.88萬平米萬科物業(yè)普通辦公：19513元/平米獨(dú)棟辦公：21270元/平米萬科上海首個(gè)商辦項(xiàng)目，以單

51、套總部型辦公產(chǎn)品為主打標(biāo)準(zhǔn)層面積2210平米n主力戶型小面積辦公主力面積50-150平米均價(jià)：19513元/平米獨(dú)棟辦公面積1200-1400平米均價(jià)：21270元/平米n小面積辦公產(chǎn)品與獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的價(jià)格系數(shù)比為1:1.09面積段配比供應(yīng)套數(shù)套數(shù)去化套數(shù)余量（套）100平米以下88880100-150平米1349150-200平米463610200-250平米321250-300平米725300-800平米16142獨(dú)棟辦公（1000平米以上）1183合計(jì)18415430獨(dú)棟辦公面積1200-1400平米萬科vmo 獨(dú)棟產(chǎn)品主力面積1200-1400平米，較標(biāo)準(zhǔn)辦公有約10%的溢價(jià)總部辦公市

52、場總結(jié)總部辦公特征總部辦公市場對本案的啟示n相對于傳統(tǒng)cbd內(nèi)高樓林立的寫字樓，總部獨(dú)棟辦公更能帶來企業(yè)的優(yōu)越感以及名片效應(yīng)，和更舒適的辦公環(huán)境。n總部辦公主要凸顯企業(yè)的獨(dú)特形象，彰顯企業(yè)實(shí)力。n能帶來專屬的24小時(shí)服務(wù)，相對較為私密的空間劃分，更舒適的辦公環(huán)境；便于公司內(nèi)部區(qū)域劃分。n相對更為便捷的交通環(huán)境。內(nèi)中環(huán)內(nèi)總部辦公項(xiàng)目稀缺；全市大面積辦公產(chǎn)品需求量有上升趨勢，總部辦公日益受到眾多企業(yè)的重視， 結(jié)合本案區(qū)位及規(guī)劃條件，。n目前全市總部辦公集中在外環(huán)外，內(nèi)中環(huán)間總部辦公項(xiàng)目十分稀缺。n從2010年至2011年的全市大面積辦公產(chǎn)品的去化量中可以發(fā)現(xiàn)， 1000-2000平米為主力需求面積

53、段，且有面積需求增大趨勢。n總部辦公產(chǎn)品能獲得比標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品較好的溢價(jià)。類住宅市場論證當(dāng)前市場表現(xiàn)主要分為商務(wù)酒店型、自用型和投資回報(bào)型體量(萬)地段租賃形式吸引客戶物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店型2左右中心商業(yè)區(qū)長期租賃為主長期租賃的商務(wù)客國際品牌酒店管理公司3000元以上（軟裝全配）自用型3-6，規(guī)模較大交通便利、配套較齊全的居住區(qū)出售25-35歲以自用為主的中高級白領(lǐng)、soho族開發(fā)商自行管理一般在1500元-3000元投資回報(bào)型2左右中心商業(yè)區(qū)、區(qū)級商業(yè)區(qū)出售（承諾投資回報(bào)率）注重投資回報(bào)收益的投資客專業(yè)的酒店管理公司 2000元左右類住宅公寓市場區(qū)域分布特征主要分布在市級商圈附近。n類住宅

54、公寓分布主要集中在環(huán)線內(nèi)區(qū)域，分布位置涵蓋各個(gè)行政區(qū)。其中以黃浦，老南市南浦大橋區(qū)域、徐匯、靜安、閘北環(huán)內(nèi)和虹口靠近外灘區(qū)域。n徐匯、長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。其分布主要集中在上海東西方向虹橋開發(fā)區(qū)到浦東小陸家嘴軸線上，其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊分布最為集中的區(qū)域。其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對比較分散。類住宅公寓市場芝大廈巴黎時(shí)韻高雅苑港匯國際公寓徐匯御苑東方時(shí)空嘉創(chuàng)華獅國際公寓亞都國際名園河濱國際公寓百第宜山大廈漕河景苑徐匯盛捷兆豐帝景苑鴻藝豪苑徐匯區(qū)類住宅集中于北片區(qū)，同時(shí)部分高端項(xiàng)目集中于徐家匯徐

55、匯類住宅分布項(xiàng)目名稱 鴻藝豪苑亞都國際名園東方時(shí)空百第宜山大廈河濱國際公寓芝大廈巴黎時(shí)韻高雅苑港匯國際公寓徐匯御苑兆豐帝景苑主力面積 119-160100-12040-6030-7060-8080-19040-60180-22070-156120-20077-100租金 180009000-110003800-50002000-23005000-600017000-350003000-50004000-6000160008000-10000800010000售價(jià)不出售（同小區(qū)60000）40000340001900030000-3000037000-38000270-330w運(yùn)營公司 上海鴻藝

56、豪苑物業(yè)管理有限公司亞都物業(yè)上海申大物業(yè)有限公司萬達(dá)物業(yè)上海匯成物業(yè)有限公司kempinski hotels&resorts 上海大管家物業(yè)管理有限公司 齊高物業(yè)上海港匯物業(yè)管理有限公司安榮物業(yè)海佳物業(yè)管理中心目前徐匯區(qū)類住宅公寓主力面積段集中在40-160平米之間徐匯類住宅分布項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目地址項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)運(yùn)營總建面上海市虹橋路1號（徐家匯商業(yè)中心）香港恒隆集團(tuán) 香港恒隆集團(tuán)5萬平米物業(yè)類型分物業(yè)面積租金車庫車位商業(yè)70,00050-60元/ /天（底商）1400個(gè)泊位，分地面一層和地下三層四個(gè)區(qū)域?qū)懽謽?34,0008-10元/天服務(wù)式公寓85,000小業(yè)主n華山路、虹橋路等多條交

57、通主干道的交匯處，地鐵一號線通過于此，n四面八方的人流均可輕易到達(dá)，主題品牌組合、一站式服務(wù)n寫字樓里云集白領(lǐng)和徐家匯地區(qū)的高雅人士，酒店公寓使用人事以外籍為主區(qū)域內(nèi)高端酒店公寓港匯中心服務(wù)型公寓徐匯類住宅項(xiàng)目n外部動線組織點(diǎn)評：商場與辦公樓出入口與出租車停靠設(shè)計(jì)良好地結(jié)合，通過對人流與這輛節(jié)點(diǎn)的安排，為商場正門創(chuàng)造了良好的展示條件n分物業(yè)之互動點(diǎn)評：商場與辦公樓入口完全獨(dú)立，在內(nèi)部留有通道，在提供便利性的同時(shí)又不會相互影響n內(nèi)街的設(shè)計(jì)是亮點(diǎn)，規(guī)避了由于公寓一層不能完全作商業(yè)而導(dǎo)致人流不能環(huán)流的弊端，完善了一層的動線組織，同時(shí)營造出室外休閑的空間辦公人流辦公人流商場人流車流商場人流商場人流區(qū)域

58、內(nèi)高端酒店公寓港匯中心設(shè)計(jì)點(diǎn)評徐匯類住宅項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)高端酒店公寓戶型面積段為70-156平米1房兩廳 70-90平米2房兩廳 120-150平米3房兩廳 120-156平米徐匯類住宅項(xiàng)目而現(xiàn)在的距離本案最近的，是位于盧灣區(qū)在售兩個(gè)在售類住宅項(xiàng)目，分別為華麗家族匯景天地和日月光中心伯爵居，參考價(jià)值較大。目前徐匯區(qū)的類住宅大部分集中在徐家匯板塊，且均已經(jīng)營多年，區(qū)內(nèi)未有在售項(xiàng)目，所以需跳脫區(qū)域外，尋找具有參考價(jià)值的項(xiàng)目。在售項(xiàng)目選取項(xiàng)目基本信息總用地面積地塊形狀建筑形態(tài)總建筑面積地上總建筑面積住宅戶數(shù)類住宅公寓套數(shù)商業(yè)面積地下建筑面積地下一、二層地下三、四層容積率18185.3平米長方形177*10

59、0米由兩幢30層和31層圓形塔式高層建筑及若干幢四至五層多層建筑組成137724平米76687平米約200戶約190套10644平米60717平米商業(yè)20741平米；會所1240平米地下機(jī)動車位589個(gè)4.1項(xiàng)目毗鄰南北高架和內(nèi)環(huán)高架，交通便捷性好，地段優(yōu)勢明顯。華麗家園匯景天地 類住宅公寓成交以50-109的小戶型面積為主商業(yè)4f商業(yè)4f辦公5f辦公5f辦公5f公寓1-5f住宅6f以上公寓1-5f住宅6f以上住宅產(chǎn)品配比房型3r3r4r4r復(fù)式復(fù)式面積段210-219220-229260-269270-279400-419460-479供應(yīng)套數(shù)96296222成交套數(shù)39019000面積（）

60、20551.71448.7525246.23547.36820.56956.67類住宅產(chǎn)品配比面積段50-7980-109110-139140-169170-199供應(yīng)套數(shù)7361351110成交套數(shù)1328100面積（）4930.255580.084296.431701.251778.22華麗家園匯景天地110平米以上類住宅基本零成交項(xiàng)目基本信息總用地面積建筑形態(tài)總建筑面積寫字樓面積類住宅公寓面積地下一、二層地下三層容積率類住宅公寓主力面積段4.4萬平米由一幢31層的寫字樓、兩幢29層的酒店式公寓和14萬平米的大型購物中心組成30萬平米4.7萬方3.6萬方商業(yè)地下機(jī)動車位1320個(gè)4.017-26層 主要是一房、