干貨-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地四大商業(yè)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式近年來，以服務實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領域掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型。 房企跨界轉型已經(jīng)不是新話題，且有越演 越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內排名前 20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬科、綠 地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等）涉足于產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅動、轉型發(fā)展”的道路， 打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī)劃啟動了哈爾濱 國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省 2.5 產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未

2、來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、 ?？诰G地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已 經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標桿。近年 來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范圍內大 肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū) +地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后開始在全 國復制，擬在打造50個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約 960平方公里，儼然成為國 內的一大地主。聯(lián)東U谷以標準的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進行復制，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā)了 40多個園區(qū)， 未

3、來的510年，聯(lián)東U谷運營的園區(qū)數(shù)量將達到100個。清華科技園依靠眾多 的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內建立超過 30個園區(qū)，憑借自身的品牌資源，清華 科技園還計劃在未來的6年內將園區(qū)數(shù)量擴大到100個，大有蓄勢待發(fā)之勢。中 新集團、宏泰發(fā)展、億達中國、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū) 擴張計劃。第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商處 于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒，大量 企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅動的現(xiàn)象十分普遍。 中國汽車零部件工 業(yè)公司是我國汽車零部件領域的龍頭企業(yè)， 開發(fā)、運營汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng) 成為

4、其七大業(yè)務之一，目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、九江、義烏、 天津、宜昌等地開發(fā)了近20個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領域龍頭企業(yè)的海憑國 際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，擬在全國多個一、二線城市拿地建設醫(yī)療器械專業(yè) 產(chǎn)業(yè)園，當前，其湖南長沙項目運作的十分成功。 作為電商的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合 復星集團、銀泰集團等合作、伙伴發(fā)布“菜鳥網(wǎng)絡”計劃，在全國范圍內大肆拿 地，進軍物流地產(chǎn)。富士康、華為、中興、海爾、聯(lián)想、三一重工、玉柴集團、 如意集團等均有進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計劃或行動。最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自 然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分

5、認可，繼華南城、 華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后，2014年，光谷聯(lián)合、大連億達、中國宏泰相繼在香港 IPO,上海自貿區(qū)地主兼漕河涇 的母公司臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO,赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新 集團）也正在A股IPO排隊中，據(jù)統(tǒng)計，20132014年在香港資本市場上市的房 企中，超過70%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認 可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向專業(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投 入自持的方式驅動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表 的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的

6、，追求傳統(tǒng) 地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入門檻很低的假象，其實不然，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴格，因此，相較于住 宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關重要。縱覽進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎每家都宣稱 自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿物流城模式、產(chǎn)業(yè)新城模式、 總部基地模式、office park模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的表 象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

7、商業(yè)模式的精髓，總結出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基 金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求，后進入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、 能力狀況匹配相應的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)領域少走錯路彎路。、地產(chǎn)開發(fā)商模式地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉 讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理， 最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東U谷，天 安數(shù)碼城、坤鼎集團是地產(chǎn)開發(fā)

8、商模式的典型代表。 從本質上講，地產(chǎn)開發(fā)商模 式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別， 因此，地產(chǎn)開發(fā)商模式成為眾多資 本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大， 且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例 以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例 偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在 2:8左右。第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物

9、業(yè)產(chǎn)權不能分單 元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道， 開發(fā)商不得不持有并出 租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物 業(yè)增值收益。第三、提供服務，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務獲利。在專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、 增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業(yè)服務已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。 提供 配套的產(chǎn)業(yè)服務在提高園區(qū)的招商能力的同時， 也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至 已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務運營商轉型。 如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合 體”的概念，通過提供人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等

10、增值性服 務，建立產(chǎn)業(yè)配套服務體系，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地 產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應具有豐富多樣 的產(chǎn)品體系，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應根據(jù)客戶的需 求不斷調整升級，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園一一工貿園一一科技園一一 城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關鍵，也是實 現(xiàn)滾動開發(fā)的保障，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強大的招商團隊，采用多種招商 渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶； 產(chǎn)業(yè)服務能力，在招商優(yōu)惠政 策趨同的形勢下，園區(qū)服

11、務成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼， 園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴張、上市準備”的企業(yè)生 命周期鏈條，構建全面的企業(yè)服務體系，如創(chuàng)業(yè)培訓、市場開發(fā)、科技推廣、融 資擔保、管理咨詢、知識產(chǎn)權服務、上市輔導等。二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸?；鶚I(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設為典型代表，其也是 我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域最早實踐 PPF模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下：A政府 與B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里） 的 開發(fā)達成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內，B開發(fā)商負責地塊內的土地平整、道 路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫(yī)院、文化、體

12、育公共設施建設及運營管理 工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務工作，空間規(guī)劃、建筑設 計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等；于此同時，B開發(fā)商以C產(chǎn)業(yè)新城內所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、 省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收 入及專項資金等；合作期限結束后，B開發(fā)商將C產(chǎn)業(yè)新城的基礎設施公共設施 產(chǎn)權及經(jīng)營權無條件已交給 A政府。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲 利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設施建設等， 因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也

13、是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎設施配套費等非 稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進行二級開發(fā)， 通過銷售房產(chǎn)獲利，目前， 房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以華夏幸?；鶚I(yè)為 例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占 70%以上。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：1. 政府談判能力實際上，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進行 多輪談判，尤其在拿地

14、環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的見聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。2. 區(qū)域規(guī)劃能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進行，必須在藍圖描繪、 目標制定、產(chǎn)業(yè)導入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新 性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關重要。3. 資金募集能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里， 涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開 發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融 資卷、債權融資、上市融資等多種融資手段，構建強大的資金募集能力。三、產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代

15、表，其也是國內最 早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開 發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)， 同時還將資金投向入駐園 區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開 發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市 場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐， 產(chǎn)業(yè)投資在實 現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。1. 園區(qū)運作模式園區(qū)業(yè)務仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、

16、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；2. 資本運作模式產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式 對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長 的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式，2011年張江高科、南京高科分別實現(xiàn)投資收益 1.84億元和3.7億元；3. 基金管理模式管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務能力、和 產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力， 其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起

17、方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管 理團隊的經(jīng)驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關； 產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質量向潛在的產(chǎn)業(yè)項目投資的能力，該能力可通過組建高質量、經(jīng)驗豐富的基金管理團隊實現(xiàn)。四、基金投資商模式基金投資商模式是國際流行的以 Reits為核心的輕資產(chǎn)運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模 式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表，國內的萬通控 股正在實踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā)行工 業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購 該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過

18、拿地新建 工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平， 每年能 夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行 Reits的方式對物業(yè)進行資本化運作， 完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資?；鹜顿Y商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化1.物業(yè)租賃無論對老廠房進行改造還是新建工業(yè)物業(yè)， 其目的都是將工業(yè)物業(yè)進行出租，賺 取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎， 也是將物業(yè)進行資 本化運作的基礎；2.物業(yè)資本化 一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速度 以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作， 發(fā)行Reits即是常用 的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增 值收益。對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產(chǎn)管理能力?；鹜顿Y商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前 期的并購和物業(yè)投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道，維持公司投資運轉。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產(chǎn)管理能力， 才能對物業(yè)進行持有運營，對物業(yè)升值和資產(chǎn)價值成長周期有敏銳的判斷和把 握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。為