社區(qū)管理學(xué)(第三章物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì))

1、貴州大學(xué)明德學(xué)院本科教學(xué)合格評估 匯報(bào)社區(qū)管理學(xué) （參考書目：汪大海主編）主講教師：王旭 2016年9月社區(qū)管理的主體2社區(qū)管理的內(nèi)容33緒論31明德學(xué)院貴州大學(xué)目錄目 錄3 4國外社區(qū)管理的實(shí)踐與發(fā)展趨勢當(dāng)代中國社區(qū)管理的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展3 5社區(qū)管理學(xué) 社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論在這章節(jié)我們將要解決的問題學(xué)什么？物業(yè)管理公司12業(yè)主委員會(huì)第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)3物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論回顧社區(qū)管理的主體第一節(jié) 物業(yè)管理公司第一類：政府組織如貴陽云巖區(qū)政府及其派出機(jī)構(gòu)（街道辦事處15個(gè)）第二類：中介組織如居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

2、NGO和NPO或第三部門第三類：企業(yè)組織如物管公司。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司的概念第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)和物業(yè)管理公司的概念1、物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)2、物業(yè)管理指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已經(jīng)投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，并向業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)的過程。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司的概念第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)和物業(yè)管理公司的概念第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主

3、委員會(huì)2、物業(yè)管理理解（1）物業(yè)管理的對象：物業(yè)（2）物業(yè)服務(wù)的對象：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人，（3）物業(yè)管理的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司的概念第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)和物業(yè)管理公司的概念第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)3、物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人。1）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人；2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)；3）物業(yè)管理公司是承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性行業(yè)，是社區(qū)建設(shè)和管理的重要組成部分。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一

4、、物業(yè)管理公司的概念第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)和物業(yè)管理公司的概念第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)4、物業(yè)管理公司的基本目標(biāo)公司的服務(wù)性決定了物業(yè)管理公司必須以提高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)為使命。1）妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)，使其始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、增值，延長其使用壽命；2）以較少的投入為業(yè)主和租戶提供滿意的服務(wù)，使居民在安全、文明、舒適、快樂與健康的環(huán)境中工作和生活。3）積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營與有償服務(wù)活動(dòng)，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，增強(qiáng)自身的競爭實(shí)力。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司的概念第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)和物業(yè)管理公司的概念第三章

5、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)5、物業(yè)管理公司的基本特征）契約性物業(yè)管理合同）社會(huì)性也就是競爭機(jī)制）專業(yè)性提供的服務(wù)具有專業(yè)性）經(jīng)營性是一種自負(fù)盈虧的私人企業(yè)）規(guī)范性采用科學(xué)合理的管理手段和提供高質(zhì)的服務(wù)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）物業(yè)管理公司的權(quán)力第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)1、制定小區(qū)的管理辦法；2、根據(jù)合同和管理辦法實(shí)施管理；3、收取一定的管理費(fèi)用；4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；5、有權(quán)要求管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；6、有權(quán)聘請相關(guān)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理；7、可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。（如收取外來車輛費(fèi)）8

6、、根據(jù)需要，制定物業(yè)大修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后申請物業(yè)維修基金。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、物業(yè)管理公司的權(quán)力與義務(wù)第一節(jié) 物業(yè)管理公司（二）物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；2、接受管委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；3、重大的管理措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督與指導(dǎo)。除此之外，請看書本53頁其他業(yè)務(wù)。社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目第一節(jié) 物業(yè)管理公司1、工程維護(hù)管理2、安全管理3、環(huán)境衛(wèi)生管理4、園林綠化5、車輛道路

7、管理6、其他管理：如中介咨詢服務(wù)、便民服務(wù)等第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論四、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)第一節(jié) 物業(yè)管理公司總經(jīng)理辦公室第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)業(yè)部辦公室財(cái)務(wù)部公關(guān)部工程部管理部經(jīng)營部服務(wù)部下屬企業(yè)各管理處社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論五、物業(yè)管理公司的建設(shè)第一節(jié) 物業(yè)管理公司（一）內(nèi)部建設(shè)1、制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃2、教育職工要有競爭意識(shí)3、全面提高管理人員的素養(yǎng)4、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)（二）外部建設(shè)1、同主管部門的配合2、同競爭者的良性競爭3、積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分

8、 緒論一、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（一）性質(zhì)1、業(yè)主：物業(yè)的所有者2、業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主管理委員會(huì)是房屋管理體制改革的產(chǎn)物，從理論上說，他不是國家機(jī)關(guān)，不具備行政職能，也不是法人組織。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 二）地位1、業(yè)主委員會(huì)的宗旨：代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。2、業(yè)主委員會(huì)是自治性的組織，實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)、自我教育；3、業(yè)主委員會(huì)是人民參與社區(qū)管理和建設(shè)的有效途徑，是社會(huì)民主管理的基礎(chǔ)。第

9、三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生一般而言，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只設(shè)置一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，而物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照住宅與公共設(shè)施的具體情況而劃定。第一屆業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生：由物業(yè)管理行政主管部門，會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司、由業(yè)主代表組成籌委會(huì)，再由籌委會(huì)推舉候選人，提交第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生在以下條件下，所在地的區(qū)縣房產(chǎn)管

10、理部門應(yīng)會(huì)同住宅出售單位，組織召開首屆業(yè)主大會(huì)或代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。1、共有住宅出售面積達(dá)到30%以上；2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上，3、住宅出售已滿2年。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列文件向房地產(chǎn)主管部門備案：1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請書2、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄3、業(yè)主委員會(huì)章程房地產(chǎn)主管部門在受理登記申請之日起15天內(nèi)，對準(zhǔn)予登記的完成登記工作，對不準(zhǔn)予的不予登記。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)

11、管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主委員會(huì)的組織1、根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)一般設(shè)5-15名委員。主任1名；副主任2名；2、業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力者擔(dān)任；3、設(shè)秘書長1名。4、主任、副主任、秘書長可以專職也可以兼職第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、業(yè)主委員會(huì)委員第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)委員的產(chǎn)生在業(yè)主中產(chǎn)生，名額取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額的多少。非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會(huì)的委員。（二）業(yè)主委員會(huì)委員的任期2-3年如果沒有選滿

12、，在半年內(nèi)可以召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選，該自治組織不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、業(yè)主委員會(huì)委員第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格1、也不是業(yè)主2、無故缺席會(huì)議聯(lián)系三次以上3、身體或精神上出現(xiàn)疾病喪失能力4、被司法部門認(rèn)定有違法行為并正在接受調(diào)查的5、個(gè)人以書面形式提出辭職的。6、個(gè)人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法認(rèn)期間企業(yè)破產(chǎn)三年內(nèi)的。其他第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、業(yè)主委員會(huì)委員第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（四）業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利與義務(wù)1、權(quán)利參加業(yè)主委員會(huì)組織的有關(guān)

13、活動(dòng)擁有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)參加業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)事項(xiàng)的決策有權(quán)對業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評和建議第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、業(yè)主委員會(huì)委員第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（四）業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利與義務(wù)2、義務(wù)遵守業(yè)主委員會(huì)的章程執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議，完成交辦的相關(guān)工作參加業(yè)主委員會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)和公益事業(yè)。向業(yè)主委員會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論四、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力和義務(wù)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)力（二）業(yè)主委員會(huì)委員的義務(wù)書本60-61頁自學(xué)第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主

14、委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論五、業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）業(yè)主委員會(huì)的章程（二）業(yè)主委員會(huì)的日常工作：62頁第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論六、業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)（ 一）現(xiàn)實(shí)存在什么問題：思考（二）怎么解決這種問題：思考第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)都屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，二者實(shí)行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，共同管理一定轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)。物業(yè)管理公司是

15、受業(yè)主委員會(huì)的委托來管理業(yè)主的物業(yè)；業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主的利益管理物業(yè)。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等1、法律上的平等關(guān)系業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是委托與被委托的關(guān)系，是聘用與受用的關(guān)系。兩者無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)和管理與被管理關(guān)系。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等2、經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系物業(yè)管理公司提供的是有償?shù)姆?wù)，獲的應(yīng)有的報(bào)酬。這種有償交換關(guān)系建立的基礎(chǔ)是：

16、物業(yè)管理委托合同第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等3、工作上的合作關(guān)系雙方都是為了管理好一定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)，因此雙方之間經(jīng)常合作和協(xié)作提供服務(wù)。完全市場競爭條件下和非完全市場競爭條件下兩者關(guān)系的特點(diǎn)不同：請看書本63頁。（考點(diǎn)）第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等1、物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的矛盾（1）少數(shù)物業(yè)管理公司拒絕在所管理的住宅小區(qū)設(shè)立居民委員會(huì)。（2）

17、某些物業(yè)管理公司對居委會(huì)的正常工作不予配合。（3）居委會(huì)和物管之間各自為政，缺乏協(xié)調(diào)。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論二、物業(yè)管理公司與居民委員會(huì)的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等2、如何解決這些矛盾解決的兩個(gè)前提條件：居委會(huì)是體現(xiàn)自治的精神所在；居委會(huì)是我國基層政權(quán)建設(shè)的重要基礎(chǔ)，是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶，從政府的角度來說，建立居委會(huì)是帶有濃厚的政治性。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、物業(yè)管理公司與政府有關(guān)部門的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等1、同房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。物業(yè)管理公司所開展的各項(xiàng)工作，必須在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。第三章 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)社區(qū)管理學(xué)貴州大學(xué)明德學(xué)院第一部分 緒論三、物業(yè)管理公司與政府有關(guān)部門的關(guān)系第三節(jié) 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系等1、同房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)管理方面的職責(zé)是：書本65頁。貫徹國家有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；起草本