房地產(chǎn)公司如何查----讀稅務稽查案例有感

1、房地產(chǎn)公司如何查-讀稅務稽查案例有感以前在稽查崗位時，就沒查過房地產(chǎn)企業(yè)，只是一次工作借用， 參與了一個小小的房地產(chǎn)案子，那個案子非常簡單，就是成本大于收 入了，房地產(chǎn)公司的 虧損”核算沒有按照會計和稅法的規(guī)定來核算， 大家都知道，房子的銷售價肯定是大于成本價的， 房價在幾年內就翻 了幾番了，各地的房地產(chǎn)老板們也賺夠了錢，那么帳上怎么會虧損 呢？原來他們把所有的成本都攤到了已銷了部分房屋上，如開發(fā)的 100套房產(chǎn)花費的成本全部攤到了已銷了 20套房屋上，這樣成本就 遠遠的大于了收入，老板們的解釋也合理，我支出了花費了 100套的 成本當然要計100套成本，我只賣出了 20套當然也只記20套的收

2、入， 這樣說來也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是 開發(fā)成本”而銷售的20套結轉的應該是銷售成本”會計把兩個成本故意 混淆了，當然就出現(xiàn)了成本大于收入了。其實房地產(chǎn)公司要想少繳納常用的手段就是少計收入，多計成本費用，說起來很簡單，做起來卻是很難。如下的案例值得參考和學習。某房地產(chǎn)公司隱匿收入偷稅案本案特點：本案房地產(chǎn)企業(yè)財務制度較為健全，稅務檢查人員注 重房地產(chǎn)開發(fā)基礎數(shù)據(jù)分析比對，運用 解剖式”方式檢查，從而發(fā)現(xiàn) 納稅人設置兩套賬隱匿收入的違法事實。 本案對行業(yè)性稅收檢查具有 參考價值。一、案件背景情況（一）案件來源2007年1月20日，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局） 收到

3、一封群眾舉報信，反映某房地產(chǎn)開發(fā)公司有銷售收入不入賬、做 假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內容， 稽查局領 導按規(guī)定將該公司列入了檢查計劃。（二）納稅人基本情況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2003年12月，是由集體企業(yè)改制 而成，股東全部為自然人，注冊資本 5000萬元。具有國家二級房地 產(chǎn)開發(fā)資質。公司成立以來，在市內黃金地段，先后成功開發(fā)了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區(qū)和兩座正在施工 中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢， 賬面上體現(xiàn)全部 銷售完畢。二、檢查過程與檢查方法（一）檢查預案舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但 沒有

4、提供具體的線索和相關證據(jù)，舉報人堅稱，如果稅務機關不查處， 還要繼續(xù)向上一級稅務機關舉報。 稽查局領導對此高度重視，召集有 關人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署，并成立了由一名 副局長為組長，五名稽查業(yè)務骨干為成員的專案小組。根據(jù)會議部署， 檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。（二）檢查具體方法檢查人員經(jīng)過初步查看征管資料和外部調查，了解到某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營管理較規(guī)范，財務核算制度健全，財務人員對會計和稅收 業(yè)務知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為 納稅百強單位”。 面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意 報復，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩(wěn)妥起見，報

5、經(jīng)領導批準，決定 以房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的名義，正常調取該單位2004-2006年的 賬務資料進行檢查。根據(jù)檢查計劃，檢查人員打破 就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，采取 全面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結合的方法，以營業(yè)稅、 土地增值稅和企業(yè)所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發(fā)面積、銷售 價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行 解剖式”檢查。1核對賬務資料檢查人員分成兩個小組，第一組檢查人員，把“A花園”和“B新 城”兩個小區(qū)的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發(fā) 面積、商品房銷售面積、商品房銷售數(shù)量、銷售收入等內容進行了詳 細的統(tǒng)計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面

6、掌握企業(yè) 賬面開發(fā)經(jīng)營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組 檢查人員從公司的 工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經(jīng)營 管理資料：土地征用協(xié)議、土地使用證、規(guī)劃設計平面圖、建筑施工 合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預售 許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區(qū)、分樓盤，分年份，把公司 成立以來所有的商品房開發(fā)面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售 價格、預收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統(tǒng)計。經(jīng) 過20多天緊張有序的工作，第一組檢查人員初步的檢查結果是：該 單位除了賬面一部分房款用自制內部收據(jù)代替發(fā)票入賬和少繳納城 鎮(zhèn)土地使用稅65400元外，沒有

7、發(fā)現(xiàn)舉報人所說的收入不入賬問題。 該單位賬務處理比較規(guī)范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售 收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關系。 該公司對查出的上述問題予 以認可。2進一步檢查工程資料檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結論，而是繼續(xù)對該單位工程資料賬”進行檢查。根據(jù)工程設計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收 報告和預售許可證等資料，逐一統(tǒng)計了每個小區(qū)、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據(jù)企業(yè)提供的商品房銷售合同，逐 一統(tǒng)計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部 分面積。20多天后，第二檢查小組的有關統(tǒng)計和檢查數(shù)據(jù)資料終于 出來了。經(jīng)過對第一小組與第二小組取得的資料匯總對比

8、分析，“A花園”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務賬面 上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額?！癇 新城”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為125410平方米，財務賬面 上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即 截止2006年12月31日，該公司賬面上應該還有約 12030平方米的 開發(fā)產(chǎn)品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區(qū)的 開發(fā)產(chǎn)品”開 發(fā)成本”期末均無余額，開發(fā)產(chǎn)品即商品房已經(jīng)全部銷售完畢。3實地調查核實在與企業(yè)財務人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事 實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒

9、又說是檢查人員的統(tǒng)計錯誤造成的。為確保數(shù)據(jù)萬無一失，一組檢查人員又加班 加點對有關資料重新核對了一遍， 也沒有發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計錯誤。另一組檢查 人員又先后去了建設局、房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局等單位進行了外圍調查 取證，調出了與該公司工程開發(fā)施工有關的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預售許可證和商品房銷售合同等關鍵性外部證據(jù)資 料。經(jīng)比對，有關內容與企業(yè)提供的原始資料內容是一致的，此舉進 一步鞏固了檢查證據(jù)資料，尤其是房屋銷售面積的證據(jù)。那兩組統(tǒng)計面積為什么會出現(xiàn)如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員

10、積極做好財務人員 的思想工作，先后五次到兩個小區(qū)的現(xiàn)場查看。通過對每個小區(qū)，每 個樓盤的逐一核對，最后終于發(fā)現(xiàn)了面積存在差額的原因，該公司故 意隱匿開發(fā)產(chǎn)品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區(qū)的面積差額原因在于地下停車位。該小區(qū)的地下停車場決 算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規(guī)劃出了 555個停 車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬開發(fā)產(chǎn)品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬 開發(fā)產(chǎn) 品-停車位” 18個計5670平方米?！癇新城”的面積差額源自沿街商用 房，該小區(qū)的沿街商用房決算面積為 25360平方米，而該公司財務

11、 開 發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房” 498平方米。其中，無償撥付給下屬單位-某 物業(yè)公司1580平方米，用作辦公場所，剩余 3400平方米全部銷售。在鐵的事實和證據(jù)面前，企業(yè)財務人員和負責人不得不承認了隱 匿開發(fā)產(chǎn)品和售房收入的事實。原來，該公司財務人員根據(jù)企業(yè)法定 代表人的安排，為了達到少繳稅款的目的，對納稅事項進行了 籌劃” 建立一套真實的所謂 管理會計賬”用于企業(yè)內部生產(chǎn)經(jīng)營管理。建 一套 財務賬”用于報稅等應付稅務機關。財務人員根據(jù)以往稅務機 關 就賬查賬”的檢查方式，打起 工程大、住戶多、施工和銷售時間 長”的擦邊球，利用小

12、區(qū)沿街商用房和停車位在規(guī)劃數(shù)量上不確定的 漏洞，把財務賬上的 “成本、產(chǎn)品、收入 ”等各種勾稽關系處理協(xié)調的 情況下，把開發(fā)產(chǎn)品 地下停車位和沿街商用房的其中一部分不反映 在財務賬上，以達到隱匿收入偷逃稅的目的。在實地調查過程中，檢 查人員還通過采取抽樣調查的方式， 通過走訪住戶、電話咨詢等途徑， 對住房、 地下停車位和沿街商用房的銷售價格、 銷售面積和銷售時間 等情況進行了調查取證，進一步固定了有關證據(jù)。（三）檢查中遇到的困難和阻力及相關證據(jù)的認定1納稅人不配合該公司財務人員熟悉財務稅收知識，法定代表人又是人大代表 , 因此,他們在檢查初期能積極配合檢查，提供有關涉稅資料，在賬面 檢查結果出

13、來時，也認可檢查結果。但隨著檢查人員對 “工程資料賬 深入檢查時，財務人員的態(tài)度就發(fā)生了變化，對檢查人員不再配合， 財務人員相互推諉甚至逃避、阻撓檢查。法定代表人找市局領導 “反 映情況 ”，歪曲“檢查人員在無事生非，故意找毛病 ”。面對種種壓力， 在各級領導的支持下， 檢查人員邊做納稅人的思想工作， 邊按計劃繼 續(xù)檢查下去。最后在鐵的證據(jù)面前，納稅人終于承認了違法事實。2. 檢查難度大該單位偷稅的手段隱蔽， 正常的“就賬查賬 ”檢查方式無法發(fā)現(xiàn)違 法問題，這需要檢查人員對其生產(chǎn)經(jīng)營情況進行全面的 “解剖式 ”檢 查。這種檢查方式，檢查時間長，耗費大量的人力、物力和精力，納稅人的經(jīng)營資料繁瑣，

14、復雜，量大，需要檢查人員進行認真的梳理、 歸類和統(tǒng)計，有的還需要去外單位調查取證， 容易引起納稅人的不滿， 這需要檢查人員具備處理各種復雜矛盾和關系的能力。三 、違法事實及定性處理（一）違法事實和作案手段經(jīng)檢查核實，某房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取設置真假兩套賬方式， 隱匿部分開發(fā)產(chǎn)品從而隱匿銷售收入， 進行虛假納稅申報， 偷逃國家 稅款。具體作案手段是： 該單位財務人員按照正常的企業(yè)內部財務和 經(jīng)營管理制度， 建立了一套全面真實反映企業(yè)開發(fā)成本、 開發(fā)產(chǎn)品和 售房收入的 “管理會計賬 ”，用于內部經(jīng)營管理。同時又建立了一套成 本、費用真實，但產(chǎn)品、收入不真實的 “財務賬 ”，用于向稅務機關申 報納稅

15、，達到偷稅目的。經(jīng)檢查認定，該單位主要存在以下違法事實：1隱匿收入偷逃稅公司開發(fā)建設的“A花園”小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平 方米，以每個 30平方米的標準，劃出了 555個停車位用于銷售，車 位全部銷售完畢。而該公司財務賬實際入賬只有 366個計 1 0980平方 米，實際少入賬停車位 189個計 5670平方米。該部分車位全部銷售 完畢，平均售價每平方米 21 50元，與市場價格基本相近，視同計稅 價格，共計在賬簿上少列收入 1219萬元。該單位開發(fā)建設的 “B 新城 ”小區(qū)中的沿街商用房決算面積為 25360平方米，而該公司財務賬沿街商用房實際入賬只有 20380 平方 米，實

16、際少入賬沿街商用房 4980 平方米。其中，無償撥付給下屬法 人單位 1580 平方米，剩余 3400平方米全部銷售。 根據(jù)該單位提供的 賬外資料，該部分沿街商用房的平均售價每平方米 4250 元，與市場 價格基本相近，視同計稅價格，共計在賬簿上少列收入 2116.5 萬元。同時發(fā)現(xiàn)， 該單位采用進行虛假的納稅申報手段， 少繳納土地增 值稅 42.5萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅 6.5 萬元。2未按規(guī)定開具發(fā)票公司在預售和銷售商品房時向客戶開具自制的收款收據(jù)， 并且沒 有全部入賬，共使用收據(jù) 12 本，開具金額 6523萬元。根據(jù)中華人 民共和國發(fā)票管理辦法 第二十條和 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 實

17、施細則第四十八條第（十一）項的規(guī)定，屬于未按規(guī)定開具發(fā)票 行為。（二）處理結果經(jīng)稅務案件審理委員會審理，稅務機關依法作出如下處理：1根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條、第二條第 一款、第四條、中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例 第二條、 第三條、第四條、征收教育費附加的暫行規(guī)定第二條、第三條、國務院關于教育費附加征收問題的緊急通知第一條、 中華人民 共和國企業(yè)所得稅暫行條例第一條、第二條、第三條、第五條、中 華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條、第三條、第四條、第五 條、第六條、第七條中華人民共和國土地使用稅暫行條例 第二條、 第三條以及中華人民共和國稅收征收管理法第三十二條、六十三 條

18、第一款規(guī)定，追繳該公司少繳營業(yè)稅 166.7 萬元、企業(yè)所得稅 82 萬元、土地增值稅 42.5 萬元、城市維護建設稅 11.7 萬元和教育費附 加 5 萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅 6.5 萬元，并同時對少繳納稅款按規(guī)定加 收滯納金。2根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第六十三條第一款 規(guī)定，對該公司采取“偽造賬簿、記賬憑證”、“虛假納稅申報”、“在 賬簿上少列收入”等手段，少繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè) 所得稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，定性為偷稅，處少繳納稅款 一倍罰款。3根據(jù)中華人民共和國發(fā)票管理辦法第三十六條以及中 華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則第四十八條第（十一）項的規(guī) 定，對未按規(guī)定開具發(fā)票的行為處以一萬元的罰款。四、案件分析（一）查處本案的認識及體會1.注重房地產(chǎn)開發(fā)基礎資料收集分析與其它大量不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)相比， 某房地產(chǎn)公司的財務核算 比較規(guī)范， 如果僅僅按常規(guī)的方法進行賬面檢查， 根本無法發(fā)現(xiàn)該公 司存在的隱匿開發(fā)產(chǎn)品問題。 針對這種情況， 檢查人員側重了基礎數(shù) 據(jù)的收集分析，并結合實地檢查，從源頭入手，先后多次深入