江川撫仙湖拓展項目課件

1、江川撫仙湖南岸項目分析報告江川撫仙湖南岸項目分析報告云南海航置業(yè)云南海航置業(yè) 二零一零年十一月二零一零年十一月1江川撫仙湖拓展項目 本項目地塊位于風(fēng)光秀麗的撫仙湖南岸，距離撫仙湖本項目地塊位于風(fēng)光秀麗的撫仙湖南岸，距離撫仙湖“九龍盛景九龍盛景”多層觀多層觀景洋房、別墅盤約景洋房、別墅盤約2 2公里、距離陽光海岸（孤山）公里、距離陽光海岸（孤山）2 2公里、距離國內(nèi)地產(chǎn)巨頭公里、距離國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的龍湖地產(chǎn)之一的龍湖地產(chǎn) “ “云南云南 仙湖錦繡仙湖錦繡 ” ” 項目約項目約2 2公里，距昆明公里，距昆明8080公里。公里。 項目為項目為2 2個酒店收購及后側(cè)占地個酒店收購及后側(cè)占地35035

2、0畝多層洋房、別墅項目（酒店收購及畝多層洋房、別墅項目（酒店收購及房地產(chǎn)開發(fā)項目不可拆分）。房地產(chǎn)開發(fā)項目不可拆分）。 酒店為酒店為 江川旅游局國有資產(chǎn)處置拍賣資產(chǎn)，含玉帶河賓館及銀濱樓賓江川旅游局國有資產(chǎn)處置拍賣資產(chǎn)，含玉帶河賓館及銀濱樓賓館。玉帶河賓館占地館。玉帶河賓館占地9.539.53畝，房產(chǎn)畝，房產(chǎn)73357335；賓館旁綠地；賓館旁綠地16.716.7畝（觀海亭）畝（觀海亭） 老老兵之家餐廳兵之家餐廳3.73.7畝；畝； 銀濱樓占地銀濱樓占地1313畝，房產(chǎn)畝，房產(chǎn)35003500，沙灘，沙灘7.47.4畝，后面空地畝，后面空地2121畝（可開發(fā)）。畝（可開發(fā)）。 2 2個賓館土地

3、共計個賓館土地共計71.3371.33畝，房產(chǎn)畝，房產(chǎn)98559855，資產(chǎn)拍買價值約，資產(chǎn)拍買價值約50005000萬元。酒店建筑距離撫仙湖湖岸小于現(xiàn)濕地保護距離（萬元。酒店建筑距離撫仙湖湖岸小于現(xiàn)濕地保護距離（100m100m）。）。 多層洋房、別墅項目用地位于銀濱樓后側(cè)，占地多層洋房、別墅項目用地位于銀濱樓后側(cè)，占地350350畝，掛牌價約畝，掛牌價約2525萬元萬元/ /畝。按畝。按0.60.6容積率測算，總建筑面積容積率測算，總建筑面積140070140070平方米。平方米。 整體項目總投資整體項目總投資5.555.55億（含酒店收購及裝修改造），房地產(chǎn)銷售收入億（含酒店收購及裝修改

4、造），房地產(chǎn)銷售收入10.9310.93億，凈利潤（稅后）億，凈利潤（稅后）2.752.75億，稅后利潤率億，稅后利潤率49.55%49.55%，自有資金（，自有資金（2.52.5億）億）投資回報率投資回報率110%110%。 2江川撫仙湖拓展項目一、項目區(qū)位一、項目區(qū)位撫仙湖祿充風(fēng)景區(qū)撫仙湖祿充風(fēng)景區(qū)撫仙湖孤山風(fēng)景區(qū)撫仙湖孤山風(fēng)景區(qū)p 本項目位于玉溪江川撫仙湖南岸，本項目位于玉溪江川撫仙湖南岸，撫仙湖與星云湖交匯處。撫仙湖與星云湖交匯處。p 項目區(qū)域是云南省項目區(qū)域是云南省“旅游二次創(chuàng)旅游二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”三個試驗區(qū)之一：撫仙湖三個試驗區(qū)之一：撫仙湖星云湖旅游試驗區(qū)。未來發(fā)展?jié)撔窃坪糜卧囼瀰^(qū)。未

5、來發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春?。力大，前景看好?江川撫仙湖拓展項目 一、項目區(qū)位一、項目區(qū)位孤山孤山陽光海岸陽光海岸祿充風(fēng)景區(qū)祿充風(fēng)景區(qū)九龍盛景九龍盛景龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)仙湖錦繡仙湖錦繡本項目本項目4江川撫仙湖拓展項目 二、周邊環(huán)境二、周邊環(huán)境p項目臨近風(fēng)光秀麗的中國四大高原深水談水湖項目臨近風(fēng)光秀麗的中國四大高原深水談水湖撫仙湖畔。撫仙湖畔。p項目以北是孤山風(fēng)景區(qū)、祿充風(fēng)景區(qū)及云南林大福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍項目以北是孤山風(fēng)景區(qū)、祿充風(fēng)景區(qū)及云南林大福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍盛景別墅盤。該項目由小高層、多層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅組成，盛景別墅盤。該項目由小高層、多層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別

6、墅組成，容積率容積率0.600.60、綠地率、綠地率54.44%54.44%，開盤均價，開盤均價80008000元元/ /平方米，現(xiàn)已達到平方米，現(xiàn)已達到1200012000元元/ /平平方米。方米。p項目東南向為國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的龍湖地產(chǎn)項目東南向為國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的龍湖地產(chǎn)“仙湖錦繡仙湖錦繡”項目：該項目總投項目：該項目總投資資450450億元，分四期進行開發(fā)，項目初期規(guī)劃包括億元，分四期進行開發(fā)，項目初期規(guī)劃包括3 3個超五星臨湖度假酒店、個超五星臨湖度假酒店、5 5個山地湖景高爾夫球場，個山地湖景高爾夫球場，5050萬方風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，萬方風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，8 8個國際山林養(yǎng)生度假休閑社個國

7、際山林養(yǎng)生度假休閑社區(qū)，一期區(qū)，一期3 3年完成投資年完成投資7070億元、億元、5 5年完成投資年完成投資100100億元。項目建成后，將在撫仙億元。項目建成后，將在撫仙湖南岸打造出一個低碳環(huán)保國際化的養(yǎng)生度假目的地湖南岸打造出一個低碳環(huán)保國際化的養(yǎng)生度假目的地“云南云南仙湖錦繡仙湖錦繡” ” 。 5江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀玉帶河賓館玉帶河賓館6江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀玉帶河賓館觀海亭玉帶河賓館觀海亭7江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀遠眺孤山遠眺孤山孤山孤山8江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀銀濱樓

8、賓館銀濱樓賓館9江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀銀濱樓賓館銀濱樓賓館7.47.4畝沙灘畝沙灘10江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀銀濱樓賓館銀濱樓賓館11江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀銀濱樓賓館后銀濱樓賓館后2121畝空地（可開發(fā)）畝空地（可開發(fā)）12江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀銀濱樓賓館后銀濱樓賓館后2121畝空地（可開發(fā)）畝空地（可開發(fā)）13江川撫仙湖拓展項目 三、酒店項目現(xiàn)狀三、酒店項目現(xiàn)狀遠眺玉帶河賓館遠眺玉帶河賓館龍湖地產(chǎn)項目地龍湖地產(chǎn)項目地350350畝地塊位置畝地塊位置14江川撫仙湖拓展項目 一、

9、宏觀形勢分析一、宏觀形勢分析p20102010年以來，年以來，“國十一條國十一條”、“新國四條新國四條”、“新國十條新國十條”等一系列調(diào)控新政等一系列調(diào)控新政的密集發(fā)布，一線城市房地產(chǎn)市場整體成交量大減，部分區(qū)域二手房價格大幅的密集發(fā)布，一線城市房地產(chǎn)市場整體成交量大減，部分區(qū)域二手房價格大幅下跌。下跌。p隨著國家一系列的調(diào)控的深入，許多大牌地產(chǎn)企業(yè)都將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向二三線城隨著國家一系列的調(diào)控的深入，許多大牌地產(chǎn)企業(yè)都將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向二三線城市。市。p昆明作為二線城市，房價還處于一個相對較低的水平，隨著新昆明建設(shè)和昆明昆明作為二線城市，房價還處于一個相對較低的水平，隨著新昆明建設(shè)和昆明城市化進程

10、的加快，房地產(chǎn)發(fā)展正處于上升期，房價仍有一定上漲空間。城市化進程的加快，房地產(chǎn)發(fā)展正處于上升期，房價仍有一定上漲空間。p房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟高速發(fā)展的房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟高速發(fā)展的“三駕馬車三駕馬車”之一。只要有剛性需求就一直會之一。只要有剛性需求就一直會有房地產(chǎn)業(yè)，這個恒古不變的力量也是助推房地產(chǎn)業(yè)未來繼續(xù)向上的重要力量。有房地產(chǎn)業(yè)，這個恒古不變的力量也是助推房地產(chǎn)業(yè)未來繼續(xù)向上的重要力量。15江川撫仙湖拓展項目 二、昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析二、昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析p 上半年商品房成交上半年商品房成交170.9170.9億元，同比增長億元，同比增長27.36%27.36%。其中，商品住宅。其中，

11、商品住宅套同比大幅增勢減緩；而非住宅商品房同比增長套同比大幅增勢減緩；而非住宅商品房同比增長33.7%33.7%。p 昆明主城商品房均價保持在昆明主城商品房均價保持在70007000元元/ /平方米左右，目前均價為平方米左右，目前均價為78007800元元/ /平方米；二環(huán)內(nèi)新盤均價平方米；二環(huán)內(nèi)新盤均價950015000950015000元元/ /平方米。平方米。p 由于最近國土資源部又再次擬收緊別墅供地，一個真正的別墅稀由于最近國土資源部又再次擬收緊別墅供地，一個真正的別墅稀缺時代已到來。昆明別墅地價格也再次上升，目前價格在缺時代已到來。昆明別墅地價格也再次上升，目前價格在15000150

12、003200032000元元/ /平方米，撫仙湖周邊別墅價格平方米，撫仙湖周邊別墅價格1200012000元元/ /平方米以上。平方米以上。16江川撫仙湖拓展項目 一、項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢優(yōu)勢p 項目周邊湖光上色，景色優(yōu)美，環(huán)境宜人，是理想的居住之地；項目周邊湖光上色，景色優(yōu)美，環(huán)境宜人，是理想的居住之地；p 整體設(shè)計為低密度住宅，市場稀缺產(chǎn)品。整體設(shè)計為低密度住宅，市場稀缺產(chǎn)品。p 項目可借用國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的龍湖地產(chǎn)項目可借用國內(nèi)地產(chǎn)巨頭之一的龍湖地產(chǎn) “ “云南云南 仙湖錦繡仙湖錦繡 ” ” 項目進行造勢，有利于項目的強勢推廣。項目進行造勢，有利于項目的強勢推廣。劣勢劣勢

13、p 項目周邊區(qū)域處于開發(fā)初期，生活配套設(shè)施不夠完善；項目周邊區(qū)域處于開發(fā)初期，生活配套設(shè)施不夠完善；17江川撫仙湖拓展項目p 項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)成熟、社區(qū)配套優(yōu)越。有成熟的高尚住宅區(qū)，適宜項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)成熟、社區(qū)配套優(yōu)越。有成熟的高尚住宅區(qū)，適宜打造高尚住宅：打造高尚住宅：“金色海岸線金色海岸線”。p 項目需要自有資金項目需要自有資金2.52.5億元，其中億元，其中0.50.5億支付酒店收購、億支付酒店收購、0.8750.875億支付億支付350350畝開發(fā)用地摘牌款；剩余部分投入開發(fā)，以完成畝開發(fā)用地摘牌款；剩余部分投入開發(fā)，以完成25%25%工程投入，取工程投入，取得商品房預(yù)售許可證，達到

14、回籠銷售資金達到滾動開發(fā)的目的。得商品房預(yù)售許可證，達到回籠銷售資金達到滾動開發(fā)的目的。p 項目自有資金投資回報率較高，可采用信托、基金的方式進行融資。項目自有資金投資回報率較高，可采用信托、基金的方式進行融資。p 預(yù)計今年內(nèi)完成酒店裝修改造，并取得開發(fā)用地。明年預(yù)計今年內(nèi)完成酒店裝修改造，并取得開發(fā)用地。明年3 3月完成規(guī)劃月完成規(guī)劃方案報批、取得規(guī)劃許可證；明年方案報批、取得規(guī)劃許可證；明年6 6月完成施工設(shè)計、取得施工許可月完成施工設(shè)計、取得施工許可證；證； 20112011年年7 7月地下結(jié)構(gòu)完工；月地下結(jié)構(gòu)完工；20112011年年9 9月開盤銷售，回籠資金；月開盤銷售，回籠資金；2

15、0112011年年1111月結(jié)構(gòu)封頂；月結(jié)構(gòu)封頂；20112011年年2 2月入住。月入住。p 營銷策略：營銷策略：“低開高走低開高走”，并采用，并采用“導(dǎo)入導(dǎo)入加熱加熱升溫升溫引爆引爆”的方的方式執(zhí)行營銷，式執(zhí)行營銷，2 2年內(nèi)清盤。年內(nèi)清盤。18江川撫仙湖拓展項目 一、別墅開發(fā)成本測算一、別墅開發(fā)成本測算測算說明測算說明p表中只計算項目開發(fā)成本及費用，未包含財務(wù)成本項目項目金額（萬元）金額（萬元）單方成本單方成本( (一一) )開發(fā)成本開發(fā)成本51876.9651876.963704 3704 1.土地費用8750 625 2.酒店收購50003.前期工程費2157.081544.建安工程費22411.20 16005.酒店裝修改造2956.506.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5602.804007.規(guī)費3183.812278.不可預(yù)見費1815.57 130 ( (二二) )開發(fā)費用開發(fā)費用3659.473659.472602601.管理費用1143.8182 2.銷售等費用2515.66 178 項目總投資項目總投資 55536.4355536.433964396419江川撫仙湖拓展項目 二、別墅開發(fā)收益測算二、別墅開發(fā)收益測算測算說明測算說明p項目總建筑