淄博城市研究及房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究

1、黑馬城市研究淺析第一階段第一階段確定城市研究確定城市研究的評判體系的評判體系第二階段第二階段城市發(fā)展城市發(fā)展空間研究空間研究第三階第三階第四階段第四階段城市研究城市研究結(jié)論結(jié)論確定城市研究對象，為研究對象所屬的現(xiàn)實狀況建立評判標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)用城市投資潛力模型進(jìn)行城市投資潛力評價。了解淄博市房地產(chǎn)市場狀況和特征，進(jìn)行市場狀況評估?；诔鞘邪l(fā)展空間研究及房地產(chǎn)發(fā)展空間研究結(jié)論，得出城市房地產(chǎn)投資建議。房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展空間研究空間研究城市競爭力評價體系對于取地指標(biāo)體系的建立具有參考意義城市競爭力一級指標(biāo)5個二級指標(biāo)23個城市實力系統(tǒng)1.經(jīng)濟(jì)規(guī)模； 2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)； 3.城市功能； 4.社會進(jìn)步； 5.可

2、持續(xù)發(fā)展城市能力系統(tǒng)1.集聚能力； 2.輻射能力 ；3.流通能力 ；4.增長能力 城市活力系統(tǒng)1 .企業(yè)活躍度 ；2.資本市場成熟度； 3.市場開放度 4.創(chuàng)新環(huán)境 ；5.城市治理結(jié)構(gòu) 城市潛力系統(tǒng)1.市場空間；2.資源效率； 3.投資吸引 4.社會成本； 5.人力資源 城市魅力系統(tǒng)1.城市品牌認(rèn)知度；2.城市形象影響力 ；3.城市文化凝聚力；4.城市游客滿意度取地評價指標(biāo)體系的建立必須考慮項目的實際情況和要求取地評價指標(biāo)體系的建立必須考慮項目的實際情況和要求拿不拿地拿不拿地發(fā)展方向發(fā)展方向城市發(fā)展?jié)摿ρ芯康淖畲蠡鞘邪l(fā)展?jié)摿ρ芯康淖畲蠡椛涑鞘蟹秶芯枯椛涑鞘蟹秶芯砍鞘袃r值城市價值該城市融

3、合與分工該城市融合與分工建立評判體系建立評判體系解決問題解決問題考慮層面考慮層面建立標(biāo)準(zhǔn)建立標(biāo)準(zhǔn)融入城市的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展融入城市的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)應(yīng)用層次分析法（ ahp ），從宏觀、中觀、微觀三個層面共24個三級指標(biāo)建立評判體系城城市市進(jìn)進(jìn)入入和和取取地地評評判判體體系系研究層面研究層面研究方向研究方向一級指標(biāo)一級指標(biāo)3 3個個二級指標(biāo)二級指標(biāo)1010個個三級指標(biāo)三級指標(biāo)2323個個城市在地域中的價值研究城市發(fā)展空間宏觀1.城市群2.與其他城市關(guān)聯(lián)度3.城市發(fā)展4.政策影響1.城市群發(fā)展空間2.周邊城市發(fā)展對城市影響3.產(chǎn)業(yè)研究4.規(guī)劃對接5.經(jīng)濟(jì)、人口及社會發(fā)展6.政

4、府執(zhí)政水平7.政策與風(fēng)險城市房地產(chǎn)層面房地產(chǎn)發(fā)展空間中觀1.投資潛力指標(biāo)2.投資風(fēng)險指標(biāo)1.房地產(chǎn)投資2.市場開放度3.市場價格4.空置率5.土地管理6.土地放量7.土地價格城市內(nèi)部研究項目發(fā)展空間微觀1.區(qū)域整體狀況2.區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展支撐點(diǎn)3.競爭狀況4.潛在客戶1.各區(qū)域分析2.規(guī)劃與政策3.各區(qū)域房價4.區(qū)域地價走勢5.區(qū)域土地整理6.取地區(qū)域篩選7.取地建議8.意向地塊研究9.財務(wù)分析10.取地評判層次分析法（ana1ytic hierarchy process,簡稱ahp法）是美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代提出來的, 是一種對較為模糊或較為復(fù)雜的決策問題使用定性與定

5、量分析相結(jié)合的手段作出決策的簡易方法. 對一二級指標(biāo)賦于不同的權(quán)重，對三級指標(biāo)分為5個檔次綜合考量本項目取地的可行性城市進(jìn)入與取地評判體系一級指標(biāo)3個二級指標(biāo)10個權(quán)重三級指標(biāo)24個108642宏觀1.城市群2.與其他城市關(guān)聯(lián)度3.城市發(fā)展4.政策影響50%1.城市群發(fā)展空間2.周邊城市發(fā)展對城市影響3.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移4.規(guī)劃對接5.經(jīng)濟(jì)、人口及社會發(fā)展6.政府執(zhí)政水平7.政策與風(fēng)險中觀1.投資潛力指標(biāo)2.投資風(fēng)險指標(biāo)20%1.房地產(chǎn)投資2.市場開放度3.市場價格4.空置率5.土地管理6.土地放量7.土地價格微觀1.區(qū)域整體狀況2.區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展支撐點(diǎn)3.競爭狀況4.潛在客戶30%1.各區(qū)域分析2.

6、規(guī)劃與政策3.各區(qū)域房價4.區(qū)域地價走勢5.區(qū)域土地整理6.取地區(qū)域篩選7.取地建議8.意向地塊研究9.財務(wù)分析10.取地評判淄博城市研究淺析淄博城市研究淺析目錄 城市環(huán)境分析 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、淄博城市環(huán)境分析1. 城市區(qū)位2. 城市概況3. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況4. 城市人口與人民生活5. 城市發(fā)展規(guī)劃6. 政府執(zhí)政與政策風(fēng)險山東城市區(qū)位p山東省為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要組成部分，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中人口最多的區(qū) 。p山東省處于國家區(qū)域發(fā)展的重心上，近幾年區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速崛起，2011年gdp突破4萬億；p“一體兩翼”和半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的提出，將極大的促進(jìn)工業(yè)、外貿(mào)出口、服務(wù)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，

7、帶動山東整體經(jīng)濟(jì)隆起新增長極。山東省處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河三角洲經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)，特殊的地理位置，使山東在全國經(jīng)濟(jì)格局中占有重要地位。迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是山東房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的基石。省份省份gdp(gdp(億元億元) )排名排名廣東53477.4081江蘇48604.1522山東山東45429.98545429.9853 3浙江32000.4454河南27598.9755河北24674.2626遼寧225307上海19731.648四川21139.2679湖北19650.7521020122012年中國各省年中國各省gdpgdp排名（前十位）排名（前十位）1、城市區(qū)位淄博位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃三角經(jīng)濟(jì)

8、區(qū)交叉區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。在產(chǎn)業(yè)整合、房地產(chǎn)交易、物流合作等多方面取得迅速發(fā)展成果！城市的快速發(fā)展，與經(jīng)濟(jì)積淀，帶來了強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場需求和購買力！淄博城市區(qū)位淄博城市區(qū)位示意圖p淄博位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈西南、山東“一體兩翼”黃三角經(jīng)濟(jì)區(qū)南部，地處魯中山區(qū)與魯北平原交接地帶，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。p淄博處魯中腹地，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈西南位置；p淄博地處暖溫帶，氣候宜人宜居；p淄博市屬組群式城市，現(xiàn)下轄五區(qū)三縣；p淄博以陶瓷產(chǎn)業(yè)為主，是全國重要的工業(yè)城市；是國務(wù)院批準(zhǔn)的特大城市，擁有地方立法權(quán)。1、城市區(qū)位城市名片淄博市為魯中地區(qū)的核心城市，全國工業(yè)經(jīng)濟(jì)過萬億的16個城市之一，城市競爭力全國排名第48位，山東

9、排名第五淄博市區(qū)縣概況淄博全市總面積5965公里，下轄7個區(qū)，三個縣。2012年末全市常住人口達(dá)到500萬。半島城市群綜合競爭力排名第5，僅次于青島、濟(jì)南、煙臺、濰坊；全國城市綜合經(jīng)濟(jì)實力30強(qiáng)。山東半島城市群山東半島城市群 基本情況：淄博是山東省區(qū)域中心城市、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)域市，濟(jì)南都市圈中心城市，全國重要的石油化工基地，中國歷史文化名城，中國瓷都。2012年淄博gdp為3557億元，位列全省第5。2、城市概況2、城市概況p齊文化是中華文化的重要組成部分，而淄博（臨淄區(qū)）為齊文化的發(fā)祥地。悠久的歷史，為淄博留下了大量的文物古跡，臨淄區(qū)及其周圍地帶，因文物古跡浩繁，被譽(yù)為“地下博物館”。 p淄博歷

10、史名人輩出，齊桓公、管仲、晏嬰，孫武、早期先賢的思想成就，載寫了一段又一段的歷史，昭示著淄博的文化淵源。p興盛于漢唐時代的“絲綢之路”，是中國歷史上著名的東西方經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。以淄博為中心的山東地區(qū)是當(dāng)時絲綢產(chǎn)品的主要供應(yīng)地，是“絲綢之路”的源頭之一。淄博消費(fèi)意識較為保守，主要以儲蓄型為主，投資意識一般。歷史與文化p膠濟(jì)鐵路橫貫東西，淄東鐵路、張博鐵路縱貫?zāi)媳?，中南部有鐵路密集的張博鐵路網(wǎng)，辛泰鐵路南通泰安，與京滬鐵路相連。p205國道、309國道、濟(jì)青高速公路和濟(jì)青高速南線同濱萊高速公路在這里交匯，其中濱萊高速南接京滬高速公路，往北直通天津、北京。p市中心距濟(jì)南機(jī)場70公里，距青島港

11、210公里。p淄博汽車總站有市中心主站及各區(qū)汽車站，發(fā)送班車輻射省內(nèi)外各大城市。淄博交通便利，是山東省鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)密度最高的地區(qū)之一，對外交通鐵路、國道等一 一具備2、城市概況城市交通根據(jù)濟(jì)南都市圈規(guī)劃，中后期將建成濟(jì)南淄博和濟(jì)青線等多條城際軌道交通線，這對淄博經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會取到較大的帶動作用2、城市概況城市交通經(jīng)濟(jì)概況2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3557億元，位列全省第五，比2011年增長8.4%,近五年平均增速為14.9%，人均gdp達(dá)12361美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健快速。p2012年，淄博市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由去年的3.6：60.2：36.2調(diào)整為3.5:59.0:37.5

12、。p農(nóng)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)。糧食生產(chǎn) “九連增”，農(nóng)業(yè)市場化、集約化、品牌化、現(xiàn)代化水平不斷提高；p工業(yè)發(fā)展跨上新臺階。全部工業(yè)總產(chǎn)值和主營業(yè)務(wù)收入雙雙突破1萬億元大關(guān)。p現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重提高1.5個百分點(diǎn)。01000200030004000200820092010201120120.05.010.015.0gdp(億元)gdp增速%淄博市近五年淄博市近五年gdpgdp2012年三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成(%)3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況產(chǎn)業(yè)概況淄博以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)比重較低，這也決定了淄博寫字樓市場發(fā)展空間有限。淄博是以化工、醫(yī)藥、陶瓷、建材、紡織工業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)化城市。淄博市實施結(jié)

13、構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，著力培植支柱產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；2012年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值2983.8億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到26.6%。淄博堅持以科技進(jìn)步帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的原則，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局得到鞏固；陶瓷建材醫(yī)藥紡織3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況p固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長。2012年全市完成1499.22億元，增長23.7%；其中服務(wù)業(yè)投資增長40.8%，占規(guī)模以上投資的比重達(dá)到50.25%。p消費(fèi)品市場保持活躍。全市社會消費(fèi)品零售總額1186.25億元，增長18%，對gdp的貢獻(xiàn)逐年加大。p城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。全市農(nóng)民人均純收入10878元，比2010年增長18

14、.3%；城市居民人均可支配收入24955元，增長14.6%。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況20052012年，固定資產(chǎn)投資占gdp的比重從45%上升至49%；社會消費(fèi)品零售總額、城鄉(xiāng)居民可支配收入穩(wěn)步增長。年復(fù)合增長率為13.1%年復(fù)合增長率為15.5%3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況財政收入增長迅速，房地產(chǎn)投資力度趨緩；金融市場運(yùn)行穩(wěn)健，融資環(huán)境趨向?qū)捤苫钴S；利用外資水平不斷提高p財政收支增勢平穩(wěn)。2012年實現(xiàn)境內(nèi)財政總收入518億元，增長10.5%，財政支出290億元，增長14.9%。p金融市場穩(wěn)健發(fā)展。2012年全市金融機(jī)構(gòu)存款余額3164.9億元，人民幣各項貸款余額2109.8億元。p對外開放

15、水平不斷提升。全市外貿(mào)進(jìn)出口總額90.6億美元，比2010年增長34.7%；3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況城市人口逐年增加，城市化率達(dá)到64%，年平均增長率在1%左右；同時居民生活水平處于富裕階段，潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)。淄博城市總?cè)丝诒３种鹉晗鄬焖僭鲩L，2012年全市常住人口超過500萬。淄博人均可支配收入和消費(fèi)性支出雙向增長，居民購買能力強(qiáng)，2012年人均消費(fèi)性支出占可支配收入的比例接近，同時淄博歷年職工平均工資也保持快速增長，2012年職工平均工資接近，表明未來潛力巨大。年復(fù)合增長率為9.5%4、城市人口與人民生活按國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中高級階段工業(yè)化中后期城市的主要特征

16、淄博市2012年狀況1、工業(yè)化轉(zhuǎn)型加速，人均gdp較高。2、三次產(chǎn)業(yè)中農(nóng)業(yè)比重低于20%，二產(chǎn)比重接近三產(chǎn)；制造業(yè)增加值占gdp的比重30%左右。工業(yè)化轉(zhuǎn)型進(jìn)入加速階段，人均gdp達(dá)到12361美元。第一產(chǎn)業(yè)所占比重僅為3.5%，第二產(chǎn)業(yè)高于第三產(chǎn)業(yè)21.5%；3、人口城市化率達(dá)到50%以上。淄博市2012年人口城市化率達(dá)到64.84%5、城市發(fā)展規(guī)劃山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市、歷史文化名城。淄城市人口規(guī)劃：p博市至2020年總?cè)丝跒?85萬人，中心城市（包含張店、淄川、博山、臨淄、周村）人口340萬人。淄博城市職能：p山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市、歷史文化名城p國家重要的石油化

17、工基地、魯中地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技、信息中心、山東省重要的交通樞紐城市城市布局規(guī)劃：城市布局規(guī)劃：p“一核四副”，以張店城區(qū)為核心，淄川、博山、臨淄、周村城區(qū)與其協(xié)調(diào)發(fā)展，空間布局呈“t”字形 。淄博市市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃5、城市發(fā)展規(guī)劃淄博市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，“西進(jìn)北拓”是城區(qū)未來發(fā)展方向“三區(qū)四片四板塊”：以老城區(qū)、淄博新區(qū)和南部城區(qū)為主體，以中心商業(yè)片區(qū)、西部現(xiàn)代高端服務(wù)片區(qū)、南部商貿(mào)物流片區(qū)和東部休閑觀光片區(qū)為依托，以南部特色產(chǎn)業(yè)板塊、東部精細(xì)化工板塊、西北高新產(chǎn)業(yè)板塊和東北機(jī)械加工板塊為重點(diǎn)，打造新型工業(yè)化強(qiáng)區(qū)。 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高端服務(wù)區(qū) 商貿(mào)物流區(qū)休閑觀光區(qū)中心商業(yè)區(qū)5、城市發(fā)展規(guī)劃淄

18、博市場環(huán)境寬松向好，政府管理水平不斷提升，民間滿意度相對較高評判指標(biāo)評判指標(biāo)市民、企業(yè)及政府人員評價市民、企業(yè)及政府人員評價管理水平管理水平慢慢在提高，省內(nèi)三線城市大同小異法制建設(shè)法制建設(shè)相對健全稅收稅收政府亂收費(fèi)不多政策執(zhí)行政策執(zhí)行執(zhí)行相對不嚴(yán)格，是薄弱環(huán)節(jié)辦事效率辦事效率相對山東其他三線城市要高不少服務(wù)意識服務(wù)意識一般，相對滯后淄博市相比山東省內(nèi)其它三線城市，政府管理水平、工作效率相對較高，較為廉潔；政策執(zhí)行相對不嚴(yán)格，這是淄博市政府當(dāng)前執(zhí)政面臨的比較突出的問題。6、政府執(zhí)政城市環(huán)境研究小結(jié)一淄博地處魯中核心區(qū)域位置，自然災(zāi)害較少，氣候宜居；二處于國家和山東省規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略范疇內(nèi)，政治、經(jīng)濟(jì)

19、、文化發(fā)展相對成熟，購買力及消費(fèi)力較強(qiáng)！三經(jīng)濟(jì)、人口、土地的快速擴(kuò)張，帶來了強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場需求和購買力！四淄博在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的推動下，將在規(guī)劃期內(nèi)迎來新的發(fā)展時期，為城市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了新的動力、新的機(jī)遇；優(yōu)勢優(yōu)勢s s 地處國家和山東省規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略范疇內(nèi)，未來發(fā)展前景良好 城市處工業(yè)化中后期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健向好； 城市規(guī)劃清晰，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮罅觿萘觿輜w 第三產(chǎn)業(yè)所占比重偏低，對寫字樓產(chǎn)品的需求有限 居民消費(fèi)觀念較為保守 最近兩年市場運(yùn)行相關(guān)指標(biāo)異常，銷供比不算合理，投資風(fēng)險步步走高機(jī)會機(jī)會oo 宏觀政策執(zhí)行后期，開發(fā)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化 城市化進(jìn)程較快，增長處可進(jìn)入?yún)^(qū)間；

20、 城鎮(zhèn)化發(fā)展利好，人口增長威脅威脅t t 房地產(chǎn)開發(fā)成本逐年上升 商品房供應(yīng)量不斷加大，供求市場不正常 宏觀調(diào)控仍在持續(xù)，城市行業(yè)前景不明朗城市swot分析，對城市進(jìn)行綜合評價三級指標(biāo)1086421. 城市群發(fā)展空間2. 周邊城市發(fā)展對城市影響3. 產(chǎn)業(yè)研究4. 規(guī)劃對接5. 經(jīng)濟(jì)、人口及社會發(fā)展6. 政府執(zhí)政水平7. 政策與風(fēng)險在宏觀層面，對7個取地評判指標(biāo)進(jìn)行定量總結(jié)分析城市發(fā)展空間淄博城市競爭力相對較強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿^大，城市發(fā)展空間相對廣闊。二、淄博房地產(chǎn)市場分析1. 行業(yè)環(huán)境分析2. 市場整體狀況3、市場競爭分析4、房地產(chǎn)市場小結(jié)異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常2011年2012年房地產(chǎn)

21、投資額增幅0.250.18-0.21 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/gdp0.20.060.09 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資0.370.130.04 放映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%淄博市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，至2011年已達(dá)近200億元，各項占比指標(biāo)基本處于合理水平；2012年受調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資較低。1、行業(yè)環(huán)境分析投資環(huán)境淄博市近年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場上商品房供需漸趨平衡，迫使新開工加速，后續(xù)市場從新回歸供大于求，市場存量將逐

22、漸增多。淄博房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展迅速，從2005年2011年市場基本處于供大于求的狀態(tài)，尤其從2010年國家開始下定決心對房地產(chǎn)實行史上最嚴(yán)的調(diào)控措施以來，供求失衡相對較嚴(yán)重，商品房年空置面積基本在百萬平米以上；2012年市場轉(zhuǎn)為供小于求的局面，這是由于房地產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，購房消費(fèi)需求回升加強(qiáng)導(dǎo)致的。供大于求供小于求1、行業(yè)環(huán)境分析市場供需 從2009年開始，淄博商品房價格快速上漲，增長率高達(dá)17.6%；2012年全市商品住宅預(yù)售均價5600元/，同比增長24%。部分高品質(zhì)樓盤均價已超過8000甚至更高。 在各區(qū)域中，無論從價格還是增長率來看，桓臺縣和中心城區(qū)處于前兩位，引領(lǐng)整個淄博樓市價

23、格上漲。淄博市房價穩(wěn)定增長，其中桓臺縣和中心城區(qū)引領(lǐng)全市房價上漲趨勢。2、市場整體狀況房價水平根據(jù)淄博城區(qū)地理現(xiàn)狀及其樓市分布，房地產(chǎn)市場大致可分為五大板塊：西部片區(qū)代表樓盤：民泰龍?zhí)┰贰㈩U豐花園等 區(qū)域價格：7000-8000元/北部片區(qū)代表樓盤：中潤華僑城、名尚城市廣場、盛世名苑、天府名城等區(qū)域價格：5500-7500元/東部片區(qū)代表樓盤：盛世新東城、和諧嘉園二期等區(qū)域價格：4500-5200元/中心片區(qū)代表樓盤：黃金國際、興業(yè)家園、藍(lán)鉆國際、尚城領(lǐng)域、麗水景苑、都市名苑、頤景園等區(qū) 域 價 格 ：6500-8000元/南部片區(qū)代表樓盤：盛世康城、陽光地帶二期、齊盛花園、南苑綠洲等 區(qū)域價

24、格：4500-5500元/地產(chǎn)格局2、市場整體狀況“北進(jìn)西擴(kuò)”發(fā)展規(guī)劃，西部和北部版塊房地產(chǎn)市場物業(yè)升值潛力大，房價增速較快；中心城區(qū)依靠其地理位置、配套等優(yōu)勢，價格大都居高；南部和東部版塊受地理位置、居住環(huán)境等條件限制，與其它城區(qū)相比房價增速較慢。年度西部版塊東部版塊北部版塊南部版塊中心城區(qū)200955003500500035006000201060004000600040007000201172004500650045007500201265005000600047006600地產(chǎn)格局2、市場整體狀況02000400060008000城中心西部北部東部南部張店區(qū)分片區(qū)房地產(chǎn)價格情況2009

25、201020112012從目前市場銷量產(chǎn)品來看，張店市場各區(qū)域熱銷面積集中在80-120之間，暢銷戶型主要為兩房、三房版塊熱銷面積熱銷戶型主力客群項目特點(diǎn)西部版塊110-1803-2-2/3-2-1五區(qū)三縣客群中大型樓盤居多，開發(fā)品質(zhì)居中高等檔次東部版塊80-1202-2-1/3-2-2東部片區(qū)企業(yè)職工及舊房還遷客群中小型樓盤居多，開發(fā)品質(zhì)居中下檔次北部版塊80-1603-2-2/3-2-12-2-1開發(fā)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主桓臺及其他區(qū)縣為輔地產(chǎn)大盤居多，產(chǎn)品豐富，配套齊全，開發(fā)品質(zhì)居中高等檔次南部版塊80-1202-2-1/3-2-1南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、南定及其他區(qū)縣客群中大型樓盤居多，開發(fā)品質(zhì)居中下檔次中心城區(qū)130-2003-2-2/3-2-1五區(qū)三縣客群中小型樓盤居多，開發(fā)品質(zhì)居中高等檔次地產(chǎn)格局2、市場整體狀況大型房企進(jìn)