房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1、偉 業(yè) 顧 問(wèn) 2011 b.a.consulting.靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算2011-10偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 1 頁(yè)頁(yè)交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明實(shí)際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 2 頁(yè)頁(yè)交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明實(shí)際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 3 頁(yè)頁(yè)靜

2、態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定l什么是靜態(tài)？l指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，按同一時(shí)點(diǎn)計(jì)算；l什么是經(jīng)濟(jì)測(cè)算？l通過(guò)估算開發(fā)項(xiàng)目成本、收入、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來(lái)評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目獲利能力的過(guò)程；l我們對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算的理解l即在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值前提下，通過(guò)估算開發(fā)項(xiàng)目成本、收入、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，來(lái)評(píng)估項(xiàng)目獲利能力的過(guò)程。l一般多用于短期開發(fā)、以出售產(chǎn)品為主的項(xiàng)目（小型住宅、辦公等物業(yè)項(xiàng)目）偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 4 頁(yè)頁(yè)交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明實(shí)際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用測(cè)算基本流程測(cè)算基本內(nèi)容偉業(yè)顧問(wèn) co

3、pyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 5 頁(yè)頁(yè)測(cè)算基本流程測(cè)算基本內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 6 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明項(xiàng)目收入項(xiàng)目成本項(xiàng)目利潤(rùn)=簡(jiǎn)單的說(shuō)：具體來(lái)看：測(cè)算操作基本流程給出項(xiàng)目損益表及衍生估算銷售收入估算項(xiàng)目成本明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 7 頁(yè)頁(yè)測(cè)算基本內(nèi)容測(cè)算基本流程靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明偉業(yè)顧問(wèn) copyr

4、ight by b.a.consulting, all rights reserved第第 8 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成建設(shè)指標(biāo)測(cè)算操作基本流程給出項(xiàng)目損益表估算銷售收入估算項(xiàng)目成本明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)1用地指標(biāo)1.1建設(shè)用地面積（）1.2容積率1.3限高（m）1.4綠化率（%）2總建筑面積2.1地上建筑面積()2.1.1住宅2.1.2商業(yè)2.1.3辦公2.1.4配套（會(huì)所、學(xué)校等）2.2地下建筑面積2.2.1地下人防、設(shè)備間面積2.2.2地下車庫(kù)面積（個(gè)數(shù)）偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reser

5、ved第第 9 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成銷售收入測(cè)算操作基本流程給出項(xiàng)目損益表估算銷售收入估算項(xiàng)目成本明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)各物業(yè)銷售均價(jià)各物業(yè)銷售面積序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì)1銷售收入（萬(wàn)元）562201.1住宅銷售收入（萬(wàn)元）100001.1.1銷售面積（ ）200001.1.2平均售價(jià)（元/ ）50001.1.3銷售率（100%）100%1.2車庫(kù)銷售收入（萬(wàn)元）60001.2.1銷售個(gè)數(shù)6001.2.2平均售價(jià)（萬(wàn)元/ 個(gè) ）101.2.3銷售率（%）100%各物業(yè)銷售率l可售物業(yè)：住宅、車位（庫(kù)）、商業(yè)、辦公等偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting,

6、all rights reserved第第 10 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目成本土地增值稅企業(yè)所得稅測(cè)算操作基本流程給出項(xiàng)目損益表估算銷售收入估算項(xiàng)目成本明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 11 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資開發(fā)成本期間費(fèi)用銷售稅費(fèi)l管理費(fèi)用l銷售費(fèi)用l財(cái)務(wù)費(fèi)用（兩稅一費(fèi)）l營(yíng)業(yè)稅l城市建設(shè)維護(hù)稅l教育附加費(fèi)l土地取得成本l前期工程費(fèi)用l建安工程成本l基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用l開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目成本土地增值稅企業(yè)所得稅偉業(yè)顧問(wèn) co

7、pyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 12 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成土地增值稅是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)算過(guò)程項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目成本土地增值稅企業(yè)所得稅計(jì)算方式增值額（a）/扣除項(xiàng)目金額(b)計(jì)算式200%a60%-b35%注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系數(shù)； 2、增值額=銷售收入-土地增值稅扣除項(xiàng)目； 3、扣除項(xiàng)目金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本*1.2+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+兩稅一費(fèi)l什么是土地增值稅？l對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種；l土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)

8、用等支出后的余額； l我國(guó)實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率；l土地增值稅=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 13 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明l注意各地、不同時(shí)期土地增值稅政策的不同：l例：北京市定價(jià)3萬(wàn)元以上的樓盤土地增值稅預(yù)繳比例將為原計(jì)劃的2倍以上，定價(jià)5萬(wàn)元的為3倍以上，定價(jià)8萬(wàn)元以上的為6倍以上 ；1.基于任何商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是盈利的，因此原則上土地增值稅必須交納，但開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法少繳、避繳，我們測(cè)算過(guò)程中須靈活應(yīng)用；2.出去上述方法，還有“預(yù)繳清算”方法的應(yīng)用（多為動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)），即

9、每會(huì)計(jì)周期按照銷售收入的2-5%不等的比例預(yù)繳，項(xiàng)目結(jié)算時(shí)按實(shí)際發(fā)生額清繳土地增值稅還可能隨不同地方政策變化而變化項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目成本土地增值稅企業(yè)所得稅測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 14 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成企業(yè)所得稅一般企業(yè)所得稅按25%記取項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目成本土地增值稅企業(yè)所得稅偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 15 頁(yè)頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明測(cè)算內(nèi)容基本構(gòu)成測(cè)算操作基本流程給出項(xiàng)目損益表估算銷售

10、收入估算項(xiàng)目成本明確項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目說(shuō)明1銷售收入鏈接銷售收入表2開發(fā)成本開發(fā)期間費(fèi)用外的投資項(xiàng)目3開發(fā)期間費(fèi)用管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用等4銷售稅金及附加銷售收入5.5%，鏈接即可5土地增值稅見(jiàn)土地增值稅表6利潤(rùn)總額此表內(nèi)項(xiàng)目：1-2-3-4-57所得稅利潤(rùn)總額的25%8凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額-所得稅稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 16 頁(yè)頁(yè)交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明實(shí)際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b

11、.a.consulting, all rights reserved第第 17 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用明確基礎(chǔ)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)1用地指標(biāo)1.1建設(shè)用地面積（）42912 1.2容積率1.5 2總建筑面積86888 2.1地上建筑面積64368 2.1.1住宅()63180 2.1.2商業(yè)配套（）2.1.3配套學(xué)校2.1.4會(huì)所面積1188 2.2地下建筑面積22520 2.2.1地下人防、設(shè)備間面積0 2.2.2地下車庫(kù)面積13320 2.2.3下躍面積92002.3可售部分2.3.1住宅面積723802.3.2商業(yè)面積2.3.3車庫(kù)個(gè)數(shù)444 l根據(jù)項(xiàng)目用地指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，明確項(xiàng)目的規(guī)

12、劃指標(biāo)：l用地指標(biāo)：占地面積等；l建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)；l可售產(chǎn)品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫(kù)等具體物業(yè)類型偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 18 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用測(cè)算銷售收入l根據(jù)各業(yè)態(tài)可售面積和項(xiàng)目的價(jià)格定位，計(jì)算項(xiàng)目的總銷售收入：l住宅收入=可售面積x售價(jià)l車位收入=可售個(gè)數(shù)x售價(jià)l關(guān)于價(jià)格：通常采用市場(chǎng)比較定價(jià)法序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì)1銷售收入（萬(wàn)元）562201.1住宅銷售收入（萬(wàn)元） 517801.1.1銷售面積（ ）723801.1.2平均售價(jià)（元/ ）71541.1.3銷售率（100%）100%1.

13、2車庫(kù)銷售收入（萬(wàn)元）44401.2.1銷售個(gè)數(shù)4441.2.2平均售價(jià)（萬(wàn)元/ 個(gè) ）101.2.3銷售率（%）100%偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 19 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：土地成本l土地成本一般按(土地成交價(jià)+稅費(fèi)）計(jì)算：l按實(shí)際成交價(jià)格計(jì)算;l土地契稅:按土地成交款的3%。l亦有補(bǔ)交政府土地收益情況：因增加地上建筑面積、地下經(jīng)營(yíng)性面積及改變土地用途需要補(bǔ)交的政府土地收益，按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算；序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)429

14、12 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.3契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 30

15、0 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all ri

16、ghts reserved第第 20 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：前期工程費(fèi)l前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出，按建安工程費(fèi)的3%左右計(jì)算:l可研及顧問(wèn)費(fèi)：建筑工程費(fèi)的0.1%左右l勘察費(fèi)：建安工程費(fèi)的0.1%左右l設(shè)計(jì)費(fèi)：建安工程費(fèi)的1%3% l臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整等：建安工程費(fèi)的1%。序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%

17、14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)

18、15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 21 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：建安工程費(fèi)l建安工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程及裝修工程，按建筑面積x單方造價(jià)

19、計(jì)算，如下表：不同類型建筑單方造價(jià)（元/平方米）獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼20002500普通板樓（磚混結(jié)構(gòu)、不帶電梯）18002000高標(biāo)準(zhǔn)板樓（框剪結(jié)構(gòu)、帶電梯）25002800高層板樓、點(diǎn)式塔樓28003000高層塔樓30003500住宅下底商20002200購(gòu)物中心、超市等（含裝修）40004500中檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（含裝修）38004200高標(biāo)準(zhǔn)、星級(jí)寫字樓（含裝修）60008000車庫(kù)、人防、設(shè)備等30003200序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契

20、稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437

21、 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 22 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：基礎(chǔ)設(shè)施

22、費(fèi)l基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按市政費(fèi)用+道路費(fèi)用+綠化費(fèi)用計(jì)算：l市政費(fèi)用：按地上建筑面積x單方造價(jià)（200-300元/）計(jì)算；l道路費(fèi)用：按道路占地面積（總用地面積*15%）x單方造價(jià)（200元/）；l綠化費(fèi)用：按綠地占地面積(總用地面積*（1-建筑密度）-道路占地面積)x單方造價(jià)(300-500元/)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%

23、386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)

24、用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 23 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：開發(fā)期間費(fèi)l開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理

25、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，習(xí)慣按（前期費(fèi)用+建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施+配套設(shè)施）x3%計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.

26、1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2

27、財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 24 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：開發(fā)期間費(fèi)l銷售費(fèi)用：指企業(yè)在銷售住宅、商業(yè)等商品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計(jì)算；l管理費(fèi)用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等，按扣除土地成本后的

28、開發(fā)成本的x3%計(jì)算 ；l財(cái)務(wù)費(fèi)用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出及相關(guān)手續(xù)費(fèi)等，按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算（一般按項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的方式確定融資規(guī)模和費(fèi)用，還需要深入探討.）序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)6

29、3180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3

30、%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 25 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用項(xiàng)目總投資：銷售稅費(fèi)l“兩稅一費(fèi)”，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加費(fèi)，按銷售收入的5.5計(jì)算：l其中營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5.0；l城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7.0；l教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3.0 序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算方法計(jì)算基數(shù) 單價(jià)(元/) 金

31、額(萬(wàn)元）一土地成本13260 1.1土地成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)42912 3000 12874 1.2補(bǔ)交政府收益新增經(jīng)營(yíng)性面積*單價(jià)1.2契稅土地成交價(jià)格3%12874 3%386 二前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)的3%14850 446 三建安工程費(fèi)14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價(jià)64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價(jià)63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會(huì)所等）建筑面積*單價(jià)1188 2000 238 3.2地下庫(kù)房、人防面積建筑面積*單價(jià)13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價(jià)92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施

32、費(fèi)用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)地上建筑面積*單價(jià)64368 300 1931 4.2室外道路費(fèi)用道路占地面積（用地的15%）*單價(jià)6437 200 129 4.3室外綠化費(fèi)用綠化占地面積（用地的35%）*單價(jià)15019 500 751 五開發(fā)間接費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費(fèi)用3912 6.1管理費(fèi)用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費(fèi)用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費(fèi)銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項(xiàng)目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問(wèn) cop

33、yright by b.a.consulting, all rights reserved第第 26 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用計(jì)算土地增值稅序號(hào)項(xiàng)目金額計(jì)算方法1項(xiàng)目開發(fā)成本323072開發(fā)期間費(fèi)用39123銷售稅費(fèi)30924銷售收入562205利潤(rùn)16908(4)-(1)-(2)-(3)6銷售利潤(rùn)率30.07%(5)/(4)7投資利潤(rùn)率43.01%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利潤(rùn)率52.34%(5)/(1)9扣除項(xiàng)目金額45773(1)*1.2+(2)+(3)10增值額10447(4)-(9)11增值額占扣除部分的比例22.82%(10)/(9)12增值稅適用稅率30.00%13速算扣除系數(shù)

34、0.00%14增值稅應(yīng)納稅額3134(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值稅后的利潤(rùn)13774(5)-(14)16扣除增值稅后的成本利潤(rùn)率42.63%(15)/(1)l采用靜態(tài)測(cè)算常用方法；l增值額占扣除部分的比例小于50%，因此適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 27 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用給出項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)1銷售收入56,2202開發(fā)成本32,3073開發(fā)期間費(fèi)用3,9124銷售稅金及附加3,0925土地增值稅3,1346利潤(rùn)總額13,7747所得稅3,4448凈利潤(rùn)

35、10,331稅前成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=35%稅后成本利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=26%l利潤(rùn)總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金-土地增值稅l凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅=利潤(rùn)總額（1-25%）l稅前投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資l稅后投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 28 頁(yè)頁(yè)實(shí)際案例應(yīng)用小結(jié)l一種工具、方法，幫助我們從經(jīng)濟(jì)角度判定一個(gè)方案的可行度；l實(shí)際應(yīng)用中，基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果并不是測(cè)算的全部成果，在基本測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)之上，還可以從多個(gè)角度尋找衍生的應(yīng)用偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 29 頁(yè)頁(yè)交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作說(shuō)明實(shí)際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問(wèn) copyright by b.a.consulting, all rights re