房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟測算

1、偉 業(yè) 顧 問 2011 b.a.consulting.靜態(tài)經(jīng)濟測算2011-10偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 1 頁頁交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明實際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 2 頁頁交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明實際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 3 頁頁靜

2、態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定l什么是靜態(tài)？l指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算；l什么是經(jīng)濟測算？l通過估算開發(fā)項目成本、收入、利潤等經(jīng)濟指標(biāo)，來評估一個項目獲利能力的過程；l我們對靜態(tài)經(jīng)濟測算的理解l即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過估算開發(fā)項目成本、收入、利潤等經(jīng)濟指標(biāo)，來評估項目獲利能力的過程。l一般多用于短期開發(fā)、以出售產(chǎn)品為主的項目（小型住宅、辦公等物業(yè)項目）偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 4 頁頁交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明實際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用測算基本流程測算基本內(nèi)容偉業(yè)顧問 co

3、pyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 5 頁頁測算基本流程測算基本內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 6 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明項目收入項目成本項目利潤=簡單的說：具體來看：測算操作基本流程給出項目損益表及衍生估算銷售收入估算項目成本明確項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 7 頁頁測算基本內(nèi)容測算基本流程靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明偉業(yè)顧問 copyr

4、ight by b.a.consulting, all rights reserved第第 8 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成建設(shè)指標(biāo)測算操作基本流程給出項目損益表估算銷售收入估算項目成本明確項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)序號 項 目規(guī)劃指標(biāo)1用地指標(biāo)1.1建設(shè)用地面積（）1.2容積率1.3限高（m）1.4綠化率（%）2總建筑面積2.1地上建筑面積()2.1.1住宅2.1.2商業(yè)2.1.3辦公2.1.4配套（會所、學(xué)校等）2.2地下建筑面積2.2.1地下人防、設(shè)備間面積2.2.2地下車庫面積（個數(shù)）偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reser

5、ved第第 9 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成銷售收入測算操作基本流程給出項目損益表估算銷售收入估算項目成本明確項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)各物業(yè)銷售均價各物業(yè)銷售面積序號 項 目合計1銷售收入（萬元）562201.1住宅銷售收入（萬元）100001.1.1銷售面積（ ）200001.1.2平均售價（元/ ）50001.1.3銷售率（100%）100%1.2車庫銷售收入（萬元）60001.2.1銷售個數(shù)6001.2.2平均售價（萬元/ 個 ）101.2.3銷售率（%）100%各物業(yè)銷售率l可售物業(yè)：住宅、車位（庫）、商業(yè)、辦公等偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting,

6、all rights reserved第第 10 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成項目建設(shè)投資項目成本土地增值稅企業(yè)所得稅測算操作基本流程給出項目損益表估算銷售收入估算項目成本明確項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 11 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成項目建設(shè)投資開發(fā)成本期間費用銷售稅費l管理費用l銷售費用l財務(wù)費用（兩稅一費）l營業(yè)稅l城市建設(shè)維護稅l教育附加費l土地取得成本l前期工程費用l建安工程成本l基礎(chǔ)設(shè)施費用l開發(fā)間接費用項目建設(shè)投資項目成本土地增值稅企業(yè)所得稅偉業(yè)顧問 co

7、pyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 12 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成土地增值稅是一個復(fù)雜的計算過程項目建設(shè)投資項目成本土地增值稅企業(yè)所得稅計算方式增值額（a）/扣除項目金額(b)計算式200%a60%-b35%注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系數(shù)； 2、增值額=銷售收入-土地增值稅扣除項目； 3、扣除項目金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本*1.2+房地產(chǎn)開發(fā)費用+兩稅一費l什么是土地增值稅？l對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種；l土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費

8、用等支出后的余額； l我國實行四級超額累進稅率；l土地增值稅=增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 13 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明l注意各地、不同時期土地增值稅政策的不同：l例：北京市定價3萬元以上的樓盤土地增值稅預(yù)繳比例將為原計劃的2倍以上，定價5萬元的為3倍以上，定價8萬元以上的為6倍以上 ；1.基于任何商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目都是盈利的，因此原則上土地增值稅必須交納，但開發(fā)商會想方設(shè)法少繳、避繳，我們測算過程中須靈活應(yīng)用；2.出去上述方法，還有“預(yù)繳清算”方法的應(yīng)用（多為動態(tài)測算時），即

9、每會計周期按照銷售收入的2-5%不等的比例預(yù)繳，項目結(jié)算時按實際發(fā)生額清繳土地增值稅還可能隨不同地方政策變化而變化項目建設(shè)投資項目成本土地增值稅企業(yè)所得稅測算內(nèi)容基本構(gòu)成偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 14 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成企業(yè)所得稅一般企業(yè)所得稅按25%記取項目建設(shè)投資項目成本土地增值稅企業(yè)所得稅偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 15 頁頁靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明測算內(nèi)容基本構(gòu)成測算操作基本流程給出項目損益表估算銷售

10、收入估算項目成本明確項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)序號項 目說明1銷售收入鏈接銷售收入表2開發(fā)成本開發(fā)期間費用外的投資項目3開發(fā)期間費用管理費、財務(wù)費、銷售費用等4銷售稅金及附加銷售收入5.5%，鏈接即可5土地增值稅見土地增值稅表6利潤總額此表內(nèi)項目：1-2-3-4-57所得稅利潤總額的25%8凈利潤利潤總額-所得稅稅前成本利潤率利潤總額/總投資稅后成本利潤率凈利潤/總投資偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 16 頁頁交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明實際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問 copyright by b

11、.a.consulting, all rights reserved第第 17 頁頁實際案例應(yīng)用明確基礎(chǔ)指標(biāo)序號 項 目規(guī)劃指標(biāo)1用地指標(biāo)1.1建設(shè)用地面積（）42912 1.2容積率1.5 2總建筑面積86888 2.1地上建筑面積64368 2.1.1住宅()63180 2.1.2商業(yè)配套（）2.1.3配套學(xué)校2.1.4會所面積1188 2.2地下建筑面積22520 2.2.1地下人防、設(shè)備間面積0 2.2.2地下車庫面積13320 2.2.3下躍面積92002.3可售部分2.3.1住宅面積723802.3.2商業(yè)面積2.3.3車庫個數(shù)444 l根據(jù)項目用地指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計方案，明確項目的規(guī)

12、劃指標(biāo)：l用地指標(biāo)：占地面積等；l建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)；l可售產(chǎn)品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫等具體物業(yè)類型偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 18 頁頁實際案例應(yīng)用測算銷售收入l根據(jù)各業(yè)態(tài)可售面積和項目的價格定位，計算項目的總銷售收入：l住宅收入=可售面積x售價l車位收入=可售個數(shù)x售價l關(guān)于價格：通常采用市場比較定價法序號 項 目合計1銷售收入（萬元）562201.1住宅銷售收入（萬元） 517801.1.1銷售面積（ ）723801.1.2平均售價（元/ ）71541.1.3銷售率（100%）100%1.

13、2車庫銷售收入（萬元）44401.2.1銷售個數(shù)4441.2.2平均售價（萬元/ 個 ）101.2.3銷售率（%）100%偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 19 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：土地成本l土地成本一般按(土地成交價+稅費）計算：l按實際成交價格計算;l土地契稅:按土地成交款的3%。l亦有補交政府土地收益情況：因增加地上建筑面積、地下經(jīng)營性面積及改變土地用途需要補交的政府土地收益，按實際發(fā)生額計算；序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價429

14、12 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.3契稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 30

15、0 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all ri

16、ghts reserved第第 20 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：前期工程費l前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出，按建安工程費的3%左右計算:l可研及顧問費：建筑工程費的0.1%左右l勘察費：建安工程費的0.1%左右l設(shè)計費：建安工程費的1%3% l臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%。序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%

17、14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價

18、15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 21 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：建安工程費l建安工程費用包括土建工程、安裝工程及裝修工程，按建筑面積x單方造價

19、計算，如下表：不同類型建筑單方造價（元/平方米）獨棟、聯(lián)排、疊拼20002500普通板樓（磚混結(jié)構(gòu)、不帶電梯）18002000高標(biāo)準(zhǔn)板樓（框剪結(jié)構(gòu)、帶電梯）25002800高層板樓、點式塔樓28003000高層塔樓30003500住宅下底商20002200購物中心、超市等（含裝修）40004500中檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（含裝修）38004200高標(biāo)準(zhǔn)、星級寫字樓（含裝修）60008000車庫、人防、設(shè)備等30003200序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契

20、稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437

21、 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 22 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：基礎(chǔ)設(shè)施

22、費l基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按市政費用+道路費用+綠化費用計算：l市政費用：按地上建筑面積x單方造價（200-300元/）計算；l道路費用：按道路占地面積（總用地面積*15%）x單方造價（200元/）；l綠化費用：按綠地占地面積(總用地面積*（1-建筑密度）-道路占地面積)x單方造價(300-500元/)序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契稅土地成交價格3%12874 3%

23、386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費

24、用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 23 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：開發(fā)期間費l開發(fā)間接費用是指直接組織、管理

25、開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，習(xí)慣按（前期費用+建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施+配套設(shè)施）x3%計算序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.

26、1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2

27、財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 24 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：開發(fā)期間費l銷售費用：指企業(yè)在銷售住宅、商業(yè)等商品過程中發(fā)生的各項費用，包括項目宣傳推廣費用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計算；l管理費用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、業(yè)務(wù)招待費、辦公費等，按扣除土地成本后的

28、開發(fā)成本的x3%計算 ；l財務(wù)費用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出及相關(guān)手續(xù)費等，按實際發(fā)生額計算（一般按項目滾動開發(fā)的方式確定融資規(guī)模和費用，還需要深入探討.）序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價6

29、3180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3

30、%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 25 頁頁實際案例應(yīng)用項目總投資：銷售稅費l“兩稅一費”，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育附加費，按銷售收入的5.5計算：l其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0；l城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅的7.0；l教育費附加為營業(yè)稅的3.0 序號項目名稱計算方法計算基數(shù) 單價(元/) 金

31、額(萬元）一土地成本13260 1.1土地成交價實際成交價42912 3000 12874 1.2補交政府收益新增經(jīng)營性面積*單價1.2契稅土地成交價格3%12874 3%386 二前期工程費建安工程費的3%14850 446 三建安工程費14850 3.1地上建筑面積建筑面積*單價64368 1600 10346 3.1.1住宅(地上面積)建筑面積*單價63180 1600 10109 3.1.2配套（商業(yè)、會所等）建筑面積*單價1188 2000 238 3.2地下庫房、人防面積建筑面積*單價13320 2000 2664 3.3下躍面積建筑面積*單價92002000 1840 四基礎(chǔ)設(shè)施

32、費用2811 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費地上建筑面積*單價64368 300 1931 4.2室外道路費用道路占地面積（用地的15%）*單價6437 200 129 4.3室外綠化費用綠化占地面積（用地的35%）*單價15019 500 751 五開發(fā)間接費用（不可預(yù)見費）（一四之和）3%31366 3.0%941 六開發(fā)期間費用3912 6.1管理費用（一五之和）3%32307 3.0%969 6.2財務(wù)費用實際發(fā)生額46536 1256 6.3銷售費用銷售收入3%56220 3.0%1687 七銷售稅費銷售收入5.5%56220 5.5%3092 八項目總投資（一七）之和39312 偉業(yè)顧問 cop

33、yright by b.a.consulting, all rights reserved第第 26 頁頁實際案例應(yīng)用計算土地增值稅序號項目金額計算方法1項目開發(fā)成本323072開發(fā)期間費用39123銷售稅費30924銷售收入562205利潤16908(4)-(1)-(2)-(3)6銷售利潤率30.07%(5)/(4)7投資利潤率43.01%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利潤率52.34%(5)/(1)9扣除項目金額45773(1)*1.2+(2)+(3)10增值額10447(4)-(9)11增值額占扣除部分的比例22.82%(10)/(9)12增值稅適用稅率30.00%13速算扣除系數(shù)

34、0.00%14增值稅應(yīng)納稅額3134(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值稅后的利潤13774(5)-(14)16扣除增值稅后的成本利潤率42.63%(15)/(1)l采用靜態(tài)測算常用方法；l增值額占扣除部分的比例小于50%，因此適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 27 頁頁實際案例應(yīng)用給出項目損益表序號項 目合計1銷售收入56,2202開發(fā)成本32,3073開發(fā)期間費用3,9124銷售稅金及附加3,0925土地增值稅3,1346利潤總額13,7747所得稅3,4448凈利潤

35、10,331稅前成本利潤率=利潤總額/總投資=35%稅后成本利潤率=凈利潤/總投資=26%l利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費用-銷售稅金-土地增值稅l凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額（1-25%）l稅前投資利潤率=利潤總額/總投資l稅后投資利潤率=凈利潤/總投資偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 28 頁頁實際案例應(yīng)用小結(jié)l一種工具、方法，幫助我們從經(jīng)濟角度判定一個方案的可行度；l實際應(yīng)用中，基本的經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果并不是測算的全部成果，在基本測算結(jié)果的基礎(chǔ)之上，還可以從多個角度尋找衍生的應(yīng)用偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 29 頁頁交流內(nèi)容靜態(tài)經(jīng)濟測算概念厘定靜態(tài)經(jīng)濟測算操作說明實際案例應(yīng)用常用的相關(guān)分析應(yīng)用偉業(yè)顧問 copyright by b.a.consulting, all rights re