江蘇宿遷財富廣場項目營銷策劃方案

1、江蘇XXX財富廣場項目營銷策劃方案市場篇一、市場調(diào)查與市場機會分析1. 市場調(diào)查分析（1） 宿遷房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1-1、宿遷全市經(jīng)濟近年來迅猛發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了一個成熟的時機。2005年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產(chǎn)業(yè)已成為宿遷市地方財政收入的重要來源，在經(jīng)濟建設中占據(jù)著舉足輕重的地位。1-2、當前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。全市住宅均價2005年達到1450元/，其中市區(qū)住宅均價為1786元/，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應增長較快。1-3、

2、自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟適用房建設，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理。1-4、為了高起點、高標準地實施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵建設較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設住宅小區(qū)的同時，為了使居民的居住條件和居住水平實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系

3、列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實施了規(guī)范化、法制化管理。 1-5、宿遷房地產(chǎn)業(yè)前景十分看好，發(fā)展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達到50萬人以上。隨著宿遷城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。同時隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關部門調(diào)查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。1-6、從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也

4、存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：宿遷市房地產(chǎn)市場的規(guī)模日趨壯大，這與宿遷建市八年來城市化水平的不斷發(fā)展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產(chǎn)開發(fā)的若干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時也出現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、發(fā)展增速過快、投資者比

5、例大于自用者比例，也導致了部分商品房空置率過高等現(xiàn)象。（2） 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析宿遷市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設工作也在推進，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬

6、平方。價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：浙江工業(yè)大學建筑設計研究院 江蘇都市建筑設計有限公司宣傳重點：高檔生活開盤時間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團公司子公司

7、）建筑設計：上海同濟大學規(guī)劃建筑設計研究院宣傳重點：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結束。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學校、醫(yī)院、服務等設施配套齊全，成為購房的首選區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。時代廣場概況：總建面35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路 開發(fā)商：宿遷萬興房地產(chǎn)開發(fā)有

8、限公司建筑設計：江蘇建筑科學研究院宣傳重點：宿遷黃金地段開盤時間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯落有致；價格：2200元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點：景觀配套開盤時間：2005年5月金谷 盛世康城概況：多層建筑，配以高檔會所，總建筑面積5.2萬平方容積率：1.20綠化率：38%總戶數(shù)：1057戶車庫建筑面積：3200平方價格：2000元/平方米左右地理位置：黃河北路左側開發(fā)商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：浙江省城建設計研究院 江蘇省徐州十城鄉(xiāng)設計研究院宣傳重點：高檔開盤時間：2004年

9、浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價格：8500元/平方米， 5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點：黃金地理位置銷售情況：3月份達到55%開盤時間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價格：2000多一點元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界 開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）

10、概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，市民對新城區(qū)基本認同，以住宅項目為主，市場價格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。天星花園概況：多層，21幢住宅樓，幼兒園和部分沿街商店價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米地理位置：人民大道和威海路交界 開發(fā)商：宿遷天星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點：周邊配套及周遍自然環(huán)境開盤時間：04年以前通城山莊概況：建筑以多層為主，配以商業(yè)價格：1600-1800元/平方

11、米 地理位置：青島路右側開發(fā)商：宿遷市通成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點：歐洲風格目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)開盤時間：較早富麗萊嘉苑概況：11萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；綠化率：35%價格：1650-2000元左右/平方米 地理位置：新區(qū)平安大道左側開發(fā)商：宿遷路建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點：建筑設計造價開盤時間：二期7月份（3） 項目概況分析項目案名：江蘇XXX財富廣場總建筑面積：38920平方米項目位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當時以宿遷“天價”拍得該地，是宿遷公認的“地王”。項目對面是宿遷也相對關注的時代廣場，目前已經(jīng)正式營業(yè)，住

12、宅的銷售率接近100%。（4） 項目SWOT分析 優(yōu)勢本案地處宿遷市中心地域，宿遷市最繁華的商業(yè)街幸福中路以及商業(yè)街東大街鳳凰城之間，左右逢源，是本地人公認的商業(yè)好地段，具備了先天上的地利優(yōu)勢；原輕工市場是宿遷公認的良好商業(yè)地段，當?shù)厝苏J同感強，原輕工市場的眾多經(jīng)營戶就是比較穩(wěn)定的目標客戶層，廣大宿遷市民又是比較穩(wěn)定的消費客戶層，有利于項目的商業(yè)成熟并將其影響擴大到住宅上面；項目目前已經(jīng)有了一定的招商成果，商業(yè)的成熟帶動住宅的配套成熟；項目的規(guī)模適中，開發(fā)、規(guī)劃、設計容易操作；項目建成以后必定會成為宿遷市中心的標志性建筑，受關注性強。劣勢宿遷當?shù)鼐用駥Χ鄬颖容^偏好，而對小高層及高層認同感不高，

13、很多項目的小高層及高層的銷售情況一直處于低靡狀態(tài)，這種態(tài)勢也將對本項目的銷售產(chǎn)生一定的影響。由于項目位于宿遷繁華的商業(yè)街，寸土寸金，又是天價地王，但是臨主要商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1：1退路的制約，可能會影響地塊的利用率； 周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍；地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大；由于很多宿遷市民都了解本項目的“天價地王”，很多人都在缺乏一定的科學依據(jù)的前提下對本項目都有了一定的估價；機會宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢還是處于上升通道中，特別是當?shù)鼐用駥ι虡I(yè)用房及住宅用房的投資的認識和積極

14、性較高；宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無論是消費群體還是投資經(jīng)營群體均有擴大的余地，給予本項目以宏觀環(huán)境上的機會；本項目地塊拍賣的高成交價已經(jīng)使得當?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房及住宅用房的價格預期已經(jīng)提高，而且加上對面時代廣場的高銷售價及高銷售率對本項目也會產(chǎn)生一定的影響。宿遷當?shù)卣畬π「邔印⒏邔硬扇≈С謶B(tài)度；競爭宿遷當?shù)氐氖袌鋈萘繕O為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場供求關系趨于飽和；宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費能力均處于較低水平，市場供求關系很容易趨于飽和；項目周邊已經(jīng)有若干個項目已經(jīng)銷售完畢或基本完畢，本項目的有效客戶層已經(jīng)被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一

15、定的時間，這對本項目有一定的沖擊性。2. 市場機會分析(1) 市區(qū)商品房市場競爭程度評估分析目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預售樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費能力均處于較低的水平，市場的供求關系已經(jīng)趣于飽和。(2) 項目市場機會分析宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢處于上升通道中，特別是宿遷當?shù)鼐用駥Ω纳凭幼…h(huán)境要求高，以及對商品房投資的認識和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的發(fā)

16、展使得很多人對這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設施的不斷完善，包括部分原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費者都產(chǎn)生新區(qū)購房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場給予項目本身很多機遇。(3) 介入市場身份設定項目介入市場后的最大賣點可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場做“宿遷首席尊貴住宅”。二、項目市場定位1 項目市場定位這部分我們將在已經(jīng)認識和把握的本項目各項特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”?！岸ㄎ弧钡哪康模褪窃诂F(xiàn)有的市場環(huán)境下，尋求最匹配的產(chǎn)品，保證階段效益最大化。通俗的講就是要充分明確在市場中我們的產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明的區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚的識別和接受我們的產(chǎn)品。

17、“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其他產(chǎn)品的人們一個完美而充分的理由。(1) 項目總體定位定位原則提升本項目、本開發(fā)公司在宿遷的知名度和美譽度；在滿足預期經(jīng)濟目標的前提下，將打造成一個高檔的精品住宅小區(qū)并將其商業(yè)項目產(chǎn)生聯(lián)動效應；在規(guī)劃設計階段，要把項目的規(guī)劃設計和周邊的城市建設及其配套統(tǒng)籌考慮，以提升整個區(qū)域的價值；通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以贏得區(qū)域開發(fā)的領先地位，提高項目的利潤，塑造企業(yè)的形象。市場論證宏觀市場房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境和市場大環(huán)境運行良好區(qū)域房地產(chǎn)市場處于上升階段置業(yè)者對多層產(chǎn)品比較認可消費群體越來越注重小區(qū)的品質(zhì)和各項配套項目周邊地區(qū)住宅項目競爭激烈程度較低。住宅定位本項目要打造成“宿

18、遷首席尊貴住宅”，充分利用自身的優(yōu)勢與機遇，避開不足之處。將重點落在小區(qū)的地段、配套設施，并在此基礎上提高品質(zhì)，細化品質(zhì)，在戶型、景觀、外立面、材質(zhì)等方面獨創(chuàng)一面，做成以“宿遷市中心繁華路段，配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，戶型實用，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)。商業(yè)定位本項目商業(yè)部分為負一層至六層的商場，其中一至五層作規(guī)模較大的倉儲式超市。商場的負一層，適合做大型餐飲美食項目，商場的六層，適合做休閑娛樂、美容美發(fā)、洗浴等，可以作為幸福中路的一大亮點。同時也是財富廣場的住宅小區(qū)的商業(yè)生活娛樂的配套所用。(2) 項目目標客源定位主要目標群 宿遷地區(qū)中高等收入階層（1）社會層面1、25-40歲，處于社會中層以

19、上，年收入在4萬以上2、行業(yè)包括：教師、企業(yè)的管理層，金融、貿(mào)易、高科技、咨詢服務業(yè)的白領，政府的公務員，個體及私營企業(yè)主等。3、正在或剛構建家庭，事業(yè)處于上升階段。（2）心理層面1、 實在、現(xiàn)代、追求生活品質(zhì)2、 生活豐富多彩，喜歡交際活動，關注時尚3、 工作壓力大，常通過結交朋友緩解緊張情緒（3）購買動機：追求生活質(zhì)量，尋求個人品位。他們共有的特點生活小康，比較富有追求品位、有一定文化層次追求高品質(zhì)居住環(huán)境自我主見性強、自信、有進取心和自我奮斗的價值觀追求自我利益、自我個性、生活品位的實現(xiàn)和滿足，認同文化附加值渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)關于選擇居所，他

20、們在乎的： 環(huán)境：優(yōu)越的自然環(huán)境、安逸輕松的生活環(huán)境對生活質(zhì)量提升的巨大支持。 生活：休閑的生活感覺：一個讓人放松，充分感受寧靜、安逸的感覺，緩解壓力。 人文：居住人群檔次相當、極具高尚生活品位的人文環(huán)境，體現(xiàn)自己的品位、文化層次，社會層面。住宅客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 他們注重小區(qū)地段，注重小區(qū)的生活配套設施 對生活品質(zhì)有一定要求，住得舒適、安心 投資期望大，對環(huán)境以及住宅本身要求高 事業(yè)與家庭對于他們都很重要 住宅主要客戶群年齡處于25-50歲之間 收入中高等，接受總價20萬以內(nèi)的居所商業(yè)客戶群：特征分析； 主要來自宿遷市區(qū)，少部分為宿城、宿豫區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

21、大部分購置商鋪的客戶用于投資 投資數(shù)量較多，在市區(qū)多數(shù)地方購置商鋪出租 收入較高，手上閑錢多 對地段很注重(3) 項目價格定位定價理念：物有所值，物超所值，讓實際價格低于認知價值，創(chuàng)老百姓買得起的好房子。定價原則：價格制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并且時一步影響整個項目的投資回收和利潤指標等。銷售周期與利潤指標之間具有某種矛盾。預期利潤過高，會造成銷售周期過長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失資金的時間價值和機會成本，增加項目風險；低價入市盡管會造成旺銷局面，卻以損失較多的預期利潤為代價，是否合適應視個案實際情況而決定。具體參考成本、市場競爭、市場整體發(fā)展等系列因素而定。項

22、目市場價格比較本項目的所處的周邊已處于成熟狀態(tài)，周邊可參照的對象有數(shù)個。結合本項目在市場上的位置，區(qū)位上更靠近，品質(zhì)上更接近，可以參照的樓盤項目主要有“金鼎名座（上海城）”、“時代廣場”、“香港城”等。競爭個案均價圖表競爭個案上海城時代廣場香港城住宅均價（元/平方米）220020002000根據(jù)周邊同類住宅、商鋪市場的價格情況，建議本項目住宅（高層）價格控制在2800元/平方米左右，商鋪（負一層、六層）價格在300元/平方米左右，以低價入市開拓市場。由于本項目的具體區(qū)位上較周邊其他項目更具一定優(yōu)勢，如果能在本案的產(chǎn)品品質(zhì)上加大成本，提高小區(qū)居住品質(zhì)，本案價格還將有上升的空間。預計開盤及銷售過程

23、中，價格隨著市場的波動可能有5左右的浮動空間。(4) 項目檔次定位根據(jù)宿遷房產(chǎn)市場的需求狀況，消費群體對中檔住宅小區(qū)最為青睞，所以建議本項目做成中高檔化住宅小區(qū)，中檔的價格，高檔的享受。(5) 項目形象定位住宅小區(qū)形象定位：榮耀宿遷 精致實用 美好生活 極具升值潛力的地段， 讓人心動的房子， 讓人贊嘆的建筑單體， 都市時尚生活配置， 時刻感受城市節(jié)奏的理想居所，商業(yè)形象定位：以便利生活為特色，宿遷市中心大型商業(yè)服務綜合體。 建成小區(qū)的完美商業(yè)、服務配套，小區(qū)生活不可或缺的一部分； 與周圍其他商場形成對照和呼應， 勾畫出“市中心商業(yè)地標”之品牌形象，為其投資者和未來進駐的商家創(chuàng)造良好的商機，增強

24、他們的投資信心。2 項目建筑策略(1) 項目建筑風格建議抓住現(xiàn)代人崇洋心態(tài)，比較喜好歐式風格，小區(qū)建筑設計可以考慮歐式風格進行規(guī)劃設計。(2) 項目建筑功能建議墻體注重隔音、隔熱效果窗戶注重隔音效果屋頂統(tǒng)一安裝太陽能樓梯大理石鋪地面提高質(zhì)感，另需注意防滑智能可視對講、智能報警、防逾越系統(tǒng)等(3) 項目戶型優(yōu)化建議完美戶型設計原則：潔污分區(qū)、干濕分別、動靜分離、全明設計。盡可能地使客廳和餐廳南北貫通，形成穿堂風。使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側布置衛(wèi)生間、廚房等。做到明廚、明衛(wèi)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風，形成衛(wèi)生、舒適

25、的生活環(huán)境。同時、餐廳、廚房、衛(wèi)生間（至少一衛(wèi)）全明，日照采光條件好。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠則更好。所有房型注重留有一定的儲藏空間，便于以后裝修設計。大房型中普遍細化和適當放大了功能空間，精巧實用，避免了大而不當?shù)睦速M。由于主要消費群體為中高等收入群體為主，這部分消費群體的投資意向強，目前100平方米以內(nèi)的戶型為廣大購房群體所追捧和青睞，所以目前本項目的80平方米左右的戶型比較適合市場的需求。(4) 項目外立面設計建議采用封閉式陽臺，外立面窗戶大量運用落地、轉(zhuǎn)角、外飄窗，采光面最大化；歐式設計風格的屋頂造型；外立面采用涂料，色彩鮮艷并進行跳色處理，提高觀賞性，提升品質(zhì)。三、項目賣點塑造1項目概念塑

26、造（1） 宿遷現(xiàn)推項目概念分析景觀錦華名園、興鴻名城、天星花園、江山城市廣場、東城水岸、名都水景豪宅、騰輝翠屏南園等分析：此類項目一般距離市中心（商業(yè)中心）較遠，但項目本身靠近特定的景觀，比如古黃河、大運河，天然水景，或者項目本身占地面積較大，小區(qū)內(nèi)部易于人工造景。地段金鼎名座（上海城）、時代廣場、金港國際廣場、香港城、浩源購物中心等分析：此類項目一般位于市中心或距離市中心較近，其中商業(yè)項目占主導，由于地段的不可復制性，消費群體對此類項目的認同感較強。配套項王小區(qū)、天星花園等分析：此類項目地處新區(qū)，配套漸漸成熟但還達不到老城區(qū)的高度，但就新區(qū)內(nèi)部而言配套成熟是一大有力賣點。品質(zhì)、高檔富麗萊嘉苑

27、、通城山莊、云峰帝景、金谷盛世康城、上海城、江山國際花園、歐洲花園等分析：此類項目距離市中心距離較遠，周邊的配套還未成熟，可利用的自然景觀少，推廣的賣點主要以自身品質(zhì)著手彌補先天的不足。（2） 本項目概念形成分析本項目要做成“宿遷中高等收入人群為主，環(huán)境優(yōu)美，價位適中，戶型實用，配套齊備，適度超前”的宿遷一流精品社區(qū)，實際上也是根據(jù)其先天條件優(yōu)厚而推出的。項目本身無天然景觀，但地段條件相對好，配套成熟，所以只要再做強做好品質(zhì)則就是一個更佳的途徑。升華一下，由品質(zhì)本身出發(fā)向檔次化發(fā)展，在景觀及內(nèi)部配套方面進一步下功夫，小處著手，人性化設計，讓購房業(yè)主體驗到被關懷，進一步提升小區(qū)的檔次。通過概念的炒作，突出本項目的特別賣點，與周邊其他項目形成差異化序 號賣 點利益支持一地段決定價值地段無法