房產(chǎn)網(wǎng)站內(nèi)部資料專業(yè)人事教你如何買房(DOC 43頁)

1、搜狐編輯入門手冊(cè)之“菜鳥買房速成版”【目錄】一、菜鳥買房速成版準(zhǔn)備篇 P2-P8二、菜鳥買房速成版選房篇 P10-P13三、菜鳥買房速成版合同篇 P14-P19四、菜鳥買房速成版貸款篇 P20-P21五、菜鳥買房速成版驗(yàn)收篇 P22-P30六、菜鳥買房速成版入住篇 P31-P42菜鳥買房速成版準(zhǔn)備篇商品房本身是一種商品,但它不同于一般的商品,因其成交過程時(shí)間長,價(jià)格高,手續(xù)繁瑣等特殊性,以致買賣雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購房者缺乏基本購房知識(shí)。當(dāng)然還一定要有一筆資金的支持,這筆資金的數(shù)額,決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元,還是80萬元、上百萬元,甚至更多,這些資金的

2、不同準(zhǔn)備,直接影響著您想購買物業(yè)的品質(zhì)。并且對(duì)于商品房的一切相關(guān)知識(shí)您一定要做足功課。比如什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋,當(dāng)然更重要的是哪些房能買,哪些房不能買。當(dāng)您把這些基礎(chǔ)信息了解全面后,您才能夠真正的進(jìn)入到實(shí)際看房的大軍當(dāng)中,所以您將來想買到一套好房,了解這些基礎(chǔ)知識(shí)是必不可少的。房地產(chǎn)名詞解釋：基礎(chǔ)知識(shí)1.樓盤均價(jià)：是樓盤的平均價(jià)格,它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購房者在去售樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn),用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房,往往是買不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場情況以及成本核算,定出要銷售的小區(qū)中的

3、銷售價(jià)格,這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤在推向市場時(shí),先有“均價(jià)”,通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位,它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn),是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值,才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù),得出這棟樓的銷售平均價(jià)。2.樓盤起價(jià)：樓盤中相對(duì)位置不好的那一類房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層,所以對(duì)購房者沒有太大的實(shí)際意義,只是參考價(jià)而已。3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間。4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積

4、和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。5.建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率,指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。6.房屋的產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán),主要包括對(duì)房屋的占有,使用,處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋,或出租該房屋獲取租金收入,出售該房屋獲取增值,將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。7.印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受根據(jù)征收的一種稅。1)征稅范圍

5、及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種根據(jù)。2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),印花稅按合同額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅根據(jù)書立領(lǐng)受時(shí)繳納,合同在簽訂時(shí)繳納,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。8.契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。房地產(chǎn)名詞解釋：低層、小高層、多層、板式小高層l 低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單,施工期短

6、,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是,低層房屋占地多,土地利用率低,特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。l 小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn),又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高,污染程度低等優(yōu)點(diǎn),很受購房人歡迎。同時(shí),小高層對(duì)土地的利用率提高,土地成本相對(duì)下降,很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以,近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍,越來越多。l 多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多

7、層房屋一般為4 -8層,一般采用磚混結(jié)構(gòu),少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊,通風(fēng)采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積少,得房率相應(yīng)提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。l 板式小高層：作為住宅上的新品種,板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來,8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。l 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。l 復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層,但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等內(nèi)容,用樓梯聯(lián)系上下

8、。其目的是提高住宅空間利用率。房地產(chǎn)名詞解釋：套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。1、套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)

9、：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與大眾建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主配合占有或配合占有或配合使用的建筑面積。共有

10、建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、大眾門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整棟服務(wù)的大眾用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與大眾建筑空間之間分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。房地產(chǎn)名詞解釋：建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積,它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng),即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù),所以對(duì)于

11、購房者來說,了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中,計(jì)算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計(jì)算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積,按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用,層高超2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

12、(5)穿過建筑物的通道,建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何,均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用),層高超過2.2米的,按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬,按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬,按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半

13、計(jì)算建筑面積。(11)突出墻面的門斗,眺望間,按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯,設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯,并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外,在住宅的建筑中,不計(jì)算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板,如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯,寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3

14、)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層,坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出,住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜,不僅規(guī)定多,而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí),如果對(duì)此不了解,或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑,可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測量機(jī)構(gòu),依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計(jì)算。房地產(chǎn)名詞解釋：住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式 住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等),其作用是保證住宅在使用期限內(nèi),把作用在住宅上的各種荷載或作用

15、力,可靠地承擔(dān)起來,同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下,把所有的作用力可靠地傳到地基中去。 住宅建筑的形式由于有多種多樣,加上其房間面積大小、開間進(jìn)深以及組合方式的不同,相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分的。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)談判鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu),又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)。因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚,所以磚的形狀及強(qiáng)度就決定了房屋

16、的強(qiáng)度?？梢赃@樣說,磚的形狀越規(guī)則,砂漿的強(qiáng)度越高,灰縫越薄越均勻,砌體的強(qiáng)度就越高,房屋的耐用年限就越長。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在： 由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件,對(duì)施工場地和施工技術(shù)要求低,可砌成各種形狀的墻體,各地都可生產(chǎn)。 它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。 可節(jié)省水泥、鋼材和木材,不需模板,造價(jià)較低。 施工技術(shù)與施工設(shè)備簡單。 磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料,因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而配合構(gòu)筑成的房屋。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國中小城市中非常普遍。它的空間分隔

17、較方便,自重輕,并且施工工藝簡單,材料也比較單一。不過,它的耐用年限短,設(shè)施不完備,而且占地多,建筑面積小,不利于解決城市人多地少的矛盾。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu),如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結(jié)構(gòu)具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn),并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大,室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加,室內(nèi)空間分隔較自由。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類。房地產(chǎn)名詞解釋：商品房的銷售面積如何計(jì)算l 商品房的銷售面積如何計(jì)算按照北京市商品

18、房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定(京房地權(quán)字1998第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：l 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入

19、套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、大眾門廳和過道等其效用上為整樓建筑服務(wù)的大眾設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房大眾建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建

20、筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此,商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))房地產(chǎn)名詞解釋：朝向和樓層在中國,挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣,造成消費(fèi)者“有錢就買東南房”的需求心理。因此,東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南,在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯,在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次,消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房內(nèi),臥室一般有二三間,其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥

21、室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?但最好不要靠外墻。因在夏天,南向臥室涼風(fēng),但射入的陽光也較北向房間多,若是西向外墻,那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可,最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多,有一間尚可,因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯,但是,夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的,但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。在南方炎熱地區(qū),除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外,還要看房間與房間之間的組織,是否利于風(fēng)的直線流動(dòng),在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門、窗是否在一個(gè)方向上,

22、如果建筑與建筑之間間距過小,底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋,而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙,因此,其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大,形成時(shí)間短,靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出,所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來說,要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大,引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此,廚房以不選北向?yàn)橐?。一般來說,一天之內(nèi)陽光能射入時(shí)間小時(shí),對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣,殺滅細(xì)菌,調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向,要以能接受光線直接射入為宜,以南向或偏南方向?yàn)榧?。?duì)于廚房,應(yīng)避

23、免西向?yàn)橐?因廚房內(nèi)本來已有熱源,再接受陽光直射,其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛(wèi)生間相對(duì)來說陰暗潮濕,有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi),最好能有兩個(gè)陽臺(tái),其中一個(gè)陽臺(tái)一定要向陽,使晾曬和休息有充足的陽光。現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對(duì)于條式一梯二戶,一套只有二個(gè)方向來通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí),就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶,一套房至少有三個(gè)面臨空,因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對(duì)于一梯三戶,一梯四戶,由于套數(shù)多,要為各戶都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向,故一戶的朝向很難完善,

24、有時(shí)候,會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此,這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí),一般不會(huì)去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié),但是,在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度,就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此,消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水,自成系統(tǒng),那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相

25、連,那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響,如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美,底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng),往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害,故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí),千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善,有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí),對(duì)這些問題一定要一察之,不然等搬進(jìn)去再后悔,已是悔之晚矣。一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是

26、,買房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光,不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。   菜鳥買房速成版選房篇 通過對(duì)自身的消費(fèi)需求狀況（購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等）進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析,初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購房框架,然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進(jìn)行篩選、比較,確定幾個(gè)備選項(xiàng)目?？梢酝ㄟ^以下幾點(diǎn)選房：1.網(wǎng)上選房可以從房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)上,通過價(jià)格、區(qū)域等條件來搜索您最需要的房子2.專家指點(diǎn)或朋友推薦專家、朋友的意見一定不要忽視,他們一定會(huì)從親身

27、體驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中告訴你方式方法3.實(shí)地考察只有實(shí)地考察,才能切身的了解到這個(gè)樓盤的交通是否便利,周邊配套是否完善、小區(qū)規(guī)模是大是小等等。l 教你如何看樓書看圖畫經(jīng)過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨著彩印技術(shù)的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時(shí)距離實(shí)際也越來越遠(yuǎn)。購房者應(yīng)該注意,樓書上的平面圖也有學(xué)問,購房人應(yīng)由大到小進(jìn)行閱讀,首先應(yīng)研究小區(qū)總體規(guī)劃平面圖,確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是 否影響采光,仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況,進(jìn)出小區(qū)是否方便,是否有保安系統(tǒng),垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖,最后看自

28、己擬選購的單位平面圖?？捶较蛴行┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目的樓書時(shí)首先要明確：“上北下南,左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣,房地產(chǎn)發(fā)展商宣傳惟恐不及?？次淖咒N售單張上標(biāo)注的價(jià)格一定要搞清,起價(jià)、均價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)各不相同,有時(shí)樓書上出現(xiàn)的價(jià)格只是提供幾套的優(yōu)惠價(jià)。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設(shè)材料、配套設(shè)施等也可能在日后發(fā)生變化,因此簽約之前一定要落實(shí)清楚?？磻粜瓦^去的許多老戶型,過于強(qiáng)調(diào)出房率,戶型設(shè)計(jì)得往往過于直露、簡陋。進(jìn)入戶門后往往沒有玄關(guān)設(shè)計(jì),廳內(nèi)景象一覽無遺,臥室、書房的私密性和安適度受到影響,現(xiàn)在買房應(yīng)避免此類戶型。目前普遍看好的戶型設(shè)計(jì)一般都重視效用分區(qū)明確,既有層次感又不宜設(shè)置

29、過多隔斷墻,用一條較短的走廊連接臥室和起居室,進(jìn)入戶門以后起居室分為會(huì)客和餐廳兩個(gè)區(qū)域,餐廳和廚房相連,臥室和衛(wèi)生間相連,兩者互不干擾。住宅里不同房間的門戶朝向也很有學(xué)問。如衛(wèi)生間的門向著廳開,私密性不強(qiáng),形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設(shè)計(jì)成相對(duì)或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門,可通過套房的整體戶型設(shè)計(jì)和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間。廚房由于多和餐廳相連,可以設(shè)在靠近戶門的位置。近年來,“動(dòng)靜分開”成為體現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)成功與否的一個(gè)重要因素。過去由于設(shè)計(jì)的不足,主人去臥室、廚房、衛(wèi)生間都要反復(fù)穿過起居室,造成起居室靜態(tài)區(qū)域內(nèi)的紊亂。同時(shí),一旦起居室有

30、客人,家中的所有成員都難以回避,這是在選擇新居的時(shí)候應(yīng)該注意避免的。價(jià)格位置的考慮因素l 價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資, 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然,最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等）l 交通狀況衣食住行、人生四事,交通是買方考慮的重要因素,四通八達(dá)、進(jìn)出方便,有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對(duì)方便 。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。l 社區(qū)環(huán)境在人口越來越密集的大城市,社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素,小區(qū)內(nèi)的綠化程度、

31、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。1、居住密度及私密性住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外,還必須考慮視線的干擾。一般情況下,人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方,12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜,高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外,若設(shè)計(jì)考慮不周,塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象,選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。2、大眾建筑居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理,是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué),以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅,且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民,遠(yuǎn)則不便)。

32、菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,服務(wù)半徑最好不要超過150米。3、小區(qū)綠化居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)綠地率,指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念,綠地不包括陽臺(tái)和屋頂綠化,有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上,在市區(qū)附近,如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%,就比較難得了。4、小區(qū)布局在居住區(qū)規(guī)劃中,應(yīng)使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間

33、和日照質(zhì)量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠,北面住宅的底層就不能獲得有效日照。5、小區(qū)內(nèi)交通居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”,汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑效用,可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量,但這種方式造價(jià)較高。人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對(duì)小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車

34、的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán),停車場若不得不靠近住宅,應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買,今后月管理費(fèi)是多少,然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的組成及主人房屋效用的要求,如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。l 位置如果您想購買的是房子,那么,首先要考慮的是位置是否優(yōu)越,因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類需求。它通常具有下列特征：1.城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向,如北京的上

35、風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?.交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū),不超過可接受的時(shí)間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時(shí),應(yīng)盡可能多的照顧到,并考慮將來可能的變化情況,如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。3.城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過1公里,否則有些設(shè)施難以接通,對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房價(jià)增加。4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求,醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。5.環(huán)境宜人,自然、人文景觀優(yōu)

36、雅。綠地、公園步行可達(dá),空氣清新、水面清澈,有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂之所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。l 樓層低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此,這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí),一般不會(huì)去過問其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié),但是,在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度,就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此,消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水,自成系統(tǒng),那么就不會(huì)出

37、現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連,那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響,如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美,底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng),往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害,故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí),千萬不要忘記要看看室外?？搓?、陽溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善,有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí),對(duì)這些問題一定要一察之,不然等搬進(jìn)去再后悔,已

38、是悔之晚矣。一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是,買房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光,不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。 l 設(shè)施業(yè)主們都希望項(xiàng)目內(nèi)“家園”內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境,這是千真萬確的。但業(yè)主們?nèi)绻理?xiàng)目里要建公園,則會(huì)有不同意見 特別是當(dāng)他們認(rèn)識(shí)到,這項(xiàng)投資及以后的維護(hù)費(fèi)用要由他們來出的話,可能更有爭議。我看到有些報(bào)道說,某項(xiàng)目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的,就個(gè)人觀點(diǎn)而言,實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)說我土老帽,其實(shí)不全是這么回事。一個(gè)好的家園,環(huán)境應(yīng)該是干凈、整潔、方便,有樹、有花

39、、有草,車、人各行其道,訪客停車方便。另外,園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性,如一樓的住戶可在開發(fā)商以樹籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹、種花、種草,不僅可以美化環(huán)境,突出個(gè)性,而且不用花開發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢?？傊?環(huán)境綠化實(shí)屬必要,但實(shí)在沒有必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林,特別是投資巨大,維護(hù)費(fèi)用很大的園林,這一點(diǎn),買房者在選房需引起重視。至于會(huì)所,當(dāng)然是很必要的,高檔社區(qū)更少不了。但是,會(huì)所體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配,也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問題。另外,會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺得,除其他設(shè)施外,有兩樣設(shè)施必不可少,特別是對(duì)高檔家園而言：一是健身設(shè)施,包括健身器械室,還有可用于健美操等的室

40、內(nèi)空間；二是室內(nèi)游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉,至少每周二至三次或更多,越是“新新人類”越是如此,這是健康的生活方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什么棋牌室,個(gè)人認(rèn)為不當(dāng),搓麻當(dāng)然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要會(huì)所用大家的錢來建棋牌室,畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式,這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)。l 判斷開發(fā)商實(shí)力及樓盤自身素質(zhì)看樓要綜合考慮樓盤各方面的情況,一般有以下幾點(diǎn):第一,開發(fā)商的實(shí)力：有實(shí)力的發(fā)展商在開發(fā)樓盤時(shí),處處為客戶著想,往往精益求精,推出精品樓盤。1、開發(fā)商以往的業(yè)績；2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下,一個(gè)

41、總建筑面積為60萬平方米的大項(xiàng)目,可是首期只開工兩懂樓,這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？3、市場占有率,像萬科這樣的企業(yè),同期開工的項(xiàng)目較多,市場占有率非常高,如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。第二,樓盤的合法性：對(duì)樓盤的用地、規(guī)劃等進(jìn)行審查,看樓盤是否符合國家規(guī)定,重點(diǎn)是要看樓盤有沒有“七證”,是否屬商品房;第三,樓盤的自身素質(zhì)：1、是否滲水。不但要看選購單位的屋頂是否漏水,還要看樓下單位的屋頂是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果,需要晚上去看,去實(shí)地考察。3、樓內(nèi)垂直交通。對(duì)高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何,安全通道是否

42、暢通。4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后,建筑格局很難改變,要想得到最佳的使用效果,一開始就得選擇合理的格局。5、其他細(xì)節(jié)?？创把?、墻角、天花等做工是否仔細(xì),水、電等配件是否安裝到位等。第四,用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢,看樓盤的物業(yè)管理,治安善如何,樓宇有無法法律糾紛等。l 怎么考察施工現(xiàn)場？在查看房屋的內(nèi)部時(shí),您要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小,房屋的建筑質(zhì)量,裝修標(biāo)準(zhǔn),裝修質(zhì)量,房屋的附屬設(shè)施是否完備,房間的隔音效果如何,天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞,以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)地考察。此外,在對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí),要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊

43、等情況。買房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種大眾配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對(duì)一些無法實(shí)地考察到的情況,要向售樓人員了解,同時(shí),也要多方面打聽相關(guān)的信息。菜鳥買房速成版合同篇選定項(xiàng)目后,交訂金前,最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問題,如有條件最好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理,從而確保購房后萬一與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛時(shí)不至于太被動(dòng)。做好上述準(zhǔn)備后,去售樓處交訂金,并同時(shí)簽訂認(rèn)購書和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。l 購買現(xiàn)房的注意事項(xiàng)下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房

44、的條件2001年4月4日,建設(shè)部發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和大眾設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性

45、質(zhì)費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買賣合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、?/p>

46、路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和大眾設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）大眾配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； 2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)

47、登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。簽訂認(rèn)購書流程l 簽定流程你在選好房源,談妥價(jià)格后,便是該去簽訂認(rèn)購書了,這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金, 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你,并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。l 認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：1.認(rèn)購物業(yè)；2.房價(jià),包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；3.付款方式,包括一次付款、分期付

48、款、按揭付款；4.認(rèn)購條件,包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購書后,銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放簽約須知,以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié),購房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽定購房契約,其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款根據(jù)的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。簽訂購房合同流程及注意事項(xiàng)l 簽定合同簽訂購房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待,因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外,一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛,購房合同可是解決的重要根據(jù)和根據(jù)。所以,在簽合同之前,您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可

49、行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷售許可證",而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記,辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。您一定要看清楚發(fā)展商的房屋產(chǎn)權(quán)證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中,買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來,通常,發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中,或由售樓人員口頭答應(yīng),但是等到實(shí)際交付的時(shí)候,很可能就會(huì)出現(xiàn)問題,而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻,說合同中沒寫。所以,您千萬不要疏忽大意,任何值得注意的問題都要落

50、實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒有把握,可以委托律師來協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補(bǔ)充契約、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是,購房者在交付了定金之后,隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺不好,不想購買的時(shí)候,發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方契約中明確何種情況下,購買者可以終止契約,拿回定金。l 簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán),購房者務(wù)必重視。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問是非常必要的,簽約的具體過程如下：1、談妥價(jià)格后,購房者應(yīng)簽訂認(rèn)購書（附錄樣本）,并交付一定額度的定金,雙方在契約中應(yīng)明確購房者在什么情況下可終

51、止契約、索回定金。認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：認(rèn)購物業(yè)、房價(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購條件（包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。2、簽完認(rèn)購書后,售方應(yīng)給購房者發(fā)放簽約須知,內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、貸款根據(jù)說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。3、完成以上環(huán)節(jié),就該簽訂正式的購房合同了。內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況,包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房價(jià),包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；（4）交付約定,包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的

52、約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、大眾配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購房人使用權(quán)限；（9）雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；（10）違約賠償責(zé)任；（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。l 在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí),購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確,如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項(xiàng)

53、目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同,簽字人應(yīng)是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱,一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí),一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。近年來,購買商品房糾紛呈上升趨勢,或因面積不符,或因價(jià)格有詐,或因交付太遲等等,給購房者帶來了一定的財(cái)力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時(shí)

54、粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同,拿過來只看看價(jià)格就馬上簽字,使合同失去了它應(yīng)有的作用。近日,記者就如何正規(guī)地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。首先,購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格,并確認(rèn)你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開發(fā)商出示工商營業(yè)執(zhí)照,以確認(rèn)開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證,也就是通常所說的四證,以確認(rèn)你所要購買商品房的合法性。通過對(duì)四證的審查和你對(duì)所購樓盤的實(shí)地察看,你可以放心地簽訂正式的商品房買賣合同了。在簽訂購房合同時(shí),一定要堅(jiān)持使用國家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范

55、文本,不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商單方制定的合同文本,以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚,特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其是在違約條款中,必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由河南省工商局和河南省建設(shè)廳配合監(jiān)制的商品房買賣合同。正式的商品房買賣合同由開發(fā)商提供,是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款,選擇條款,契約條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的,沒有商量的余地,雙方必須同意；而選擇條款和契約條款則必須在雙方磋商

56、一致,或者以補(bǔ)充契約的形式在合同中表現(xiàn)出來,只要把握好選擇條款和契約條款,就能充分保障購房人的權(quán)利。l 如何退定金對(duì)于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當(dāng)中開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多買房人定金不能退回的問題,引起眾多已購房者的憤怒,也引發(fā)了準(zhǔn)備購房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購房定金問題,購房人是如何理解的,遇到購房定金問題又是如何做的,對(duì)購房定金問題法律又是如何規(guī)定的,購房定金什么情況下能退,什么情況下不能退,如果定金能退,那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定

57、等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見,大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定,對(duì)買受人極為不利,使買受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地,買受人往往在定金不退的壓力下,違心地接受開發(fā)商的不平等條款,自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中,有失合同公平、剛正的原則。好多購房人認(rèn)為,購房定金與其它商品交易一樣,就像平常買東西一樣,交了定金就是這個(gè)東西給我留著,我準(zhǔn)備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償,以此類推到房子上,認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書,無論什么原因房子最終沒有買成,定金就一定不能返還了,有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金,這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退,什么條件下定金不能退？二、定金的法律規(guī)定。到目前為止,涉及到定金的法律規(guī)定有下：合同法、擔(dān)保法、擔(dān)保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋。部門規(guī)章有：商品房銷售管理辦法等。中華人民共和國合同法第一百一十五條對(duì)定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中華人民共和國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中