第五節(jié) 直接資本化法

1、第五節(jié) 直接資本化法 直接資本化法概述 資本化率和收益乘數(shù)的求取方法 資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系 直接資本化法與報酬資本化法的比較12一、直接資本化法概述一、直接資本化法概述（一）直接資本化法的概念和基本公式（一）直接資本化法的概念和基本公式1、概念：、概念：u直接資本化法直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)囊赃m當(dāng)?shù)馁Y本化率資本化率或者乘以相應(yīng)的或者乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價轉(zhuǎn)換為價值的方法。值的方法。收益法收益法報酬資本化法報酬資本化法直接資本化法直接資本化法報酬率報酬率資本化率資本化率收益乘數(shù)收益乘數(shù)( (收益乘數(shù)法收益乘數(shù)法)

2、 )3一、直接資本化法概述一、直接資本化法概述u資本化率：資本化率：(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即價格的比率，即 u收益乘數(shù)：收益乘數(shù)：是房地產(chǎn)價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即是房地產(chǎn)價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即 價格年收益資本化率年收益價格收益乘數(shù) 其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。 預(yù)測的未來第一年的收益有時用當(dāng)前的收益近似代替?？捎糜谥苯淤Y本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益等。 潛在毛收入（PGI）：是房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下所

3、能獲得的歸因于房地產(chǎn)的收入。 有效毛收入（EGI）：是從潛在毛收入扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。 凈收益(NOI)：是由有效毛收人扣除運營費用后得到歸因于房地產(chǎn)的收益。5RNOIV 式中 V房地產(chǎn)價值； NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈收益； R資本化率。 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=年收益年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù) (2)（二）幾種收益乘數(shù)法對應(yīng)著不同的收益類型，收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。7（二）幾種收益乘數(shù)法（二）幾種收益乘數(shù)法 1、毛租金乘數(shù)法、毛租金乘數(shù)法(gr

4、oss rent-multiplier，GRM) ：毛租金價格租售比價毛租金乘數(shù))(89u2、潛在毛收入的乘數(shù)法、潛在毛收入的乘數(shù)法(potential gross income multiplier，PGIM) PGIVPGIM 1011u3、有效毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法(effective gross income multiplier，EGIM) EGIVEGIM 1213凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法(net income multiplier，NIM) ：NOIVNIM RNOIV 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化

5、、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。 綜合資本化率(R)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關(guān)系及投資組合技術(shù)求取。 通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： RNIR/EGIM由于 NIR1-OER所以 R(1-OER)/EGIM 上述公式的來源是：因為 RNOI/V將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGI)，即： NOI/EGI R= V/EGI又因為 NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGI)，即： NOI/

6、EGI R= V/EGI又因為 NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM所以 R=NIR/EGIM 如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。1 1、綜合資本化率綜合資本化率 應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。2、建筑物資本化率、建筑物資本化率 運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對應(yīng)運用收益還原法評估建筑物時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益也是建筑

7、物的年凈收益。的凈收益也是建筑物的年凈收益。3、土地資本化率、土地資本化率 運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)的運用收益還原法評估土地時所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面帶凈收益是土地的年凈收益，這個凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。來的部分。在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：綜合資綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。 18EGIMNIRRo19三、資本化率三、資本化率R0與報酬率與報酬率Y的區(qū)別和關(guān)系的區(qū)別和關(guān)系（一）區(qū)別（一）區(qū)別20YAV

8、 R=Y 21)1 (11 nYYAV1)1 ()1 (nnYYYR22gYAV231)1 (tYYYAV1)1 (tYYYR24【例例823】某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表84。假。假定報酬率為定報酬率為10，試求其資本化率。，試求其資本化率。表表8-4 8-4 某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流年份年份12345凈收益凈收益50005250560058506500025【解解】先求取該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值先求取該宗房地產(chǎn)的價值。該宗房地產(chǎn)的價值為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計算結(jié)果見表為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計算結(jié)果見表8-5：表表

9、8 8一一5 5 某宗房地產(chǎn)來來凈收益的現(xiàn)值某宗房地產(chǎn)來來凈收益的現(xiàn)值年份年份12345合計合計凈收益（元）凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）現(xiàn)值（元）4545.45 4338.84 4207.36 3995.63 40359.89 57447.17求出了該宗房地產(chǎn)的價值之后，其資本化率為未來第求出了該宗房地產(chǎn)的價值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即一年的凈收益與價值的比率，即%70. 817.574475000R26（一）直接資本化法的優(yōu)缺點（一）直接資本化法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點：、優(yōu)點： (1)不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算不需要預(yù)

10、測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；未來第一年的收益； (2)資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系；與價值的關(guān)系； (3)計算過程較為簡單。計算過程較為簡單。2、缺點：、缺點：u要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴性很強。性很強。四、直接資本化法與報酬資本化法的比較四、直接資本化法與報酬資本化法的比較27（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點1、優(yōu)點：、

11、優(yōu)點： (1) 指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值；值； (2) 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；解； (3) 不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風(fēng)險投資地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄟ^其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省?2、缺點：

12、、缺點：u需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。場的實際情況。 28當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，缺乏時，報酬資本化法報酬資本化法則能提供一個相對可靠的則能提供一個相對可靠的評估評估價值。價值。 2930收益法根據(jù)資本化方式的不同，分為直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報酬資本化法

13、(即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)。公式總結(jié)：（1）估價中的公式轉(zhuǎn)換：房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/資本化率資本化率資本化率=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價值資本化率房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價值/房地產(chǎn)價值凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù)=1/資本化率31（2）凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價值：土地價值土地價值=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價值：建筑物價值建筑物價值=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價值：房地價值房地價值=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨求取土地價值：土地價值土地價值=（房地凈收益

14、-建筑物凈收益）/土地資本化率土地價值土地價值= =（房地凈收益-建筑物價值建筑物資本化率）/土地資本化率由房地收益單獨求取建筑物價值：與上述公式類似。32【例例8 82828】 某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300300張床張床位，平均每張床位每天向客人實收位，平均每張床位每天向客人實收5050元，年平均空房率為元，年平均空房率為3030，該旅館營業(yè)平均每月花費，該旅館營業(yè)平均每月花費1414萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天床價為每床每天4545元，年平均空房率為元，年平均空房率為2020，正常營業(yè)每月，正常營業(yè)每月總費用平

15、均占每月總收入的總費用平均占每月總收入的3030；該類房地產(chǎn)的資本化率為；該類房地產(chǎn)的資本化率為1010。試選用所給資料測算該旅館的價值。試選用所給資料測算該旅館的價值?！窘饨狻吭擃}主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況該題主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進行估價得問題：下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進行估價得問題：在估價中，除了有租約在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：該旅館的價值測算如下： 年有效毛收入年有效毛收入=300=3004545365365(t

16、(t一一2020) =394.20() =394.20(萬元萬元) ) 年運營費用年運營費用=394.2 x 30=394.2 x 30=118.26(=118.26(萬元萬元) ) 年凈收益年凈收益=394.2=394.2118.26=275.94(118.26=275.94(萬元萬元) ) 旅館價值旅館價值=275.94=275.941010=2759.4(=2759.4(萬元萬元) ) 33【例例8 82929】某宗房地產(chǎn)建成于某宗房地產(chǎn)建成于20012001年底，此后收益期限為年底，此后收益期限為4848年；年；20022002年底至年底至20052005年底分別獲得凈收益年底分別獲得

17、凈收益8383萬元、萬元、8585萬元、萬元、9090萬元、萬元、9494萬元；預(yù)計萬元；預(yù)計20062006年底至年底至20082008年底可分別獲得凈收年底可分別獲得凈收益益9494萬元、萬元、9393萬元、萬元、9696萬元，從萬元，從20092009年底起每年可獲得的凈年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在收益將穩(wěn)定在9595萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9 9。試利用。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)上述資料測算該宗房地產(chǎn)20052005年底的收益價格。年底的收益價格。【解解】該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站

18、在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在20052005年底的收益價格年底的收益價格測算如下：測算如下： 34計算公式為：計算公式為： )1 (11 )1 ()1 (11tintiiYYYAYAVA A1 1=94(=94(萬元萬元) )A A2 2=93(=93(萬元萬元) )A A3 3=96(=96(萬元萬元) )A=95(A=95(萬元萬元) )Y Y0 0=9=9n=48n=484=44(4=44(年年) )t=3(t=3(年年) )將上述數(shù)字代入公式中計算如將上述數(shù)字代入公式中計算如下：下：萬元92.1029%)91 (11 %)91%(995%)91 (96%)91 (93%9194344332V本章思考題本章思考題1、收益法的理論依據(jù)？、收益法的理論依據(jù)？2、收益法估價的操作步