情景5個人住房規(guī)劃

1、小思考：你會小思考：你會選擇買房，還選擇買房，還是選擇租房？是選擇租房？ 熟悉房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識 進行購房或租房決策 測算個人購房支付能力 實施購房或換房規(guī)劃 進行個人房屋抵押貸款決策 任務(wù)十：認識房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資任務(wù)十：認識房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資 【學習目標學習目標】 了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識 掌握個人房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識掌握個人房地產(chǎn)投資的相關(guān)知識 能夠根據(jù)實際情況選擇適合的投資能夠根據(jù)實際情況選擇適合的投資 方式方式 能夠正確評估房地產(chǎn)投資價值能夠正確評估房地產(chǎn)投資價值 1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 2.房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類 房地產(chǎn)是房產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合

2、稱，和地產(chǎn)的合稱，房產(chǎn)是物業(yè)建成房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資，后的置業(yè)投資，地產(chǎn)是購買土地地產(chǎn)是購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。使用權(quán)的開發(fā)投資。對個人投資者對個人投資者所說的房地產(chǎn)所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)家庭購買房產(chǎn)的目的的目的一是自住；一是自住；二是獲得二是獲得預(yù)期收益預(yù)期收益。 前者是消費行為，前者是消費行為，后者是投資行為。后者是投資行為。但現(xiàn)實中，但現(xiàn)實中，并不是區(qū)分得并不是區(qū)分得很嚴格。很嚴格。1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念2.房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)房地產(chǎn)按性質(zhì)分類按性質(zhì)分類按時間分類按時間分類期房房改房經(jīng)濟適用房解困房安居房商品房現(xiàn)房由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建

3、設(shè)并出售、出租的房屋。由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中的特別困難戶，指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中的特別困難戶，困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅，由

4、國家統(tǒng)一下達計劃，用指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅，由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半增收，出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。增收，出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。 商品房商品房安居房安居房 解困房解困房 經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房房改房房改房所有是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，所有是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或標準價購買已建公有住房。按成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職

5、工按照成本價或標準價購買已建公有住房。按成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有；按標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般個人所有；按標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般5年后歸職工個年后歸職工個人。人。2-1.房地產(chǎn)按性質(zhì)分類房地產(chǎn)按性質(zhì)分類開發(fā)商開發(fā)商商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證商品房商品房預(yù)售合同預(yù)售合同 現(xiàn)房現(xiàn)房開發(fā)商開發(fā)商房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證商品房買賣合商品房買賣合同同期房期房2-2.房地產(chǎn)按時間分類房地產(chǎn)按時間分類 1.房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的概念 2.房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式 3.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點 4.房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素房地產(chǎn)價格

6、的基本構(gòu)成要素 5.影響房地產(chǎn)價格的因素影響房地產(chǎn)價格的因素 6.房地產(chǎn)投資價值評估房地產(chǎn)投資價值評估-房地產(chǎn)投資是以獲取期望收房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。2.房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式直接購房，可自住、可出租，適合資金實力較強的家庭。直接購房，可自住、可出租，適合資金實力較強的家庭。 以租代購，投資者簽訂購租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購買此房，以租代購，投資者簽訂購租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購買此房，并以租金抵消部分房款，適合開始資金不夠

7、，以后收入增加有能力并以租金抵消部分房款，適合開始資金不夠，以后收入增加有能力購買的家庭。購買的家庭。 以租養(yǎng)貸，投資者貸款購買住房，然后通過出租此房屋的租金來償以租養(yǎng)貸，投資者貸款購買住房，然后通過出租此房屋的租金來償還貸款，適合當前已有相當數(shù)量的資金，但以后收入可能不穩(wěn)定的還貸款，適合當前已有相當數(shù)量的資金，但以后收入可能不穩(wěn)定的家庭家庭買賣樓花，購買預(yù)建的樓盤，只需房價的買賣樓花，購買預(yù)建的樓盤，只需房價的10%10%左右，如果房價上升，左右，如果房價上升，可賣出獲利。相當于期貨功能，風險較大。適合風險承受力較強、可賣出獲利。相當于期貨功能，風險較大。適合風險承受力較強、激進型的投資者。

8、激進型的投資者。房地產(chǎn)投資券，到期可得本息，流動性好，收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資券，到期可得本息，流動性好，收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)證券，通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單房地產(chǎn)證券，通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。所購房地產(chǎn)可統(tǒng)一通過管理機構(gòu)出租，從租金中分得利潤，適位。所購房地產(chǎn)可統(tǒng)一通過管理機構(gòu)出租，從租金中分得利潤，適合小額投資者。合小額投資者。小思考：如果投小思考：如果投資房地產(chǎn)，你會資房地產(chǎn)，你會選擇哪種方式？選擇哪種方式？ 具有保值功能。具有保值功能。具有增值功能。具有增值功能。可觀的收益率，收益主要來源于持有可觀的收益率，收益主要來源于持有期的租金收入和買賣價差

9、。期的租金收入和買賣價差。具有財務(wù)杠桿效應(yīng)。具有財務(wù)杠桿效應(yīng)。個人房地產(chǎn)投資財務(wù)杠桿使用例表個人房地產(chǎn)投資財務(wù)杠桿使用例表表表10-1 個人房地產(chǎn)投資財務(wù)杠桿使用例表個人房地產(chǎn)投資財務(wù)杠桿使用例表不使用杠桿不使用杠桿 使用杠桿使用杠桿所有者投入額1 000 000300 000（3成首付）借款額0700 000總投資1 000 0001 000 000收益（買賣價差，扣除稅費）200 000200 000利息支出070 000（利率10%）凈收益200 000130 000投資回報率20%43.33%缺乏流動性。缺乏流動性。投資金額比較大。投資金額比較大。政策風險，如土地政策、城政策風險，如土

10、地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管制等。制等。道德風險，開發(fā)商違規(guī)、欺道德風險，開發(fā)商違規(guī)、欺騙如房屋的質(zhì)量、合同的不公騙如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權(quán)的不完善。正、產(chǎn)權(quán)的不完善。 4.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素（房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素（1） （1）土地成本。土地成本主要可以分解為土地出讓金、）土地成本。土地成本主要可以分解為土地出讓金、土地拆遷整治費用、城市建設(shè)配套費、征地、拆遷和安置費土地拆遷整治費用、城市建設(shè)配套費、征地、拆遷和安置費用等內(nèi)容。據(jù)開發(fā)商提供的資料，土地成本約占房價的用等內(nèi)容。據(jù)開發(fā)商提供的資料，土地成本約占房價的30。 （2）房屋建造的成本。這部分成

11、本包括勘探設(shè)計，前期）房屋建造的成本。這部分成本包括勘探設(shè)計，前期工程費及建筑、安裝成本。據(jù)開發(fā)商公布，這部分成本約占工程費及建筑、安裝成本。據(jù)開發(fā)商公布，這部分成本約占房價總額的房價總額的40。由于建筑材料、勞動力價格的剛性，這部。由于建筑材料、勞動力價格的剛性，這部分成本相對比較透明，波動相對較小。分成本相對比較透明，波動相對較小。 （3）開發(fā)商的利潤。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售毛利）開發(fā)商的利潤。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售毛利至少占房價的至少占房價的15-18。4.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素（房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素（2） （4）稅費支出。這部分支出主要包括管理、銷售、財務(wù)費）稅費支出。這部分支出

12、主要包括管理、銷售、財務(wù)費用以及有關(guān)的稅費。其中管理費根據(jù)城市地域特點一般為房用以及有關(guān)的稅費。其中管理費根據(jù)城市地域特點一般為房價的價的2-3；前、中、后期的營銷和宣傳支出主要包括廣告投；前、中、后期的營銷和宣傳支出主要包括廣告投放、售樓處建設(shè)維護以及相關(guān)的人力費用，約占房價的放、售樓處建設(shè)維護以及相關(guān)的人力費用，約占房價的8左左右；財務(wù)費用受到杠桿使用水平的影響較大，波動也較大；右；財務(wù)費用受到杠桿使用水平的影響較大，波動也較大；稅金包括營業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、城市維護建設(shè)稅金包括營業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加、印花稅等。稅費支出部分約占房價的費、教育費附加

13、、印花稅等。稅費支出部分約占房價的15-20。 （5）其他支出。例如由于市場或政策變化而帶來的土地成）其他支出。例如由于市場或政策變化而帶來的土地成本、建造成本、市場售價、開發(fā)周期、貸款利率等方面的變本、建造成本、市場售價、開發(fā)周期、貸款利率等方面的變化。一般來說，不可預(yù)見的費用可能占到房價的化。一般來說，不可預(yù)見的費用可能占到房價的5。 一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、心理因素。行政因素、心理因素。地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。區(qū)位、地段的因素。個別因素，可分為宗地條件和建筑物個別因素，可分

14、為宗地條件和建筑物類別的影響。類別的影響。5-1.影響房地產(chǎn)價格的一般因素影響房地產(chǎn)價格的一般因素 經(jīng)濟因素包括：經(jīng)濟發(fā)展因素；財政金融因素；經(jīng)濟因素包括：經(jīng)濟發(fā)展因素；財政金融因素；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 社會因素包括：人口因素；家庭規(guī)模因素；房社會因素包括：人口因素；家庭規(guī)模因素；房地產(chǎn)投機因素；教育科研水平和治安因素；社會地產(chǎn)投機因素；教育科研水平和治安因素；社會福利因素。福利因素。 行政因素包括：土地使用制度與住房制度、地行政因素包括：土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)價政策；城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行

15、政隸屬略；稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制。關(guān)系變更；交通管制。 心理因素。心理因素。 5-2 .影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素 區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征。具體包括：區(qū)域性特征。具體包括： 商服繁華因素；商服繁華因素； 道路通達因素；道路通達因素； 交通便捷因素；交通便捷因素； 城市設(shè)施狀況因素；城市設(shè)施狀況因素； 環(huán)境狀況因素等。環(huán)境狀況因素等。 5-3.影響房地產(chǎn)價格的個別因素影響房地產(chǎn)價格的個別因素 個別因素分為土地個別因

16、素與建筑物個別因素，個別因素分為土地個別因素與建筑物個別因素，是宗地（亦稱土地，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍是宗地（亦稱土地，是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地）或具體房產(chǎn)的特征對價格產(chǎn)生影響的內(nèi)的土地）或具體房產(chǎn)的特征對價格產(chǎn)生影響的因素。因素。 土地的個別因素包括：區(qū)位因素；面積因素、土地的個別因素包括：區(qū)位因素；面積因素、寬度因素、深度因素；形狀因素；地力因素、地寬度因素、深度因素；形狀因素；地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素；容積率因素；用質(zhì)因素、地勢因素、地形因素；容積率因素；用途因素；土地使用年期因素。途因素；土地使用年期因素。 建筑物的個別因素包括：面積、結(jié)構(gòu)、材料等；建筑物的個別

17、因素包括：面積、結(jié)構(gòu)、材料等；設(shè)計、設(shè)備等是否良好；施工質(zhì)量；法律限制；設(shè)計、設(shè)備等是否良好；施工質(zhì)量；法律限制；建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 6.6.房地產(chǎn)投資價值評估房地產(chǎn)投資價值評估房價收入比房價收入比租金乘數(shù)租金乘數(shù)月收入房貸月收入房貸最大可負擔比率最大可負擔比率房價是否合理的指標6-1.房價收入比房價收入比 一個國家的平均房價收入比通常用家庭年一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算。計算公式為：計算。計算公式為： 房價收入比房價收入比=每戶住房總價每戶住房總價每戶家庭年總每戶家庭年總

18、收入收入 合理的房價收入比數(shù)值的確定，可參考國合理的房價收入比數(shù)值的確定，可參考國際常規(guī)數(shù)據(jù)，如世界銀行和聯(lián)合國人居中際常規(guī)數(shù)據(jù)，如世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出的心分別得出的“合理的住房價格合理的住房價格”支出，支出，應(yīng)該為每個家庭應(yīng)該為每個家庭36年和年和46年的收入。年的收入。 6-2.租金乘數(shù)租金乘數(shù) 即房價租金比，是用房屋總價去除以每年即房價租金比，是用房屋總價去除以每年的租金，國際上一般以的租金，國際上一般以1215倍為宜。如果倍為宜。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過15倍，很可能會倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流，就不值得投資了。帶來負現(xiàn)金流，就不值得投資了。 需要注意

19、的是，此方法未考慮房屋空置與需要注意的是，此方法未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。 計算公式如下：計算公式如下： 租金乘數(shù)租金乘數(shù)=房價總額房價總額每年潛在的租金收入每年潛在的租金收入 6-3.月收入的房貸最大可負擔比率月收入的房貸最大可負擔比率按照國際通行的看法，月收入的按照國際通行的看法，月收入的1/3是房是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風險，并可能影響將出現(xiàn)較大的還貸風險，并可能影響生活質(zhì)量。生活質(zhì)量。如果該比例超過如果該比例超過50%，就會嚴重影響購，就會嚴重影響購房者的正

20、常生活。房者的正常生活。 任務(wù)十一：編制個人住房規(guī)劃任務(wù)十一：編制個人住房規(guī)劃 【學習目標學習目標】 認識個人住房規(guī)劃認識個人住房規(guī)劃 能夠測算個人支付能力能夠測算個人支付能力 能夠選擇適合的住房抵押貸款能夠選擇適合的住房抵押貸款 能夠準確計算住房抵押貸款的能夠準確計算住房抵押貸款的 還款金額還款金額 能夠編制住房規(guī)劃能夠編制住房規(guī)劃 住房規(guī)劃住房規(guī)劃包括租包括租房房、購房購房、換房換房與房貸規(guī)劃與房貸規(guī)劃，規(guī)劃是否適宜會影響家規(guī)劃是否適宜會影響家庭整體財務(wù)狀況與現(xiàn)金流量庭整體財務(wù)狀況與現(xiàn)金流量，必須相必須相當慎重當慎重。1.個人個人/家庭住房規(guī)劃流程圖家庭住房規(guī)劃流程圖居住居住需求需求空間空

21、間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品品質(zhì)質(zhì)是是否否租租房房決策決策是否是否購房購房房房價價成成長長率率居住年居住年數(shù)數(shù)負擔負擔能力能力利率水利率水平平購房購房或或租房租房決決策策購房購房規(guī)劃規(guī)劃自自備備款款貸款貸款總價總價區(qū)區(qū)位位面面積積類類別別用用途途房房租租成成長長率率購房購房不像子女教育不像子女教育與退與退休，休，具有不可替代性，具有不可替代性，對資金不充裕對資金不充裕的人而言，的人而言，租租房房也是不也是不錯錯的的選擇選擇。 2.購房與租房決策考量購房與租房決策考量 1.防止房屋購入后無力負擔貸款防止房屋購入后無力負擔貸款 2.擬定合理的住房計劃擬定合理的住房計劃 3.

22、迫使個人迫使個人/家庭有目的的儲蓄家庭有目的的儲蓄 4.規(guī)劃購房現(xiàn)金流量，科學選擇貸款計劃規(guī)劃購房現(xiàn)金流量，科學選擇貸款計劃 1.購房或租房的優(yōu)缺點購房或租房的優(yōu)缺點 2.購房或租房的決策購房或租房的決策方法方法 3.購房或租房決策的購房或租房決策的影響因素影響因素1.購房或租房的優(yōu)缺點分析購房或租房的優(yōu)缺點分析表表11-1 購房與租房的優(yōu)缺點分析購房與租房的優(yōu)缺點分析優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點1.購購房房對抗通貨膨脹；強迫儲蓄累積對抗通貨膨脹；強迫儲蓄累積實質(zhì)財富；提高居住質(zhì)量；信實質(zhì)財富；提高居住質(zhì)量；信用增強效果；滿足擁有自宅的用增強效果；滿足擁有自宅的心理效用；同時提供居住效用心理效用；同時提供

23、居住效用與資本增值的機會。與資本增值的機會。缺乏流動性，要換房或變現(xiàn)時，缺乏流動性，要換房或變現(xiàn)時，可能要被迫降價出售；維持成本可能要被迫降價出售；維持成本高；賠本損失的風險，包括房屋高；賠本損失的風險，包括房屋毀損風險，房屋市場價格整體下毀損風險，房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風險與所居住社區(qū)管理跌的系統(tǒng)風險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風險。不善造成房價下跌的個別風險。2.租租房房有能力使用更多的居住空間；有能力使用更多的居住空間；比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化；比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化；資金較自由，可尋找更有利的資金較自由，可尋找更有利的運用渠道；有較大的遷徙自由運用渠道；有較大的遷徙

24、自由度；瑕疵或毀損風險由房東負度；瑕疵或毀損風險由房東負擔；稅負較輕；不用考慮房價擔；稅負較輕；不用考慮房價下跌風險。下跌風險。非自愿搬離的風險；無法按照自非自愿搬離的風險；無法按照自己的期望裝修房屋；房租可能增己的期望裝修房屋；房租可能增加；無法運用財務(wù)杠桿追求房價加；無法運用財務(wù)杠桿追求房價差價利益；無法通過購房強迫自差價利益；無法通過購房強迫自己儲蓄。己儲蓄。年成本法：是指比較購房與租年成本法：是指比較購房與租房的年成本，選擇成本較小的房的年成本，選擇成本較小的方式的一種決策方法方式的一種決策方法。購房年成本購房年成本= =首付款首付款機會成本率機會成本率+ +貸款余額貸款余額貸款利率貸

25、款利率+ +年維修費及稅年維修費及稅金金+ +折舊折舊租房年成本租房年成本= =租房押金租房押金機會成本率機會成本率+ +年租金年租金2-1.購房與租房決策購房與租房決策年成本法年成本法年成本法例題年成本法例題 例題例題11-1 某地區(qū)一套某地區(qū)一套100平米的房平米的房 子，均價每平米子，均價每平米10000元。如元。如 果購房，需要首付果購房，需要首付30萬元，另萬元，另 貸款貸款70萬元，貸款利率為萬元，貸款利率為 7%，房屋每年折舊，房屋每年折舊2%。如果。如果租房，每月租金為租房，每月租金為4000元，押金元，押金3個月。假個月。假設(shè)購房首付款和租房押金的機會成本為設(shè)購房首付款和租房

26、押金的機會成本為5%。請做出購房與租房決策。請做出購房與租房決策。年成本法例題解答年成本法例題解答 例題例題11-1 解：購房與租房成本分析如下：解：購房與租房成本分析如下： 購房年成本購房年成本=3000005%+7000007%+10000002%15000+49000+20000=84000元元 租房年成本租房年成本=400012+400035%=48000+600=48600元元 租房年成本較購房年成本低租房年成本較購房年成本低35400元（元（84000-48600），月差），月差2950元，因此租房。元，因此租房。 還要考慮還要考慮房租是否房租是否每年調(diào)整每年調(diào)整房貸與房貸與房租稅

27、收房租稅收房價房價漲升能力漲升能力利率走勢利率走勢2-1. 年成本法還要考慮以下問題年成本法還要考慮以下問題2-2.購房與租房決策購房與租房決策凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值法：凈現(xiàn)值法：是是考慮考慮在固定的居住在固定的居住期間期間內(nèi)，內(nèi)，將將租租房房及及購房購房的的現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值現(xiàn)金流量還原至現(xiàn)值，比比較兩者較兩者的的現(xiàn)值較高者為現(xiàn)值較高者為劃算劃算 。 凈現(xiàn)值計算時只考慮現(xiàn)金流量，在年成本凈現(xiàn)值計算時只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)由于并非實際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只

28、計利息，凈金流出；在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額?，F(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。 如果不打算如果不打算在同一在同一個個地方地方住住3 3年以上，年以上，最好還是最好還是以租代以租代購購。因因為為3 3年內(nèi)房租年內(nèi)房租再再怎么上漲怎么上漲，仍仍會低于會低于房貸房貸利息的利息的負擔負擔，若若購房購房者者有有裝潢裝潢又只住又只住3 3年，年，折折舊舊成本太高。成本太高。若每次若每次沒沒住多久住多久就要就要換房換房的的話話，房屋的交易成本，房屋的交易成本，如如中中介介費費用、契稅、用、契稅、土地土地增值增值稅等稅等合計合計也要也要房價房價的的3 3以上，以上，再加

29、上自宅再加上自宅會會比租用比租用的居所的居所舍得裝修舍得裝修，除非房除非房價價3 3年內(nèi)年內(nèi)大幅上大幅上漲漲，否否則計則計入入中中介介及及裝修裝修等等費用后費用后的的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值流出流出應(yīng)該都會應(yīng)該都會比租屋高比租屋高。 3.購房或租房決策的影響因素購房或租房決策的影響因素 （1）房租成長率，房租成長率越高，購房越劃）房租成長率，房租成長率越高，購房越劃算；算； （2）房價成長率，房價成長率越高，購房越劃）房價成長率，房價成長率越高，購房越劃算；算； （3）居住年數(shù)，居住時間越長，購房越劃算；）居住年數(shù)，居住時間越長，購房越劃算； （4）利率水平，利率水平越高，租房越劃算；）利率水平，利率水平

30、越高，租房越劃算； （5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越劃算；租房越劃算； （6）租房押金，押金水平越高，購房越劃算。）租房押金，押金水平越高，購房越劃算。 若決定購房就要衡量目前的能力，根據(jù)計若決定購房就要衡量目前的能力，根據(jù)計劃購房的時點、房屋坐落面積及購房者的劃購房的時點、房屋坐落面積及購房者的經(jīng)濟能力等，測算個人經(jīng)濟能力等，測算個人/家庭可負擔的房價，家庭可負擔的房價，決定買哪種類型的住房。決定買哪種類型的住房。 具體方法包括年收入概算法和目標精算法。具體方法包括年收入概算法和目標精算法。 可可負擔首付負擔首付款目前年收入款目前年收入負

31、擔首付的負擔首付的比率上限比率上限年金終值年金終值系數(shù)系數(shù)目前目前凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù)可可負擔房貸負擔房貸目前年收入目前年收入復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù)負擔首付的負擔首付的比率上限比率上限年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù)系數(shù)可可負擔負擔房屋房屋總價總價可可負擔首付負擔首付款可款可負擔負擔房貸房貸可可負擔負擔房屋房屋單價單價可可負擔房屋總價負擔房屋總價需求需求面積面積年收入概算法例題年收入概算法例題 例題例題11-2 方先生年收入方先生年收入6萬元，預(yù)估萬元，預(yù)估 收收 入成長率為入成長率為6%，40%為儲蓄首付款為儲蓄首付款 的比率上限。目前凈資產(chǎn)為的比率上限。目前凈資產(chǎn)為10萬萬 元，打算

32、元，打算5年后購買面積年后購買面積80平方米的平方米的 房子，投資報酬率為房子，投資報酬率為8%，貸款年限，貸款年限 為為20年，利率為年，利率為7%。 請問：方先生可負擔的房屋總價和房屋單請問：方先生可負擔的房屋總價和房屋單價各是多少？價各是多少？ 年收入概算法例題解答年收入概算法例題解答 例題例題11-2 解：可負擔首付款解：可負擔首付款=6000040%5.667（n=5，r=8%的年金終值系數(shù)）的年金終值系數(shù)）+1000001.469（n=5，r=8%的復(fù)利終值系數(shù)）的復(fù)利終值系數(shù)）=136008+146900=282908元元 可負擔房貸款可負擔房貸款=600001.338（n=5，

33、r=6%的的年金終值系數(shù)）年金終值系數(shù)）40%10.594（n=20，r=7%的年金現(xiàn)值系數(shù)）的年金現(xiàn)值系數(shù)）340195元元 可負擔房屋總價可負擔房屋總價282908+340195=623103元元 可負擔房屋單價可負擔房屋單價623103807789元元 欲購買欲購買房屋房屋總價總價房屋單價房屋單價需求面需求面積積需要支付的首付需要支付的首付款款欲購買欲購買房屋房屋總價總價（1按揭貸款成數(shù)比率）按揭貸款成數(shù)比率）需要支付的房貸需要支付的房貸欲購買欲購買房屋房屋總價總價按揭貸款比率按揭貸款比率每月償還的貸款本息每月償還的貸款本息需要支付的貸需要支付的貸款部分款部分年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)目標

34、精算法例題目標精算法例題 例題例題11-3 李先生所在城市房屋均李先生所在城市房屋均 價價8000元元/平米，李先生欲平米，李先生欲 購買購買100平米的房子作為婚平米的房子作為婚 房，按現(xiàn)行政策，可三成首房，按現(xiàn)行政策，可三成首 付，貸款七成，貸款期限付，貸款七成，貸款期限20年，貸款利率為年，貸款利率為7%。 請計算李先生購買房屋后每月需負擔的費請計算李先生購買房屋后每月需負擔的費用。用。 目標精算法例題解答目標精算法例題解答 例題例題11-3 解：欲購買的房屋總價解：欲購買的房屋總價=8000100800000元元 需要支付的首付款需要支付的首付款80000030%=240000元元 需

35、要支付的房貸需要支付的房貸80000070%=560000元元 每月償還的貸款本息每月償還的貸款本息56000010.594 （n=20，r=7%的年金現(xiàn)值的年金現(xiàn)值系數(shù)）系數(shù)） 12=4405元元 個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請用于個人合法的房產(chǎn)抵押，向貸款人申請用于個人合法合規(guī)用途的人民幣擔保貸款，用途包括個合規(guī)用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經(jīng)營及其他合規(guī)合人購房、購車、消費、經(jīng)營及其他合規(guī)合法等多種用途。法等多種用途。 個人房屋抵押貸款包括個人住房公積金貸個人房屋抵押貸款包括個人住房公積金貸款、商業(yè)銀

36、行個人住房貸款、組合貸款?？?、商業(yè)銀行個人住房貸款、組合貸款。 住房公積金是指住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位事業(yè)單位及其在職職工繳存的及其在職職工繳存的長期住房儲金。長期住房儲金。住房公積金貸款住房公積金貸款是指由各地公積金是指由各地公積金管理中心運用住房管理中心運用住房公積金公積金, ,委托銀行向委托銀行向購買、建造、翻建、購買、建造、翻建、大修自住住房的大修自住住房的公積金繳存人和在職公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金期間繳存住房公積金的離退休職

37、工發(fā)放的離退休職工發(fā)放的貸款。的貸款。1.住房公積金貸款住房公積金貸款住房公積金貸款的類別住房公積金貸款的類別 住房公積金貸款的類別有：新房貸款、住房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等?？畹?。 值得注意的是，不是所有的公積金中值得注意的是，不是所有的公積金中心都提供以上類別的貸款，需要先咨心都提供以上類別的貸款，需要先咨詢當?shù)刈》抗e金管理機構(gòu)。詢當?shù)刈》抗e金管理機構(gòu)。 1-1.住房公積金貸款資格條件住房公積金貸款資格條件 借款人須具備下列條件：借款人須具備下列條件

38、： 具有合法有效身份；具有合法有效身份； 具有完全的民事行為能力；具有完全的民事行為能力； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；息的能力； 購買、建造、翻建、大修自住住房；購買、建造、翻建、大修自住住房； 具有購買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)具有購買、建造、翻建、大修自住住房的合同或相關(guān)證明文件；證明文件； 符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件；符合委托人規(guī)定的有關(guān)貸款的住房公積金繳存條件； 提供委托人認可的擔保；提供委托人認可的擔保； 借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住借款人夫妻雙方均無尚未還

39、清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款；房公積金政策性貼息貸款； 符合委托人規(guī)定的其他條件。符合委托人規(guī)定的其他條件。1-1.住房公積金貸款資格條件住房公積金貸款資格條件住房公積金借款申請人須滿足上述條件外，其住房住房公積金借款申請人須滿足上述條件外，其住房公積金繳存情況須同時滿足以下三個條件之一：公積金繳存情況須同時滿足以下三個條件之一： 購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，個月（含）以上，申請貸款前申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房

40、公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。請貸款時處于繳存狀態(tài)。 購買非政策性住房的借款申請人，原則上申請貸購買非政策性住房的借款申請人，原則上申請貸款前款前12個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)?？顣r處于繳存狀態(tài)。 借款申請人為在職期間繳存住房公積金的離退休借款申請人為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。職工。1-2 .住房公積金貸款利率住房公積金貸款利率 住房公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公住房公積金貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房公積金貸款利率。布的個人住房公積金貸款利率。 公積金中心會嚴格按照中國人民銀行的要公積金中心會嚴格按照中

41、國人民銀行的要求對利息進行調(diào)整。求對利息進行調(diào)整。 目前人民銀行的調(diào)整習慣是，住房公積金目前人民銀行的調(diào)整習慣是，住房公積金貸利率調(diào)整，對于已發(fā)放的貸款，由利率貸利率調(diào)整，對于已發(fā)放的貸款，由利率調(diào)整后的第二年開始，還貸款利率按照調(diào)調(diào)整后的第二年開始，還貸款利率按照調(diào)整后的利率執(zhí)行。對于已提出貸款申請但整后的利率執(zhí)行。對于已提出貸款申請但還未發(fā)放的貸款則自貸款發(fā)放之日起即執(zhí)還未發(fā)放的貸款則自貸款發(fā)放之日起即執(zhí)行新的貸款利率。行新的貸款利率。1-3.貸款額度及年限確定貸款額度及年限確定 貸款額度：住房公積金貸款額度與借款人公積金貸款額度：住房公積金貸款額度與借款人公積金繳存額、申請借款年限、首付

42、款金額、所購房屋繳存額、申請借款年限、首付款金額、所購房屋建筑面積都有關(guān)系。一般不超過購房合同金額的建筑面積都有關(guān)系。一般不超過購房合同金額的80%。目前，貸款最高限額各地住房管理中心有。目前，貸款最高限額各地住房管理中心有不同的規(guī)定。北京公積金單筆貸款最高額度為不同的規(guī)定。北京公積金單筆貸款最高額度為120萬元。萬元。 北京市借款人的貸款期限最長可以計算到借款人北京市借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過周歲，同時不得超過30年。年。 1-4.北京住房公積金貸款的申辦流程北京住房公積金貸款的申辦流程 1-5.住房公積金貸款還款方式住房公積金貸款還款方式 北京住房公積金貸款

43、北京住房公積金貸款2005年以前申請年以前申請的還款方式為等額月均或等額本金還的還款方式為等額月均或等額本金還款方式的貸款，目前還款方式尚無法款方式的貸款，目前還款方式尚無法轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換。 2005年以后申請的公積金貸款，均已年以后申請的公積金貸款，均已采用自由還款方式，您可在不低于最采用自由還款方式，您可在不低于最低還款額的條件下，根據(jù)自身財務(wù)狀低還款額的條件下，根據(jù)自身財務(wù)狀況，自由的安排自己的還款進度及影況，自由的安排自己的還款進度及影響的利息支出。響的利息支出。 小思考：小思考：住房公積金自住房公積金自由還款方式下，怎樣還由還款方式下，怎樣還款才能節(jié)省利息？款才能節(jié)省利息？ 小提示：小提

44、示：自由還款方式下，每月支付自由還款方式下，每月支付的利息是由當月剩余的貸款本金乘以當?shù)睦⑹怯僧斣率Ｓ嗟馁J款本金乘以當時的月利率，多還的均為本金，在下一時的月利率，多還的均為本金，在下一月還款時就不再計算利息。所以，每月月還款時就不再計算利息。所以，每月的還款越多，下月起支付的利息越少。的還款越多，下月起支付的利息越少。1-6. 貸款查詢、預(yù)約還款流程貸款查詢、預(yù)約還款流程1-7.住房公積金貸款逾期的處理住房公積金貸款逾期的處理 北京住房公積金貸款發(fā)生逾期貸款可任選以下兩種方式進北京住房公積金貸款發(fā)生逾期貸款可任選以下兩種方式進行處理：行處理： 在合同約定的還款日償還?？梢酝ㄟ^在合同約定的還

45、款日償還。可以通過96155語音電話委語音電話委托系統(tǒng)或本人持身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺將月還款額調(diào)整為托系統(tǒng)或本人持身份證到貸款業(yè)務(wù)柜臺將月還款額調(diào)整為大于等于還款金額（逾期貸款本息大于等于還款金額（逾期貸款本息+最低還款額最低還款額+還息），還息），并在扣款日前將還款金額存入還款賬戶中，就可在合同約并在扣款日前將還款金額存入還款賬戶中，就可在合同約定還款日償還逾期貸款。定還款日償還逾期貸款。 在非合同約定的還款日償還。攜帶本人有效身份證明原在非合同約定的還款日償還。攜帶本人有效身份證明原件到管理中心貸款業(yè)務(wù)柜臺申請辦理，貸款經(jīng)辦人員會告件到管理中心貸款業(yè)務(wù)柜臺申請辦理，貸款經(jīng)辦人員會告知應(yīng)償還的

46、逾期金額（逾期本金、利息、罰息）并指導辦知應(yīng)償還的逾期金額（逾期本金、利息、罰息）并指導辦理相關(guān)手續(xù)，您應(yīng)確保在擬定的償還日期前將還款金額存理相關(guān)手續(xù)，您應(yīng)確保在擬定的償還日期前將還款金額存入還款賬戶中。入還款賬戶中。 -是指購房者以所購房屋作為抵押品而是指購房者以所購房屋作為抵押品而從商業(yè)銀行獲得貸款，購房者按照購房借從商業(yè)銀行獲得貸款，購房者按照購房借款合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款款合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如給銀行，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款者違約，銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或收果貸款者違約，銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或收回房屋。（以下介紹均以工商

47、銀行為例）回房屋。（以下介紹均以工商銀行為例）2-1.貸款適用對象貸款適用對象 借款人應(yīng)是具有完全民事行為借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在能力的自然人，年齡在18（含）（含）-65周歲（含）之間，并且具周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。有良好的信用記錄和還款意愿。 2-2.貸款特色優(yōu)勢貸款特色優(yōu)勢 貸款期限長貸款期限長-最長期限可達最長期限可達30年。年。 貸款額度高貸款額度高-最高貸款金額可達到所購住房市最高貸款金額可達到所購住房市場價值的場價值的70%。 融資成本低融資成本低-貸款辦理過程中銀行不收取費用。貸款辦理過程中銀行不收取費用。 還款方式靈活還款方式靈

48、活-為您提供多種還款方式及特色為您提供多種還款方式及特色還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。 貸款發(fā)放及時貸款發(fā)放及時-在您提供有效階段性擔保的情在您提供有效階段性擔保的情況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。 貸后服務(wù)便捷貸后服務(wù)便捷-為您提供便捷的還款、貸款要為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務(wù)。素變更等服務(wù)。 2-3.申請資料申請資料 申請一手個人住房貸款，需提前準備并提供以下資料：申請一手個人住房貸款，需提前準備并提供以下資料： 借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明；借款人及配偶的有效身份證件、婚姻狀況證明

49、； 借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）； 借款人經(jīng)濟收入證明及職業(yè)證明；借款人經(jīng)濟收入證明及職業(yè)證明； 借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房銷（預(yù)）售合商品房銷（預(yù)）售合同同或或購買商品房合同意向書購買商品房合同意向書； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或銀行存款憑條?；蜚y行存款憑條。 貸款人要求提供的其他文件或資料。貸款人要求提供的其他文件或資料。2-4.貸款期限貸款期限 2-5.貸款利率貸款利率 貸款期限最長貸款期限最長30年，且借款人年齡與貸款年，

50、且借款人年齡與貸款期限之和不超過期限之和不超過70年。兩個（含）以上共年。兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。年齡較小的確定貸款期限。 貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可在人民銀行公布的同期同檔次基準利率可在人民銀行公布的同期同檔次基準利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。 2-6.還款方式與服務(wù)還款方式與服務(wù)個人一手住房貸款可采用以下還款方式：個人一手住房貸款可采用以下還款方式： 等額本息還款法。是指在利率水平不變的情況下，貸款期每月以相等額本息還

51、款法。是指在利率水平不變的情況下，貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。等的額度平均償還貸款本息。 等額本金還款法。是指在利率水平不變的情況下，每月等額償還貸等額本金還款法。是指在利率水平不變的情況下，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減?？畋窘?，貸款利息隨本金逐月遞減。 按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以法為基礎(chǔ)，以7天或者天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長不超過天，最長不超過21天（含）。天（含）。 “隨心還隨心還”還款法。

52、在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計算的還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實現(xiàn)還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實現(xiàn)提前還款。提前還款。 “入住還入住還”還款法。在購買產(chǎn)權(quán)房或購買與工行簽訂了按揭合作協(xié)還款法。在購買產(chǎn)權(quán)房或購買與工行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房產(chǎn)入住議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。2-7.操作指南操作指南 工商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)流程圖工

53、商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)流程圖 ：2-8.貸款結(jié)清貸款結(jié)清 貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；提前結(jié)清：最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；提前結(jié)清：在貸款到期日前，提前部分或全部結(jié)清貸款，須在貸款到期日前，提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行審批后到指定會計柜臺進行還款。審批后到指定會計柜臺進行還款。 貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行貸款結(jié)清后，您應(yīng)持

54、本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。2-8.貸款結(jié)清貸款結(jié)清提前還貸提前還貸 對于房貸利率按基準利率執(zhí)行的客戶，在還款初對于房貸利率按基準利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，提前還款較劃算。渠道的，提前還款較劃算。 提前還貸注意三個問題：首先要問清銀行要求，提前還貸注意三個問題：首先要問清銀行要求，如是否要

55、收違約金。客戶也要準備相關(guān)文件，如如是否要收違約金?？蛻粢惨獪蕚湎嚓P(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?？蛻粢矸葑C、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)?？蛻粢皶r退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，及時退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行一定要及時攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。小思考：小思考：如果你有房貸，如果你有房貸，你會考慮提前結(jié)清嗎？你會考慮提前結(jié)清嗎？ 小提示：小提示：要視具體情況而定，如果目要視具體情況而定，如果目前在享受前在享受7折房貸利率優(yōu)惠、等額本金還折房貸

56、利率優(yōu)惠、等額本金還款已到中期、等額本息還款已過款已到中期、等額本息還款已過1/3，或，或是具有其他投資機會，能獲得超過房貸是具有其他投資機會，能獲得超過房貸利率的收益，就沒有必要提前結(jié)清貸款。利率的收益，就沒有必要提前結(jié)清貸款。-是指借款人申請的住房公積是指借款人申請的住房公積金貸款不足以支付購房所需資金貸款不足以支付購房所需資金時，其不足部分由銀行提供金時，其不足部分由銀行提供配套的住房商業(yè)性貸款支付。配套的住房商業(yè)性貸款支付。 3-1.貸款額度貸款額度 3-2.貸款期限貸款期限 組合貸款額度是指根據(jù)本人住房公積金月組合貸款額度是指根據(jù)本人住房公積金月繳存額核定出住房公積金貸款的可申請額繳

57、存額核定出住房公積金貸款的可申請額度，其剩余款項再申請個人商業(yè)貸款。度，其剩余款項再申請個人商業(yè)貸款。 各地區(qū)住房公積金管理中心制定的貸款期各地區(qū)住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，貸款時請向當?shù)刈》抗e金管理限不同，貸款時請向當?shù)刈》抗e金管理中心咨詢。需要注意的是組合貸款中公積中心咨詢。需要注意的是組合貸款中公積金貸款部分及住房商業(yè)性貸款部分的貸款金貸款部分及住房商業(yè)性貸款部分的貸款期限必須一致。期限必須一致。 3-3.貸款利率貸款利率 3-4.還款方式還款方式 組合貸款的商業(yè)性貸款部分按照商業(yè)銀行組合貸款的商業(yè)性貸款部分按照商業(yè)銀行個人住房商業(yè)貸款標準執(zhí)行，住房公積金個人住房商業(yè)貸款標

58、準執(zhí)行，住房公積金貸款部分按個人住房公積金貸款利率執(zhí)行。貸款部分按個人住房公積金貸款利率執(zhí)行。 借款期限在借款期限在1年（含年（含1年）以內(nèi)的，采用到年）以內(nèi)的，采用到期一次還本付息方法。借款期限在期一次還本付息方法。借款期限在1年以上年以上的，可采用等額本息還款法、等額本金還的，可采用等額本息還款法、等額本金還款法和當?shù)刈》抗e金管理部門認可的其款法和當?shù)刈》抗e金管理部門認可的其他還款方式。具體還款情況可以使用房貸他還款方式。具體還款情況可以使用房貸計算器計算。計算器計算。 3-5.操作指南操作指南 工商銀行組合貸款業(yè)務(wù)流程圖工商銀行組合貸款業(yè)務(wù)流程圖 ：選房思路選房思路：選擇租房或者是購

59、買選擇租房或者是購買50-70左右的小面積戶型，這樣將來無論是換房左右的小面積戶型，這樣將來無論是換房還是轉(zhuǎn)作投資，都能較為機動。另外，目還是轉(zhuǎn)作投資，都能較為機動。另外，目前處于奮斗期的單身族最需要的是便利，前處于奮斗期的單身族最需要的是便利，因此建議買帶裝修的，交通方便的房子，因此建議買帶裝修的，交通方便的房子，總價在總價在60萬元左右即可。萬元左右即可。貸款計劃貸款計劃：以總價以總價60萬元為例，首付至多萬元為例，首付至多需要需要18萬元。由于單身時生活壓力不大，萬元。由于單身時生活壓力不大，建議早期多還一些，采用等額本金還款法建議早期多還一些，采用等額本金還款法，20年期，這種還款方式前期每月支付得年期，這種還款方式前期每月支付得多，到后來越來越少。多，到后來越來越少。4-1.單身期貸款規(guī)劃分析單身期貸款規(guī)劃分析選房思路選房思路：建議購買面積在建議購買面積在80-100之間實用之間實用率較高的樓盤，總價在率較高的樓盤，總價在80萬元左右。有些樓盤萬元左右。有些樓盤90也可以做到三房，小兩口即使結(jié)婚就要小孩也不要也可以做到三房，小兩口即使結(jié)婚就要小孩也不要緊。所處區(qū)域應(yīng)該處于兩人的工作區(qū)間之內(nèi)，假如緊。所處區(qū)域應(yīng)該處于兩人的工作區(qū)間之內(nèi)，假如實在無法做到兩人兼顧，則一定要滿足其中一人，實在無法做到兩人兼顧，則一定要滿足其中一人，另外一人可以考慮買車。