【房地產(chǎn)】參閱案例

1、案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱武彬訴陳怡房屋買賣合同糾紛案丁厚寶訴寶應(yīng)縣環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案楊昀訴胡昆、張慶國房屋買賣合同糾紛案楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案馮美英訴金柏年房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛汪隱杰訴益林開發(fā)公司、洪斌分公司商品房買賣合同糾紛案許潔娜訴張建興、黃平房屋買賣協(xié)議與備案合同有異糾紛案楊光啟訴翁元麟、溫露西解除合同行為無效請(qǐng)求繼續(xù)履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案劉道琳因簽訂商品房訂購單訴南京航空瑞華公司等商品房

2、買賣合同糾紛案張振忠因限購政策致無法購房訴戴劍琳房屋買賣合同糾紛案張勵(lì)訴徐州同力創(chuàng)展房地產(chǎn)公司不履行商品房預(yù)訂協(xié)議糾紛案常州市工藝雕刻廠訴江蘇高成房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案盛泰公司以延期支付部分尾款為由訴李大偉商品房買賣合同糾紛案劉軍因房屋面積短少訴常惠公司房屋買賣合同糾紛案熊建軍、陳玲訴馬吉明、孫秋分房屋買賣合同糾紛案李超鵬因房款被銷售人員收取侵占訴華夏集團(tuán)商品房買賣合同糾紛案綠洲公司訴榮馬公司因房屋買賣實(shí)際履行但未訂立書面合同要求確認(rèn)無效被駁回案吳建平訴深港公司商品房預(yù)售定金返還糾紛案大舜公司訴王志強(qiáng)雙方簽訂虛假商品房買賣合同套取銀行資金被認(rèn)定為無效案馬金芳訴趙年霞等在未取得權(quán)屬證書情況

3、下簽訂的房屋買賣合同被認(rèn)定為有效案丁德軍訴徐海燕等城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅合同被認(rèn)定為無效判令返還案王啟宗訴胡亮亮確認(rèn)拆遷安置房購置權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效被判敗訴案案案件件來來源源江蘇省高院公報(bào)2009-2-P47江蘇省高院公報(bào)2009-3-P85江蘇省高院公報(bào)2009-4-P62江蘇省高院公報(bào)2009-6-P66江蘇省高院公報(bào)2010-3-P60江蘇省高院公報(bào)2010-6-P50江蘇省高院公報(bào)2011-4-P31江蘇省高院公報(bào)2011-5-P59江蘇省高院公報(bào)2012-1-P54江蘇省高院公報(bào)2012-2-P57江蘇省高院公報(bào)2012-3-P47江蘇省高院公報(bào)2012-4-P34江蘇省高院公報(bào)2012-

4、5-P31江蘇省高院公報(bào)212-5-P34江蘇省高院公報(bào)2012-6-P56江蘇省高院公報(bào)2012-6-P62江蘇省高院公報(bào)2013-1-P58江蘇省高院公報(bào)2013-4-73江蘇省高院公報(bào)2014-2-48江蘇省高院公報(bào)2014-2-52江蘇省高院公報(bào)2014-2-54江蘇省高院公報(bào)2014-2-59案案件件摘摘要要1、在簽訂房屋買賣合同的過程中，賣方應(yīng)將房屋存在的重大瑕疵如實(shí)告知買方，如隱瞞房屋存在的重大瑕疵，則賣方構(gòu)成欺詐，賣方有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。1、房地產(chǎn)開發(fā)商同意或者認(rèn)可承建方以開發(fā)商的名義與他人訂立商品房預(yù)售協(xié)議符合表見代理?xiàng)l件的，應(yīng)認(rèn)定為表見代理。表見代理人與購買人簽訂

5、的商品房訂購協(xié)議書內(nèi)容符合合同履行要求的應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，即為本約，而非預(yù)約。表見代理人又將該房屋代理出賣給第三人，無法取得房屋的買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同，返還已付房款及利息，并賠償可得利益損失和承擔(dān)懲罰性賠償。1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但當(dāng)事人如有相反證據(jù)足以證明不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)該證據(jù)作出與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載相反的事實(shí)認(rèn)定。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書取得于夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，并不必然能夠認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。1、我國合同法規(guī)定，買賣合同中，出賣人對(duì)出賣物負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這種責(zé)任的承擔(dān)，不以出賣人有無過錯(cuò)為前提，而只以出賣物存在瑕疵為條件。在商品房買賣合同中，雖

6、然施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)過有關(guān)部門審核且房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，但這僅屬對(duì)工程施工的管理規(guī)范要求，其并不能在民事訴訟中作為當(dāng)然有效的抗辯事由，更不能對(duì)抗質(zhì)量不合格事項(xiàng)的客觀事實(shí)，因而其對(duì)未設(shè)置屋頂保溫層等引起的溫度裂縫之類瑕疵，仍應(yīng)承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任。1、商品房依法應(yīng)驗(yàn)收合格后方能交付，開發(fā)商與購房人約定此前交付的條款屬于無效條款，但該無效條款造成的房屋租金或使用費(fèi)的損失主要責(zé)任在于開發(fā)商，其應(yīng)予賠償。2、商品房開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些特殊情況如文物、遺址的發(fā)現(xiàn)、保護(hù)和規(guī)避、勘察設(shè)計(jì)的補(bǔ)充和修改等，屬于開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在總體開發(fā)計(jì)劃過程中予以充分考慮和調(diào)整補(bǔ)救，故一般不能作為遲延交付行為“不可抗力”的有效抗辯。1、

7、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：“ 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”對(duì)于起訴前合同標(biāo)的物已經(jīng)由期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定問題，基于現(xiàn)房銷售無需取得預(yù)售許可證可以直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，人民法院應(yīng)當(dāng)遵循合同法立法宗旨，尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示，在不損害國家、集體或者第三人利益原則下，積極補(bǔ)正認(rèn)定買賣合同有效，促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠信交易。2、在合同履行過程中，雖然原告未按合同約定向開發(fā)商交清房款，但是原告已交付大部分房款，即履行了大部分合同義務(wù)，而開發(fā)商

8、亦遲延交房違約在先，故在原告要求開發(fā)商交房時(shí)并將兩證辦到原告名下時(shí)，開發(fā)商僅有權(quán)抗辯向原告交房和辦證，而不能以原告未交清少部分房款而對(duì)抗原告要求其履行交房及辦證的整體義務(wù)。1、二手房買賣交易中，當(dāng)事人雙方簽訂兩份或兩份以上的合同。其中，向有關(guān)部門登記或作證明時(shí)使用的合同即備案合同，并無特別優(yōu)于非備案合同的效力。如有證據(jù)證明備案是為了過戶時(shí)避稅或者貸款而并不體現(xiàn)雙方真實(shí)交易對(duì)價(jià)意思表示的，應(yīng)依據(jù)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方真實(shí)交易對(duì)價(jià)意思表示的非備案合同進(jìn)行房屋價(jià)格和付款方式的相關(guān)認(rèn)定。1、合同法解釋二第二十四條規(guī)定的當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支

9、持，必須以約定解除或者法定解除事由的客觀存在為適用前提。若不存在解除合同所依據(jù)的符合法律規(guī)定或合同約定的客觀事由，當(dāng)事人一方通知或者公告解除合同的行為無效，因而不存在該解釋所稱異議、異議期及解釋適用的問題。2、該房地產(chǎn)前由轉(zhuǎn)讓人從案外人處受讓而來，涉案土地使用權(quán)證雖已辦到轉(zhuǎn)讓人名下，土地性質(zhì)為出讓，但地上建筑物沒有房屋所有權(quán)證，短期內(nèi)無法完成房屋過戶登記手續(xù)。對(duì)此事實(shí)，雙方在訂立涉案協(xié)議時(shí)都明知，且認(rèn)為是遺留問題。由于不確定能否辦理以及何時(shí)能辦理地上建筑物過戶手續(xù)，雙方在協(xié)議中約定三年為限，若締約后三年內(nèi)無法辦理過戶手續(xù)，則轉(zhuǎn)讓人將涉案房產(chǎn)的使用權(quán)及拆遷、拆除等收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。所以，涉案協(xié)

10、議并不是確定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)買賣合同，而是包括可轉(zhuǎn)換給付方式的風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議，其內(nèi)容并不違反房地產(chǎn)管理法第38條關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。1、商品房買賣中，買方和賣方所簽訂的房屋訂購單已就出賣方、訂購方、訂購房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、定金等房屋買賣合同的主要內(nèi)容作了約定，且買方已向賣方支付了大部分房款，該房屋認(rèn)購單應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同，賣方將爭議房屋另售他人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（返還購房款；支付購房款利息；承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任；）1、原告與被告簽訂的合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但合同是否無效應(yīng)按法律規(guī)定事由來確定，不屬于當(dāng)事人約定的范疇。因此雙方當(dāng)事人在合同中約定的

11、附條件無效的條款，應(yīng)當(dāng)按照合同的其他條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，來確定該條款的真實(shí)意思。2、合同約定“如在國家政策變動(dòng)的情況下，乙方貸款受到限制，則甲、乙雙方所簽本合同視為無效合同”，而原被告訂立的合同并不存在法定的無效事由，故認(rèn)定原被告在爭議條款中約定的“無效合同”其真實(shí)意思是指在貸款受政策限制而無法獲得時(shí)，雙方訂立的合同失效。上述爭議條款是合同所附的解除條件，現(xiàn)原告不具備國家相關(guān)政策規(guī)定的取得貸款條件，合同所附解除條件成就，故原被告之間的買賣合同關(guān)系應(yīng)予解除。1、判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備商品房銷售管理

12、辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。2、因違反預(yù)約合同造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房價(jià)格予以確定，但應(yīng)綜合考量一方當(dāng)事人違約的過錯(cuò)程度、主客觀情況確定賠償數(shù)額。1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房

13、屋占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”工藝雕刻廠在轉(zhuǎn)讓訴爭房屋時(shí)，僅具有該房屋的所有權(quán)證，并不具有土地使用權(quán)證，故轉(zhuǎn)讓所需條件不成就。2、最高法關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋規(guī)定“土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓人訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”1、合同解除權(quán)條件成就時(shí)權(quán)利人未行使解除權(quán)，并以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同的，應(yīng)視為權(quán)利人放棄合同解除權(quán)。2、當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同的目的在于：買受人取得房屋，出賣人取得房屋的對(duì)價(jià)；因此即使買受人延期付款構(gòu)成違約，但

14、如果延期付款的數(shù)額低于合同總價(jià)款的10%，且事后買受人積極將剩余房款給付出賣人的，應(yīng)視為該延期付款的行為不構(gòu)成根本違約，合同目的仍可實(shí)現(xiàn)。1、房屋買受人有理由懷疑房屋面積短少，向法院提起訴訟并請(qǐng)求對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量鑒定，而出賣人無正當(dāng)理由拒不提供鑒定所必需的竣工平面圖，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第七十五條“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對(duì)方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定，可以推定買受人的主張成立。1、拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)人違反規(guī)章規(guī)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)受到行政主管機(jī)關(guān)的規(guī)制和查處，但其以此向民法上的合同相對(duì)方所作的抗辯無效，因?yàn)?/p>

15、任何人均不得依自身違法而提出于己有利的抗辯，否則即是對(duì)違法行為的認(rèn)可和鼓勵(lì)。2、雖然原被告在簽訂房屋買賣合同時(shí)，涉案房屋暫不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶條件，但根據(jù)南京市政府相關(guān)規(guī)定，涉案房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房在購買滿五年后符合相關(guān)條件即允許上市交易，現(xiàn)涉案房屋已過戶至第三人名下，說明已具備上市交易的條件，可以認(rèn)定原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。1、銷售人員為企業(yè)經(jīng)營組織的工作人員，其基于雇傭或委托關(guān)系而受企業(yè)經(jīng)營者的指示，在特定銷售范圍內(nèi)從事銷售行為。銷售人員以該企業(yè)名義在特定銷售范圍內(nèi)進(jìn)行的要約、承諾，而由該企業(yè)成為買賣合同的當(dāng)事人。銷售人員對(duì)此進(jìn)行的說明、收款、出具收條等，是履

16、行交易活動(dòng)的企業(yè)行為，購買人與企業(yè)的民事合約有效。銷售人員利用職務(wù)之便侵占銷售款的，不影響企業(yè)對(duì)買賣合同責(zé)任的承擔(dān)。銷售人員是否應(yīng)對(duì)企業(yè)負(fù)侵權(quán)損害賠償責(zé)任屬另一法律問題。1、房屋買賣合同未采用書面形式，并不必然導(dǎo)致合同無效，欠缺法定形式的合同可因?qū)嶋H履行而補(bǔ)正。2、如買賣雙方經(jīng)要約、承諾后就房地產(chǎn)買賣達(dá)成合意，且已實(shí)際履行，即買受人支付了房款，出賣人交付了房產(chǎn)，買受人實(shí)際占有并使用該房產(chǎn)，并取得了該房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，買賣行為不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害他人合法權(quán)益，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)及其法律效力。1、合同雙方為簽訂合同進(jìn)行了誠信磋商，未能訂立合同的原因是雙

17、方當(dāng)事人就具體事項(xiàng)不能達(dá)成一致意見，并非一方當(dāng)事人無故反悔的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方均已履行了誠信磋商的前合同義務(wù)，對(duì)未能簽訂合同均無過錯(cuò)，不適用定金罰則。2、買賣雙方簽訂的認(rèn)購書只對(duì)交易房屋有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，并未明確約定交房時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款。雙方締結(jié)認(rèn)購書后就負(fù)有為簽訂商品房買賣合同而進(jìn)行誠信磋商的義務(wù)，只要雙方在公平、誠信原則下進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就重要條款達(dá)成一致的意思表示，則屬于不可規(guī)責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行

18、信貸資金的，如果商品房“買受人”明知的，則該情形既屬于以合法形式掩蓋非法目的的行為，又屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家、集體和第三人利益的行為，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，賣方未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，屬于我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的情形。但房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定一般認(rèn)為屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽訂的房屋買賣合同并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。1、宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民憑借作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特殊身份取得的，是國家為保障農(nóng)民的基本居住問題而設(shè)定的一項(xiàng)權(quán)利，具有社會(huì)保障和社會(huì)福利的性質(zhì)。我國土地管理法和物權(quán)法均規(guī)定

19、，宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)民，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民宅基地上的房屋，因違反我國法律和政策的規(guī)定而無效。2、購房合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此遭所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1、購買拆遷安置房是政府因征地拆遷而給予被拆遷人的一項(xiàng)優(yōu)惠購買特定房屋的權(quán)利，是被拆遷人因財(cái)產(chǎn)受損而獲得的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式之一。拆遷安置房購置權(quán)是被拆遷人的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在無法律或行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的情況下，拆遷安置房購置權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有法律效力。案案件件名名稱稱康橋麗景業(yè)委會(huì)訴繽紛文化娛樂公司等小區(qū)會(huì)所房屋租賃及財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案陳慶林訴黃麗婭等在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后履行房屋租

20、賃合同糾紛案案件件來來源源江蘇省高院公報(bào)2011-5-P55江蘇省高院公報(bào)2012-1-P58案案件件摘摘要要1、在業(yè)委會(huì)成立前，開發(fā)商及前期物業(yè)公司基于小區(qū)業(yè)主利益，可對(duì)業(yè)主共有的房屋進(jìn)行短期出租并收益，其收益扣除合理成本后歸業(yè)主所有。但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制或損害業(yè)主的權(quán)利，業(yè)委會(huì)有權(quán)代表業(yè)主決定其存廢。1、根據(jù)合同法第239條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。房屋承租人根據(jù)這一規(guī)定主張“買賣不破租賃”的，必須基于善意合約且符合承租人在房屋所有權(quán)變動(dòng)以前已將房屋交付給承租人占有居住或?qū)ψ赓U合同進(jìn)行備案登記的條件，以符合保護(hù)承租人居住之基本需求的

21、立法本意，并使第三人容易得知其受讓的標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系。2、如果不具備上述條件，則該租賃合同的效力具有相對(duì)性，不產(chǎn)生對(duì)抗買受人的效力，應(yīng)依法保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，對(duì)承租人要求買受人繼續(xù)履行租賃合同的主張不予支持，承租人可通過向出租人主張違約責(zé)任進(jìn)行全力救濟(jì)。案案件件名名稱稱案案件件來來源源案案件件摘摘要要案案件件名名稱稱常州奧林匹克花園物業(yè)管理有限公司訴常州奧林匹克花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理合同糾紛案無錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理合同糾紛案李勇、蘇芹因財(cái)務(wù)財(cái)物被盜訴宿遷名都公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案陳書豪因小區(qū)圍墻外堆土致圍墻倒塌壓壞車輛訴南京武寧房產(chǎn)公司

22、物業(yè)服務(wù)合同糾紛案詹建訴明月物業(yè)公司因外來車輛占位發(fā)生糾紛致其人、車損害物業(yè)服務(wù)合同糾紛案案案件件來來源源江蘇省高院公報(bào)2009-5-P71江蘇省高院公報(bào)2009-6-P60江蘇省高院公報(bào)2010-2-P48江蘇省高院公報(bào)2012-4-P31江蘇省高院公報(bào)2012-6-P46案案件件摘摘要要1、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位繳納。但在未使用物業(yè)的情況下，如果按照使用物業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)明顯有失公平，鑒于物業(yè)公司此時(shí)也已開始履行一定義務(wù)，應(yīng)根據(jù)公平原則確定物業(yè)管理費(fèi)的收取。1、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)業(yè)主的共益支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行了經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。2、前期物業(yè)管理合同由物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂，但無論在前期物業(yè)管理還是業(yè)委會(huì)成立后的自治管理中，小區(qū)共有部分之收益都應(yīng)明確屬于全體業(yè)主共同共有。當(dāng)全體業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì)