6月保利金匯廣場營銷推廣方案30頁

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。南京好利意置業(yè)顧問有限公司 地址:江蘇揚(yáng)州市文匯南路101號三樓 電話2021-11-5【 奧古斯都全案策劃投標(biāo)提案奧古斯都全案策劃投標(biāo)提案 】呈閱：永旭地產(chǎn) 編制：天策九州2010年2月考究的信仰呈閱-鼎睿地產(chǎn)2011年6月我們的工作思路我們的工作思路n 第一部分第一部分 前期工作成果回顧前期工作成果回顧n 第二部分第二部分 推廣主題深化推廣主題深化n 第三部分第三部分 營銷推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)營銷推廣戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)n 第四部分第四部分 銷售策略及售價計劃銷售策略及售價計劃第一部分第一部分 前期工作成果回顧前期工作成果回顧1 1、商業(yè)

2、業(yè)態(tài)定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 1. 業(yè)態(tài)定位：以餐飲、娛樂、酒店業(yè)為主+零售為輔2. 項目定位：“臨河市餐娛基地no.1”3. 業(yè)態(tài)組合：“星級酒店+大型餐飲+精品娛樂+休閑購物”4. 商鋪性質(zhì)：酒店裙樓底200多米長沿街鋪+大開間+臨街 （區(qū)別于一般的沿街低矮、簡陋的門面房）2 2、項目核心優(yōu)勢、項目核心優(yōu)勢 、地段優(yōu)勢：雄踞勝利路站前核心商圈，緊鄰臨河黃金商業(yè)街區(qū)，人流密集，商機(jī)天成；、臨街優(yōu)勢：200多米長獨立臨街黃金鋪位；、投資優(yōu)勢：隨著城市完善成熟，老城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)核心將會向外擴(kuò)張，形成更大的商圈。商業(yè)有巨大的升值空間；、戶型優(yōu)勢：超寬臨街面、超高層高（相當(dāng)買一層用兩層）、高使用率、鋪內(nèi)空

3、間方正；、業(yè)態(tài)優(yōu)勢：臨河目前非常缺少大型、集中、高品質(zhì)的餐飲娛樂綜合體，項目率先規(guī)劃引入大型符合餐飲娛樂商業(yè)綜合體概念并進(jìn)行炒作包裝，會在市場中帶來非常高的同價值；3 3、客戶定位、客戶定位 目標(biāo)客戶分布在整個巴彥淖爾地區(qū)，具體為：1、臨河本地投資客和本片區(qū)生意人 2、跨區(qū)域投資者（來自周邊旗縣）3、機(jī)構(gòu)投資者（大中型企業(yè)）按照三線城市商業(yè)項目操作經(jīng)驗，項目主要客群定位為投資客，預(yù)計投資客與自用客的比例為7：3。因此，穩(wěn)定的投資收益與較大的升值空間是項目營銷的主要賣點。將通過產(chǎn)品、規(guī)劃、業(yè)態(tài)設(shè)計、包裝、營銷來實現(xiàn)。4 4、包裝總綱、包裝總綱 本項目定位為“臨河首席大型中高檔餐飲娛樂旗艦”，因此

4、在包裝中要盡量體現(xiàn)商業(yè)項目的檔次和特點，如“高檔、尊崇、品質(zhì)”。項目的包裝要以現(xiàn)場包裝和戶外包裝為主，著重烘托出專業(yè)商業(yè)氛圍、投資理念，突出項目的升值潛力以及未來的商業(yè)經(jīng)營前景。項目包裝主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)、外和銷售物料及媒體廣告。 5 5、推廣主題及目的、推廣主題及目的 推廣主題：推廣主題：臨河首席商務(wù)休閑中心臨河首席商務(wù)休閑中心目目 的：的：強(qiáng)調(diào)項目的價值鏈，獲利前景，進(jìn)而突出項強(qiáng)調(diào)項目的價值鏈，獲利前景，進(jìn)而突出項目的商業(yè)功能目的商業(yè)功能。三大核心點：三大核心點：價值鏈價值鏈+ +獲利前景獲利前景+ +商業(yè)功能商業(yè)功能 6 6、主賣點展示、主賣點展示 n勝利路核心，站前商圈，臨街旺鋪。勝利

5、路核心，站前商圈，臨街旺鋪。n純正歐式新古典主義風(fēng)格，精品品質(zhì)。純正歐式新古典主義風(fēng)格，精品品質(zhì)。n星級酒店，高檔公寓，集中商業(yè)組合。星級酒店，高檔公寓，集中商業(yè)組合。n買鋪即收買鋪即收3 3年租金。年租金。n半年免租，三年超級特惠租金。半年免租，三年超級特惠租金。n臨街商鋪，超寬臨街面，戶戶大開間臨街商鋪，超寬臨街面，戶戶大開間。地段地段+ +品質(zhì)品質(zhì)+ +業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃+ +經(jīng)營管理經(jīng)營管理= =升值空間升值空間 7 7、案名發(fā)想、案名發(fā)想第二部分第二部分 推廣主題深化推廣主題深化“臨河首席大型中高檔餐飲娛樂旗艦臨河首席大型中高檔餐飲娛樂旗艦”“臨河首席商務(wù)休閑中心臨河首席商務(wù)休閑中心”

6、本項目作為本項目作為營銷價值梳理（推廣主題深化）營銷價值梳理（推廣主題深化）包括以下六方面：包括以下六方面：1.位置地段篇2.建筑規(guī)劃篇3.立面風(fēng)格篇4.業(yè)態(tài)規(guī)劃篇5.產(chǎn)品戶型篇6.投資價值篇1 1、位置地段篇、位置地段篇勝利路站前核心商圈，緊鄰臨河黃金商業(yè)街區(qū)，人流密集。本項目2 2、建筑規(guī)劃篇、建筑規(guī)劃篇三面環(huán)街，商業(yè)沿街布局長達(dá)500米，勝利路主干道一側(cè)長200米，氣勢宏偉。商業(yè)規(guī)模大而集中，但鋪鋪獨立，出入便利。既形成規(guī)模效應(yīng)，又利于獨立經(jīng)營。萬 豐 街曙 光 街勝 利 路200米180米120米3 3、立面風(fēng)格篇、立面風(fēng)格篇歐式風(fēng)格？新古典主義風(fēng)格？我們想把它更具象，更符合本項目調(diào)性

7、，我們叫他：巴洛克建筑巴洛克建筑巴洛克式建筑 （baroque architecture） 巴洛克一詞的原意是奇異古怪，古典主義者用它來稱呼這種被認(rèn)為是離經(jīng)叛道的建筑風(fēng)格。巴洛克建筑是17-18世紀(jì)在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風(fēng)格，特點是外形自由，追求動態(tài)，喜好富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間，這種風(fēng)格在反對僵化的古典形式、追求自由奔放的格調(diào)和表達(dá)世俗情趣等方面起了重要作用。 巴洛克式建筑的特征： 1、炫耀財富。常常大量使用貴重的材料、精細(xì)的加工、刻意的裝飾，以顯示其富有與高貴。 2、不囿于結(jié)構(gòu)邏輯，常常采用一些非理性組合手法，從而產(chǎn)生反常與驚奇的

8、特殊效果。 3、充滿歡樂的氣氛。反對神化，提倡世俗化。 4、標(biāo)新立異，追求新奇。這是巴洛克建筑風(fēng)格最顯著的特征。常采用以橢圓形為基礎(chǔ)的s形，波浪形的平面和立面，使建筑形象產(chǎn)生動態(tài)感；又或者把建筑和雕刻二者混合，以求新奇感；又或者用高低錯落及形式構(gòu)件之間的某種不協(xié)調(diào)，引起刺激感。 3 3、立面風(fēng)格篇、立面風(fēng)格篇3 3、立面風(fēng)格篇、立面風(fēng)格篇曙光街及萬豐街均在首層左中右分三部樓梯通向二層商業(yè)，使二層擁有一個寬敞的店前平臺。這個平臺成為二層（二托三）店鋪的外展空間，我們可以把這套交通動線（包括樓梯及平臺）進(jìn)行裝飾，使其成為項目另一風(fēng)景。我們將他稱為：法式風(fēng)情長廊法式風(fēng)情長廊4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)

9、劃篇先看個案例項目名稱：天恒廣場項目地點：烏蘭察布市集寧項目規(guī)模：約5萬平米項目簡介：整體定位為中高檔餐飲及休閑聚集區(qū)。其中，中大型中高檔餐飲約11家，沿街的有3家為2000平米以上，4家為1000平米以上，最大的為5000平米。休閑娛樂包括一家養(yǎng)生會館4000平米，其它為ktv及酒吧，共10余家，營業(yè)面積200至千余平米，最大的ktv經(jīng)營面積3500平米。 餐飲企業(yè)：蒙亨阿木圖寨小肥羊云天樓大東北鐵鍋燉魚七十二行緣之味玖玖隆陶然居?xùn)|來順經(jīng)典涮肉坊德莊對比巴彥淖爾與烏蘭察布市的相關(guān)數(shù)據(jù)：巴彥淖爾市：2008年：全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11977元2009年：全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到

10、13893元烏蘭察布市：2008年：全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12448元2009年：全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13755元可見，兩城市人均可支配收入相當(dāng)，但目前巴彥淖爾市尚缺少一個中高端的餐飲及休閑聚集區(qū)。4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇1. 業(yè)態(tài)定位：以餐飲、娛樂、酒店業(yè)為主+零售為輔2. 業(yè)態(tài)組合：星級酒店+大型餐飲+精品娛樂+休閑購物3. 宣傳口號：“臨河首席大型中高檔餐飲娛樂旗艦臨河首席大型中高檔餐飲娛樂旗艦”“臨河首席商務(wù)休閑中心臨河首席商務(wù)休閑中心”4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇項目定位為餐飲及休閑娛樂旗艦，目前的外立面設(shè)計足夠貴氣，但店招的位

11、置及設(shè)計也至關(guān)重要。整潔、醒目、極具品質(zhì)感的店招才能為項目加分，因此，需要在方案階段即考慮此問題。4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇商業(yè)店招示意歐式建筑與現(xiàn)代裝飾4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇商業(yè)店招示意歐式建筑與現(xiàn)代裝飾4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇、業(yè)態(tài)規(guī)劃篇商業(yè)店招示意內(nèi)街商業(yè)歐式建筑與現(xiàn)代裝飾5 5、產(chǎn)品戶型篇、產(chǎn)品戶型篇商業(yè)部分提供多種戶型選擇，從一百平米至幾千平米，多種組合，商業(yè)部分提供多種戶型選擇，從一百平米至幾千平米，多種組合，靈活多變。靈活多變。每棟商業(yè)建筑設(shè)置多組并用和獨立使用的垂直交通，以充分保證每每棟商業(yè)建筑設(shè)置多組并用和獨立使用的垂直交通，以充分保證每家商業(yè)的便利可達(dá)性、易識別性和充

12、足的客流量。家商業(yè)的便利可達(dá)性、易識別性和充足的客流量。勝利路一側(cè)商業(yè)：（1）首層和二層均為“首躍二”模式，均為獨立出入口，主力套內(nèi)面積在300至700多，店鋪開間在8.4米以上。（2）三、四層為開敞大空間，各層開敞面積為4700多，設(shè)置了三套相對獨立的垂直交通，框架結(jié)構(gòu)，每層可靈活分割為2-3家相對獨立的經(jīng)營主體。（3）五層為1600-1800兩個獨立的商業(yè)空間。5 5、產(chǎn)品戶型篇、產(chǎn)品戶型篇萬豐街一側(cè)商業(yè)：（1）首層為獨立門面房，主力面積在100多-200多，開間多在5.4-7.2米之間。（2）首層在左中右分別設(shè)置樓梯通向二層，二層為寬敞的平臺（長廊）。二層和三層均為“二躍三”模式，主力面積在200多-400多，獨立經(jīng)營，開間多在5-7米之間。（3）四、五、六層，每層套內(nèi)面積在400左右，在首層有獨立的垂直交通（一部電梯、兩部樓梯）方便達(dá)到，但不足之處是該樓層商業(yè)入口設(shè)置在背向萬豐街的一側(cè)，面對住宅小區(qū)內(nèi)部。5 5、產(chǎn)品戶型篇、產(chǎn)品戶型篇曙光街一側(cè)商業(yè)：（1）首層為獨立門面房，主力面積在75-160多，開間多在7米左右。（2）首層在左中右分別設(shè)置樓梯通向二層，二層為寬敞的平