房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種及稅率

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種及稅率一、 營業(yè)稅（一）應稅范疇：憑據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的劃定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權送還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范疇包羅：銷售修建物或構筑物、銷售其他土地附著物。（1）銷售修建物或構筑物銷售修建物或構筑物，是指有償轉讓修建物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久

2、使用權方法銷售修建物，視同銷售修建物。（2）銷售其他土地附著物（二）涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教誨費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。營業(yè)稅 1、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)憑據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的劃定： （1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外用度。（2） 單元將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的劃定確定。對小我私家無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條劃定：納稅人銷售不動產(chǎn)代價明顯偏低而無正當理由的，主管稅務構造有權按下列順序審定其營

3、業(yè)額： 按納稅人當月提供的同類應稅勞務大概銷售的同類不動產(chǎn)的平均代價審定； 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務大概銷售的同類不動產(chǎn)的平均代價審定； 按下列公式審定計稅代價：計稅代價=營業(yè)本錢或工程本錢×（1+ 本錢利潤率）÷（1營業(yè)稅稅率）上列公式中的本錢利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務構造確定。2、其他具體劃定如下：（1） 憑據(jù)轉發(fā)國度稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知的劃定，在條 約期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是署理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入大概 價差應按“辦事業(yè)署理業(yè)”征收營業(yè)稅；在條約期滿后，衡宇未售出，由包

4、銷商進行收購，其實質是房 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將衡宇銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷 售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。（2） 對互助建房行為應如何征收營業(yè)稅憑據(jù)轉發(fā)國度稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一） 的通知劃定：互助建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供 資金，互助建房?；ブǚ康姆椒ㄒ话阌袃煞N：第一種方法是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的 土地使用權和衡宇所有權相互:)。具體的:)方法也有以下兩種： 土地使用權和衡宇所有權相互:)，雙方都取得了擁有部分衡宇的所有權。在這一互助歷程中，甲方以轉讓部分

5、土地使用權為代價，調換部分衡宇的所有權，產(chǎn)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓 部分衡宇的所有權為代價，調換部分土地的使用權，產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而互助建房的雙方都產(chǎn) 生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應 按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行錢幣結算，因此應當憑據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條 例實施細則第十五條的劃定分別審定雙方各自的營業(yè)額。如果互助建房的雙方（或任何一方）將分得的 衡宇銷售出去，則又產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 以出租土地使用權為代價調換衡宇所有權。例如，甲方將土地使

6、用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上制作修建物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的修建物送還甲方。在這一經(jīng) 營歷程中，乙方是以修建物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價調換修建物。 甲方產(chǎn)生了出租土地使用權的行為，對其按“辦事業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方產(chǎn)生了銷售不動產(chǎn)的行為， 對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條 例實施細則第十五條的劃定審定。第二種方法是甲方以土地使用權、乙方以錢幣資金合股，建立合營企 業(yè)，互助建房。對此種形式的互助建房，則要視具體情況確定如何征稅.（3） 憑據(jù)轉發(fā)國度稅務總局關于印發(fā)營業(yè)

7、稅問題解答（之一）的通知劃定：以“還本”方法銷 售修建物，是指商品房經(jīng)營者在銷售修建物時許諾若干年后可將衡宇價款送還購房者，這是經(jīng)營者為了加 速資金周轉而接納的一種促銷手段。對以 “還本”方法銷售修建物的行為，應按向購置者收取的全部價款和價外用度征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4） 中外互助開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題憑據(jù)轉發(fā)國度稅務總局關于中外互助開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復的通知、用度 關于中外雙方互助建房的征稅問題中方將得到的土地與外方互助，治理土地使用權轉移后，豈論是按建成的商品房分派面積，照舊按商品房銷售后的收入進行分派，均不切合現(xiàn)行政策關于“以無形資產(chǎn) 投資入股、到場擔當投資

8、方的利潤分派、配合負擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的劃定、因此，應按“轉 讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包羅價外收費；其納稅義務產(chǎn)生時間為 取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果接納分房（包羅分面積）各自銷房的，則對中外雙 方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果接納統(tǒng)一銷房再分派銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷 售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果接納對中方支付牢固利潤方法的，則對外方銷售商品房的 全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)用度，視為中方以預收款方法取得的營業(yè)收入，按

9、轉讓土地使用權，盤算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)用度，在中外雙 方分派收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。 對中方定期獲取的牢固利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，盤算征收營業(yè)稅。轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)領域，稅率為 5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的領域內(nèi)，稅率為 5%。盤算公式=營業(yè)額×5%二、都會維護建立稅憑據(jù)中華人民共和國都會維護建立稅暫行條例（國發(fā)1985第 19 號）劃定：（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。盤算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。差別地域的納稅人實行差

10、別檔次的稅率。1、納稅義務人所在地在都會城區(qū)，稅率為7%；2、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范疇內(nèi)的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2 項范疇內(nèi)的，稅率為 1%；三、教誨費附加憑據(jù)國務院關于教誨費附加征收問題文件的通知的劃定：（一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額。（二）稅率為 3%。盤算公式:應交教誨費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。四、土地增值稅憑據(jù)中華人民共和領土地增值稅暫行條例（國發(fā) 1993 138 號）劃定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的修建物及其附著物并取得收入的單元和小我私家征收的一種稅。土地增值稅憑據(jù)納 稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和劃定的適用

11、稅率盤算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例 劃定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未凌駕扣除項目金額50的部分，稅率30。增值額凌駕扣除項目金額50，未凌駕扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額凌駕扣除項 目金額 100，未凌駕扣除項目金額 200的部分，稅率 50。增值額凌駕扣除項目金額 200的部分， 稅率為 60。憑據(jù)關于土地增值稅若干征收治理問題的通知劃定，對經(jīng)常產(chǎn)生房地產(chǎn)轉讓的納稅人， 在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及本錢確定或其它原因，而無法據(jù)以盤算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣

12、工、治理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預 售賓館、飯館、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通尺度住宅、別 墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入 2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。五、房產(chǎn)稅：六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅憑據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第 17 號宣布）的劃定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在都會、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范疇內(nèi),對擁有土地使用權的單元和小我私家以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按劃定稅額征收的一種稅。年應納稅額=(各級土地面積×相應稅額)。這

13、個要憑據(jù)襄樊市城鎮(zhèn)土地納稅品級的稅額來進行盤算.七、都會房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費如果單元屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納都會房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。（一）憑據(jù)中華人民共和國都會房地產(chǎn)稅暫行條例（中央人民政府政務院政財字第133 命令宣布）劃定，都會房地產(chǎn)稅是對擁有衡宇產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍小我私家、港澳臺胞，憑據(jù)房產(chǎn)原值征收的一 稅種。都會房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為 1.2%。盤算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1- 30%)。八、印花稅憑據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例（中華人民共和國國務院令第 11 號）的劃定，印花稅是對在經(jīng)濟運動

14、和經(jīng)濟來往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的種種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證 稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數(shù)量×單元稅額。土地使 用權出讓轉讓書立的憑證（條約）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建立，房產(chǎn)出售、出租運動中所書立的 條約、書據(jù)等，應憑據(jù)印花稅有關劃定繳納印花稅。凡進行衡宇買賣的，簽定的購房條約應按產(chǎn)權轉移書 據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)生意業(yè)務治理部分在治理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)視買賣雙方在轉 讓條約或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再治理立契過戶手續(xù)。在治理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照， 按件交納印花稅五元，房地

15、產(chǎn)權屬治理部分應監(jiān)視領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再治理 發(fā)證手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教誨費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企 業(yè)所得稅、小我私家所得稅以及契稅等。一、營業(yè)稅:是對在我國境內(nèi)提供給稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種 稅。計稅依據(jù):為納稅人向對方收取的全部價款和價外用度。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：轉讓土 地使用權，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；銷售不動產(chǎn)，稅率為5%； 包銷商承銷，應按“辦事業(yè)署理業(yè)”征稅。土地使用權出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“辦事業(yè) 租賃業(yè)”征稅。盤算公式=營業(yè)額&

16、#215;適用稅率二、都會維護建立稅和教誨費附加：以營業(yè)稅等流轉稅為計稅依據(jù)，依所在地域分別適用7%、5%、1% 征都會建立維護稅，依 3%計征教誨費附加。三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的修建物及其附著物并取得收入的單元和小我私家 征收的一種稅。土地增值稅憑據(jù)納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和劃定的適用稅率盤算征收，納稅人轉 讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例劃定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它接納四級超率累進稅率， 應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產(chǎn)總收 入扣除項目金額。盤算扣除項目有：取得土地使用權所支付的

17、金額；開發(fā)土地和新建房及配套設施的本 錢；開發(fā)土地和新建房及配套設施的用度；舊房及修建物的評估代價；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；加計扣 除。四、房產(chǎn)稅：是在都會、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范疇內(nèi)，對擁有衡宇產(chǎn)權的內(nèi)資單元和小我私家憑據(jù) 房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為 1.2%。年應納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在都會、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范疇內(nèi),對擁有土地使用權的單元和小我私家 以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按劃定稅額、按年盤算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=(各級土 地面積×相應稅

18、額)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)制作的商品房，自衡宇使用或交付之次月 起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。六、都會房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：都會房地產(chǎn)稅是對擁有衡宇產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企 業(yè)及外籍小我私家、港澳臺胞，憑據(jù)房產(chǎn)原值征收的一稅種。都會房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為 1.2%。年應納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。三資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)， 按企業(yè)所處地理位置和偏遠水平、地段的繁華水平、底子設施完善水平等，征收的一項用度。依外資企業(yè) 的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單元尺度確定。應納土地使用費額=占用土地面

19、積×適用 的單元尺度。七、印花稅：是對在經(jīng)濟運動和經(jīng)濟來往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的種種憑證所征收的一 種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數(shù) 量×單元稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（條約）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建立，房產(chǎn)出售、出租運動 中所書立的條約、書據(jù)等，應繳納印花稅。凡進行衡宇買賣的，簽定的購房條約應按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金 額 0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)生意業(yè)務治理部分在治理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)視買賣雙方在轉讓條約或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再治理立契過戶手續(xù)。在治理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印 花稅五元，房地產(chǎn)權屬治理部分應監(jiān)視領受人在