XX住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標書

1、*前期物業(yè)管理投標書*物業(yè)管理有限公司二00五年十一月二十五日 目 錄文件名頁碼資格資質(zhì)證明文件1.1有關(guān)資質(zhì)文件1.2法定代表人身份證明書1.3投標代表授權(quán)委托書1.4投標函1.5公司簡介1.6管理業(yè)績1.7現(xiàn)時管理的物業(yè)報價文件2.1前期介入管理2.2物業(yè)服務費收費標準報價2.3投標分項報價表技術(shù)文件3.1項目負責人簡歷3.2物業(yè)管理總體設(shè)想3.3物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖3.4物業(yè)管理行政管理方案3.5公共秩序維護和消防服務方案3.6清潔綠化服務方案3.7物業(yè)管理應急預案3.8物業(yè)管理物質(zhì)裝備計劃3.9物業(yè)管理人員配備計劃3.10物業(yè)管理總體目標3.11物業(yè)管理相應的規(guī)章制度3.12物業(yè)管理

2、所使用的法律、法規(guī)商務文件4.1服務承諾4.2收取物業(yè)管理費的方式4.31.資格、資質(zhì)證明文件1.1有關(guān)資質(zhì)文件1.2法定代表人身份證明書1.3投標代表授權(quán)委托書1.4投標函1.5企業(yè)簡介1.6管理業(yè)績1.7現(xiàn)時管理的物業(yè)1.2法定代表人身份證明書法定代表人身份證明書單位名稱：*物業(yè)管理有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司地 址：*市*區(qū)*路*號成立時間：1994年8月經(jīng)營期限：20年姓名：*， 性別：男， 年齡：32歲，系*物業(yè)管理有限公司的法定代表人。特此證明。 投標人：*物業(yè)管理有限公司日 期：2005年11月25日1.3投標代表授權(quán)委托書投標代表授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明*系*物業(yè)管理有限公

3、司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托我公司的*為我公司*桂*目招標活動中我方代表，我方針對本次投標做出的書面承諾以及簽署的所有文件，均對我方具有約束力，我方保證遵守。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。 代理人：* 性別：男 身份證號碼：*職務：*物業(yè)管理有限公司安陽分公司經(jīng)理投標人：*物業(yè)管理有限公司法定代表人：*授權(quán)委托日期：2005年11月25日1.4投標函投標函致：*住宅建設(shè)有限公司 我方已全面閱讀和研究了本次招標文件和招標補充文件，并經(jīng)過對現(xiàn)場的踏勘，澄清疑問，已充分理解并掌握了本招標的全部有關(guān)情況，同意接受招標文件的全部內(nèi)容和條件，并按此確定本投標的要約內(nèi)容，以本投標書內(nèi)容進行投標。經(jīng)測算，前期啟動

4、開辦費為176973元，物業(yè)服務費收費標準為0.71 元/平方米月?，F(xiàn)場派駐經(jīng)理為*，管理人數(shù)27人，物業(yè)管理的目標為達到或超過國家一級普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準。我方將嚴格按照有關(guān)物業(yè)管理招標法規(guī)及招標文件的規(guī)定參加投標，如我方中標，在接到你方發(fā)出的中標通知書的規(guī)定時間內(nèi)，按中標通知書，招標文件和本投標書約定與貴方簽訂物業(yè)服務合同，并遞交人民幣壹萬元的投標保證金，履行規(guī)定的一切責任和義務。本投標書自開標之日起七天內(nèi)有效，在此有效期內(nèi)，全部條款內(nèi)容對我方具有約束力。我方如出現(xiàn)以下行為之一者，你方可無條件沒收我方的投標保證金。1、收回標書。2、擅自修改或拒絕接受已經(jīng)承諾的條款。3、在規(guī)定的

5、時間拒簽合同或拒付履約保證金。4、在投標、評標過程中有違法違紀行為。 投標人：河*業(yè)管理有限公司 投標人代表：1.5企業(yè)簡介企業(yè)簡介1.5.1公司實力：*物業(yè)管理有限公司成立于1994年，是國家建設(shè)部認定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)，現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位。公司秉承“追求卓越、堅忍圖成”的企業(yè)精神，堅持“物業(yè)管理、盡善盡美”的質(zhì)量方針，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務、房屋租售、工程完善配套服務，獲得了業(yè)主的一致贊譽，在社會上樹立了良好的企業(yè)形象。1998年8月，公司率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過iso9002：1994第三方國際質(zhì)量體系認證，成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)，在規(guī)范化管理方面邁

6、出了關(guān)鍵的一步。公司的質(zhì)量體系及各項運作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識、服務意識得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績。由公司管理的“*花園”、“建業(yè)廣場”、“建業(yè)城市花園”等小區(qū)多次被評為河南省、*市“文明住宅小區(qū)”、“十佳住宅小區(qū)”、“衛(wèi)生先進小區(qū)”等殊榮。1997年-2002年，“*花園”、“建業(yè)城市花園”先后榮獲國家建設(shè)部“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”之行業(yè)最高榮譽。公司憑借多年錘煉和沉淀的品牌、人才、管理模式、資金以及客戶資源等優(yōu)勢，不斷引入國內(nèi)外先進物業(yè)管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)氛圍的營造，豐富公司的省域化和時代化內(nèi)涵，塑造物業(yè)管理品牌。通過多年的努力，

7、公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)管理行業(yè)中奠定了堅實的基礎(chǔ)，成為省內(nèi)最具規(guī)模和極負盛譽的專業(yè)物業(yè)公司之一。1.5.2管理團隊：公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，本著“高效、精干、務實”的原則，按照“定機構(gòu)、定崗位、定編制、定職責、定工資”的“五定”工作要求，建立了現(xiàn)代企業(yè)管理機制。公司匯聚了一批優(yōu)秀管理人才，高層管理人員90%以上為mba 學歷，中層管理員工具有本科學歷的占40%， 100%獲得全國物業(yè)管理專業(yè)培訓資格證書。姓名職位證書*集團財務總監(jiān)兼物業(yè)總經(jīng)理*副總經(jīng)理*副總經(jīng)理*總助*總助*總助*部門主管*部門主管*部門主管*部門主管1.5.3物業(yè)服務網(wǎng)：公司2002年底啟動省域化發(fā)

8、展戰(zhàn)略，經(jīng)過3年的運作，先后在濮陽、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、三門峽、駐馬店等13個地市成立物業(yè)分公司，為公司規(guī)?；l(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，其管理的小區(qū)服務規(guī)范、運作成熟，迅速成為當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。1.5.4管理理念：1.5.4.1企業(yè)精神： 追求卓越 堅忍圖成1.5.4.2企業(yè)特征： 守信用 負責任 走正道 務正業(yè)1.5.4.3認知定位： 中原物業(yè)管理“金牌管家”1.5.4.4企業(yè)理念： 根植中原 造福百姓1.5.4.5質(zhì)量方針： 物業(yè)管理 盡善盡美1.5.4.6服務理念： 細節(jié)體現(xiàn)尊貴1.5.5服務目標：“持續(xù)滿足客戶不斷增長的需求”是建業(yè)人的一貫追求，我們將高揚規(guī)?；l(fā)展、信息化管理、專

9、業(yè)化管理企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做河南物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，為物業(yè)管理行業(yè)做出新的貢獻，為城市化進程做出不懈努力和追求。目前，公司管理組織機構(gòu)圖見下圖所示：如上圖所示，公司采用了總經(jīng)理全權(quán)責任制的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能相結(jié)合的管理體制。這樣既保證了公司總經(jīng)理對各部門的直接領(lǐng)導指揮，充分掌握全局情況，把握主方向，正確決策，又能夠放手授權(quán)給公司職能部門去協(xié)調(diào)、指導、監(jiān)督具體工作的執(zhí)行。而作為基層作業(yè)層的各個業(yè)務部門，則能夠在各職能部門的指導、監(jiān)督和考核下依據(jù)明確的目標和要求開展工作。1.6管理業(yè)績管理業(yè)績我公司目前的物業(yè)服務面積達300萬平方米，物業(yè)類型有多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)，共

10、27個服務項目，其中*市有6個服務項目，地市18個服務項目。有關(guān)管理業(yè)績?nèi)缦拢簳r間榮譽稱號榮譽證1997年“*花園”獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號1998年“*花園”被省精神文明建設(shè)指導委員會授予“省級文明社區(qū)示范點”的光榮稱號1998年公司內(nèi)部質(zhì)量認證體系通過英國摩迪國際有限公司（aoqc）iso9002國際標準第三方認證，成為省內(nèi)第一家采用國際質(zhì)量標準進行管理的物業(yè)公司2000年“*花園”被*區(qū)人民政府評為“綠化達標生活區(qū)”2000年公司被評為“消費者信得過物業(yè)管理公司”2000年公司當選為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位2001年城市花園通過河南省建設(shè)廳組織的“河南省物業(yè)管理示范住宅

11、小區(qū)”的驗收2001年 榮獲*市房地產(chǎn)管理司頒發(fā)的2001年度物業(yè)管理企業(yè)“先進單位”2001年獲得*市消費者協(xié)會頒發(fā)的“二零零一年度*市物業(yè)管理企業(yè)先進單位”稱號2002年建業(yè)廣場榮獲“*市物業(yè)管理示范大廈” 稱號2002年城市花園榮獲中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2002年建苑小區(qū)榮獲“*市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”2003年建業(yè)廣場榮獲“河南省物業(yè)管理示范大廈” 稱號2003年獲得*市消費者協(xié)會頒發(fā)的“二零零二年度*市消費者信得過物業(yè)管理公司”稱號2003年公司順利通過iso9001：2000版的換版認證工作2004年榮獲由*區(qū)人民政府頒發(fā)的“2003年度創(chuàng)建文明城區(qū)

12、先進單位”稱號2004年榮獲*市消費者協(xié)會頒發(fā)的“2003年度誠信單位”稱號2004年異地服務項目濮陽建業(yè)城市花園榮獲了由濮陽市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的“濮陽市優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”稱號2004年濮陽建業(yè)城市花園榮獲了由河南省建設(shè)廳頒發(fā)的“河南省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號2004年榮獲*物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的“*市物業(yè)管理名企20強”稱號2004年榮獲建業(yè)集團頒發(fā)的“先進集體”獎2004年榮獲建業(yè)集團頒發(fā)的“協(xié)作精神獎”2005年 我公司被國家建設(shè)部認定為一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，成為目前河南省內(nèi)唯一的一家一級資質(zhì)企業(yè)。2005年我公司榮獲*區(qū)人民政府頒發(fā)的“區(qū)級文明單位”稱號2005年*花園榮獲*物業(yè)與

13、房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的“*市物業(yè)管理十佳社區(qū)”稱號2005年我公司員工*榮獲“*市優(yōu)秀外來就業(yè)青年榮譽稱號”2005年*花園榮獲“2005十大服務型小區(qū)”2005年城市花園榮獲“2005十大環(huán)保型小區(qū)”1.7現(xiàn)時管理的物業(yè)現(xiàn)時管理的物業(yè)1.7.1*項目物業(yè)名稱面積（）圖片*花園西區(qū)100,000*花園東區(qū)90,000建業(yè)廣場50,000城市花園350,000建苑小區(qū)50,000建業(yè)新天地·桂園150,000*森林半島400,000*聯(lián)盟新城500,0001.7.2地市項目物業(yè)名稱面積（）圖片濮陽建業(yè)綠色家園70,000新鄉(xiāng)建業(yè)綠色家園80,000商丘建業(yè)綠色家園60,000駐馬店建業(yè)綠色家

14、園350,000南陽建業(yè)綠色家園70,000三門峽建業(yè)綠色家園50,000許昌建業(yè)帕拉帝奧130,0002、報價文件2.1前期介入管理2.2物業(yè)管理費取費標準報價2.3投標分項報價表2.1前期介入管理前期介入管理2.1.1人員進駐時間計劃：如我公司中標，我公司將在物業(yè)管理委托合同簽訂后，根據(jù)建業(yè)桂*目的具體特點，確保服務的有效性，及時對服務細節(jié)進行管理和把控，迅速組建物業(yè)分公司，由物業(yè)分公司具體負責本項目的全面工作，提前介入本項目的物業(yè)管理工作。并全面導入iso9000質(zhì)量管理體系，嚴格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達到理想的服務成效。2.1.2物業(yè)組織機構(gòu)： 物業(yè)管理有限公司物業(yè)管

15、理有限公司安陽分公司維修部客戶服務部保潔服務部公共秩序部2.1.3人員配置計劃：*·桂*目占地面積57627平方米，建筑面積58991平方米，其中，住宅面積55336平方米，商業(yè)用房2700平方米，公建設(shè)施780平方米?，F(xiàn)根據(jù)實際需要進行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長1人、公共秩序管理員15人（門崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.1.4主要工作職責2.1.4.1物業(yè)經(jīng)理職責2.1.4.1.1在總公司的領(lǐng)導下，全面負責該項目的物業(yè)工作。2.1.4.1.2負責對該項目進行日常管理和控

16、制，其結(jié)果對總公司負責。2.1.4.1.3負責該項目所有事物的對外聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2管理員職責2.1.4.2.1負責對業(yè)主的日常聯(lián)絡(luò)、接待、溝通、協(xié)調(diào)工作。2.1.4.2.2負責電話的接聽、具體工作任務的傳達、保潔服務過程的考核和監(jiān)督。2.1.4.2.3負責收集分公司文件、資料整理工作。2.1.4.2.4負責有關(guān)費用的收取工作。2.1.4.3維修人員職責：2.1.4.3.1嚴格按各崗位作業(yè)指導書進行操作，并認真填寫運行日志，完善運行技術(shù)參數(shù)。2.1.4.3.2及時調(diào)整運行方式，降低空耗，節(jié)約費用。2.1.4.3.3加強與其他專業(yè)的協(xié)作配合，確保整體設(shè)備的正常運行。2.1.4.4公共

17、秩序管理員職責2.1.4.4.1工作期間要具有良好的親和力。2.1.4.4.2工作時間內(nèi)，嚴格按作業(yè)指導書值守現(xiàn)場。2.1.4.4.3負責該項目的公共秩序維護、交通秩序管理、消防、安防監(jiān)控。2.1.5主要工作內(nèi)容2.1.5.1對設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗收的跟蹤配合。2.1.5.2物業(yè)交接中，各種物品、資料的準備和制作。2.1.5.3對所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話進行收集。2.1.5.4作好技術(shù)資料

18、交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。2.1.5.5對該物業(yè)的客戶檔案資料進行整理、收集，以便后期有針對性的開展各項服務。2.1.5.6在竣工驗收的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)交接驗收標準進行接管、驗收。2.1.5.7物業(yè)服務人員的招聘、培訓、現(xiàn)場實習和具體業(yè)務指導。2.1.5.8房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務。2.1.5.9物業(yè)各種標識的制作和服務工具的配置。2.1.5.10物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實施。2.1.6啟動開辦費的測算：2.1.6.1員工工資：因項目計劃在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考慮到各項手續(xù)的不齊備，不具備收費條件，建議由招標方一次性支付前期物業(yè)啟

19、動開辦費。項目經(jīng)理、管理員、維修工、公共秩序管理員班長、廚師要提前50天到崗（距2006年1月31日），公共秩序管理員、保潔工提前40天到崗（距2006年1月31日）。項目人數(shù)月工資標準工資總額備注項目經(jīng)理11000166750天管理員2650216750天維修工2650216750天公共秩序管理員班長1650108350天，含吃公共秩序管理員155501100040天，含吃保潔工5420280040天廚師150083350天合計27217172.1.6.2社會保險和按規(guī)定提取的福利費：項目測算依據(jù)費用總額社會保險按項目經(jīng)理、大班長工資總額的34.63%計算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失

20、業(yè)2%。因上述二人為總公司外派，其余人員尚處在試用期，暫不考慮。952培訓費按工資總額的1.5%計算326合計12782.1.6.3辦公用品購置費：名稱數(shù)量單價概算金額備注臺式電腦2臺35007000辦公1臺，收費1臺。針式打印機1臺26002600收費打印專用普通辦公桌7張3002100經(jīng)理1張，管理員2張，維修工2張，門衛(wèi)值班室2張。普通辦公椅10把1501500文件柜5套5002500經(jīng)理1套，管理員2套，維修1套，公共秩序管理員1套接待用沙發(fā)、茶幾1組15001500辦公室用柜機空調(diào)1臺30003000辦公室用電熱水器1臺500500辦公室用電話2部50100經(jīng)理1部，收費1部。計算器

21、2臺50100經(jīng)理1臺，收費1臺。合計209002.1.6.4維修工具購置費：名稱數(shù)量單價備注3米合梯1個8001.5米合梯1個120管道疏通機1臺2500切割機1臺300電工用具1套550萬用表1部150元，鉗型表1部300元，電筆1把5元，電工刀1把15元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，電工包30元水工用具1套630管鉗2把50元，老虎鉗1把10元，尖嘴鉗1把10元，活扳手1把10元，螺絲刀2把20元，工具包30元，熱熔機1臺200元，板牙1套300元合計49002.1.6.5保潔工具購置費：名稱數(shù)量單價概算金額備注三輪車1輛10001000加裝頂

22、箱配套工具2套100200含塵推、玻璃擦等合計12002.1.6.6公共秩序管理員宿舍物品配置費：名稱數(shù)量單價概算金額備注高低雙人床82401920電視柜130030029 吋電視機118001800公共秩序管理員宿舍用1.5p 空調(diào)2160032002間宿舍雙缸洗衣機1600600公共秩序管理員宿舍用太陽能熱水器12000200020根管，電輔加熱（一次4人）桌子3200600每班1張凳子1625400窗頭柜1650800每人1個合計116202.1.6.7公共秩序管理員裝備費：名稱數(shù)量單價概算金額備注對講機610006000每班5人，班長1人手電筒430120每班4人橡膠棒42080每班4

23、人伺客臺1600600雨衣480320每班4人膠鞋435140每班4人電暖氣1300300門崗合計75602.1.6.8前期資料制作費：名稱概算金額業(yè)主公約1000房屋裝飾裝修管理規(guī)定1000前期物業(yè)服務協(xié)議1000房屋裝飾裝修管理協(xié)議1000房屋交付表格1000合計50002.1.6.9上述合計：74175元，根據(jù)財務管理規(guī)定，單價在2000元以上的物品，要進行固定資產(chǎn)的攤售。上述單價超過2000元的物品共15100元，按五年分攤，則每月可分攤252元。2.1.6.10啟動開辦費為：74175-15100+252*2=59579元2.2物業(yè)服務費收費標準報價物業(yè)服務費收費標準報價2.2.1根

24、據(jù)鄭價公（2004）2號文件，物業(yè)服務費用有下列各項構(gòu)成：管理服務人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用： 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用：法定稅費；物業(yè)管理企業(yè)的利潤。2.2.2人員配置：現(xiàn)根據(jù)實際需要進行人員配置，共需27人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、微機管理員兼出納1人、管理員1人、維修工2人、保潔工5人、公共秩序管理員班長1人、公共秩序管理員15人（門崗2名、監(jiān)控1名、巡邏2名、三班運轉(zhuǎn)）、廚師1人。2.2.3物業(yè)服務

25、費用成本測算：2.2.3.1物業(yè)服務人員的工資項目人數(shù)月工資標準月工資總額備注項目經(jīng)理110001000管理員26501300維修工26501300公共秩序管理員班長1650650含吃公共秩序管理員155508250含吃保潔工54202100廚師1500500合計27151002.2.3.2社會保險和按規(guī)定提取的福利費：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）社會保險按管理員、維修工工資總額的34.63%計算，其中養(yǎng)老24.63%、醫(yī)保8%、失業(yè)2%。5229獎金福利費按工資總額的14%計提2114培訓費按工資總額的1.5%計算227法定節(jié)日加班費按公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員每人每年加班

26、5天，每天按40元計算。716服裝費服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季兩套。675合計89612.2.3.3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費：0.11元/月· ，具體執(zhí)行安價房（2000）127號文中的相關(guān)規(guī)定。2.2.3.4物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）清潔工具費200元/人·年83化糞池清淘費2400元/年200垃圾外運費4車/月,70元/車280消殺費5元/戶·年113合計6762.2.3.5物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：執(zhí)行安價房（2000）127號文中的相關(guān)規(guī)定。0.0

27、4元/·月×58492=2340元/月2.2.3.6物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）裝備費（對講機、橡膠棒等）300元/人·年400人身保險費（意外傷害險）100元/人·年133合計5332.2.3.7辦公費用：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）電話費300元/月（含上網(wǎng)費）300低值易耗品費100元/月100社區(qū)活動費100元/月100節(jié)日布置費1000元/次，每年3次250辦公水電采暖費每月按300元計算300固定資產(chǎn)折舊每月按252元計算252不可預見費按管理成本的3%計提1062合計23642.2.3.8物業(yè)共用部位、共用設(shè)

28、施設(shè)備及公眾責任保險費用：（國家規(guī)定的公眾責任保險標準為25）(1237)×3.5=128元/月2.2.3.9法定稅費：（1238）×5.5%=2013元/月2.2.3.10利潤：（1239）×8%=3088元/月2.2.3.11上述合計：項目測算結(jié)果（元/月）管理服務人員的工資15100社會保險和按規(guī)定提取的福利費8961物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護費用6489物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用676物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用2340物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費533辦公費用2364物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用128法定稅費2013利潤3088合計

29、416922.2.3.12物業(yè)服務費收費標準報價為：41692元/月÷58816=0.71元/·月2.3投標分項標價單投標分項標價單項目數(shù)據(jù)備注物業(yè)管理服務費（元/平方米月）0.71人員總數(shù)（名）27投標人蓋章3.技術(shù)文件3.1項目負責人簡歷3.2物業(yè)管理總體設(shè)想3.3物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖3.4物業(yè)管理行政管理方案3.5公共秩序維護和消防服務方案3.6清潔綠化服務方案3.7物業(yè)管理應急預案3.8物業(yè)管理物質(zhì)裝備計劃；3.9物業(yè)管理人員配備計劃；3.10物業(yè)管理總體目標；3.11物業(yè)管理相應的規(guī)章制度；3.12物業(yè)管理所使用的法律、法規(guī)。3.1項目負責人簡歷表 項目負責人簡

30、歷表姓名*性別女年齡32學歷大專工作年限11從事本項工作年限11項目名稱建設(shè)單位建設(shè)規(guī)模服務時間服務質(zhì)量及獲獎情況*花園建業(yè)集團10平方米1994年2000年1、1997年，榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2、1998年“*花園”被省精神文明建設(shè)指導委員會授予“省級文明社區(qū)示范點”3、2000年，“*花園”被*區(qū)人民政府評為“綠化達標生活區(qū)”投標人名稱：*業(yè)管理有限公司 委托代理人簽字:3.2物業(yè)管理總體設(shè)想物業(yè)管理總體設(shè)想3.2.1總體設(shè)計方案闡述：建業(yè)桂*“綠色家園”為指導思想，以“*”為立意進行設(shè)計的多層住宅區(qū)，通過對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及規(guī)劃的精心設(shè)計和布局，營造出一種回歸田園

31、、生態(tài)健康的居住環(huán)境。建業(yè)物業(yè)愿以高品質(zhì)的物業(yè)管理服務，使小區(qū)業(yè)主物業(yè)保值、增值。3.2.2樓盤定位和客戶需求分析：建業(yè)·桂*于安陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰安陽師院、安陽大學和安陽五中，周邊文化氛圍非常濃厚，地理位置非常優(yōu)越，未來幾年將會成為開發(fā)區(qū)的理想居住生活區(qū)。結(jié)合小區(qū)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢，小區(qū)以疊加別墅和多層住宅為主，結(jié)合安陽城市發(fā)展的優(yōu)勢和我們公司國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的優(yōu)勢，我們的總體方案是為桂*主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務。 3.2.3對整體物業(yè)管理特點的分析：整潔、舒適、安全、便捷和專業(yè)的物業(yè)管理服務，是高檔住宅生活區(qū)業(yè)主的核心需求。我們公司國家一級資質(zhì)企業(yè)的專業(yè)物業(yè)服務，

32、必將滿足小區(qū)業(yè)主不斷增長的生活需求。3.2.4建業(yè)物業(yè)的團隊價值觀：3.2.4.1有追求卓越的激情，并且痛恨官僚作風追求與眾不同3.2.4.2把質(zhì)量視為生命線獎懲嚴明的制度3.2.4.3保持整潔的形象，在所有的人面前都保持自信員工能力的培訓3.2.4.4有一個清晰、簡明、符合實際的前景，并且所有的管理者都參與執(zhí)行構(gòu)筑河南全省范圍內(nèi)的服務網(wǎng)絡(luò)3.2.4.5運用巨大的能力和才干去激發(fā)別人管理層以身作則3.2.4.6設(shè)立勇于進取的目標，清楚責任和義務所在晉升和降級管道暢通3.2.4.7將變化視為機遇，而不是威脅機遇與挑戰(zhàn)并存3.2.4.8營銷意識、學習意識和憂患意識建立學習型組織，搭建本地最好的服務

33、公司團隊。我們相信，運用建業(yè)物業(yè)勇于創(chuàng)新和實驗的服務團隊，不斷提高員工的價值觀，建業(yè)·桂*座富于創(chuàng)新的城市建筑作品才能傳達出令人難忘的居住文化。3.2.5服務定位：“讓業(yè)主天天滿意”是我們不變的承諾，“為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境”是我們永恒的追求。為此，我們將通過系統(tǒng)的專業(yè)培訓，強化現(xiàn)場員工對業(yè)主服務的意識，做到以“服務第一，客戶至上”為宗旨，提供方便、快捷、文明的無干擾服務。采取“公司支持+現(xiàn)場管理”的工作方式投入嚴格的質(zhì)量控制手段，保證項目的服務質(zhì)量符合要求。3.2.6服務目標：3.2.6.1總體目標：在物業(yè)管理合同期內(nèi)，把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適

34、”的示范小區(qū)，在小區(qū)達到硬件指標后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內(nèi)，達到“安陽市物業(yè)管理示范小區(qū)標準”，兩年內(nèi)達到“河南省物業(yè)管理示范小區(qū)標準”。3.2.6.2分項目標：3.2.6.2.1房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達98%以上，其中大型設(shè)備完好率99%以上，中小型設(shè)備完好率95%以上，消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達100%，其它消防器材完好率達98%，公共照明完好率95%以上；3.2.6.2.2衛(wèi)生合格率達98%，環(huán)境綠化完好率95%；3.2.6.2.324小時電話報修服務，房屋零修、急修及時率100%；維修質(zhì)量合格率達到100%；3.2.6.2.4管理人員專業(yè)培

35、訓合格率100%；3.2.6.2.5業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上，年有效投訴率不超過0.2%，投訴處理率100%；3.2.6.2.6維修服務回訪率達85%；3.2.6.2.7管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有序，交通秩序良好；3.2.6.2.8做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng)，保證隨時啟用；3.2.6.2.9有效投訴處理和回訪率達100%。以上目標及服務承諾的實現(xiàn)有賴于對員工進行系統(tǒng)的培訓，主要是加強員工的服務意識、質(zhì)量意識、成本意識、創(chuàng)新意識和服從意識，改善以往物業(yè)管理中出現(xiàn)的重管理、輕服務的現(xiàn)象。同時，加強員工的專業(yè)技能培訓，以達到良好的服務效果。3.2.6.3管理體系和完善的監(jiān)督體系的建立：3.2.6.

36、3.1管理體系的建立：從前期介入開始在物業(yè)管理處推行iso9001質(zhì)量管理體系，在一年內(nèi)建立并運行較為完善的體系。3.2.6.3.2加強員工隊伍的培訓：為確保管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標，公司將嚴格按照iso9001質(zhì)量管理體系文件的要求，科學系統(tǒng)地對物業(yè)管理處所有管理人員進行全面培訓，員工上崗前培訓率達到100%，全員年培訓率達到100%，合格率達到100%。新員工未經(jīng)培訓或培訓成績不合格者，不予錄用，其它培訓成績不合格的按公司有關(guān)文件處理。3.2.6.3.3安全防范：采用人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保本物業(yè)時時處于安全狀態(tài)。具體措施如下：根據(jù)具體情況，設(shè)門崗、巡邏崗及車輛管理人員，所

37、有公共秩序管理員均實行24小時值班制。公共秩序管理員嚴格執(zhí)行iso9001質(zhì)量管理體系文件有關(guān)指導書規(guī)定，從儀容儀表、禮貌用語、值勤情況實施全方位管理。堅持各班班長、公共秩序管理員主管及物業(yè)管理處主任逐級檢查及抽查制度，并根據(jù)檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。加強區(qū)域內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。建立安全責任制，并明確責任人。3.2.6.3.4加強回訪工作和與業(yè)主及使用人之間的聯(lián)系，開展豐富多彩的宣傳活動和文化活動。3.2.6.3.5作好各種公共關(guān)系協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關(guān)系業(yè)務，隨時掌握政府有關(guān)部門的政策，法規(guī)信

38、息，以便管理。3.2.6.3.6在日常管理服務中，建立完善的監(jiān)督機制，做到員工自檢、班長巡檢、主管及管理處主任抽檢的監(jiān)督機制，做到層層有監(jiān)督，樣樣有落實，以確保服務質(zhì)量。3.2.6.4尊重客戶，以客戶為關(guān)注焦點：衡量企業(yè)成功與否的最重要的標準，就是我們客戶的滿意度。尊重客戶，理解客戶、與客戶良好地溝通，視客戶為我們永遠的朋友，將客戶的投訴視為我們的禮物。我們倡導99%客戶滿意度等于零的服務宗旨。提供超出客戶期望的服務，建業(yè)物業(yè)品牌的附加值因公司員工優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。2005年，集團定位為“服務升級年”，建業(yè)人“全程、全員、全心”為業(yè)主打造“尊貴、健康、和諧、成長、開放”的生活方式。3.2.

39、6.4.1尊貴生活方式：引領(lǐng)尊貴生活方式，讓居住者在服務的每一細節(jié)中都感受到來自建業(yè)社區(qū)的自信、上進、自由、悠閑，營造出一種優(yōu)越、博大的社區(qū)氛圍。3.2.6.4.2健康生活方式：“倡導富養(yǎng)運動，讓健康與財富同行”。旨在創(chuàng)造和諧健康的生活環(huán)境，培養(yǎng)積極養(yǎng)生觀念，建立多元健康服務網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)衛(wèi)生服務體系，將健康文化滲透到居民生活的方方面面。3.2.6.4.3和諧生活方式：“增進鄰里感情，構(gòu)建和諧社區(qū)”。建立文明高尚的社區(qū)行為準則，培養(yǎng)和睦的家庭關(guān)系，增強業(yè)主的歸屬感、親情感、溫馨感，全力打造一個充滿活力和創(chuàng)造力、團結(jié)互助、融洽和諧 的社區(qū)環(huán)境。3.2.6.4.4成長生活方式：“深思熟慮，細節(jié)打動消費

40、者”。旨在思考長遠發(fā)展及消費者綜合需求，建立一個學校、家庭、社會緊密結(jié)合，將社區(qū)建設(shè)成為充滿智慧、人文、思想的高素質(zhì)社區(qū)。3.2.6.4.5開放生活方式：“強化社區(qū)與社區(qū)的聯(lián)系”。核心任務是整合建業(yè)社會資源，推動社區(qū)與社會接軌，提供互動交流的平臺，擴大客戶生活圈，拓寬客戶視野，建立高尚社交圈子。3.3物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖物業(yè)管理組織機構(gòu)框架圖物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理有限公司安陽分公司維修部客戶服務部保潔服務部公共秩序部3.4物業(yè)管理行政管理方案物業(yè)管理行政管理方案公司在1998年8月，率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過iso9002：1994第三方國際質(zhì)量體系認證，成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)

41、，在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步。為確保向業(yè)主提供更高層次的服務，公司在2003年進行了質(zhì)量管理體系的換版，順利通過了iso9001：2000國際認證。目前公司的質(zhì)量體系及各項運作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識、服務意識得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績。通過7年的管理運作，建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括：具有管理特色的質(zhì)量管理體系及其實施辦法，其核心為：“計劃實施檢查處理”（pdca）的質(zhì)量管理循環(huán)。3.4.1行政服務管理目標：建立明確的管理和服務目標，規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作，滿足服務要求的最大化。3.4.2行政管理組織目標：建立合理、高效的組織架

42、構(gòu)，進行規(guī)范化、標準化管理，實現(xiàn)服務管理目標。3.4.3行政服務管理基本內(nèi)容：行政人事管理、財務管理、檔案管理、公共服務（房屋維修、設(shè)備維護、公共秩序、保潔、綠化等）、特色服務（帶送鮮花、報紙、租賃等）、組織文化活動等。3.4.4行政服務管理崗位職責：3.4.4.1經(jīng)理：房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。3.4.4.2管理員：房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。3.4.4.3維修工：設(shè)備保養(yǎng)與維修、3.4.4.4公共秩序管理員：小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。3.4.4.5保潔員：樓道與

43、庭院保潔。3.4.5行政服務管理操作流程：3.4.5.1投訴處理：物業(yè)服務人員接到投訴1日內(nèi)，將問題分類傳遞到相關(guān)責任部門，2日內(nèi)給業(yè)主確切回復，并負責督導解決。問題解決后，就解決情況在1周內(nèi)進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫，確保業(yè)主投訴記錄表及其他處理資料及時存入業(yè)主投訴檔案。3.4.5.2檔案管理：按照檔案管理辦法分類管理、歸檔，并及時送達到相關(guān)人員。3.4.6行政服務管理制度：3.4.6.1員工行為規(guī)范。3.4.6.2勞動人事管理。3.4.6.3人員晉升辦法。3.4.6.4績效考核及獎懲試行辦法。3.4.6.5合同管理制度。3.4.6.6資產(chǎn)購置管理辦法。3.4.6.7財務管理辦法。3.4.

44、6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗收標準。3.4.7信息反饋渠道及時間：為了確保物業(yè)管理服務質(zhì)量，使客戶滿意率達到和保持98%以上，物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。3.4.7.1在分公司建立業(yè)主意見登記本，隨時搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。3.4.7.2設(shè)立24小時業(yè)主投訴熱線，24小時接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。3.4.7.3每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調(diào)查，廣泛征求業(yè)主意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改進方案。對重要問題給予正面回復。3.4.7.4定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導。3.5公共秩序

45、維護和消防服務方案公共秩序維護和消防服務方案3.5.1公共秩序維護指導思想：3.5.1.1安全：安全是物業(yè)管理服務的第一需求，也是公共秩序管理員服務的第一需求，物業(yè)管理公司應該始終保持積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)主有一個安全、舒適的工作與生活環(huán)境。3.5.1.2有序：在物業(yè)區(qū)域里，客戶不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要公共秩序管理人員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主帶來一種舒適的感覺。3.5.1.3親情：物業(yè)管理的公共秩序維護服務

46、對偷竊與破壞來說是一種威懾力量、一種障礙，但對業(yè)主與社會公眾來說卻充滿親情。物業(yè)管理公司的公共秩序管理人員象管家一樣愛護業(yè)主的財產(chǎn)，為業(yè)主提供力所能及的服務，讓業(yè)主時刻感知無限的親情感。3.5.1.4形象：公共秩序維護服務是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)公共秩序維護服務、整齊的公共秩序維護隊伍、優(yōu)秀的公共秩序維護人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主有安全感。不僅如此，公共秩序維護服務形象能增加物業(yè)在社會公眾中的影響，使物業(yè)管理公司贏得良好的口碑，促使物業(yè)有效的保值、增值。3.5.2公共秩序維護服務方案：建業(yè)物業(yè)公司公共秩序管理員隊伍是一支以退伍軍人為主體，管理嚴格、訓練有素、戰(zhàn)斗力強的公共秩序維護隊伍。曾抓

47、獲盜竊分子多人，受到廣大業(yè)主的好評與表彰。公共秩序管理部有嚴格的管理制度，如公共秩序維護手冊、崗上紀律、交接班制度、內(nèi)務管理等。各公共秩序管理員隊伍除隊長實施日常檢查管理外，公司公共秩序管理部堅持常年明察暗訪，日查夜巡，并對檢查結(jié)果實施獎罰、評比、表彰、整改、責任到人，始終保持公共秩序管理員隊伍的紀律嚴明。文明值勤、文明服務、檢查嚴格、一絲不茍的作風和精神風貌。為保證公共秩序管理員的素質(zhì)，公司除進行崗前培訓，持證上崗外，經(jīng)常堅持對公共秩序管理員進行思想道德教育和專業(yè)技能培訓。熟練掌握消防、巡邏、擒拿、防盜等各種專業(yè)技能，隨時妥善處理各類突發(fā)事件，確保小區(qū)治安和財產(chǎn)安全，排除一切后顧之憂，創(chuàng)造一

48、個安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。3.5.2.1作業(yè)頻度定崗檢查：日24小時交通輸導：日24小時車輛停放管理：日24小時值班巡邏：每15分鐘巡視一遍所管轄區(qū)接到突發(fā)事件信息：3分鐘感到現(xiàn)場每周會議：分公司全體公共秩序管理員例會一次體技能培訓：每周5次消防設(shè)施：每月檢查一遍，每季度保養(yǎng)一遍。周界紅外對射：每月檢查測試一次3.5.2.2工作標準3.5.2.2.1業(yè)主機動車輛憑標識、車卡出入，外來車輛聯(lián)系、登記后方可進入，并按規(guī)定收費3.5.2.2.2小區(qū)交通無堵塞現(xiàn)象。3.5.2.2.3所有車輛停放有序、無亂停、亂放。3.5.2.2.4裝修施工工人、服務性車輛憑證出入。3.5.2.2.5小區(qū)無叫賣、乞

49、討、閑雜人員、無人為噪音。3.5.2.2.6小區(qū)無亂貼、亂畫、亂燒、亂倒現(xiàn)象。3.5.2.2.7小區(qū)公共設(shè)施、花草等無人為損壞現(xiàn)象。3.5.2.2.8小區(qū)無刑事案件、火災和傷亡事故。3.5.2.2.9確保消防器材性能良好，可隨時投入使用。3.5.2.2.10各崗位值班的公共秩序管理員應做到值班室衛(wèi)生整潔、物品擺放整齊、方可交接班。3.5.2.3交通管理3.5.2.3.1本小區(qū)的外來車輛，未經(jīng)允許，不準進入。3.5.2.3.2禁止2.5噸以上貨車或大客車進入小區(qū)，特殊情況需要經(jīng)分公司領(lǐng)導許可并按規(guī)定交納停車費。3.5.2.3.3所有進出小區(qū)車輛，必須服從公共秩序管理員和管理人員的管理，應停放在停

50、車場或臨時停車位上，禁止一切車輛停放在草坪上。3.5.2.3.4小區(qū)主要道路上應有明顯交通標志，嚴防車輛停放時損壞公共設(shè)施及花木。3.5.2.3.5停車費的收繳應執(zhí)行有關(guān)文件規(guī)定，嚴禁亂收費、若發(fā)現(xiàn)將從重處罰。3.5.2.4消防管理3.5.2.4.1消防工作實行“預防為主，防消結(jié)合“的方針，公共秩序管理員都是義務消防員。3.5.2.4.2實行24小時監(jiān)控，保證各項設(shè)備、器材時刻處于良好狀態(tài)。3.5.2.4.3消防器材實行統(tǒng)一登記、逐級負責，并統(tǒng)一編號、定位、使用和保養(yǎng)，分公司對所管轄區(qū)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時更換。3.5.2.4.4消防設(shè)備。器材不準用于非消防方面，對于損壞、擅自挪作他用的部

51、門或個人將予以批評教育、經(jīng)濟處罰、情節(jié)惡劣造成不良后果時，要追究行政和法律責任。3.5.2.4.5配合市消防部門搞好日常消防管理工作，發(fā)生火災時要迅速組織撲救，保護火災現(xiàn)場，協(xié)助調(diào)查火災原因。3.5.2.4.6對因工作失職引發(fā)的火災事故負直接或間接責任的，要追究刑事責任。3.5.3人員分工及職責：3.5.3.1門崗職責： 3.5.3.1.1實行值班時間站禮儀崗，要求儀表儀容整潔大方，站姿威武端正；3.5.3.1.2按照規(guī)定，嚴格控制出入人員登記制度；3.5.3.1.3對攜帶的外出物品嚴格檢查，按制度手續(xù)登記放行；3.5.3.1.4注意盤查詢問，嚴格攜帶可疑物品、易燃易爆及管制刀具進入園區(qū)；3.5.3.1.5嚴格各類推銷人員、小商小販及閑雜人員進入園區(qū)