深圳益田假日廣場市場調研報告46頁

1、益田假日廣場市場調研內容與方法分享2014.6.21 深圳市調內容2a. 案例基礎資料與商圈地理信息b. 租戶組合與租戶介紹c. 布局與規(guī)劃設計 d. 配套設施與服務e.項目業(yè)績與關鍵成功因素3a. 案例基礎資料與商圈地理信息益田假日廣場地處深圳華僑城，總建筑面積13.58萬，是集體驗式購物中心、生態(tài)寫字體、五星級主題酒店于一體的城市綜合體項目，是深圳唯一擁有雙地鐵站廳的上蓋物業(yè)基礎資料項目資料4項目基礎資料案例的外立面正面實拍益田假日廣場項目基礎數據項目地點位于深圳市南山華僑城規(guī)模13.58萬物業(yè)類型集購物中心、寫字樓、酒店于一體的城市綜合體建筑形式綜合建筑停車場b3層；停車位800個（其中

2、自行車位4000個）開業(yè)時間2008年8月30日益田假日廣場雄居華僑城商圈核心位置,華僑城商圈核以華僑城富人區(qū)為核心、向次級商圈（科技園、香蜜湖度假中心、香蜜湖住宅群、園博園、南山中心區(qū)）輻射基礎資料商圈信息5商圈信息科技園香蜜湖南山中心區(qū)園博園南油益田假日廣場華僑城富人區(qū)次級輻射商圈華僑城商圈由南山商圈分化而來，形成于上本世紀初，將南山、福田兩大板塊的主流消費力納入此商圈，并輻射周邊各大板塊，近年華僑城商業(yè)逐漸邁向高端化、個性化、精致化的發(fā)展模式基礎資料華僑城商圈6商業(yè)一窮二白，隨后羅湖區(qū)拉開序幕，成為商業(yè)中心，國貿大廈、東門憑借絕佳的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)契機，成為深圳最早的商圈1995年深圳市委

3、中心區(qū)西移，深圳城市中心開始由羅湖轉向福田，華強北、 人民南、商圈深南逐漸發(fā)展成為深圳第批大商圈， 打破了東門商圈“一枝獨秀”的局面2000年在華強北、深南中商圈形成的同時，南山商圈逐漸形成，隨著海岸城、益田假日廣場等大型購物中心相繼誕生，南山商業(yè)文化中心區(qū)、華僑城片區(qū)發(fā)展逐漸成熟，形成新型商圈至今2010年7月，深圳進入大特區(qū)時代。伴隨城區(qū)外擴、城市重心西移，寶安、龍崗成為商業(yè)“潛力股”寶安商圈、龍崗商圈也逐步形成上世紀80年代813524671東門商圈2人民南商圈3華強北商圈4華僑城商圈5深南中路商圈6南山商圈7寶安商圈8龍崗商圈商圈分布示意圖華僑城商圈輻射深圳最著名的高尚片區(qū)之一華僑城片

4、區(qū)，周邊白領階層及城市精英居住氛圍濃厚，為益田假日提供了持續(xù)穩(wěn)定的核心客群基礎資料商圈資源7輻射半徑：東臨錦繡中華、園博園，南接世界之窗，西臨沙河高爾夫、科技園，北倚歡樂谷，每年吸引旅游人流達3000萬；項目周邊還有波托非諾、假日灣、東方花園、錦繡花園、京基御景東方、世紀村、紅樹西岸、中信紅樹灣等多個高尚住宅，常住居民超過60萬；此外，因其地理優(yōu)勢，可成功搶灘來自南山區(qū)及寶安區(qū)的人流商圈信息益田假日廣場商圈周邊商務寫字樓林立，旅游資源豐富，是商務、游客、人流聚集區(qū)、格局前端的核心商業(yè)區(qū)基礎資料商圈資源8商圈信息益田假日廣場商圈資源周邊緊鄰高新科技園區(qū)，名企林立，寫字樓云集等皇冠假日酒店、華僑城

5、大酒店等星級品牌酒店圍繞旅游資源豐富，擁有五大主題公園，四大高爾夫球場，兩大藝術館，是深圳旅游文化中心益田假日掛廣場緊靠深南、濱海兩大城市主干道，擁有雙地鐵、公交樞紐、口岸資源、近飛機場等交通優(yōu)勢，區(qū)域交通通達性良好基礎資料交通條件9益田假日廣場地鐵1號線、2號線交接處臨城市主干道鄰深南、濱河兩大城市主干道，可快速直達機場、火車站、羅湖口岸等，商務、旅游都便利深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，為1、2號線交匯處，聯(lián)通整個深圳區(qū)域公交樞紐口岸資源緊鄰時間之窗公交樞紐站、52條公交線輻射全市，日人車流量達上百萬次機場40分鐘車程雙地鐵物業(yè)機場羅湖口岸30分鐘，皇崗口岸20分鐘項目由深圳市益田集

6、團股份有限公司集團開發(fā)，美國lla、ensler聯(lián)合打造的“城市會客廳”，開發(fā)商擁有雄厚的實力和豐富的運營管理經驗基礎資料企業(yè)背景10項目相關企業(yè)背景項目相關企業(yè)背景開發(fā)公司開發(fā)公司深圳市益田集團股份有限公司成立于1996年2月15日，現已發(fā)展成為以房地產開發(fā)為核心業(yè)務，以商業(yè)、酒店、高速路、物流、實業(yè)投資等業(yè)務為輔業(yè)的大型集團股份公司，企業(yè)總資產逾百億元人民幣，累計納稅近三億元人民幣設計公司設計公司美國lla建筑師事務所一些共事多年的專業(yè)人士于2003年在香港成立。雖然是新的公司，但彼此之間既熟悉又相互了解。目前共有20多位建筑師。正在進行的建筑設計項目包括住宅、商場、酒店、商用辦公樓以及規(guī)

7、劃運營運營/物業(yè)管理物業(yè)管理公司公司企業(yè)企業(yè)logo企業(yè)企業(yè)logo企業(yè)企業(yè)logo設計公司設計公司企業(yè)企業(yè)logo美國genslergensler是國際著名的建筑設計、規(guī)劃與咨詢公司，自1965年以來,它專業(yè)為世界各地的15000客戶名提供高量的建筑和質室內設計服務,被列為美國最大的、管理最完善的及最受尊重的設計事務所深圳市益田物業(yè)管理有限公司成立于1996年11月，是一家隸屬于深圳市益田集團股份有限公司下的從事專業(yè)化物業(yè)管理的公司,公司先后接管了深圳市益田花園、益田名園、銀座金鉆、假日灣華庭、東莞大運城邦等高檔住宅項目益田假日廣場總投資6.8億元，集體驗式購物中心、生態(tài)寫字體、五星級主題酒

8、店于一體，其酒店物業(yè)以商務和旅游客群為主，能為購物中心帶來大量的商旅消費客群基礎資料物業(yè)構成11項目總體情況益田假日廣場雄居華僑城核心，東臨五星級威斯汀酒店、南接著名的世界之窗主題公園、北倚歡樂谷主題樂園、西望兩大國際標準高爾夫球場、遠眺深圳灣海景，地理位置極其優(yōu)越；另外是深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，地鐵1號線和地鐵2號線在本項目地下三層交匯，并在此組成地鐵換乘中心；益田假日廣場融合了國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂等功能為一體，充滿鮮明主題和體驗特色，將“假日體驗”無限擴張，結合項目地段特色以及周邊氛圍，以國際化的規(guī)劃塑造著全球先進的城市樣板，致力打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗

9、式購物中心。益田假日購物中心建筑面積約8萬，容國際購物、潮流服飾、精品超市、餐飲美食、休閑娛樂于一體的裙樓底商，其外形酷似“豪華郵輪”基礎資料購物中心12a. 項目外觀遠景照片益田假日購物中心基礎數據商業(yè)體量8萬建筑形式裙樓底商樓層數6層，b3層為停車場，b2-l3為商業(yè)層高4.5m車位總數800個開業(yè)時間2008年8月30日購物中心融合了國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂等功能為一體，國際品牌云集，充滿鮮明主題和體驗特色，打造 “國際化體驗式”會客廳基礎資料項目定位基礎資料項目定位購物休閑餐飲國際品牌精品超市中影國際真冰場反斗城中西餐快餐快餐咖啡中高端體驗式購物中心益田假日購物中心項目聚集了高端品

10、牌益田假日購物中心屬于區(qū)域級商圈，以白領階層和城市精英為主的高檔消費人口為核心目標客群，同時還為部分往來商旅客群提供商業(yè)服務基礎資料客群定位基礎資料客群定位本地客源旅游客源商務客群片區(qū)常住高檔消費人口27萬擁有全市最多的旅游客群（兩大主題公園每年接納約500萬國內外游客高交會、住交會、文博會帶來約762萬人25-60歲，白領階層和城市精英、國內外商旅客群目標客群擁有較高知名度的品牌購物中心之一，輻射整個華僑城乃至深圳，具有近旅游景點的優(yōu)勢，因而旅游群體也是其重要的目前客群目標價值購物中心客流量客流量大，周末客流量可達5-6萬人，周一至周五每晚6-8點達到頂峰，其替代率高達90%本頁內容概述市調

11、內容15b. 租戶組合與租戶介紹采用主力店+次主力店+精品小鋪的驅動模式，合理布置業(yè)態(tài)，尋找最合適的平衡點：利用大型主力店提升mall形象、吸引人流，利用精品小鋪提高商場租金收益；同時主力店分層設計，便于引導人流垂直流動租戶組合主力店16主力店樓層業(yè)態(tài) 面積（）ole超市b2零售4574中影益田假日l3 娛樂2699全明星滑冰俱樂部b2娛樂1388四海一家l3餐飲4410玩具反斗城l1娛樂1091apple store體驗店b1零售800俏江南l3餐飲572次主力店樓層業(yè)態(tài) 面積（）蘇寧l1零售1071江南廚子l3餐飲1007zarab1零售1396多主力店可以分散市場風險，設置商業(yè)節(jié)點，合理

12、布局商業(yè)結構，帶動人流的向不同的方向和樓層流動益田假日主力店配比情況base:面積8萬益田假日國際知名品牌商家集中分布在低層，有利于提升項目形象，增加項目租金收益；大型餐飲、休閑娛樂商家集中分布高層或項目東西兩側，促進客群水平流動，降低狹長型地塊帶來的局限性租戶組合品牌商家17益田假日各樓層主題及品牌租戶舉例主題樓層業(yè)種典型品牌商家備注l3餐飲/影院休閑娛樂：中影益田假日影城餐飲：江南廚子、美食廣場、“四海一家”、王品臺塑牛排、大魚鐵板燒服務；上島皮鞋護理大型餐飲及影院分布區(qū)l2運動休閑服裝/皮具/箱包零售：cerruti 1881、 escada 、hugo boss、armanicolle

13、zion為代表的國際大牌云集餐飲：上一壽司、godiva國際一、二線品牌集中分布區(qū)、有利于提升商場的形象l1運動休閑服飾、反斗城/名表/皮具零售：burberry、 cartier 、armani、勞力士、為主的一、二線大牌云集餐飲：中國元素餐廳休閑娛樂：反斗城時尚之都b1銀行/餐飲、休閑/服飾/餐飲零售：以mux、zippo、disney、ck jeans、zara、h&m代表的時尚潮流品牌云集餐飲：kfc、必勝客、味千拉面為代表的中西式快餐、休閑餐飲快時尚、休閑餐飲集中分布區(qū)、年輕時尚客流最集中區(qū)b2精品超市/數碼/禮品/溜冰場零售：coodoo酷動數碼、franz、傲勝、henr

14、y cates&friends、ole超市、大運特許旗艦店休閑娛樂：全明星滑冰俱樂部服務：興業(yè)銀行、建設銀行atm機餐飲；老西安、鮮果物語、金小面為代表的快餐和休閑特色餐飲為主業(yè)態(tài)綜合度較高，兩大主力店吸引人流益田假日廣場融國際購物、時尚潮流、環(huán)球美食、休閑娛樂等功能和業(yè)態(tài)為一體，充滿鮮明主題和體驗特色，致力于打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗式購物中心市調內容18 益田假日形成了融國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂等為一體業(yè)態(tài)結構 益田假日屬于中高檔國際化體驗式購物中心，所以引進中高檔次零售業(yè)態(tài)，因而零售業(yè)態(tài)占比較高 未來適當降低零售占比，增加餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)占比，同時實現業(yè)態(tài)多元化

15、發(fā)展，是益田假日業(yè)態(tài)結構優(yōu)化的發(fā)展方向base：建筑面積8萬b2層精品生活超市面積高達52%，致力于打造精致、品質生活主題，同時b2層利用兩大主力店ole超市和全明星滑冰俱樂部平衡東西兩端人流19b1層為年輕購物者的天堂，零售尤其是服飾零裝服飾占比最大，擁有h&m的華南首家形象店，還有深受年輕朋友喜愛的armani jeans, ck jeans, guess, levis等知名休閑品牌專賣店，時尚休閑的氣息濃厚20l1層以服裝服飾、兒童類相關業(yè)態(tài)為主，本層國際一二線大牌云集，從品牌上提升項目整體形象21l2層以零業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑娛樂為輔，其中零售以服飾零售為主，整體檔次偏高，ar

16、mani、ck、verrl、giada、cerruti1881等國際一二線品牌云集22店鋪外觀相關圖片23深圳首家蘋果體驗店“四海一家”：全東南亞最大、美食品種最多的自助餐廳ole：中高端定位精品超市全明星滑冰溜冰場：中國首座劇場式溜冰場中影益田假日影城：會員俱樂部式豪華影城中影益田假日影l(fā)3層設置了高人氣影院及餐飲業(yè)態(tài)，帶動客群垂直流動；主力商家分布東西兩側，帶動客群水平流動24本頁內容概述市調內容25c. 布局與規(guī)劃設計益田假日地塊狹長，西高東底，東西跨度約280米，設計師因地制宜打造“豪華游輪”，充分利用項目的展示面，有利于增強項目的昭示性建筑規(guī)劃外立面26西高東低，外觀酷似豪華游輪，可

17、識別性高179m102m整體專修風格以為暖色調為主，營造舒適、大氣的購物環(huán)境，通過對中庭、電梯、連廊的有機組合，不對稱設計，營造開闊、立體的的空間感，給人以奢華的感覺，符合其國際精品購物中心的定位，凸顯其“城市客廳”的本色建筑規(guī)劃空間環(huán)境27鏤空式中庭為背景，打造劇場式真冰場，有利于打造最佳觀看角度，提高冰場的獨特性建筑規(guī)劃溜冰場28充分利用中庭背景，打造炫目的劇場式溜冰場全明星溜冰場 導示系統(tǒng)完善，站立加懸式b2: 10個b1：12個l1：17個l2：14個l3：10個29mall室內建筑小品以人文情懷濃厚的鋼琴、塑像為主，室外則以綠植為主，將生態(tài)、人文、購物、休閑等設計理念融于一體，致力于

18、營造舒適的購物環(huán)境建筑規(guī)劃建筑小品30。重視室內、外建筑小品的打造，營造舒適的購物環(huán)境項目利用東西高差、南北高差，打造獨特的四首層結構，盡可能導入外部人流，從而實現商業(yè)價值最大化建筑規(guī)劃多首層31 b2層無縫接駁世界之窗a、b、l三個出站口 b1層連接下沉式廣場和車流入口 l1層水平連接深南大道 l2層從北部威斯汀酒店可直達購物中心b1層設置1.2萬下沉式廣場，設有綠植、噴泉等景觀，廣場周圍設有休閑餐飲，為購物中心營造良好的休憩環(huán)境及消費節(jié)點區(qū)建筑規(guī)劃下沉式廣場321.2萬的下沉式廣場，無縫接駁世界之窗站b出口 設有噴泉和休憩區(qū)，既打造的一個小景點也為客群提供了良好的休憩環(huán)境 廣場西側設有休閑

19、餐飲，增加商鋪人流，從而帶動銷售b1層西側出入口主要承接項目西側的人流和車流，人車流尚未分開，交通混亂，甚至造成擁堵，不利于順利導入人車流建筑規(guī)劃停車場出入口33停車場出口停車場入口益田假日購物中心主要依賴深南大道導入外部車流，深南大道屬雙向八車道，素有“深圳第一路”之城，能快速導入外部車流外部動線34 mall停車場主出入口皆沿深南大道設計，位于項目的西側，所以mall依賴深南大道導入來自沙河東路、沙河西路和僑城東路的車流深南大道素有“深圳第一路”之稱，屬于雙向八車道，能提高項目導入外部車流的能力車流動線世界之窗益田假日購物中心外部動線示意圖p濱海大道深南大道北環(huán)大道35益田假日購物中心外部

20、人流導入示意圖次入口主入口停車場ole超市b2層擁有兩個主出入口，一個次出入口，主出入口接駁地鐵a3、b3通道，導入地鐵人流，次出入口主要導入停車場人流深南大道下沉式廣場zaraitapple store零售店b1層擁有一個主入口和兩個次入口，西側主入口導入深南大道人流，項目東側次入口導入下沉式廣場處人流36益田假日購物中心外部人流導入示意圖亨利世界名表中心l1層擁有兩個主出入口導入來自深南大道的人流深圳益田威斯汀酒店l2層東側擁有兩個次入口，可直接導入酒店客群整個mall采用經典雙回環(huán)動線模式，清晰明確，同時，在地塊凸起處設置主力店或人氣商家，打造新的消費節(jié)點，帶動人流水平運動，同時解決進深

21、過深問題；其中b1層人車流出入口未分離，相對減弱了商場的可進入性水平動線37深南大道b1層西側為本層人車流導入的主入口，但是人車尚未分流，且過道狹小，容易造成擁堵，對外部人車流導入性相對較差 東側利用主力店、高人氣時尚商家設置消費節(jié)點，拉動人流水平流動人流動線車流動線益田假日購物中心內部水平動線示意圖zaraith&mapple store零售店益田假日購物中心垂直動線由扶梯、垂直梯、觀光梯、貨梯及步行梯構成，帶動人流的垂直流動；mall內部采用多扶梯策略拉動垂直人流，避免出現商業(yè)死角和盡頭路水平動線38niki多扶梯設置避免出現商業(yè)死角和盡頭路的出現，帶動商業(yè)人流，從而提升商鋪的價值（譬如niki旁邊的電梯）西側的垂直梯連接車庫與商業(yè) 設有單獨的貨梯，實現客梯與貨梯分區(qū)，保證了人流的暢通步行梯本頁內容概述市調內容39d. 配套設施及服務洗手間門口有物業(yè)的服務電話，方便突發(fā)情況發(fā)生時及時解決，各項溫馨提示均有，男洗手間開設了嬰兒專用間，不便人士扶手小便池，有全身鏡且有警