珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告52P

1、1珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2011普華房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2011/8珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2目錄目錄第一章 整體宏觀市場(chǎng)背景分析.4一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)走向研究.4（一）2011 年上半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.41、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收.52、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)效益繼續(xù)增加.53、固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速較快。.64、市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。.65、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)較快。.7（二）2011 年上半年中國(guó)整體 gdp 狀況分析.8（三）中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn) .9二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究.11（一）房地產(chǎn)政

2、策宏觀調(diào)控歷史分析 .11（二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析 .131、70/90 政策.132、限價(jià)政策.133、限購(gòu)令.134、限貸.145、二手房交易營(yíng)業(yè)稅.146、房產(chǎn)稅.157、保障房建設(shè).158、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息.159、一房一價(jià)公示.16第二章 珠海、中山城市發(fā)展研究.16一、珠海篇.16（一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析 .161、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu).162、珠海宏觀經(jīng)濟(jì)分析際輕軌.243、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展.284、影響珠海主要調(diào)控政策分析.285、調(diào)控政策對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.296、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需及價(jià)格水平分析.30（二）珠海人口結(jié)構(gòu)及居住現(xiàn)狀 .351、珠海城

3、區(qū)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀.352、珠海城市規(guī)劃及居住現(xiàn)狀.363、主城區(qū)人口數(shù)量、增速對(duì)住宅供應(yīng)的分析.374、人口結(jié)構(gòu)變化及居住現(xiàn)狀對(duì)住宅需求的分析.37（三）各區(qū)人口分布及轉(zhuǎn)移趨勢(shì) .381、各區(qū)人口分布情況分析.382、人口轉(zhuǎn)移對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的影響.38（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)及預(yù)測(cè) .38二、中山篇.39珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告3（一）中山市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析 .391、中山概況.392、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀.403、中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r.454、中市部分區(qū)域客戶調(diào)查狀況分析.45（二）主城區(qū)人口、結(jié)構(gòu)、居住現(xiàn)狀對(duì)房地產(chǎn)的影響 .471、主城區(qū)人口、結(jié)構(gòu)、增速對(duì)住宅供應(yīng)的影響分析.4

4、82、人口結(jié)構(gòu)變化及居住現(xiàn)狀對(duì)住宅需求的影響.48（三）各區(qū)人口分布及轉(zhuǎn)移趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響 .491、各區(qū)人口分布情況分析.492、人口轉(zhuǎn)移對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的影響.50（四）中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)及預(yù)測(cè) .51第三章 總結(jié).51注：數(shù)據(jù)來(lái)源于珠海統(tǒng)計(jì)局、中山統(tǒng)計(jì)局、中山國(guó)土資源在線珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告4第一章第一章 整體宏觀市場(chǎng)背景分析整體宏觀市場(chǎng)背景分析一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)走向研究一、房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)走向研究（一）（一）2011 年上半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況年上半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖( (至至 20112011 年年 5 5 月月)

5、)上半年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，國(guó)家堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。初步測(cè)算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 204459 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.6%；其中，一季度增長(zhǎng) 9.7%，二季度增長(zhǎng) 9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值15700 億元，增長(zhǎng) 3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102178 億元，增長(zhǎng) 11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 86581 億元，增長(zhǎng) 9.2%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 2.2%。 珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告51、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

6、總體穩(wěn)定，夏糧生產(chǎn)獲得豐收全國(guó)夏糧產(chǎn)量 12627 萬(wàn)噸，比上年增產(chǎn) 312 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 2.5%。上半年，豬牛羊禽肉產(chǎn)量 3722 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) 0.2%，其中豬肉產(chǎn)量 2443 萬(wàn)噸，下降 0.5%。2、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)效益繼續(xù)增加、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)效益繼續(xù)增加上半年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 14.3%。分登記注冊(cè)類型看，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)同比增長(zhǎng) 10.7%;集體企業(yè)增長(zhǎng) 9.6%;股份制企業(yè)增長(zhǎng) 16.1%;外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) 11.1%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)同比增長(zhǎng) 14.7%，輕工業(yè)增長(zhǎng) 13.1%。分行業(yè)看，39 個(gè)大類行業(yè)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。分地區(qū)看，東部地

7、區(qū)同比增長(zhǎng) 12.4%，中部地區(qū)增長(zhǎng) 17.8%，西部地區(qū)增長(zhǎng) 17.3%。上半年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 97.8%，比上年同期提高 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。6 月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 15.1%，環(huán)比增長(zhǎng) 1.48%。1-5 月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 19203 億元，同比增長(zhǎng) 27.9%。在 39 個(gè)大類行業(yè)中，37 個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，2 個(gè)行業(yè)同比下降。1-5 月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重為 84.7%，比一季度提高 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。5 月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率為 6.2%。20112011 年（年（2-62-6 月）工業(yè)

8、增長(zhǎng)速度月）工業(yè)增長(zhǎng)速度珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告62011年工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度（月份）13.813.91414.114.214.314.414.5月份百分比工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度(2011年2月)工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度(2011年3月)工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度(2011年4月)工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度(2011年5月)工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度(2011年6月) 3、固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速較快。、固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速較快。上半年，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)124567 億元，同比增長(zhǎng) 25.6%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資 43050 億元，增長(zhǎng) 14.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比

9、增長(zhǎng)20.6%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 27.1%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 24.7%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長(zhǎng) 22.6%，中部地區(qū)增長(zhǎng) 31.0%，西部地區(qū)增長(zhǎng) 29.2%。從環(huán)比看，6 月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)下降 1.04%。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 26250億元，同比增長(zhǎng) 32.9%。其中，住宅投資 18641 億元，增長(zhǎng) 36.1%。全國(guó)商品房銷售面積 44419 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 12.9%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 12.1%。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 40991 億元，同比增長(zhǎng) 21.6%。6 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 101.75。4、市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，汽

10、車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。、市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，汽車、房地產(chǎn)相關(guān)商品銷售放緩。上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 85833 億元，同比增長(zhǎng) 16.8%。其中，限額以上企業(yè)(單位)消費(fèi)品零售額 39034 億元，增長(zhǎng) 23.7%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，城珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告7鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 74450 億元，同比增長(zhǎng) 16.9%;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 11383 億元，增長(zhǎng) 16.2%。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 9579 億元，同比增長(zhǎng) 16.2%；商品零售76254 億元，增長(zhǎng) 16.9%。在商品零售中，限額以上企業(yè)(單位)商品零售額 36108億元，同比增長(zhǎng) 24.2%。其中，汽車類增長(zhǎng) 15.0%

11、，增速比上年同期回落 22.1 個(gè)百分點(diǎn)；家具類增長(zhǎng) 30.0%，回落 8.5 個(gè)百分點(diǎn)；家用電器和音像器材類增長(zhǎng)21.5%，回落 7.3 個(gè)百分點(diǎn)。6 月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) 17.7%，環(huán)比增長(zhǎng) 1.38%。5、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)較快。、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)較快。上半年，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 12076 元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11041 元，同比增長(zhǎng) 13.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 7.6%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入同比名義增長(zhǎng) 11.5%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 9.9%，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) 31.2%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)

12、20.4%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3706 元，同比增長(zhǎng) 20.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13.7%。其中，工資性收入同比名義增長(zhǎng)20.1%，家庭經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng) 21.0%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 7.5%，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)23.2%。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告8當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然十分復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素較當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然十分復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素較多。下階段國(guó)家堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向不動(dòng)搖，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，多。下階段國(guó)家堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向不動(dòng)搖，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平放在宏觀調(diào)控首要位置的宏觀政策仍然是主導(dǎo)，國(guó)家將增繼

13、續(xù)把穩(wěn)定物價(jià)總水平放在宏觀調(diào)控首要位置的宏觀政策仍然是主導(dǎo)，國(guó)家將增強(qiáng)政策的針對(duì)性、靈活性、有效性，進(jìn)一步處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整強(qiáng)政策的針對(duì)性、靈活性、有效性，進(jìn)一步處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加大改革創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加大改革創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。（二）（二）2011 年上半年中國(guó)整體年上半年中國(guó)整體 gdp 狀況狀況分析分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011 年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)204459 億元

14、，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 9.6%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)之前，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)上半年及未來(lái)的表現(xiàn)，市場(chǎng)人士就開(kāi)始擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)很有可能硬著陸，擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高于 9%的情況下，說(shuō)硬著陸，談滯脹不僅違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和概念，更與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況不符。為了更能說(shuō)明問(wèn)題，我們對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及三駕馬車的具體表現(xiàn)進(jìn)行更細(xì)致的分析。一季度增長(zhǎng) 9.7%，而二季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為 9.5%。這兩個(gè)數(shù)字，如果與去年比較，盡管有所下滑，但考慮到今年宏觀調(diào)控力度的加大和信貸政策的大幅緊縮，以及通脹的加速，這樣的增長(zhǎng)數(shù)字甚至在某種程度上比去年上半年 10.3%的數(shù)字都彌足珍貴。而從一些具

15、體的數(shù)字表現(xiàn)而言，體征和各項(xiàng)指標(biāo)都處于良好的區(qū)間。比如，上半年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 14.3%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25.6%，都是比較理想的數(shù)字，而消費(fèi)和出口亦保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。因此，盡管在政策加大調(diào)控力度的情況下，二季度的增長(zhǎng)比一季度慢了 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，但這既是季節(jié)性變化，也是宏觀政策調(diào)控的結(jié)果，和政策的預(yù)期是一致的。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告9從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下滑，所謂硬著陸，所謂滯脹的說(shuō)法根本不存在。如果說(shuō)去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然屬于快跑，那么，今年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)則完全告別了危機(jī)時(shí)期的刺激效應(yīng)，恢復(fù)到正常的增長(zhǎng)和平穩(wěn)狀態(tài)，而并不是衰退和滑

16、坡。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力依然強(qiáng)勁，增長(zhǎng)不會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。但是，這并不意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有可擔(dān)憂之處，應(yīng)該看到，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好的背后，風(fēng)險(xiǎn)的暗流涌動(dòng)，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑有兩個(gè)：一是通脹的未來(lái)走勢(shì)，一是房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。先說(shuō)物價(jià)，上半年，盡管貨幣政策一再收緊，但依然沒(méi)有改變負(fù)利率的狀況，價(jià)格上漲的動(dòng)力依舊十足，居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)高位運(yùn)行。上半年物價(jià)指數(shù)平均 5 .4%，特別是 6 月份，豬肉價(jià)格的暴漲使得 c pi 一舉達(dá)到了 6.4%的三年來(lái)的高點(diǎn)。這意味著，年內(nèi)完成 4%的調(diào)控目標(biāo)基本已經(jīng)沒(méi)有可能。再看房?jī)r(jià)，在負(fù)利率和通脹效應(yīng)之下，房地產(chǎn)政策盡管依舊處

17、于嚴(yán)厲的調(diào)控之中，但房?jī)r(jià)由于通脹預(yù)期并沒(méi)有出現(xiàn)下降的跡象，而上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 26250 億元，同比增長(zhǎng) 32.9%。一些沒(méi)有采取限購(gòu)措施的二三線城市，房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的壓力依然很大。（三）中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)（三）中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。然而，?dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)

18、濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。 珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告10可以預(yù)期未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：可以預(yù)期未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：1 1、房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。、房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)存在泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，

19、但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。2 2、保障性住房將得到加強(qiáng)。、保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和低效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。 3 3、中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。、中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 4 4、目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位，、目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位，20102010 年繼續(xù)大幅上漲的局年繼續(xù)大幅上漲的局面

20、應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們預(yù)期和觀面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 5 5、三四線城市實(shí)力提升成為中國(guó)房地產(chǎn)新引擎。、三四線城市實(shí)力提升成為中國(guó)房地產(chǎn)新引擎。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜的局面下，對(duì)于一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與各方來(lái)說(shuō)，生存環(huán)境有所惡化，諸如政策的持續(xù)高壓、開(kāi)發(fā)成本的大幅提高等因素成為一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。而近些年三四線城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，低地價(jià)、高需求及快速的工業(yè)化、城市化進(jìn)程等積極因素逐漸吸引眾多珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告11房地產(chǎn)市場(chǎng)參與方的眼球，為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

21、帶來(lái)了新機(jī)會(huì)、注入了新活力。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，三四線城市實(shí)力大幅提升。研究表明，不論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市建設(shè)程度，還是居民生活水平方面，三四線城市各項(xiàng)指標(biāo)在近五年均保持高速增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件以及居民生活水平均與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)三四線城市規(guī)模發(fā)展、住房擴(kuò)大、房地產(chǎn)投資增加，人均可支配收入的提升，使人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加。城鎮(zhèn)人口的比重將不斷提高，城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增加，也將刺激三四線城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì)。另外，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益顯現(xiàn)出較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，高

22、鐵、機(jī)場(chǎng)、港口等重大設(shè)施以及星級(jí)酒店數(shù)量的持續(xù)增長(zhǎng)，與一二線城市平均水平差距逐漸縮小。城市硬件的發(fā)展有助于加強(qiáng)中西部與東部的交流，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。而三四線城市在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)健發(fā)展的大環(huán)境下，居民的收入和生活水平變化較大，為三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了重要的需求保障。目前，三四線城市商品房市場(chǎng)需求較為旺盛，加上購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ鸩酵宫F(xiàn)。在當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，三四線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持

23、續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體規(guī)模也將會(huì)在三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)大的助推下持續(xù)擴(kuò)大。二、房地產(chǎn)調(diào)控政策二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究研究（一）房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控歷史分析（一）房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控歷史分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市。2010 年、2011 年上半年政策市的本性被淋漓盡珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告12致的表現(xiàn)出來(lái)，不僅出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策限購(gòu)、限貸、限價(jià)，還是調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的時(shí)段。每次出臺(tái)的調(diào)控政策都會(huì)或多或少的給市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響。自 2010 年至今頻繁的“重量級(jí)調(diào)控”更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的前所未有的“重大影響” 。從 2010 年至今的四次大調(diào)控看，重大政策的誕生，將會(huì)使

24、得市場(chǎng)多方呈現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，這種觀望態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù) 12 月，甚至長(zhǎng)達(dá) 3 個(gè)月之久，但當(dāng)這種觀望被一方打破，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)小爆發(fā)。“限購(gòu)令”成為史上“最嚴(yán)調(diào)控政策” ，造成目前市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重， “限購(gòu)令”輔以限貸、加息、限價(jià)等政策給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)的沖擊，目前造成的市場(chǎng)冷清勢(shì)頭已持續(xù)了 4 個(gè)月之久，還有進(jìn)一步延續(xù)的勢(shì)頭。在開(kāi)發(fā)商資金短缺和抑制性調(diào)控政策持續(xù)的狀態(tài)狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商與置業(yè)客戶博弈心理加重，市場(chǎng)走勢(shì)處于敏感期，一方的稍有妥協(xié)都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)走向。盡管目前一系列的調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，但整體上看已經(jīng)抑制住了各大城市房?jī)r(jià)大幅上漲的勢(shì)頭，但市場(chǎng)仍處于敏感期，市場(chǎng)狀態(tài)尚不穩(wěn)定，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，都可

25、能導(dǎo)致市場(chǎng)走向不同。綜合種種因素，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲或下跌的趨勢(shì)，這也不是政府調(diào)控的初衷。整個(gè)下半年市場(chǎng)將處于微調(diào)期，逐漸擺脫非理性、不合理因素，市場(chǎng)更顯穩(wěn)健、成熟。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告13（二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析（二）主要調(diào)控政策細(xì)則及分析1、70/90 政策政策凡新審批、新開(kāi)工的各類住房，套型建筑面積 90 平方米以下（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建筑總面積的 70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建設(shè)，年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。70/90 政策、原則上禁止容積率低于 1.0 商住用地的供應(yīng)（抑制別墅類產(chǎn)品供應(yīng)） 、土地拍賣抑制地

26、王出現(xiàn)等一系列政策，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的源頭上對(duì)商品房進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)商品房市場(chǎng)向中小戶型、中低價(jià)位邁進(jìn)。部分城市開(kāi)發(fā)商采用“雙拼”等形式避開(kāi) 70/90 政策帶來(lái)的影響，取得了不錯(cuò)的效果，但“限購(gòu)令”與“限貸”這對(duì)組合拳，令“雙拼”受到較大影響，使得 70/90 政策效果更加明顯。2、限價(jià)政策、限價(jià)政策對(duì)未如期確定并公布本地年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)，沒(méi)有完成保障性安居工程等目標(biāo)任務(wù)的縣（市、區(qū)）及相關(guān)單位，要向市政府報(bào)告，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談問(wèn)責(zé)。3、限購(gòu)令、限購(gòu)令核心內(nèi)容：“本地限三、外地限二”本地戶籍居民家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍

27、和境外人士最多限擁有一套。核心目的：抑制投資客戶。目前對(duì)商品房市場(chǎng)影響最大的莫過(guò)于調(diào)控政策中的“限購(gòu)令”了。 “限購(gòu)令”屬于國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的最直接的行政干涉，使得外地客戶或擁有二套以上商品房的本珠海漁女珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告14地客戶直接或間接的失去了購(gòu)房權(quán)利，直接抑制了投資性客戶，甚至傷害到部分改善性客戶和外地剛需客戶，大大降低了市場(chǎng)的潛在需求，給市場(chǎng)造成較濃厚的觀望態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交量下降。4、限貸、限貸核心內(nèi)容：嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行“首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍”的政策。對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)改善型

28、第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。對(duì)于外地客戶，需提供一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明才可獲得貸款權(quán)限。對(duì)無(wú)法提供一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的和二套以上購(gòu)房客戶將不予貸款。限貸的實(shí)施，有效的抑制了投資客需求，但限貸對(duì)投資客、剛需客戶的一刀切，傷害了部分改善性剛需客戶。貸款首付的提高或禁貸，一定程度上抑制了置業(yè)客戶的購(gòu)買(mǎi)力。從某種程度上說(shuō)，限購(gòu)+限貸組合拳給市場(chǎng)造成的影響成為殺傷力最大、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的調(diào)控政策。5、二手房交易營(yíng)業(yè)稅、二手房交易營(yíng)業(yè)稅二手房交易營(yíng)業(yè)稅從 2009 年政策救市到 2010 年抑制市場(chǎng)非理性火熱局面經(jīng)歷了曲折的變化，

29、目前二手房營(yíng)業(yè)稅減免的取消一定程度抑制了二手房交易的頻率，部分小業(yè)主在出售二手房時(shí)以“實(shí)收” 名義將營(yíng)業(yè)稅等轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家，增加了買(mǎi)家的購(gòu)房成本，較大的影響了二手市場(chǎng)交易量。但另一方面，為避免營(yíng)業(yè)稅等帶來(lái)的影響，部分買(mǎi)家將目標(biāo)轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)或房齡超過(guò)五年的較老房源。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告156、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅2011 年初，為抑制房地產(chǎn)投資且爭(zhēng)議已久的房產(chǎn)稅出臺(tái)，上海、重慶成為試點(diǎn)城市。從上海、重慶房產(chǎn)稅執(zhí)行力度和執(zhí)行效果看，遠(yuǎn)未達(dá)到出臺(tái)房產(chǎn)稅前的預(yù)期，甚至被“限購(gòu)” 、 “限貸”等調(diào)控政策所掩蓋，截至目前為止，本次房產(chǎn)稅的試點(diǎn)甚至可用“較為失敗”來(lái)形容也不過(guò)分。盡管本次房產(chǎn)稅的試點(diǎn)尚未給市場(chǎng)帶

30、來(lái)本質(zhì)的影響,但給上海、重慶，甚至全國(guó)各個(gè)城市的置業(yè)客戶，特別是投資客帶來(lái)了一定的心理威懾，加大了市場(chǎng)觀望。但對(duì)于房產(chǎn)稅的進(jìn)一步影響，尚需時(shí)日。7、保障房建設(shè)、保障房建設(shè)2011 年珠海市建設(shè)保障房 4801 套，計(jì)劃 20112012 年兩年內(nèi)建 8000 套保障房，逐步建立起以廉租住房、公共租賃住房為主的多層次、全覆蓋的保障性住房供應(yīng)體系，加快解決中低收入家庭住房困難，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的住房保障目標(biāo)。近年及未來(lái)幾年珠海市加大保障房供應(yīng)，對(duì)珠海商品房市場(chǎng)將有一定的影響，不僅占用部分商品房建設(shè)用地，同時(shí)還會(huì)減少部分市場(chǎng)需求。但從商品房和保障比較看，保障性住房無(wú)法達(dá)到商品房的品質(zhì)、檔次，對(duì)于中高

31、收入群體幾乎不會(huì)產(chǎn)生影響。保障房的供應(yīng)將刺激商品房向檔次感、品質(zhì)感邁進(jìn)，市場(chǎng)將對(duì)市場(chǎng)供給方優(yōu)勝劣汰，給供給方提出更高的要求，從整體上會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更高的品質(zhì)發(fā)展。8、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息、存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息從 2010 年至 2011 年上半年，央行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào) 12 次，加息 5 次，珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告16其中僅 2011 年上半年調(diào)整了 6 次，加息 3 次。存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)收緊增加了開(kāi)發(fā)商、置業(yè)客戶的貸款難度，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金及融資渠道有更高要求。持續(xù)加息增加了置業(yè)客戶的置業(yè)成本，抑制了部分自住型客戶。9、一房一價(jià)公示、一房一價(jià)公示“一房一價(jià)”政策要求

32、商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置，公布樓盤(pán)基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息和收費(fèi)項(xiàng)目信息。依據(jù)價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行“一套一標(biāo)” ，每套將處 5000 元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處 5 萬(wàn)元以上 50 萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，要責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該項(xiàng)政策將重點(diǎn)打擊不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、存在價(jià)格欺詐、亂收費(fèi)等行為。有利于穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格、提高市場(chǎng)交易透明度，保障消費(fèi)者合法權(quán)益。第二章第二章 珠海、中山城市發(fā)展研究珠海、中山城市發(fā)展研究一

33、、珠海篇一、珠海篇（一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析（一）珠海市發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析1、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu)、珠海城市定位與發(fā)展結(jié)構(gòu)城市定位城市定位珠海建市 30 年來(lái)，城市發(fā)展定位問(wèn)題一直處于爭(zhēng)論與變化之中，至今已調(diào)整多次。1980 年：港澳客人的旅游區(qū)；珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告171984 年：海濱工業(yè)商貿(mào)城市；1990 年：海濱旅游城市；2000 年：三基地一中心；2003 年：珠三角區(qū)域性中心城市之一，東南沿海重要的風(fēng)景旅游城市；2008 年：生態(tài)文明新特區(qū)，科學(xué)發(fā)展示范市。2009 年：珠江口西岸核心城市珠江口西岸核心城市珠海被定位為“核心” ，珠海作為珠江西岸核心城市，將與以佛山、江

34、門(mén)、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸城市一起，努力提升地區(qū)發(fā)展水平，珠?！爸榻靼逗诵某鞘小边@一定位，與 30 年前鄧小平將珠海定位為“特區(qū)” ，具有同等重要意義。城市發(fā)展結(jié)構(gòu)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（20012020） ，珠海的城市空間體系由“主城區(qū)次中心城外圍新城中心鎮(zhèn)”構(gòu)成，主城區(qū)包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)，次中心城為金灣和斗門(mén)，外圍新城為唐家灣、橫琴、三灶和高欄港區(qū)。中心城區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，南灣城區(qū)以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主。中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃三處市級(jí)公共中心和一處區(qū)域性物流中心，分別為：新香洲的城市行政與文化中心，吉大金融商務(wù)與

35、旅游服務(wù)中心，拱北的商業(yè)服務(wù)中心，前山上沖的物流中心。城市交通城市交通a a） 、對(duì)外交通、對(duì)外交通經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，珠海初步建立起了陸、海、空立體化的對(duì)外綜合交通運(yùn)輸珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告18體系。廣珠城際輕軌廣珠城際輕軌 為廣州至珠海的城際快速軌道通線（含小欖至江門(mén)支線） 。主線路從廣州新火車站引出，經(jīng)順德、中山至珠海拱北，全長(zhǎng) 142.235 公里，其中珠海段長(zhǎng) 26 公里，共設(shè)有 6 個(gè)站。已于 2011 年 1 月 7 日開(kāi)通廣州至珠海北站，目前從廣州至珠海行程只需 45 分鐘。廣珠鐵路廣珠鐵路 起于廣州至茂名鐵路街邊站，經(jīng)龍江、江門(mén)、新會(huì)、斗門(mén)、珠海，西至珠海高欄港，縱貫珠三角西

36、翼，全長(zhǎng) 184.5 公里，設(shè)計(jì)時(shí)速為 120 公里，功能為貨運(yùn)（預(yù)留客運(yùn)功能） ，于 1997 年開(kāi)工，2008 年 4 月復(fù)工，將于 2011 年建成。公路公路 對(duì)外東達(dá)深圳、香港，南通澳門(mén)，北達(dá)廣州，西至粵西腹地，與周邊地級(jí)城市均有高速公路，如京珠高速、江珠高速、粵西沿海高速、太澳高速等。珠海機(jī)場(chǎng)珠海機(jī)場(chǎng) 按照國(guó)際民用機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 4e 級(jí)設(shè)計(jì)，機(jī)場(chǎng)附近預(yù)留了 5 萬(wàn)平方米的土地用于發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)。珠海以機(jī)場(chǎng)為平臺(tái)，已經(jīng)成功地舉辦了 7 屆中國(guó)國(guó)際航空航天博覽會(huì)。目前，珠海機(jī)場(chǎng)已與香港機(jī)場(chǎng)合作，未來(lái)珠海機(jī)場(chǎng)對(duì)內(nèi)作為交通樞紐節(jié)點(diǎn)，對(duì)外將主攻貨運(yùn)業(yè)務(wù)。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告19港珠澳大橋港珠澳

37、大橋 2007 年國(guó)家發(fā)改委牽頭成立了港珠澳大橋?qū)Ｘ?zé)小組；2008 年8 月三地政府已就項(xiàng)目的投融資問(wèn)題達(dá)成了共識(shí)，已于 2009 年 12 月 15 日動(dòng)工。港珠澳大橋的建設(shè)，開(kāi)辟了大陸與香港之間的東西向陸路通道，將使珠海成為珠三角西部進(jìn)入港澳的橋頭堡，大大地提升了珠海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和服務(wù)職能。港口港口 隨著珠海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，珠海港將形成七個(gè)港區(qū)。目前，九洲港主要經(jīng)營(yíng)“四游一線”：九洲港至香港、深圳蛇口以及東區(qū)各海島的航線和澳門(mén)環(huán)島水域游。在規(guī)劃中，香洲港區(qū)以陸島交通運(yùn)輸、海島補(bǔ)給和海島旅游運(yùn)輸為主，九洲港區(qū)重點(diǎn)發(fā)展快速客運(yùn)。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告20b b） 、內(nèi)部交通、內(nèi)部交通珠海的城市道

38、路分為城市快速路、主干道、次干道、支路四個(gè)等級(jí)。城市快速路承擔(dān)城區(qū)各組團(tuán)間的聯(lián)系和與高速公路銜接功能，采用封閉或半封閉形式，規(guī)劃紅線控制寬度為 3660 米，目前主要有珠海大道九洲大道、香唐港灣路、梅華路、珠港大道等。城市主干道承擔(dān)城市各組團(tuán)或片區(qū)內(nèi)部的主要交通聯(lián)系，是組團(tuán)的道路骨架，紅線控制寬度為 3650 米。主城區(qū)主干道有：迎賓路、海濱路、水灣路、人民路、情侶中路（北段） 、情侶南路（南段）等。城市次干道分流主干道交通，紅線控制寬度為 2040 米。在景山路、九洲大道等道路上規(guī)劃有公交專用道。規(guī)劃的軌道交通覆蓋了全市以及西部都市區(qū)的所有發(fā)展組團(tuán)、口岸、中心區(qū)、交通樞紐等重要發(fā)展地區(qū)和節(jié)點(diǎn)

39、，形成了組團(tuán)之間交通聯(lián)系的軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告21城市擴(kuò)張城市擴(kuò)張目前，香洲區(qū)為主城區(qū)的所在地，是全市行政、經(jīng)濟(jì)和文化的中心，重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)、新型服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸物流業(yè)。唐家灣片區(qū)，主要發(fā)展高等教育、科研開(kāi)發(fā)、大型體育娛樂(lè)設(shè)施等，其居住用地分布在東部沿海濱地帶。橫琴片區(qū)，毗連澳門(mén)，規(guī)劃建設(shè)用地主要集中在東部與北部，重點(diǎn)發(fā)展住宅與綜合旅游服務(wù)業(yè)、商業(yè)；金灣和斗門(mén)，具有較多的土地存量和基礎(chǔ)設(shè)施條件，是重點(diǎn)發(fā)展臨海產(chǎn)業(yè)、空港產(chǎn)業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，強(qiáng)調(diào)次中心城和中心鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用，但是尚需較長(zhǎng)時(shí)間的培育。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告22城市商圈分布城市商圈分布珠海城市商業(yè)

40、經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐漸形成了四大特色鮮明的商圈：老香洲商圈、前山商圈、拱北商圈和吉大商圈。香洲商圈：它是老香洲商業(yè)地段的統(tǒng)稱，包括新興的鳳凰路、朝陽(yáng)路、商業(yè)老街香埠路以及翠香路、紫荊路等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。已經(jīng)形成了三大核心商圈：一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等，形成了以超級(jí)市場(chǎng)為主導(dǎo)的社區(qū)型商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的丹田百貨、珠影廣場(chǎng)、揚(yáng)名廣場(chǎng)、香埠路步行街吉之島超市等形成的區(qū)域商業(yè)中心。三是因五洲花城等新樓盤(pán)的竣工，由格力置業(yè)股份開(kāi)發(fā)的旺角百貨的開(kāi)業(yè)帶動(dòng)了新香洲商業(yè)氣氛的形成。前山商圈以翠微路為中心，是傳統(tǒng)的專業(yè)建材商圈，其商業(yè)輻射能力甚至到了周邊城市。拱北商圈，地處珠海最繁華的

41、區(qū)域，依托拱北口岸、汽車站和在建中的輕軌總站，以迎賓南路、蓮花路步行街為中心，以澳門(mén)客、旅游者為主要消費(fèi)對(duì)象，以休閑性消費(fèi)、流行時(shí)尚消費(fèi)、特色消費(fèi)為主要業(yè)態(tài)。拱北商圈是珠海商業(yè)氛圍最活躍的商圈。吉大商圈，是珠海規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)（cbd） 。以景山路和情侶中路為兩個(gè)小中心，以高檔居家消費(fèi)和高檔商品為主要業(yè)態(tài)，走高端路線，輻射全市。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告23城市研究總結(jié)城市研究總結(jié)近兩年，珠海的城市建設(shè)發(fā)展迅速，取得了較大的成績(jī)，城市面貌和形象得到了改善提升。這主要是由于以下原因：新一屆政府沒(méi)有改變珠?！皡^(qū)域中心城市” 、 “風(fēng)景旅游城市”的發(fā)展定位，保持規(guī)劃的連續(xù)性，使得社會(huì)各界投資者有所適

42、從，敢于進(jìn)入；政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，內(nèi)部投資環(huán)境逐漸改善；一批城際重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)劃和開(kāi)工建設(shè)，大大的改變了珠?！斑呞镄〕恰?、 “交通末梢”的地位，將使珠海在珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作以及大陸與港澳的聯(lián)系中處于樞紐的地位，區(qū)域中心城市的形象初步體現(xiàn)出來(lái)，給予了珠海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)很好的市場(chǎng)預(yù)期；一些實(shí)力很強(qiáng)的實(shí)業(yè)投資企業(yè)不再觀望，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入珠海，如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等諸多重大交通設(shè)施的規(guī)總的來(lái)說(shuō)，隨著港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等諸多重大交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及投入運(yùn)營(yíng)，珠海城市的發(fā)展水平及城市投資價(jià)值都將得

43、到很大的提升；劃建設(shè)及投入運(yùn)營(yíng)，珠海城市的發(fā)展水平及城市投資價(jià)值都將得到很大的提升；休閑旅游、現(xiàn)代服務(wù)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。休閑旅游、現(xiàn)代服務(wù)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告242、珠海宏觀經(jīng)濟(jì)分析、珠海宏觀經(jīng)濟(jì)分析際輕際輕軌軌珠海珠海 gdpgdp 分析分析近年來(lái)珠海市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，gdp 持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。2009、2010 年珠海連續(xù) 2 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值過(guò) 1000 億元，年均增長(zhǎng)基本在 9%以上。珠海 2010 年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下表所示：20102010 年珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)年珠海

44、市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)計(jì)量單位計(jì)量單位本年實(shí)際本年實(shí)際同比增長(zhǎng)（同比增長(zhǎng)（% %）土地面積土地面積平方公里平方公里1701.04常住人口常住人口萬(wàn)人萬(wàn)人156.020.7家庭戶數(shù)家庭戶數(shù)萬(wàn)戶萬(wàn)戶45.14家庭人口家庭人口人人/ /戶戶2.80戶籍人口戶籍人口萬(wàn)人萬(wàn)人102.653.2%地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值億元億元1202.5812.8其中：第一產(chǎn)業(yè)其中：第一產(chǎn)業(yè)億元億元32.905.5第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)億元億元658.6617.6第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)億元億元511.027.1野貍島珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告252003200320102010 年珠海年珠海 gdpgdp 增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)

45、珠三角各市珠三角各市 gdpgdp 增幅對(duì)比增幅對(duì)比區(qū)分2007 年（%）2008 年（%）2009 年（%）2010 年一季度（%）珠三角16.112.69.412.6珠海珠海16.716.79.09.06.66.613.813.8人均人均 gdpgdp萬(wàn)元萬(wàn)元/ /人人6.985.3全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元億元501.5522.2城鄉(xiāng)居民人均可支配收入城鄉(xiāng)居民人均可支配收入元元25381.5811.0珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告26廣州12.312.311.513.5深圳14.812.110.711.1佛山19.215.213.513.1東莞14.014.05.39.7中山1

46、5.710.510.215.0珠海人均收入分析珠海人均收入分析2003200320102010 年珠海人均可支配收入統(tǒng)計(jì)年珠海人均可支配收入統(tǒng)計(jì)珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告272003200320102010 年珠海人均可支配收入走勢(shì)圖年珠海人均可支配收入走勢(shì)圖在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，居民人均可支配收入也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)能力不斷提升，2010 年居民人均可支配收入達(dá) 25382 元，同比增長(zhǎng) 11%。固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資分析2010 年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 501.55 億元，比上年增長(zhǎng) 22.2%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 179.51 億元，增長(zhǎng) 6.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 486.

47、05 億元，增長(zhǎng) 19.3%；農(nóng)村投資 15.5 億元，增長(zhǎng) 426.6%。分投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資181.9 億元，增長(zhǎng) 29.9%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資 319.64 億元，增長(zhǎng) 18.2%；其中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資 84.02 億元，下降 12.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資 124.60 億元，增長(zhǎng)21.5%，其中制造業(yè)投資 105.58 億元，增長(zhǎng) 28.2%；第三產(chǎn)業(yè) 376.50 億元，增長(zhǎng)22.9%。全年在建項(xiàng)目 727 個(gè)，新開(kāi)工項(xiàng)目 482 個(gè)，同比分別下降 13.8%和10.2%。珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告283、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段1994-

48、19971998-20012001-20032004-20072008-2011時(shí)間階段特點(diǎn)受港澳的影響及海南開(kāi)發(fā)的波及，一度熱炒；97 年達(dá)到頂峰，均價(jià) 3400 元/ ；積累了一批爛尾樓。樓價(jià)迅速下降；均價(jià)跌至 2600元/ ；政府啟動(dòng) 26 條城中村改造計(jì)劃；00 年實(shí)行住房分配貨幣化，開(kāi)始規(guī)劃城市建設(shè)；一系列的政策出臺(tái)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作；02、03 年城中村改造大范圍開(kāi)展，進(jìn)入舊改實(shí)施高峰年；03 年第一塊土地掛牌出讓；海怡及華發(fā)開(kāi)辟大盤(pán)時(shí)代。售價(jià)逐步回升至3200 元/ 左右?；謴?fù)調(diào)整階段恢復(fù)調(diào)整階段泡沫破裂階段泡沫破裂階段發(fā)展過(guò)熱階段發(fā)展過(guò)熱階段大步上揚(yáng)階段大步上揚(yáng)階段04 年受港

49、珠澳大橋等利好消息的出現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)都蓬勃發(fā)展；07 年上半年商品房屋銷售均價(jià)為6389 元/ 十年粵東，十年粵西，珠海未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)隨著城市建設(shè)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)更為穩(wěn)健的上升通道。4、影響珠海主要調(diào)控政策分析、影響珠海主要調(diào)控政策分析限貸限貸珠海的購(gòu)房人群中以二次置業(yè)、外地置業(yè)的投資型消費(fèi)者為主，限貸在一定的程度上對(duì)其有壓抑作用，但效果有限。如果近期市場(chǎng)上“限購(gòu)”的陰霾最終變成現(xiàn)實(shí)，那樣“限購(gòu)+限貸”組合拳給珠海市場(chǎng)造成的影響殺傷力將是最大，且珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告29持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的調(diào)控政策。限價(jià)限價(jià)珠海 2011 年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：新建住房均價(jià)增長(zhǎng)幅度不高于 gdp 增長(zhǎng)幅度。 珠海

50、市政府工作報(bào)告，2011 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 11%左右 。從珠海限價(jià)內(nèi)容看,珠海商品房漲幅已受到了嚴(yán)格的限制,不可能出現(xiàn)2009、2010 年的大幅上漲的勢(shì)頭。但價(jià)格變動(dòng)仍有較大的彈性空間。限購(gòu)限購(gòu)對(duì)珠海而言，盡管珠海是否實(shí)施“限購(gòu)政策”已箭在弦上，但至今日珠海尚未出臺(tái)限購(gòu)政策。限購(gòu)政策未對(duì)珠海市場(chǎng)產(chǎn)生直接的干預(yù)，會(huì)給市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的心理影響，客戶觀望氣氛持續(xù)加濃，房地產(chǎn)價(jià)格上升受到一定的抑制。存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)及加息存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)收緊，直接增加了開(kāi)發(fā)商的融資難度和置業(yè)客戶的貸款難度。而且持續(xù)加息增加了置業(yè)成本，使得部分剛需自

51、住型的客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)也同時(shí)被抑制。5、調(diào)控政策對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、調(diào)控政策對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響通過(guò)進(jìn)一步的對(duì)珠海 2010 年度內(nèi)成交數(shù)據(jù)分析，1 月、5 月、10 月是年內(nèi)成交的高峰期，同時(shí)也是檢驗(yàn)?zāi)甓仁袌?chǎng)的晴雨表。從歷次調(diào)控時(shí)間表看，重大調(diào)控更傾向于在 1 月、5 月、10 月及附近時(shí)間出臺(tái)。珠海珠海 20102010 年度房地產(chǎn)成交走勢(shì)年度房地產(chǎn)成交走勢(shì)珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告30在多重政策調(diào)控之下，2011 年 16 月珠海在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本未出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，自 1 月“國(guó)八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，在傳統(tǒng)熱銷期 5 月份市場(chǎng)成交量稍有起色，但 6 月市場(chǎng)又恢復(fù)到低迷狀態(tài)

52、。大多開(kāi)發(fā)商都受到現(xiàn)金流收緊影響，6 月底、7 月初，市場(chǎng)出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商加大優(yōu)惠，部分折扣達(dá) 9 折以上，對(duì)成交起到了一定的效果。此次大幅折扣優(yōu)惠僅僅是市場(chǎng)的個(gè)別現(xiàn)象，未對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)造成過(guò)大的影響。6、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需及價(jià)格水平分析供需及價(jià)格水平分析珠海土地市場(chǎng)珠海土地市場(chǎng)2004200420102010 年珠海土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)年珠海土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告31從珠海歷年土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)看，盡管供應(yīng)量有一定的波動(dòng)，但總體趨勢(shì)呈現(xiàn)遞增勢(shì)頭。2009 年供應(yīng)量最大，總建筑規(guī)模達(dá)到 645.9 萬(wàn)平米。2011 年 16 月珠海市全市土地供應(yīng)面積 224.72 萬(wàn)平米

53、，總建筑面積 292.5萬(wàn)平米，約為 2010 年全年土地供應(yīng)量的 50%。從珠海 2011 年上半年土地供應(yīng)情況看，商住用地供應(yīng)土地面積 66.17 萬(wàn)平米，占土地總供應(yīng)比重的 30%，且全部集中在西區(qū)，主城區(qū)尚無(wú)一宗。足見(jiàn)主城區(qū)可供開(kāi)發(fā)商住用地的稀缺性。截至 2010 年底，萬(wàn)科、保利、招商、時(shí)代、金地等大牌開(kāi)發(fā)商都已成功進(jìn)駐珠海。足見(jiàn)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展?jié)摿?，特別是西區(qū)市場(chǎng)。珠海商品房供需分析珠海商品房供需分析珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告32根據(jù)珠海市住房建筑規(guī)劃，由于珠海市商品住房銷售量的逐年增長(zhǎng)接近于一條直線，因此，可以用一元線性回歸模型來(lái)近似的表示年份與商品住房銷售量的關(guān)系。

54、根據(jù) 2000-2009 年珠海市商品住房銷售量的回歸分析，得出：y=-30154.4+15.12727x.。據(jù)此計(jì)算，2010 年，珠海市商品住房需求量約為 251 萬(wàn)平方米；2011 年，珠海市商品住房需求量約為 267 萬(wàn)平方米；2012 年，珠海市商品住房需求量約為 282 萬(wàn)平方米。2011 年 16 月底，珠海主城區(qū)商品房新增的可供預(yù)售面積 65.65 萬(wàn)平米，可供預(yù)售套數(shù) 6052 套。由于 2011 年上半年受市場(chǎng)調(diào)控影響，整個(gè)市場(chǎng)銷售進(jìn)度較慢，通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止 2011 年 6 月底，珠海全市商品房存量約115 萬(wàn)平米，凈增存量約 31 萬(wàn)平米?？梢钥吹街楹?20

55、11 年上半季的住宅供應(yīng)量只達(dá)到規(guī)劃需求量的 43%，需求大于供應(yīng)，供需并不平衡。但由于珠海房?jī)r(jià)的不斷攀升，壓制了部分需求，使珠海下半年在銷售方面仍具有較大壓力。20102010 年年20112011 年年 6 6 月主城區(qū)商品房新增供應(yīng)月主城區(qū)商品房新增供應(yīng)20102010 年年20112011 年年 6 6 月珠海主城區(qū)新增可供預(yù)售商品房供應(yīng)走勢(shì)月珠海主城區(qū)新增可供預(yù)售商品房供應(yīng)走勢(shì)珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告33珠海房?jī)r(jià)水平珠海房?jī)r(jià)水平在廣珠城際輕軌、港珠澳大橋、橫琴開(kāi)發(fā)、特區(qū)擴(kuò)容等多重利好的沖擊下，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年抓住了飛速發(fā)展的絕佳時(shí)機(jī)。從 2004 年2010 年，僅僅 6 年

56、多時(shí)間，珠海商品房均價(jià)由 3285 元/m2，增加到 10693 元/ m2（主城區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格基本在 14000 元/m2 以上，高檔盤(pán) 20000 元/m2 以上，一線海景房在30000 元/m2 以上；西區(qū)在特區(qū)擴(kuò)容的影響下，價(jià)格穩(wěn)步上升，價(jià)格基本在55007000 元/ m2，部分價(jià)格超過(guò) 8000 元/ m2） ，年均增幅達(dá) 22%，整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上升勢(shì)頭；成交量也由 2004 年的 116 萬(wàn) m2 增加到 2010 年的 257 萬(wàn) m2，盡管成交量呈現(xiàn)一定的波動(dòng)，但年均增幅達(dá) 15%。受調(diào)控政策影響，2011 年 15 商品房成交量為 90 萬(wàn) m2，較去年同期相比降低 12.3

57、%。2004200420102010 年珠海商品房?jī)r(jià)格年珠海商品房?jī)r(jià)格/ /成交量統(tǒng)成交量統(tǒng)珠海最近房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展珠海最近房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在過(guò)去的一年多時(shí)間里，珠海商品房市場(chǎng)在“史上最為嚴(yán)厲”的政策調(diào)控下，經(jīng)歷了不平凡的四個(gè)階段：2010 年初量?jī)r(jià)大爆發(fā)；2010 年中成交量低迷、價(jià)格珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告34穩(wěn)步；2010 年末再現(xiàn)量?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)；2011 年至今成交量有所降低，價(jià)格堅(jiān)挺。在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加息、一房一價(jià)等多個(gè)政策調(diào)控之下，2011 年上半年珠海商品房整體價(jià)格堅(jiān)挺、成交量有所下降。盡管 2011 年 5 月在房展等刺激下，成交量有所反彈；進(jìn)入 6 月隨著供應(yīng)量的增加和限價(jià)政策的

58、陰霾下，又迅速轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)；進(jìn)入 7 月受二三線城市限購(gòu)政策影響，成交量有所下降。受銷售壓力影響，2011 年 6 月底、7 月初，出現(xiàn)了部分項(xiàng)目加大優(yōu)惠折扣的現(xiàn)象，有的甚至達(dá)到 9 折甚至更多的優(yōu)惠，間接的降低了商品房的成交價(jià)。珠海市珠海市 20112011 年年 1 14 4 房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)2011 年 14 月珠海年施工面積達(dá) 1248.35 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 25.3%；銷售面積較 2010 年同期相比下跌 23.8%，銷售額環(huán)比下跌 22.6%。珠海市珠海市 20112011 年年 1 14 4 房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)房地產(chǎn)全年開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)指標(biāo)名

59、稱1-4 月同比增長(zhǎng)（）商品房施工面積(萬(wàn)平方米)1248.3525.3其中：住宅939.8824.4辦公樓52.4724.8商業(yè)營(yíng)業(yè)用房74.4420.1商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)151.3378.0其中：住宅117.8368.5辦公樓0.0580商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.4771.3商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）65.59-23.8其中：住宅59.84-26.3辦公樓0.66-75.0商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.0114.9商品房銷售額（萬(wàn)元）770254-22.6其中：住宅725478-22.7辦公樓9000-69.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20909-14.8商品房空置面積（萬(wàn)平方米）51.03-22.4其中：住宅29.1

60、7-19.2辦公樓1.36-61.5珠海中山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告35商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9.93-29.320102010 年年20112011 二季度全市商品房消化狀況二季度全市商品房消化狀況2010 年全年珠海商品房整體消化情況較好。14 月消化速度較快；受政策調(diào)控影響，59 月消化速度較慢，1012 月再次呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升強(qiáng)勢(shì)。2011 年一、二季度受限貸、限購(gòu)、限價(jià)、加息等政策影響，成交量有所下降。通過(guò)對(duì) 2011 年上半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目調(diào)查分析，開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目三日內(nèi)銷售率基本在 20%50%，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)消化率更低。普通商品房在售項(xiàng)目消化量在 1025 套/月，高檔商品房消化量在 05 套，個(gè)別海景房出