中鑫阜陽項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品建議報(bào)告一

1、1中鑫阜陽項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品建議報(bào)告致：中鑫集團(tuán)2對于本項(xiàng)目的幾點(diǎn)思考01. 01. 我們面臨怎樣的市場環(huán)境，有何特點(diǎn)？受城市文化和經(jīng)濟(jì)特征的影響，阜陽房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的發(fā)展特征，這些特征對項(xiàng)目開發(fā)具有十分重要的影響。02. 02. 本項(xiàng)目如何站位？未來三環(huán)范圍內(nèi)，高容積率項(xiàng)目將成為市場開發(fā)主流，在阜陽的市場條件下，項(xiàng)目如何站位才能保證開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？03. 03. 項(xiàng)目的利潤空間在何處？項(xiàng)目土地成本較高，我們將通過何種形式，在未來競爭中實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤？3part 1 項(xiàng)目本體及開發(fā)目標(biāo)解析4項(xiàng)目地處中南大道、臨泉路交口東北側(cè)，緊鄰阜陽西二環(huán)發(fā)展黃金軸線中南大道；項(xiàng)目北側(cè)為匯鑫商業(yè)用地

2、（規(guī)劃）及已經(jīng)建成的匯鑫美居城（一期）及在建的匯鑫國際廣場（二期，是一集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的超大型商業(yè)綜合體）；項(xiàng)目南側(cè)為在建的香格里拉（三期）商住項(xiàng)目，共有兩棟16層小高層和4層的商業(yè)物業(yè)； 項(xiàng)目西側(cè)為中南現(xiàn)代城項(xiàng)目，目前一期已經(jīng)入住，二期規(guī)劃中，未來將有紅星美凱龍家具生活廣場入駐。地塊位置地塊位于潁州區(qū)中南大道臨泉路路口東北側(cè)，位于阜陽西二環(huán)發(fā)展的黃金軸線上，周邊住宅物業(yè)發(fā)展氛圍成熟，利于項(xiàng)目打造區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品價(jià)值一：位于阜陽西二環(huán)商業(yè)核心價(jià)值二：隸屬潁州住宅發(fā)展成熟片區(qū)價(jià)值三：區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)值形成互動(dòng)匯鑫國際廣場匯鑫美居城步行街地塊一地塊二匯鑫商業(yè)用地 （規(guī)劃） 規(guī)劃路香格里拉

3、（三期）中南商業(yè)街中南現(xiàn)代城（一期）中南現(xiàn)代城（一期）中南現(xiàn)代城（二期規(guī)劃）5周邊道路體系： 城市主干道中南大道：阜陽西二環(huán)分界線，雙向六車道，沿線住宅物業(yè)發(fā)展較為成熟；潁河西路：貫通城市的東西向主干道；阜南路：中南大道南向延伸段； 城市次干道臨泉路：潁州區(qū)和潁泉區(qū)的分界線，中南大道西側(cè)段，主要為中南現(xiàn)代城底商；西城墻路：臨河路，景觀較好；林清路：香格里拉二期沿街商業(yè)為主，主營餐飲； 支路規(guī)劃路（南北向）：項(xiàng)目地塊內(nèi)規(guī)劃路，18米寬；中南商業(yè)街：10米寬商業(yè)內(nèi)街，為中南建材港配套商業(yè)，主營家具家飾。區(qū)位交通地塊緊鄰城市主干道中南大道，交通便捷，能為項(xiàng)目導(dǎo)入更多人流，但臨快速干道一側(cè)的商業(yè)價(jià)值受

4、到影響，地塊南側(cè)及規(guī)劃路兩側(cè)商業(yè)價(jià)值較高城市主干道城市次干道支路商業(yè)分布6區(qū)域配套本項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)各類教育和醫(yī)療配套較多，其中匯文中學(xué)、師范學(xué)院附中對于縣市客戶購房將形成一定吸引力，周邊的市二院、三院使得本項(xiàng)目的居住生活更加便利。同時(shí)周邊學(xué)校和醫(yī)院的職工，也將會帶來一定的購房需求地塊周邊主要配套分布醫(yī)院學(xué)校銀行政府部門 市第二人民醫(yī)院 市第三人民醫(yī)院 阜陽婦產(chǎn)醫(yī)院 雙龍醫(yī)院 阜陽工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)校 匯文中學(xué) 師范學(xué)院附中 潁州中學(xué) 阜陽科技職業(yè)學(xué)校 潁西中心學(xué)校 阜陽計(jì)算機(jī)中專學(xué)校 博大電腦學(xué)校 市特殊教育學(xué)校 中國農(nóng)業(yè)銀行臨泉路支行 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 潁州區(qū)地稅局 市地稅局文醫(yī)醫(yī)文文醫(yī)文文文

5、文稅稅項(xiàng)目地塊農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)臨泉路臨泉路臨泉路林清路潁河西路中南大道南京路清河西路人民西路文文中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行7本項(xiàng)目周邊開發(fā)較為成熟的住宅社區(qū)，同時(shí)未來仍有一定量的住宅供應(yīng)，將于項(xiàng)目形成一定競爭 項(xiàng)目周邊住宅主要為匯鑫早期成功開發(fā)的住宅產(chǎn)品，以及中南現(xiàn)代城和香格里拉，區(qū)域住宅成熟度較高，人口聚集度較好； 中南現(xiàn)代城在項(xiàng)目西北側(cè)未來將供應(yīng)22.5萬方的商住項(xiàng)目，同時(shí)匯鑫三期將有住宅供應(yīng)。abc商住商住商住匯鑫住宅中南現(xiàn)代城香格里拉26萬方16萬方17,605多層多層高層、單身公寓售罄售罄新盤中南大道周邊住宅規(guī)劃8項(xiàng)目北側(cè)為匯鑫綜合體商業(yè)，西側(cè)為中南配套商業(yè)，南側(cè)分布香格里拉及林清路老街，這些商業(yè)項(xiàng)

6、目極大提升了項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展成熟度及其城市意象匯鑫商業(yè)廣場中南現(xiàn)代城香格里拉林清路沿街商業(yè)151.50.62家居建材、休閑娛樂、零售、餐飲建材、家飾、家居未招商餐飲、零售、教育為主，美容美發(fā)等社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為輔16（匯鑫國際廣場）1.21.3（南側(cè)及東側(cè)沿街商鋪）8100166000.91.1（萬象街）0.80.9-中間：23端頭：45開間一層底商兩層底商兩層底商匯鑫林清路香格里拉（三）中南現(xiàn)代城這些建筑的開發(fā)完成，將迅速提高本項(xiàng)目周邊的城市意象和成熟度，共同打造阜陽西二環(huán)城市副中心周邊商業(yè)規(guī)劃9地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部相對平整，無明顯地勢高差，目前正在拆遷地塊內(nèi)有高壓線，根據(jù)規(guī)劃將拆除，對項(xiàng)目無影

7、響地塊南側(cè)現(xiàn)狀，緊鄰香格里拉三期項(xiàng)目分隔地塊的小徑，未來是18米寬的規(guī)劃路地塊形狀較方正，地勢無明顯高差，西、南兩側(cè)臨路，昭示性好。地塊內(nèi)現(xiàn)有高壓線和魚塘等不利因素，未來都將移除。東西兩地塊，被小路相隔，增加了整體規(guī)劃的難度本案潁河西路臨泉路中南大道本案地塊北側(cè)是匯鑫項(xiàng)目用地，尚未拆遷地塊內(nèi)有一魚塘，可填補(bǔ)地塊二南側(cè)的尼姑庵1 11 12 23 35 54 46 67 72 23 34 45 56 67 710經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目可建設(shè)用地約66200平米，用地性質(zhì)為居住用地，對配套商業(yè)面積未作明確規(guī)定。容積率調(diào)整空間較小，開發(fā)產(chǎn)品形式較為明確地塊開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積用地性質(zhì)土地成本容積率建筑密度共

8、計(jì)：66,164平方米西側(cè)地塊：52,773平方米東側(cè)地塊：13,901平方米商住用地341萬/畝折合樓面價(jià)：1750元/平米3.030%本案潁河西路臨泉路中南大道本案11項(xiàng)目土地成本為341萬/畝，折合樓面價(jià)約為1750元/平米，加上高層建安成本及其他開發(fā)成本均攤，住宅開發(fā)成本與市場售價(jià)幾乎持平，利潤甚微。3.0容積率決定了住宅開發(fā)只能是高層，同時(shí)85米的建筑限高，給項(xiàng)目的整體規(guī)劃和社區(qū)品質(zhì)打造制造了難題，同時(shí)還將面對市場上的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭。地塊作為商住用地，規(guī)劃指標(biāo)僅對商業(yè)物業(yè)分布位置做出了規(guī)定，并未對商業(yè)體量做出明確的指示，如何確定項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)體量也是一大難題。地塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)指標(biāo)的限制以

9、及過高的土地成本，讓項(xiàng)目開發(fā)存在著諸多隱患發(fā)現(xiàn)問題做什么？怎么做？12理解問題商業(yè)開發(fā)體量及產(chǎn)品確定核心問題 如何在住宅利潤有限的市場前提下，尋 找溢價(jià)空間； 如何確定合適的商業(yè)體量，以保證項(xiàng)目 盈利； 除了傳統(tǒng)的沿街商鋪形式，是否存在產(chǎn) 品創(chuàng)新且市場接受度高的商業(yè)形式；高容積率下的同質(zhì)化競爭高成本下的利潤挖掘 如何避免市場上高層社區(qū)的同質(zhì)化競爭； 如何在區(qū)域住宅開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)的情況下， 樹立區(qū)域標(biāo)桿形象；根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和我司對項(xiàng)目的理解，提出本次項(xiàng)目開發(fā)三大核心問題13解決路徑 提供市場上接受程度高的產(chǎn)品； 獨(dú)創(chuàng)內(nèi)部街區(qū)商業(yè)，突破商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài) 限制*； 做足商業(yè)面積，提升項(xiàng)目利潤空間； 通過

10、住宅產(chǎn)品定位與包裝，提升住宅 附加值，提高銷售單價(jià)；通過商業(yè)物業(yè)，擴(kuò)大項(xiàng)目開發(fā)利潤空間創(chuàng)新商業(yè)，擴(kuò)大利潤空間項(xiàng)目利潤注重細(xì)節(jié)，塑造標(biāo)桿形象產(chǎn)品力，是第一生產(chǎn)力注重建筑立面選材和社區(qū)景觀打造，設(shè) 置多重景觀體系，打造高品質(zhì)社區(qū)；根據(jù)市場現(xiàn)有戶型進(jìn)行突破，豐富居住 附加價(jià)值；*根據(jù)規(guī)劃，住宅裙房底層不得從事餐飲、娛樂等擾民項(xiàng)目14part 2 阜陽房地產(chǎn)市場分析未來競爭分析供給現(xiàn)狀分析數(shù)據(jù)指標(biāo)分析15數(shù)據(jù)指標(biāo)分析16投資近五年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境 阜陽的固定資產(chǎn)投資常年來保持快速度增長，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的投資不斷加大 固定資產(chǎn)投資帶來城

11、市交通狀況的改善和城好似整體面貌的更新，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展有極大的促進(jìn)作用，對阜陽人口“安居”和“就業(yè)”有較大的推動(dòng)作用 投資增長步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，地產(chǎn)投資占有全社會固定投資五分之一強(qiáng)并呈上升態(tài)勢。 可見未來幾年，房地產(chǎn)業(yè)將會是繼續(xù)加大力度投資的一個(gè)重點(diǎn)方向。數(shù)據(jù)指標(biāo)分析/投資情況17供應(yīng)阜陽市目前，阜陽市房地產(chǎn)市場仍處振蕩調(diào)整期，整體市場的開發(fā)節(jié)奏較慢，未來市場競爭將日益激烈，市場后續(xù)供應(yīng)潛力巨大 阜陽市房地產(chǎn)市場仍處振蕩調(diào)整期，09年下班年出現(xiàn)了新開、施工面積一定程度下降局面，市場供應(yīng)主要為存量房為主，使得當(dāng)時(shí)住宅成交價(jià)格受一定影響。 目前，阜陽房地產(chǎn)市場竣工面積遠(yuǎn)少于施工

12、面積，2010年上半年竣工面積29.8萬平米，而施工面積達(dá)到414.4萬平米。整體市場的開發(fā)節(jié)奏較慢，但隨著市場的日益成熟，未來市場競爭將日益激烈，市場后續(xù)供應(yīng)潛力巨大。數(shù)據(jù)指標(biāo)分析/供應(yīng)情況18住宅（新房、二手房）成交價(jià)格曲線住宅（新房、二手房）成交面積曲線成交阜陽商品住宅的價(jià)格整體趨于穩(wěn)定，穩(wěn)步上漲，但幅度不大；住宅成交量在7萬平米/月左右，有明顯淡旺季，年中與年底成交火爆，突破10萬平米/月 阜陽近年商品住宅均價(jià)較為穩(wěn)定，緩步增長，商品房均價(jià)為3500元/平米；09年9月市場供應(yīng)出現(xiàn)小低谷，價(jià)格明顯上漲，住宅成交大幅下跌。 受9、10月份前剛性需求的壓抑爆發(fā)與外出務(wù)工人員的返鄉(xiāng)購房的到來

13、，09年11月與12月住宅成交量逐漸上揚(yáng)，價(jià)格也小幅上漲。數(shù)據(jù)指標(biāo)分析/成交情況統(tǒng)計(jì)周期：09年7月-2010年6月統(tǒng)計(jì)周期：09年7月-2010年6月19數(shù)據(jù)指標(biāo)分析總結(jié) 阜陽市投資增長步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)將會是繼續(xù)加大力度投資的一個(gè)重點(diǎn)方向； 目前房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整期，竣工面積遠(yuǎn)小于施工面積，整體市場的開發(fā)節(jié)奏較慢，隨著市場行情的穩(wěn)定，建設(shè)力度的加強(qiáng)，未來市場的競爭將日漸激烈；商品住宅的價(jià)格整體趨于穩(wěn)定，且呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)趨勢，目前成交均價(jià)已突破4000元/平米；住宅去化速度相對穩(wěn)定，成交量基本維持在7萬平米/月左右，旺季達(dá)10萬平米/月。20供給現(xiàn)狀分析21本項(xiàng)目

14、所在板塊的屬性特征本項(xiàng)目所面臨的整體市場環(huán)境市場典型項(xiàng)目提供的借鑒啟示市場供給現(xiàn)狀分析22阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/住宅市場整體格局阜陽市區(qū)住宅版塊格局：潁泉、潁州、潁東、經(jīng)開四大片區(qū)潁州區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)潁泉區(qū)阜陽郊區(qū)潁東區(qū)23阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/市場供求趨勢區(qū)域潁州區(qū)潁泉區(qū)潁東區(qū)開發(fā)區(qū)住宅情況總量（平方米）1,761,945894,685118,832140,000現(xiàn)有供應(yīng)量（平方米）367,420256,35539,87040,000去化量（平方米）304,651 201,025 27,83023,000 去化率（%）79.8%72.9%73.0%57.5%未來供應(yīng)量（平方米）964,830

15、439,02078,96280,000銷售均價(jià)（元/平方米）4150389036503600阜陽城市住宅供應(yīng)總量超過70萬方，其中潁州區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量達(dá)到367,420平米，占全市供應(yīng)總量的52%，是阜陽目前主要的住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域24阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁州區(qū)住宅板塊特征潁州區(qū)域均價(jià)：4130元/平米潁州區(qū)住宅開發(fā)體量為全市之首，阜陽當(dāng)?shù)刂拈_發(fā)企業(yè)在區(qū)域內(nèi)較為集中，區(qū)域內(nèi)面市的樓盤品質(zhì)相對較高板塊描述：潁州區(qū)緊鄰城市發(fā)展核心，無河流和鐵路阻隔。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)張，未來區(qū)域?qū)⒊薪哟罅砍鞘泻诵膮^(qū)外溢人口，成為阜陽未來住宅市場發(fā)展的重要方向。板塊特征：西湖生態(tài)公園為賣點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅

16、的未來發(fā)展區(qū)域25阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁州區(qū)在售住宅匯總項(xiàng)目名稱港麗上城國際麗豐一品易景國際花園采蓮郡藍(lán)堡城香格里拉天瑞名城占地面積233,450 118,000 256,800 40,000 42,300 9037204289總建面380,000 560,000 500,000 70,000 127,000 27243342212物業(yè)類型多層高層多層/小高層/高層多層高層多層/小高層多層/小高層住宅情況總量350,000 440,000 500,000 70,000 120,500 17,605 263,840 現(xiàn)有供應(yīng)量42,000 50,560 39,760 8,545 120,50

17、0 17,605 88,450 去化量11,850 48,420 26,100 8,456 116,545 14,960 78,320 去化率28.2%95.8%65.6%99.0%96.7%85.0%88.5%未來供應(yīng)量0389,440 340,00060,00000175,390售價(jià)45004600多層：4100小高：42003700400041003900潁州區(qū)現(xiàn)有樓盤供應(yīng)量為367,420平米，部分含多層項(xiàng)目均已售罄，未來區(qū)域主要供應(yīng)量超過96萬平米，均為小高層或高層物業(yè)26項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：阜陽市一道河中路139號物業(yè)類別：高層 占地面積：177.1畝 總建筑面積：56萬m2綠化

18、率：36%容積率：3.05開發(fā)商：麗豐集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 案例分析：麗豐一品（高層）項(xiàng)目供應(yīng)情況現(xiàn)有供應(yīng)體量：50,560平米銷售均價(jià)：4600元/平米銷售信息： 目前5幢高層房源基本售罄，10月推出4幢116平米房源 售樓處現(xiàn)場沙盤展示阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁州區(qū)主要在售項(xiàng)目27項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：阜王路二道河旁 物業(yè)類別：多層/小高層/高層占地面積：385畝 總建筑面積：50萬m2綠化率：40%容積率：1.4開發(fā)商：阜陽市易景置業(yè)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：南京綠都 案例分析：易景國際花園（多層/小高層/高層）項(xiàng)目供應(yīng)情況現(xiàn)有供應(yīng)體量：39,760平米銷售均價(jià)：420

19、0元/平米銷售信息：北區(qū)為多層、小高層，目前部分多層和5幢小高層在售。南區(qū)為多層、小高層、高層社區(qū)，目前在建，未售社區(qū)大門現(xiàn)場實(shí)景圖阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁州區(qū)主要在售項(xiàng)目28阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁泉區(qū)住宅板塊特征板塊描述：潁泉區(qū)作為阜陽城市核心區(qū)域，住宅開發(fā)量已接近飽和，土地儲備量日益稀少，發(fā)展空間存在嚴(yán)重制約 。目前主要集中于河南與潁州區(qū)接壤的區(qū)域。成熟的商業(yè)配套，為區(qū)域樓盤增加了不少的附加值，產(chǎn)品以小高層和高層為主。潁泉區(qū)作為阜陽城市核心區(qū)域，發(fā)展最為成熟，住宅開發(fā)接近飽和，項(xiàng)目現(xiàn)主要集中于河南與潁州區(qū)接壤的區(qū)域潁泉區(qū)區(qū)域均價(jià)：3800元/平米板塊特征：文化、教育為配套，商業(yè)為核心

20、的城市中心區(qū)域29阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁泉區(qū)在售住宅匯總項(xiàng)目名稱藍(lán)鯨soho匯鑫國際天韻怡城東方第一城外灘國際城電力明園香港財(cái)富廣場依泉庭苑春益雅苑占地面積1,300 1050001867676,000 271,800 138,000 31349110,000 28014總建面5,700 180,000 52,800 180,000 150,000 202,015 157,430 200,000 62,000 物業(yè)類型小高層多層小高層多層/小高層多層/小高層聯(lián)排/疊加/多層/小高層高層多層/高層多層/小高層/高層住宅情況總量5,700 62,000 39,120 141,000 150,0

21、00 166,615 73,250 200,000 57,000 現(xiàn)有供應(yīng)量0 0 20,960 0 50,990 147,025 0 23,700 13,680 去化量0 0 14,800 0 6,350 145,600 0 21,920 12,355 去化率-70.6%-12.5%99.0%-92.5%90.3%未來供應(yīng)量5,700 20,000 18,160 107,000 50,00019,590 73,250 102,000 43,320 售價(jià)-3600-4200小高層：4350公寓：5000未定35003800潁泉區(qū)現(xiàn)有樓盤供應(yīng)量為256,355平米，目前高層物業(yè)可售量較少，但未來

22、區(qū)域主要供應(yīng)量超過43萬平米，以小高層和高層物業(yè)為主30項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：阜陽市勝利北路與人民西路交匯處 物業(yè)類別：多層/小高層占地面積：407.5畝 總建筑面積：15萬m2綠化率：35%容積率：3.8開發(fā)商：阜陽環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司 景觀設(shè)計(jì)：阜陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 案例分析：外灘國際城（多層/小高層）項(xiàng)目供應(yīng)情況現(xiàn)有供應(yīng)體量：50,990平米銷售均價(jià)：4200元/平米銷售信息：舊城改造項(xiàng)目，目前僅小高層d9在售，200-260平米。年底會有新房源推出現(xiàn)場實(shí)景圖現(xiàn)場實(shí)景圖阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁泉區(qū)主要在售項(xiàng)目31項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：阜陽市人民西路256號 物業(yè)類別：聯(lián)排/疊加/多層

23、/小高層占地面積：13.8萬平米 總建筑面積：20萬m2綠化率：40%容積率：1.46開發(fā)商：阜陽三環(huán)明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國df國際(上海)景觀設(shè)計(jì)有限公司 案例分析：電力明園（聯(lián)排/疊加/多層/小高層）項(xiàng)目供應(yīng)情況現(xiàn)有供應(yīng)體量：售罄銷售均價(jià)：4350元/平米銷售信息：目前房源售罄，三期在建，推多層和單身公寓（小戶型）多層疊加阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁泉區(qū)主要在售項(xiàng)目 三期（未建）高層聯(lián)排疊加小高層小高層多層多層32阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁東區(qū)&開發(fā)區(qū)住宅板塊特征潁東區(qū)和開發(fā)區(qū)位于城市東部，原離城市中心，住宅物業(yè)發(fā)展較其他區(qū)域相對緩慢，在售樓盤以90平米以下小戶型為主潁

24、東區(qū)區(qū)域均價(jià)：3650元/平米開發(fā)區(qū)區(qū)域均價(jià)：3600元/平米板塊特征：重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，城市普通生活居住區(qū)，以多層產(chǎn)品為主。板塊特征：興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，綜合性的城市新區(qū)。33阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁東區(qū)&開發(fā)區(qū)在售住宅匯總項(xiàng)目名稱黃金時(shí)代廣場繁華世家森活印象區(qū)域潁東區(qū)穎東區(qū)開發(fā)區(qū)占地面積11,000 2653676,700 總建面40,000 96386140,000 物業(yè)類型多層/高層多層/小高層多層/小高層/高層住宅情況總量30,000 88,832 140,000 現(xiàn)有供應(yīng)量30,000 9,870 40,000 去化量20,00

25、0 7,830 23,000 去化率66.7%79.3%57.5%未來供應(yīng)量0 78,962 80,000 售價(jià)35003800-39003600-3900由于潁東區(qū)及開發(fā)區(qū)位于三環(huán)外，目前仍存在在售小高層及高層項(xiàng)目較少，現(xiàn)有樓盤供應(yīng)量為79,870平米，區(qū)域未來供應(yīng)量超過15萬平米，以小高層和高層物業(yè)為主富安 森活印象實(shí)景圖繁華世家建設(shè)進(jìn)度黃金時(shí)代廣場34項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：阜陽市南三環(huán)路與沙河路交叉口 物業(yè)類別：多層/小高層/高層占地面積：115畝 總建筑面積：14萬m2綠化率：30%容積率：1.8開發(fā)商：阜陽富安置業(yè)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：杭州現(xiàn)代機(jī)構(gòu) 案例分析：森活印象（多層/小高層/高

26、層）項(xiàng)目供應(yīng)情況現(xiàn)有供應(yīng)體量：40,000平米銷售均價(jià)：3600元/平米銷售信息：樓盤采用西班牙建筑風(fēng)格，一期08年開盤，二期為期房，為多層和三棟小高層?，F(xiàn)場實(shí)景圖現(xiàn)場實(shí)景圖阜陽房地產(chǎn)板塊對比分析/潁東區(qū)&開發(fā)區(qū)主要在售項(xiàng)目在售房源35本項(xiàng)目所在板塊的屬性特征本項(xiàng)目所面臨的整體市場環(huán)境市場典型項(xiàng)目提供的借鑒啟示市場供給現(xiàn)狀分析36阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析特點(diǎn)一：開發(fā)主體以阜陽本地開發(fā)商為主，項(xiàng)目占市場總量的近70%。省外資本已開始關(guān)注并進(jìn)入阜陽，一定程度上推動(dòng)了阜陽房地產(chǎn)的市場化進(jìn)程及開發(fā)水平的提升項(xiàng)目名稱港麗上城國際麗豐一品易景國際花園采蓮郡藍(lán)堡城香格里拉天瑞名城藍(lán)鯨soho匯鑫國

27、際天韻怡城東方第一城外灘國際城電力明園香港財(cái)富廣場依泉庭苑春益雅苑開發(fā)商阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安徽麗豐集團(tuán) 阜陽市易景置業(yè)有限公司 安徽天福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 阜陽悅勝置業(yè)有限公司 阜陽錦城置業(yè)有限公司 阜陽天興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽巨川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽匯鑫集團(tuán) 阜陽金牛房地產(chǎn)公司 安徽省興泰置業(yè)有限公司 阜陽環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司 阜陽三環(huán)明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽市萬德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽南海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安徽省春益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商阜陽港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安徽麗豐集團(tuán) 阜陽易景置業(yè)有限公司 安徽天福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海七度實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 上海國銀投資實(shí)業(yè)有限

28、公司 阜陽天興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津韋臣投資集團(tuán) 阜陽匯鑫集團(tuán) 阜陽金牛房地產(chǎn)公司 安徽省興泰置業(yè)有限公司 浙江紹興環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司 阜陽三環(huán)明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司臺灣燈塔集團(tuán)投資公司華聯(lián)（香港）國際有限公司/阜陽華聯(lián)集團(tuán) 阜陽南海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安徽省春益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司無深圳永基行 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢公司 智帝中國 安徽宏泰機(jī)構(gòu) 上海浩普投資管理有限公司 金瑞置業(yè) 浙江intop 合肥明亮博遠(yuǎn) 江西盈科地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 上海天啟開啟 杭州格美房地產(chǎn)營銷代理有限公司安徽宏泰機(jī)構(gòu) 深圳市世方摩爾商業(yè)顧問有限公司 智匯聯(lián)創(chuàng)南京元古房地產(chǎn)顧問有限公司37阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析特點(diǎn)

29、二：在售樓盤的社區(qū)整體規(guī)劃，以兵營式排布為主 行列式布局成主流 目前市場上在售多層項(xiàng)目，均采用行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間棟距過小，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性；高層社區(qū)考慮到日照等因素，雖棟距較多層有所增加，但整體布局形態(tài)仍略顯單一。依泉庭苑易景國際花園香格里拉二期麗豐一品38阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析特點(diǎn)三：市場上在售項(xiàng)目，整體建筑形象以為灰白色為主，部分項(xiàng)目采用歐式建筑風(fēng)格。整體形象中規(guī)中矩，品質(zhì)感一般 營銷概念與建筑風(fēng)格不完全同意整體建筑風(fēng)格的把握存在不足，色彩搭配上較為混亂，部分項(xiàng)目與營銷主題不統(tǒng)一； 歐式風(fēng)格開始受市場推崇部分開發(fā)規(guī)模較大的樓盤開始采用歐式和時(shí)尚

30、現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑缺乏層次感建筑的細(xì)部和線條的勾勒過于簡單，缺少層次感；麗豐一品采蓮郡易景國際花園藍(lán)堡城39采蓮郡涂料麗豐一品涂料，面磚電力明園涂料外灘國際城涂料，面磚特點(diǎn)四：材質(zhì)搭配處理手法不成熟，在售項(xiàng)目多以涂料為主，部分拼貼面磚，市場上未有干掛石材處理手法出現(xiàn)阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析40阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析特點(diǎn)五：戶型設(shè)計(jì)平實(shí)，多以緊湊房型為主，是典型的實(shí)用主義，缺少戶型創(chuàng)新目前市場上大部分產(chǎn)品還是以方正、實(shí)用的設(shè)計(jì)為主; 客廳進(jìn)深長，面寬窄；較少樓盤設(shè)置生活陽臺； 暗衛(wèi)，衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)都較差，且位置設(shè)置不合理，直接對客廳； 主臥的功能單一，應(yīng)該設(shè)當(dāng)設(shè)置衣帽間和書房；目前市

31、場戶型設(shè)計(jì)上總體以方正、實(shí)用為主，人性化不足，真正有創(chuàng)新的產(chǎn)品較少。產(chǎn)品附加值有限41阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析特點(diǎn)六：園林環(huán)境溢價(jià)作用開始顯現(xiàn)，開發(fā)商逐漸重視園林的打造，但市場上仍缺乏高水準(zhǔn)的園林 個(gè)別項(xiàng)目的景觀價(jià)值對消費(fèi)者的吸引力極大：如易景國際、麗豐一品的景觀展示區(qū)的價(jià)值貢獻(xiàn)幫助項(xiàng)目超過片區(qū)均價(jià)；消費(fèi)者對于景觀價(jià)值的附加購買溢價(jià)較高。 目前景觀水準(zhǔn)較高的樓盤如易景國際、電力名園、上城國際等無論從二級市場還是三級市場都具備了很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢；組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀樓宇景觀局部景觀水景處理水景處理42阜陽房地產(chǎn)市場整體特點(diǎn)分析/小結(jié)從發(fā)展的角度來看，隨著開發(fā)商對市場的深度介入和對產(chǎn)品的深入理解，以及

32、一、二線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的傳承，未來阜陽住宅產(chǎn)品打造將日趨完善，市場必將步入外圍產(chǎn)品競爭階段基礎(chǔ)類產(chǎn)品中高端產(chǎn)品豪宅類產(chǎn)品屬性定義關(guān)注要素核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面 建筑風(fēng)格 會所、環(huán)境配套 教育 功能外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受得到，競爭的最高級別 價(jià)格、質(zhì)量 采光、通風(fēng) 交通 戶型 身份、品牌 物業(yè)管理、服務(wù) 人文 互動(dòng)體驗(yàn)顯性要素隱性要素43本項(xiàng)目所在板塊的屬性特征本項(xiàng)目所面臨的整體市場環(huán)境市場典型項(xiàng)目提供的借鑒啟示市場供給現(xiàn)狀分析44香港路商業(yè)街為東方第一城大體量的社區(qū)商業(yè)配套，業(yè)態(tài)設(shè)置齊全，形成社區(qū)shoppin

33、g mall。整體業(yè)態(tài)布局相對比較合理。總體量：40,000平米商鋪面積：主力商鋪面積為40-50平方米，一樓層高4.1米，二層商鋪高3.9米。面寬商鋪價(jià)格：19000元/平米- 29800元/平米租金價(jià)格：一樓3.33元/平米天；二樓2元/平米天 業(yè)態(tài)經(jīng)營：名品專賣、時(shí)尚百貨、潮流服飾、便利店、服務(wù)店、小吃、娛樂等多項(xiàng)業(yè)態(tài)。香港路商業(yè)街大型主題街區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目簡介：阜陽市場典型項(xiàng)目分析/香港路商業(yè)街45成功借鑒：街區(qū)式規(guī)劃，有效引導(dǎo)人流，引入蘇果超市作為主力店，吸引人氣香港路商業(yè)街區(qū)主街寬19米，包括：香港路、哈街、慧湖路名品街、鄰里中心、東方新天地7條街道組成。加上整體合理的業(yè)態(tài)布局和大量主

34、力店的進(jìn)駐是該案成功的關(guān)鍵所在。商鋪二樓的空中立體走廊，導(dǎo)入了大量蘇果超市的人流阜陽市場典型項(xiàng)目分析/香港路商業(yè)街分街區(qū)規(guī)劃主題，專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)租賃管理蘇果超市46中南現(xiàn)代城區(qū)域級家居家飾精品商業(yè)街 地理位置：西二環(huán)路以西、潁河西路以南 開發(fā)商：阜陽市中南置業(yè)業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地14萬平方米，建筑規(guī)模16萬平方米，分二期開發(fā)；產(chǎn)品形式：一層底商,層高4.2米項(xiàng)目北側(cè)沿街商鋪商業(yè)內(nèi)街東側(cè)沿街商鋪南側(cè)沿街商鋪產(chǎn)品一層底商一層底商一層底商一層底商層高4.2米4.2米4.2米4.2米業(yè)態(tài)建材、家飾家具、家飾、零售鋁材餐飲、美容、零售售價(jià)只租不售只租不售-12000（元/m2）租金0.8元/

35、日/m20.7元/日/m20.8元/日/m20.6元/日/m2阜陽市場典型項(xiàng)目分析/中南現(xiàn)代城 商業(yè)規(guī)劃:項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)包括北側(cè)潁河路沿街商鋪、中南商業(yè)街（內(nèi)街）、南側(cè)臨泉路沿街商鋪、東側(cè)中南大道沿街商鋪；為改造原穎西農(nóng)貿(mào)市場的中南步行街，匯集休閑、娛樂美食等多種商業(yè)主題，構(gòu)筑出阜陽西區(qū)的商業(yè)購物聚落。項(xiàng)目二期更將建設(shè)22.5萬方的商住項(xiàng)目。商業(yè)內(nèi)街中南現(xiàn)代城家居港中南現(xiàn)代城二期（規(guī)劃）中南大道沿街商鋪沿街商鋪中南現(xiàn)代城潁河西路中南商業(yè)街（內(nèi)街）47成功借鑒：以一萬平米的中南家居建材港為業(yè)態(tài)引擎，輔以中南商業(yè)街（內(nèi)街）進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充，打造區(qū)域一站式家居家飾購物商業(yè)街u 內(nèi)街商業(yè)增加了商業(yè)面積；u

36、沿街商鋪與中南家居港、匯鑫美居城的業(yè)態(tài)延伸，共同將西二環(huán)路大街及穎河西路大街建成阜陽西區(qū)商業(yè)大街和建材家居經(jīng)營集中區(qū)。阜陽市場典型項(xiàng)目分析/中南現(xiàn)代城48匯鑫商業(yè)廣場一站式商業(yè)購物中心 地理位置：位于潁河西路與西二環(huán)交匯處 開發(fā)商：安徽省阜陽匯鑫集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模：一期匯鑫美居城占地10905平米，建筑面積21909平米，為一三層建筑，共271間商業(yè)單元。二期匯鑫國際廣場占地2萬平米，建筑面積7萬平米，另附1萬平米商業(yè)步行街。三期、四期仍處于規(guī)劃中。項(xiàng)目簡介：“匯鑫商業(yè)廣場”項(xiàng)目包括六大專業(yè)性商業(yè)項(xiàng)目及商住產(chǎn)品。整個(gè)商業(yè)中心體現(xiàn)休閑、文化、便利性、一站式消費(fèi)的定位特色。目前簽約進(jìn)駐的主要有大潤發(fā)超

37、市、萬達(dá)影院、肯德基。匯鑫商業(yè)廣場（二期）名稱匯鑫國際廣場萬象步行街售價(jià)備注（元/平米）：1f(1f)26000-48000；(2f)26000-29000；(3f)14900-16800；(4f)9800-15000；(5f)11000體量（平米）7012110000去化（平米）3150 /價(jià)格1萬至5萬1元/平米天阜陽市場典型項(xiàng)目分析/匯鑫商業(yè)廣場49阜城西部商圈的核心大潤發(fā)購物中心（09年）阜陽單體最大的購物中心購物中心的多種商業(yè)業(yè)態(tài)的人氣效應(yīng)起步階段形象立位強(qiáng)化階段人氣吸引升級階段定位強(qiáng)化演變歷史城西商業(yè)航母啟航匯鑫美居城（06年）阜城目前最高檔的商場為阜陽商業(yè)地產(chǎn)樹立了新的標(biāo)桿領(lǐng)航阜

38、城皖西北全功能商業(yè)旗艦 匯鑫商務(wù)區(qū)美食娛樂中心阜陽單體最大的商場成功借鑒以專業(yè)市場為先發(fā)引擎，引入大賣場，逐步擴(kuò)展業(yè)態(tài)，不斷升級定位，整體性提升項(xiàng)目形象 以潁西為發(fā)展立基，以阜陽為服務(wù)核心，對皖西北周邊區(qū)域具有強(qiáng)大輻射力的大型休閑購物娛樂商圈，配套完善的時(shí)尚商業(yè)中心。 經(jīng)營中高檔家具、家居、家飾用品為主，阜陽全新的商業(yè)業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營家具、建材、裝飾裝潢類商品的百貨商場 二期項(xiàng)目匯鑫大潤發(fā)購物中心開發(fā)項(xiàng)目包括國際零售巨頭大潤發(fā)超市（匯鑫店）、匯鑫名品城、匯鑫兒童大世界、匯鑫餐飲城、匯鑫影視城等項(xiàng)目 三期項(xiàng)目匯鑫美食娛樂名街，以經(jīng)營全國各地的風(fēng)味美食、動(dòng)感娛樂、休閑購物等為主；四期項(xiàng)目匯鑫cbd中心

39、商務(wù)區(qū)，集酒店、辦公、商業(yè)、商務(wù)功能于一體阜陽市場典型項(xiàng)目分析/匯鑫商業(yè)廣場50香格里拉城市印象社區(qū)級步入式商業(yè)廣場 地理位置：位于西二環(huán)與臨泉路交匯口 開發(fā)商：安徽省阜陽錦城置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積9037m2，總建筑面積27243m2，其中商業(yè)建面為5796m2； 產(chǎn)品：16層高層住宅、裙樓soho公寓，3.6米挑高項(xiàng)目營銷主題：居住+投資=香格里拉城市印象7598平米主力精致中小戶型，低總價(jià)，居住投資兩相宜阜陽市場典型項(xiàng)目分析/錦城香格里拉51成功借鑒步入式商業(yè)廣場便于人流滲透；內(nèi)、外小廣場的形成有助于人氣的聚集中南大道老阜臨路 中南大道上的外廣場起到一定形象展示作用 內(nèi)街留出廣

40、場空間，便于購物、消費(fèi)娛樂，利于聚集消費(fèi)者駐足 分別于中南大道與老阜臨路上開設(shè)出入口，形成半開放式商業(yè)街區(qū) 城市主干道上開口，很好的引導(dǎo)了城市人流，便于南、北向消費(fèi)人群前往阜陽市場典型項(xiàng)目分析/錦城香格里拉52香港路商業(yè)街中南現(xiàn)代城沿街中南商業(yè)街（內(nèi)街）匯鑫美居城匯鑫萬象步行街香格里拉 城市印象40-90平米50120平米50100平米2585平米3060平米80140平米4-5米420米3.54米/3米/10米15米15米/6米/兩層開間一層開間一層開間一層開間兩層復(fù)式兩層復(fù)式是是否是/在售售罄售罄在售待售在建阜陽市場典型項(xiàng)目分析/商業(yè)個(gè)案匯總分析阜陽市商業(yè)街面積以小面積街鋪為主，主要集中在

41、50-100平米，兩層復(fù)式形態(tài)的產(chǎn)品開始逐漸取代一層開間，成為市場供應(yīng)主流；大多數(shù)商業(yè)引入主力店帶動(dòng)經(jīng)營，而中南商業(yè)街因?yàn)榫o鄰中南家居港，已經(jīng)具備了驅(qū)動(dòng)其發(fā)展的商業(yè)價(jià)值引擎，因而沒有引入主力店，以全國各類品牌的家居家飾代理為主。兩層復(fù)式產(chǎn)品正逐漸取代一層開間產(chǎn)品，成為商鋪市場主流。50100m214053市場供給現(xiàn)狀分析小結(jié)本項(xiàng)目所在板塊的屬性特征本項(xiàng)目所面臨的市場特點(diǎn)典型項(xiàng)目提供的借鑒啟示本項(xiàng)目位于阜陽未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城市交通和配套逐漸完善，市場以中高端住宅產(chǎn)品為主。項(xiàng)目客群以地緣性客戶為主，未來住宅供應(yīng)放量較大，預(yù)計(jì)市場競爭激烈。市場供給現(xiàn)狀分析小結(jié)1、項(xiàng)目主要集中在潁州區(qū)，這與城市發(fā)展方向和土地供應(yīng)有直接關(guān)系。2、市場樓盤主要以地段與外部資源為主要賣點(diǎn)，個(gè)別樓盤開始走品質(zhì)化路線，戶型創(chuàng)新和樓盤展示還很少見。3、目前市場在售樓盤的物業(yè)類型為多層和高層，消費(fèi)者對高層物業(yè)還處在一個(gè)認(rèn)知階段，具有一定的抗性。4、市場主力戶型為100120的三房和8090的兩房為主，以偏小面積銷售的快，小于60的戶型和120以上大面積的頂層復(fù)式銷售較慢。1、由于區(qū)域內(nèi)生活配套相對落后，在售大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配比體量較大，部分項(xiàng)目引入主力店，定位為區(qū)域及商業(yè)配套，升級周邊商業(yè)能級，提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍。2、社區(qū)商業(yè)開始脫離傳統(tǒng)街鋪發(fā)展階段，開始注重空間尺度的營造，落