房地產(chǎn)租賃合同欺詐及防范

1、房地產(chǎn)租賃合同欺詐及防范租賃合同的概念二. 租賃合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容（一）、租賃物的名稱；（二）、租賃物的數(shù)量；（三）、用途；（四）、租賃期限;（五）、租金及其支付期限和方式；（六）、租賃物的維修和保養(yǎng)。（七）、違約責任除以上主要條款外，當事人還可以另行約定其他條款。如，擔保條款。三. 租賃合同的漏洞及欺詐1. 對合同主體資格未進行認真審查，對方無履約能力。在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進行欺詐的多為出租人。主要因為在訂立 合同前未對承租人的主體資格及資信能力進行審查致使租賃物無法收回或無法按期 收回租金。2. 代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂租賃合同。在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人

2、以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代 理人授權(quán)范圉內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)山被代理人承受。但代理人超越 代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，山行為人承 擔。根據(jù)民法通則有關(guān)規(guī)定有可能會給合同另一方當事人造成損失。3. 租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的漏洞。在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：a. 對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛;b. 對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進行超負荷、掠奪性使用，致 使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用;C.租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)山出租人負責維 修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。4.

3、 租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。履行中常見的欺詐主要有：a. 出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實踐中主要是遲延履行。b. 出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因為承租人的 過錯所引起為條件。c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。d. .承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。e. 承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。f. 承租人逾期不返還租賃物。5. 出租人利用租賃物套取押金。在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價 值相當?shù)难航?，而當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人，出租人實際已經(jīng)席卷 大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額”購買” 了并不想購買的物品。四.

4、 租賃合同中漏洞及欺詐的防范1. 訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對方當事人的有關(guān)信息。訂立租賃合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范圉、資信狀況以及履約能力、商 業(yè)信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆斒氯怂诘?的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進行了解。2. 對代理人簽訂合同應(yīng)對其代理權(quán)進行了解。對于對方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對方的授 權(quán)情況，包括授權(quán)范圉、授權(quán)期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高 級管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。3. 對于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中

5、當事人應(yīng)注意如下事項：a.合同條款應(yīng)當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。b.對合同字句應(yīng)當認真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多 種解釋的語句出現(xiàn)。C.在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當予以明確規(guī)定， 以避免出現(xiàn)糾紛。d. 在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。e. 為避免合同欺詐，當事人可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、 附條件條款等，以保證合同順利履行。f. 訂立租賃合同，期限在六個月以上的應(yīng)釆用書面形式，未采用書面形式的， 視為不定期租賃。對于不定期租賃，我國合同法規(guī)定，當事人可以隨時解除合 同。4. 對租賃合同履行中欺詐行為

6、的防范。a. 對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現(xiàn)合同預(yù)期的U的，承租人可 以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。b. 對技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說明、裝配圖紙、操作規(guī) 程等，這些在制訂租賃合同時就應(yīng)加以明確約定。c. 租賃物上存在權(quán)利瑕疵，笫三人對租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益 的，承租人可以要求減少租金或免交租金。d. 承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理 期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。e. 承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如 征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求出租人 支付一定開支。f. 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。5. 對利用押金進行合同欺詐的防范。在租賃合同訂立中，合同雙方當事人都盡量避免風險，而主要工作都應(yīng)在合同 訂立前進行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔保并希望金額能與租賃物價值 相當，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交