《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》解讀

1、節(jié)約集約利用土地規(guī)定解讀面對日益嚴(yán)重的粗放浪費(fèi)土地的現(xiàn)象， 日前，國土資源部出臺節(jié) 約集約利用土地規(guī)定 （以下稱“規(guī)定”），這是我國首部專門就土 地節(jié)約集約利用進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)的部門規(guī)章，共 9章 38條，于 2014 年 9月 1日起實(shí)施，主要涉及的內(nèi)容有：一、限定特大城市開發(fā)邊界 規(guī)定明確要求：“有效控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模；國 土資源主管部門應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃中劃定城市開發(fā)邊界和禁 止建設(shè)的邊界，實(shí)行建設(shè)用地空間管制。 ”這是 2013 年底中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出的相關(guān)要求，即盡快把 每個(gè)城市特別是特大城市開發(fā)邊界限定。但考慮到國內(nèi)城市數(shù)量龐 大、地形地貌各異，再加之對城市功能定位

2、千差萬別，國土部決定今 年先劃出 500 萬人口以上的特大城市和京津冀、 長江三角洲、 珠江三 角洲三大都市圈的發(fā)展邊界，因涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、基本農(nóng)田占有、 生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面，國土部需要與住建部、農(nóng)業(yè)部、環(huán)保部等多個(gè) 部門達(dá)成一致意見，才能最終完成規(guī)范城市邊界的政策制定。二、擴(kuò)大土地有償使用范圍、減少用地劃撥規(guī)定明確要求， “國家擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非 公益性用地劃撥。 除軍事、 保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的 特殊用地可以以劃撥方式供應(yīng)外，國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利 等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地中的經(jīng)營 性用地，實(shí)行有償使用。 ”根據(jù) 2001

3、年劃撥用地目錄，19 類建設(shè)用地可采用劃撥方式 供地，而規(guī)定將 19 類劃撥用地目錄中的大部分供地排除在劃撥 用地的范圍之外，這可能會(huì)導(dǎo)致，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通設(shè)施建設(shè) 等項(xiàng)目用地成本增加， 公眾購買相關(guān)公共服務(wù)的價(jià)格會(huì)提高， 或者是 以BOT等方式建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資回報(bào)期會(huì)延長。三、先出租后出讓針對實(shí)踐中創(chuàng)造的工業(yè)用地新方式， 規(guī)定提出，“市、縣國土 資源主管部門可以采取先出租后出讓、 在法定最高年期內(nèi)實(shí)行縮短出 讓年期等方式出讓土地； 采取先出租后出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的， 應(yīng) 當(dāng)符合國土資源部規(guī)定的行業(yè)目錄。 ”以出讓方式拿地，土地成本較高，并且企業(yè)拿地后若效益不好， 則很難退出。

4、采用“先租后讓”的方式，企業(yè)可以先租賃土地，等進(jìn) 入穩(wěn)定期后，再?zèng)Q定是否購買土地，若企業(yè)放棄購買，政府可以收回 土地，通過市場重新配置土地資源。但不利于的是，企業(yè)可能無法利 用租賃的土地進(jìn)行融資貸款。關(guān)于工業(yè)用地方式， 2013 年 7 月出臺的北京經(jīng)開區(qū)發(fā)布加強(qiáng) 工業(yè)用地管理的實(shí)施意見 ，提出了三種轉(zhuǎn)變工業(yè)用地方式：1）縮短工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限。在法定最高出讓年限內(nèi)，根 據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和用地單位經(jīng)營情況確定工業(yè)用地國有建設(shè)用地使 用權(quán)出讓年限。出讓年限一般不高于 20 年。期限屆滿時(shí)，用地單位 若達(dá)到入?yún)^(qū)時(shí)承諾的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 仍然正常生產(chǎn)并保持增長態(tài)勢， 可以 申請延期使用土地。2）代建廠房

5、用地供應(yīng)：由建設(shè)方通過出讓或直接租賃方式取得 工業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)， 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或者按照產(chǎn)業(yè)要求定制 廠房，將廠房出租給入?yún)^(qū)企業(yè)。3）工業(yè)用地使用權(quán)直接租賃：經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，開發(fā)區(qū)國 土資源管理部門將開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定期 限內(nèi)出租給入?yún)^(qū)的用地單位使用， 與用地單位簽訂國有建設(shè)用地使用 權(quán)租賃合同， 由用地單位支付國有建設(shè)用地使用權(quán)租金。 租賃年限一 般為 10 年。期限屆滿時(shí)，用地單位若達(dá)到入?yún)^(qū)時(shí)承諾的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 可申請續(xù)租。四、禁止變相減免土地出讓價(jià)款 規(guī)定明確要求，“經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌的方式確 定土地使用者和土地價(jià)格。 各類有償使用的土地供應(yīng)不得低于國家規(guī) 定的用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等 形式變相減免土地出讓價(jià)款。 ”政府在土地資源配置方面行使的是公權(quán)力， 如果不受制約很容易 出現(xiàn)非理性行為， 比如為了招商引資低價(jià)出讓土地， 或者在基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)中貪大求全，浪費(fèi)土地。絕對禁止抵扣或變相減免土地出讓價(jià)款， 企業(yè)和政府都會(huì)理性思考土地未來收益的最大化， 開發(fā)商會(huì)考慮盡量 少拿土地，政府上項(xiàng)目也不會(huì)那么容易， 實(shí)際上能提高土地利用效率。五、提高工業(yè)用地利用率 規(guī)定提出，鼓勵(lì)土地使