關于產(chǎn)權(quán)酒店的研究(1)

1、關于產(chǎn)權(quán)酒店的研究目 錄一、 從旅游性房地產(chǎn)談起.2二、 分時度假的概念.2三、 產(chǎn)權(quán)酒店的定義和理念.3四、 產(chǎn)權(quán)酒店的分類.31. 純產(chǎn)權(quán)酒店.42. 時權(quán)酒店.43. 養(yǎng)老型酒店.44. 投資型酒店.4五、 產(chǎn)權(quán)酒店的的收益流程.4六、 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀.51. 產(chǎn)權(quán)酒店在全國的發(fā)展情況.52. 產(chǎn)權(quán)酒店在成都的發(fā)展情況.6七、 幾個有代表性的產(chǎn)權(quán)酒店.61. 海南產(chǎn)權(quán)酒店風云再起.62. 維多利亞海灣現(xiàn)象.73. 5+2居住概念的度假房地產(chǎn)項目.8八、 投資實例分析.91. 項目介紹.92. 投資者的權(quán)益及義務.93. 投資方的權(quán)利與義務.104. 投資分析.10九、 產(chǎn)權(quán)酒店的困難

2、與出路.111. 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司管理.112. 規(guī)范、透明的經(jīng)營.113. 廣泛加入旅游聯(lián)盟、網(wǎng)絡組織，加強旅行社簽約.114. 創(chuàng)造多樣化的室內(nèi)格局.125. 創(chuàng)造廣闊的分時度假物業(yè)空間.12一、 從旅游性房地產(chǎn)談起旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個重要領域。這幾年，一大批旅游房地產(chǎn)項目得益于“假日經(jīng)濟”、“會議經(jīng)濟”以及房地產(chǎn)開發(fā)從市區(qū)向城市邊緣地帶的挺進，頗有蔚為大觀之勢。目前，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的大小可分為幾種形態(tài)：一是度假型的分時段多產(chǎn)權(quán)物業(yè)，客戶支付一定的費用就可以擁有全部產(chǎn)權(quán)或一定時段的物業(yè)使用權(quán)；二是主題社區(qū)或景區(qū)住宅

3、，這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起，但前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個人，后者實際就是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)；三是房地產(chǎn)大盤或新城項目，由于開發(fā)面積很大或者周圍有需要保護或可以借力的生態(tài)環(huán)境，因此，就出現(xiàn)了不同于小區(qū)配套景觀的、大規(guī)模人為造景或自然借景的開發(fā)項目。二、 分時度假的概念分時度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），正確的翻譯應該是分時段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設施，起源于上世紀60年代的法國，最初只是幾個親朋好友共同購買一棟別墅，供大家不

4、同時間分別使用。后來這種消費方式風靡歐洲，并在上世紀70年代引入美國后得到迅速發(fā)展，進而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。諸如II、RCI已成為著名的分時度假經(jīng)營企業(yè)。對于購買者來說，分時度假能讓買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；其次還可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅游服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；另外這種“第二套住宅”是居民家庭財產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。不少這種房屋很有增值潛力，使

5、得擁有者從增值中獲益。三、 產(chǎn)權(quán)酒店的定義和理念產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀70年代，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時度假過渡的中間產(chǎn)品。風行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)（如美國的夏威夷，加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地優(yōu)為興盛），此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被社會廣泛接受的房產(chǎn)和旅游相結(jié)合的投資品種。一般來講，產(chǎn)權(quán)酒店會把客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)。投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，每年確定自己的使用天數(shù)，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，并可享受每年的經(jīng)營收益分紅，實現(xiàn)保值增值。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟

6、資源共享的原則，它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念。將純消費房產(chǎn)融入投資概念，這就是產(chǎn)權(quán)式酒店的理念。四、 產(chǎn)權(quán)酒店的分類產(chǎn)權(quán)酒店又分成以下幾類：1. 純產(chǎn)權(quán)酒店酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務型及度假型。2. 時權(quán)酒店酒店的每個單位通常分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），每一個時間份的使用權(quán)均可出售。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）使用酒店客房或娛樂設施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。3. 養(yǎng)老型酒店這

7、是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。這種類型的酒店在美國比較多見。4. 投資型酒店即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。五、 產(chǎn)權(quán)酒店的的收益流程產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設酒店宏大復雜的管理和巨額集中的投資，分解為單體的組合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報，且不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織1996年報告

8、，其增長率達到15.8%。到1995年，已有3.5萬個家庭在81個國家的4000多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店，美國的"產(chǎn)權(quán)旅館"已超過了1000個。產(chǎn)權(quán)酒店最大的賣點是“投資”。產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行業(yè)與消費行為相融合的方式。投資者購買了產(chǎn)權(quán)酒店客房后，通常每年在度假期間使用，其他時間則將房間交與管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。一般來說，投資者入住時間一般不超過21天，其余時間出租所獲得的租金收益，基本可以抵押房產(chǎn)分期付款的費用，從長期來看是風險小收益大的投資項目。將酒店的客房作為獨立產(chǎn)權(quán)單位出售給投資者，再由投資者將客房返租給開發(fā)商所物色的酒店管理公司進行日常經(jīng)營，投資

9、者通過租金的形式收益，并可獲得一段時間的免費入住資格。這就是投資產(chǎn)權(quán)酒店的“收益流程”。從這一流程可以分析出投資產(chǎn)權(quán)酒店最吸引人之處：投資者無須靠自己的運作來獲得收益，同時整個受益過程可以延續(xù)3050年，令投資者感到終身有保障。以更理性的眼光來審視這一套收益流程可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)酒店其實是在考驗10萬元量級投資者承受風險的心理底線。安徽大學經(jīng)濟學院副院長熊曉琦教授認為，產(chǎn)權(quán)酒店投資的主要風險在于，酒店的開發(fā)商和酒店管理公司掌握著太大的主動權(quán)，商家的商業(yè)道德成長是投資者利益的首要保障。但是，投資者與商家又處在一種信息不對稱的狀態(tài)之中，投資者顯然很難真正了解到商家的經(jīng)商品質(zhì)。因此，投資者必須具備一定的

10、知識，對產(chǎn)權(quán)酒店所在地的地段價值、客房入住率以及酒店營業(yè)狀況等直接影響受益的指標，都要進行考證。六、 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展現(xiàn)狀1. 產(chǎn)權(quán)酒店在全國的發(fā)展情況“產(chǎn)權(quán)式酒店”向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產(chǎn)，即可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)和旅游酒店業(yè)的有效綜合，作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會專用。產(chǎn)權(quán)酒店在全國各地都已有不少項目，這類項目有些是新建項目，有些則是起死回生的項目。產(chǎn)權(quán)酒店一般都在風景區(qū)，房間有設計成酒店標準間的，也有與普通

11、居家住宅無異的，其中有商品房項目，也有旅游休閑項目，雖然產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣給了個人，但在一個很長的時間里，它不是小業(yè)主的居所，而是作為酒店經(jīng)營的，因此，業(yè)內(nèi)都把它視為旅游房地產(chǎn)項目。投資者出賣使用權(quán)換取所有權(quán)的方式實際承擔了很大的經(jīng)營風險，而開發(fā)商通過引入酒店經(jīng)營方式吸引投資者的資金，可以盡快收回開發(fā)投資，同時把后續(xù)經(jīng)營的風險轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主或物業(yè)管理公司，對酒店業(yè)者和房地產(chǎn)開發(fā)商來說，產(chǎn)權(quán)酒店也就成了盤活不良旅游休閑或商品房項目的救命稻草。中國的第一家產(chǎn)權(quán)酒店誕生在海南。1999年10月27日，“南海傳說溫泉度假村”首先推出市場。“南海傳說溫泉度假村”（后改為皇冠假日酒店），是針對當時海南房地產(chǎn)市場低迷

12、現(xiàn)狀進行的精心策劃，目的在開辟海南商品房第二市場省外、海外客戶群和機構(gòu)投資者。此舉也是對海南旅游資源和房產(chǎn)資源一次重新組合。投資者除獲得每年18天的享用時段外，還可在50-70年內(nèi)分取經(jīng)營利潤或者獲得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓增值，并在首期付款時享受銀行7成10年的按揭。“南海傳說”在當時由于概念新穎，購房者如潮。隨后，北京、上海、廈門、昆明、深圳相繼成功建設并推出產(chǎn)權(quán)酒店。2001年，廣州遠洋商務大廈產(chǎn)權(quán)酒店“火爆有理”的宣傳聲勢掀起了產(chǎn)權(quán)酒店在全國的投資熱潮，深圳丹楓白露產(chǎn)權(quán)酒店更打出了“付完首期，永不供樓”的口號；4月，浙江臨安錢王大酒店94間產(chǎn)權(quán)房被搶購一空；7月，在上海，“海南皇冠假日酒店”一周銷售6

13、0套；9月，北京金色假日產(chǎn)權(quán)酒店開盤不久，400多套房子就被搶購了一半；福州阿波羅大酒店開盤三天即預訂300套。2. 產(chǎn)權(quán)酒店在成都的發(fā)展情況據(jù)統(tǒng)計，2001 年到成都旅游觀光的人數(shù)達到了2000 萬人，以每人消費500元計算，成都的酒店營業(yè)額可達100億元。有如此良好的行業(yè)作支撐，所以，紫薇酒店的張總說，投資產(chǎn)權(quán)酒店可以獲得穩(wěn)定豐厚的投資回報。華海大酒店的郭總也表示，產(chǎn)權(quán)酒店比商鋪、寫字樓、住宅和倉庫的投資回報都要高得多。成都市旅游局鄧祖建副處長近日在接受記者采訪時介紹，目前成都的星級酒店共有94家。以四星級酒店為例，其房間日租價可達600元，如果是豪華套房，房價可高達上萬元。生意好的酒店每

14、天的出租率為80，有時可達到95以上?？梢赃@么說，成都經(jīng)營得最好的錦江賓館、皇冠假日酒店和喜來登酒店的今天，也許就是產(chǎn)權(quán)酒店的明天。藍光集團以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)著稱，該集團營銷策劃中心陳建平說，“現(xiàn)在錦江賓館的套房如果出售的話，哪怕每平米高達2萬元錢都會有人買?！背浞终f明產(chǎn)權(quán)酒店的增值空間是相當驚人的。投資產(chǎn)權(quán)酒店，固然有著相當大的發(fā)展空間，但有關專家提醒消費者，投資產(chǎn)權(quán)酒店必須要有風險意識。只有具備良好的品牌，較好的口岸，較成熟的經(jīng)營管理團隊的產(chǎn)權(quán)酒店才會有真正的發(fā)展前景。否則，產(chǎn)權(quán)酒店的高回報就是紙上談兵。七、 幾個有代表性的產(chǎn)權(quán)酒店1. 海南產(chǎn)權(quán)酒店風云再起海南確立了建設國際度假休閑目的地和國

15、際會議中心的發(fā)展方向，已到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。此外，海南已具備進行分時度假的條件，并擁有珠江三角洲率先推行帶薪度假的客源市場和東南亞的華僑、日韓客源等巨大市場。目前海南的旅游房地產(chǎn)項目雄風重振，接連開盤，面向全國和海外發(fā)售，著名的個案如海南康樂園度假村、三亞溫泉大酒店、“南海傳說”溫泉度假中心等均推出產(chǎn)權(quán)酒店項目，將房以近期即將在北京正式發(fā)售的海南瓊山“南海傳說”度假中心為例，委托著名的國際假日酒店集團全權(quán)經(jīng)營管理，發(fā)售面積最小29平米起的單位。以標準單位38平米進行投資分析：每年可免費入住酒店18天，總房價25.8萬元，首付30%即7.8萬元后，10年期按揭共需支付18萬元，但實

16、際10年間該客房出租的分紅凈收益是24.6萬元（預計），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投資回報。而且，10年后即可獲得70年的獨立產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、抵押。三亞溫泉大酒店在北京銷售時更打出了“首付8萬，0月供，終身包租”的廣告，加大了吸引投資客的力度。2. 維多利亞海灣現(xiàn)象座落在秦皇島的維多利亞海灣酒店，也同樣是70年期的獨立產(chǎn)權(quán)酒店項目，單位面積34至60平米，總價18萬（含精裝修）起，按揭月付最低的只需800余元，這樣每月出租3、4天的房費收入就基本可以沖抵按揭支出。加上北京消費者對秦皇島、北戴河的熟悉和向往，維多利亞海灣雖然每平米售價達到6000余元人民幣，比起秦皇島市普通住宅的價格高

17、出20003000元/平米來，去年在北京照樣轟動熱銷，讓業(yè)界看到了度假+投資房地產(chǎn)的蓬勃生機。今年，將會有更多北京周邊旅游城市如大連、秦皇島、承德等地的分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店項目啟動。 3. 5+2居住概念的度假房地產(chǎn)項目大都市生活的節(jié)奏緊張，壓力大，污染嚴重，所以人們向往在每周5天工作后，在遠郊或鄰近的度假區(qū)域放松居住度過周末雙休2天的休憩生活方式。5+2居住就是這個含義。5+2度假住宅一般不再用于出租，投資價值不明顯。根據(jù)各個大城市外部旅游資源分布的狀況，可以選擇這種類型的度假房地產(chǎn)。例如上海距離旅游城市蘇州車程僅1小時，許多上海人在蘇州古城內(nèi)、吳縣太湖風景區(qū)、古鎮(zhèn)同里等地購置別墅之類的物業(yè)用

18、以度假和居住?！疤恰弊鳛樘行膷u嶼上興建的大型度假別墅區(qū)，把主力目標市場對準了上海，9洞的小型高爾夫、跑馬場和游艇俱樂部等社區(qū)娛樂休閑配套也是相應設計而來。同樣，地處北京郊縣龍慶峽地區(qū)的“快樂無窮大”度假屋，位居旅游區(qū)內(nèi)，與市區(qū)距離適中，更以超低總價吸引青年二次置業(yè)者的加入，是5+2度假住宅的成功案例。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店"；倡導"e時代人性化商務空間"

19、的廈門悅?cè)A酒店；10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店-青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大-龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。八、 投資實例分析浙江金華國貿(mào)大廈南樓實施"產(chǎn)權(quán)式酒店"的投資實例1. 項目介紹金華國貿(mào)大廈南樓共292套客房。每套標準房平均占用建筑面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建筑面積為27.38平方米。首期推出中低區(qū)第6-14層155間標準房，每間平均售價24.8萬元。（每層每間售價表另附）2. 投資者的權(quán)益及義務（1） 投資者一次付清標房售賣價后，取得該房所有權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)部

20、門核發(fā)的權(quán)證（辦證費用由投資者負擔）。（2） 投資者購買標房后，返租給酒店經(jīng)營，約定委托經(jīng)營后，酒店按年給予每套標準客房壹萬貳仟肆佰元投資回報（年投資報酬額率為5%，如遇銀行利率調(diào)整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的入住權(quán)，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現(xiàn)金回報。（五一、國慶、元旦、春節(jié)等節(jié)假日期間每套客房每年不得超過五天免費入住日，返租協(xié)議另簽）。（3） 投資者將客房作為自己住宅入住的，應服從酒店統(tǒng)一安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的各項管理（包括社會治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）（4） 投資者將客房實行返租或入住應在年前

21、15天與酒店簽訂協(xié)議（今年可在購房合同簽訂時簽訂好返租協(xié)議）。（5） 為保持酒店設備統(tǒng)一美觀，客房內(nèi)設備不得隨意處置。（6） 投資者將客房作為自己住宅入住時，由投資者辦理客房財產(chǎn)保險，返租給酒店經(jīng)營的，由酒店辦理財產(chǎn)保險。3. 投資方的權(quán)利與義務（1）投資方如要向銀行實行7成10年的按揭貸款，實行按揭貸款的必須與大廈第一業(yè)主、銀行三方簽訂客房折價回購協(xié)議。（2）投資方在使用期內(nèi)實行轉(zhuǎn)讓時，由雙方自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，過戶費用自理，轉(zhuǎn)讓損益部分由轉(zhuǎn)讓者自負。（3）投資者將客房返租給酒店經(jīng)營的，酒店在每年12月25日至30日結(jié)付投資回報。永久返租給酒店經(jīng)營的，設備由酒店負責維修、保養(yǎng)、更新。

22、（4）投資者將客房作為住宅入住的，按月在月初前5日交清配套設施服務費，享受同其他客房同等的酒店服務。凡自住者必須按規(guī)定交足配套設施服務費，否則酒店有權(quán)處置。屬酒店提供的設備由酒店進行維護、保養(yǎng)，酒店統(tǒng)一更新設備（不可移動的）時，入住房也同時更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維修、保養(yǎng)、更新設備無法入住時，由酒店統(tǒng)一安排相應客房。入住者損壞酒店設備的，按酒店規(guī)定賠償。（5）投資者將客房實行自住和返租混用的期內(nèi)維修、保養(yǎng)、更新設備（不可移動的）的費用雙方按時間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特別優(yōu)惠（限120天內(nèi)），同時實際委托經(jīng)營天數(shù)，公司或賓館按比例給予投資者回報。4. 投資分

23、析房 號： 1008房建筑面積： 44.86 M2售 價： 24.8萬元首 付： 7.5萬元年 回 報： 16400元投資回報率： 近7%九、 產(chǎn)權(quán)酒店的困難與出路雖然產(chǎn)權(quán)酒店表面上看供需兩旺，其實也存在著相當?shù)氖袌鰬n慮。在目前銷售的產(chǎn)權(quán)式酒店中，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)極為混亂，有的項目沒有三證（土地證、房產(chǎn)所有權(quán)證、契證）就開始銷售。一些沒有產(chǎn)權(quán)的項目盡管承諾在一定年限內(nèi)享受相應的租金回報，但無法辦理轉(zhuǎn)賣、抵押手續(xù)，無法獲得投資所帶來的全面收益。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店的星級評定需要在酒店開業(yè)后一年后實現(xiàn)，而一些沒有酒店開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商在項目設計之初并沒有完全考慮相應的酒店配套設施，能否取得星級還是懸念，而這將是酒店經(jīng)營及業(yè)主取得回報的關鍵所在。目前在開發(fā)經(jīng)營該類物業(yè)上應當注意以下幾個問題：1. 委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司管理委托資深專業(yè)酒店或旅游管理公司是保證各類分時度假項目良好形象和營業(yè)長盛不衰的關鍵之一，也是銷售產(chǎn)