海南房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、海南房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告海南房地產(chǎn)工程投資分析報(bào)告一、說明：1、依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中有關(guān)本錢的明細(xì)換算科目根本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合理論閱歷確定。海南海大源管理詢問有限公司是一家專業(yè)化管理詢問效勞公司，主要致力于為企事業(yè)單位供應(yīng)高質(zhì)量的各類管理詢問、規(guī)劃與可行性討論。工程面積參數(shù)表表4-1二、工程開發(fā)本錢費(fèi)用的估算：本工程開發(fā)由土地本錢，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程本錢費(fèi)，根底設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建立周期不長，本案采納靜態(tài)分析法進(jìn)展估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以以下表：海大源效勞工程：景區(qū)、旅

2、游、休閑農(nóng)業(yè)等旅游工程規(guī)劃、投資工程策劃、可行性討論報(bào)告、地產(chǎn)工程策劃等方面的診斷和管理詢問。(一)土地費(fèi)用表4-2(二)前期工程費(fèi)估算表表4-3三建安工程費(fèi)表4-4四根底設(shè)施費(fèi)表4-5五開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6六不行預(yù)見費(fèi)表4-7七管理銷售費(fèi)用表4-8八投資與本錢費(fèi)用估算匯總表表4-9三、投資方案與資金籌措：本工程開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的局部。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動(dòng)資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將工程投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資方案與資金籌措詳見表5-10。投資方案與資金籌措表4-10四、工程銷收入的測算本工程以

3、*市同類*房可比案例，參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格程度運(yùn)用市場比擬分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2,三層建議售價(jià)*元/m2,均價(jià)*元/m2。地下停車場，建議售價(jià)*萬元/車位。表4-11說明：以上銷售收入都是在工程進(jìn)展順當(dāng)，營銷也同時(shí)獲得勝利，房屋全部租售的條件下獲得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特殊是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有肯定的風(fēng)險(xiǎn)，難以到達(dá)預(yù)期目的，所以在營銷時(shí)必需賜予足夠的重視。五、工程投資收益分析：依據(jù)估算的開發(fā)本錢費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算

4、如下：一銷售稅金及附加估算表4-12二土地增值稅計(jì)算表表4-13三損益表表4-14四全部投資的投資利潤率利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和掌握，保證工程的決策勝利是開發(fā)商所追求的目的。房地產(chǎn)工程不確定因素較多，本案主要從本錢、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)展了不確定因素的分析，詳見下表：一盈虧平衡分析表4-15二平安性判別標(biāo)準(zhǔn)表4-16說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看本錢高于收入，但為近鄰的*節(jié)省了*元/的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了肯定的社會(huì)效益。三投資利潤率

5、敏感性分析表 表4-17投資利潤率(圖4-1) 單價(jià)變動(dòng)*% 目的利潤率 投資變動(dòng)因素改變率-10% -5% 0 5% 10% 說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)進(jìn)步5%時(shí)，投資利潤率增長*%，即* x *%=*萬元，當(dāng)投資本錢降低5%是，投資利潤率進(jìn)步*%，即* x *%=*萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本工程施行過程中，掌握成本和制定適合的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。海大源近年來開展的局部詢問工程：海南世界地質(zhì)公園度假村工程可行性討論報(bào)告、三亞市科技工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略討論課題、三亞港進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃討論報(bào)告、南麗湖美好城二期工程可行性討論、海南坤博生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司營銷策劃、?？诰C合保稅區(qū)入?yún)^(qū)工程評價(jià)指標(biāo)體系、海南坤博公司天龍?zhí)用到y(tǒng)營銷策劃方案、參加“定安塔嶺生態(tài)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展整體規(guī)劃、?？谑小笆晃迦瞬乓?guī)劃中期評價(jià)、洋浦某石化有限公司投資框架建議、?？诒６悈^(qū)區(qū)位調(diào)整產(chǎn)業(yè)定位與功能劃分規(guī)劃討論等。七、結(jié)論與建議：1、本工程是*，按本工程的測算根據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報(bào)還是非?？捎^的。特殊是投資前景中、長期看好，但必需留意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)，總體工程投資是適合、可行的。2、對