租賃合同、附條件合同的效力、違約責(zé)任試題分析.doc

1、租賃合同、附條件合同的效力、違約責(zé)任試題分析.doc租賃合同、附條件合同的效力、違約責(zé)任試題分析2002年2月，某市天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模之需，擬在本市找一房主租賃幾間廠(chǎng)房。經(jīng)人介紹，在2月20日，天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司與甲電子器材廠(chǎng)簽訂了一份房屋租賃合同。合同規(guī)定，假如甲電子器材廠(chǎng)新建廠(chǎng)房能于2002年10月前后開(kāi)工并交付用法，就把該廠(chǎng)三間共250平米舊房于10月中旬租給天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司用法，每月租金為2000元，租期30年。合同簽訂后一個(gè)多月，該市某房地產(chǎn)公司也表示情愿租三間廠(chǎng)房給天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，但天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司考慮到已經(jīng)和甲電子器材廠(chǎng)簽約，再等幾個(gè)月就可租到房屋

2、，沒(méi)有必要為此違約，因此沒(méi)有容許房地產(chǎn)公司。2002年9月底，甲電子器材廠(chǎng)新建廠(chǎng)房開(kāi)工，天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司即找到它要求履行合同，而甲電子器材廠(chǎng)卻已把合同中商定的三間廠(chǎng)房租給了某個(gè)體工商戶(hù)乙。天地實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司無(wú)奈，只好起訴到法院，要求對(duì)方賠償經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)上述案情，答復(fù)以下問(wèn)題：1天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠(chǎng)簽訂的合同是附條件還是附期限？2天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠(chǎng)簽訂的合同是否有效？為什么？3天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠(chǎng)簽訂的合同在2月20日是否生效？4甲電子廠(chǎng)將廠(chǎng)房租給某個(gè)體工商戶(hù)的行為是否違約？應(yīng)如何處理？5設(shè)天地實(shí)業(yè)公司如期租到了甲電子廠(chǎng)的三間廠(chǎng)房，因連日陰雨造成房屋滲漏，那么應(yīng)由誰(shuí)擔(dān)當(dāng)修理責(zé)任？

3、6設(shè)天地實(shí)業(yè)公司后來(lái)查實(shí)，甲電子公司早在2002年2月15日已把合同中商定的三間廠(chǎng)房租給了乙，期間20年。那么甲電子廠(chǎng)應(yīng)對(duì)天地實(shí)業(yè)公司負(fù)什么責(zé)任？7設(shè)甲電子廠(chǎng)為不履行與天地實(shí)業(yè)公司訂立的合同義務(wù)，而有意拖延新建廠(chǎng)房的開(kāi)工日期至2003年1月底，那么本合同應(yīng)如何處理？答案1是附條件的合同。2該合同局部有效。依合同法規(guī)定，租賃期間不得超過(guò)20年，超過(guò)局部無(wú)效，所以本合同的租賃期間應(yīng)為20年。3該合同在2月20日簽訂時(shí)尚未生效，因?yàn)楹贤降纳l件尚未成就。4甲電子廠(chǎng)的行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)賠償天地實(shí)業(yè)公司因其違約造成的經(jīng)濟(jì)損失。5應(yīng)由出租人甲電子廠(chǎng)擔(dān)當(dāng)修理責(zé)任。6甲電子廠(chǎng)應(yīng)對(duì)天地實(shí)業(yè)公司負(fù)違約責(zé)任

4、而非締約過(guò)失責(zé)任。7本合同所附條件視為在2002年10月成就，合同于2002年10月生效，甲電子廠(chǎng)應(yīng)依約履行合同義務(wù)。解題思路此題之設(shè)計(jì)，是圍繞附條件的租賃合同而綻開(kāi)的，考察內(nèi)容包括：附條件與附期限的區(qū)分，附條件合同的生效規(guī)章，租賃合同的期限與修理責(zé)任擔(dān)當(dāng)，違約責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任的關(guān)系等等。此題所設(shè)的7個(gè)問(wèn)題中，第1、3、7問(wèn)為一類(lèi)，考察附條件的合同制度，第2、5問(wèn)為一類(lèi)，考察租賃合同的內(nèi)容，第4、6問(wèn)為一類(lèi)，考察合同的違約責(zé)任。下面的法理詳解中，也將分作相應(yīng)的三大塊，予以分別闡述。法理詳解1、3、7附條件的合同是指設(shè)定肯定的條件，并將條件的成就與否作為打算效力發(fā)生或消滅的依據(jù)的合同。附期限的

5、合同那么是指當(dāng)事人為合同設(shè)定肯定的期限，并把期限的到來(lái)作為合同效力發(fā)生或者消滅的前提。附條件與附期限的最大區(qū)分在于，條件是發(fā)生與否不確定的事實(shí)。假如在合同成立時(shí)，當(dāng)事人確定作為條件的事實(shí)是必定發(fā)生的，那么該事實(shí)為合同的期限而非條件?？梢?jiàn)，期限無(wú)論長(zhǎng)短，是肯定要到來(lái)的，而條件的成就與否具有不確定性。本案中天地實(shí)業(yè)公司與甲電子廠(chǎng)簽訂的租賃合同中商定的事實(shí)是：甲電子廠(chǎng)新建廠(chǎng)房能于2002年10月前后開(kāi)工并交付用法。乍看起來(lái)，這一事實(shí)既含有期限，又含有條件。許多人據(jù)此而認(rèn)為2002年10月前后即是本合同所附的期限。其實(shí)不然，因?yàn)?002年10月前后甲電子廠(chǎng)新建廠(chǎng)房能否開(kāi)工并交付用法是一不確定的事實(shí)，而

6、“2002年10月前后這一期限用語(yǔ)是用來(lái)修飾“甲電子廠(chǎng)新建廠(chǎng)房開(kāi)工并交付用法這一條件的。據(jù)此，我們認(rèn)為，本合同是一附條件的合同。合同所附的條件依其對(duì)合同效力的影響不同，可分為解除條件與延緩條件。延緩條件又稱(chēng)停頓條件，是指合同中所確定的權(quán)利和義務(wù)要在所附條件成就時(shí)才生效的條件。本案中雙方合同中所附條件即為延緩條件，因此，合同雖于2002年2月20日訂立，但并未馬上生效，其生效時(shí)間應(yīng)是條件成就之時(shí)。附條件的合同一經(jīng)成立，那么已經(jīng)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了法律關(guān)系，當(dāng)事人各方均應(yīng)受其約束。因此，在條件成就與否未得到確定之前，行為人一方不得損害另一方將來(lái)?xiàng)l件成就時(shí)可能得到的利益。在條件成就與否未定之前，行為人

7、也不得為了自己的利益，以不正值行為促成或阻擋條件的成就，而只能任其自然地進(jìn)展。合同法第45條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正值地阻擋條件成就的，視為條件已成就；不正值地促成條件成就的，視為條件已不成就。依此，本案中甲電子廠(chǎng)惡意阻擋條件成就事實(shí)的發(fā)生，應(yīng)視為該條件已于2002年10月前后成就，該合同亦相應(yīng)地于2002年10月前后生效。2、5合同法第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的修理義務(wù)，但當(dāng)事人另有商定的除外。依以上兩條之規(guī)定，可得出

8、第2、5問(wèn)的答案。4、6如前所述，雙方訂立的合同所附條件已成就，依法已。經(jīng)生效。甲電子廠(chǎng)又擅自將房屋租給乙，顯系有意違約行為，依法應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。但2002年2月20日雙方訂立合同之前，甲電子廠(chǎng)在已經(jīng)與別人訂約的情形下，有意隱瞞了事實(shí)真相，又與天地實(shí)業(yè)公司訂立合同，后又不履行合同，是否適用合同法第42條規(guī)定，對(duì)天地實(shí)業(yè)公司擔(dān)當(dāng)締約過(guò)失責(zé)任呢？第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同中有以下情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任：一假借訂立合同，惡意進(jìn)展磋商；二有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者供應(yīng)虛假狀況；三有其他違反老實(shí)信譽(yù)原那么的行為。應(yīng)當(dāng)留意的是，締約過(guò)失責(zé)任之適用，應(yīng)以一方給另一方造成損失為前提。此種損失，是指另一方因信任合同成立和有效，但由于合同不成立和無(wú)效的結(jié)果所蒙受的不利益。換言之，假如一個(gè)合同已經(jīng)成立、生效，并無(wú)適用締約過(guò)失責(zé)任之余地。本案中，雖然甲電子廠(chǎng)在締約過(guò)程中有有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要