影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估因素分析

1、  影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估因素分析   內(nèi)容 摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的快速 發(fā)展 ，房地產(chǎn) 金融 市場越發(fā)活躍，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。本文在闡述商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估內(nèi)涵的基礎(chǔ)上， 分析 了商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因包括政府誘因、估價機構(gòu)和估價人員誘因、其他 經(jīng)濟 活動主體誘因，最后提出了商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險防范的措施。關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風險 誘因 防范商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險 問題 ，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)

2、抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在 法律 上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向

3、商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是

4、一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。 影響 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素政府因素政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給 社會 經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融

5、機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價 方法 產(chǎn)生影響，如房地產(chǎn)估價規(guī)范、城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法、住房置業(yè)擔保管理試行辦法等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。估價機構(gòu)和估價人員因素估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動

6、中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下 自然 是非常好的方法，但在實際 應用 上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必

7、須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“ 科學 加 藝術(shù) ”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來

8、意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本 理論 掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師 考試 缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險

9、的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于 歷史 原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些 企業(yè) 為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序 目前 ，各地辦理抵押評估的做法不一，評估

10、的口徑很不一致， 影響 了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的 內(nèi)容 是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化 教育 、衛(wèi)生、 交通 、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材

11、料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。建立健全估價制度規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或 方法 ，保證估價的真實、可靠、 科學 、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責劃分，互相約束、互相

12、促進，做到職責分明，利益明確。建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師 考試 人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的 發(fā)展 市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香

13、港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。 中國 房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價 理論 知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地 學習 才能克服解決。商業(yè)銀行提高風險預警能力積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決

14、定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。 參考 文獻 ：1.徐永峰.小議不同形式使用權(quán)對房地產(chǎn)抵押的影響j.工程 經(jīng)濟 ，20012