花鳥市場營銷策劃報告

1、花鳥市場營銷策劃方案本報告是為安順市花鳥市場建設(shè)項目所作的項目商業(yè)策劃及營銷策劃初步方案，由于項目在配套業(yè)態(tài)定位、后續(xù)運營方略等方面尚未形成既定思路，因此，本報告相關(guān)分析，均是基于優(yōu)先安置南水路花鳥市場搬遷經(jīng)營戶及項目前期初步設(shè)想的基礎(chǔ)上，結(jié)合西秀區(qū)市場了解的情況及對項目的初步認(rèn)知下做出的。本報告僅體現(xiàn)方案編制人員對項目在運營過程中的一些基本思路和操作手法的建議，也未與項目投資人進(jìn)行實質(zhì)性的、深入且具有針對性的討論，難免有諸多疏漏和偏差之處，因此，本方案中的一些具體執(zhí)行方案和建議僅供參考。一、項目簡介項目建設(shè)地位于安順市西秀區(qū)華西辦事處黑石頭村，地勢平坦，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通運輸便捷，是新一輪城

2、市發(fā)展的重點區(qū)域，也是人們投資創(chuàng)業(yè)的理想寶地，建設(shè)條件良好。項目占地74畝約49334（為市場一期工程），建設(shè)集花卉、魚鳥、寵物、古玩、工藝品交易、辦公、綜合服務(wù)和休閑觀光為一體的景觀花鳥魚蟲市場，以滿足人民群眾的消費需求。二、市場分析（一）新政嚴(yán)打住宅市場以來，商業(yè)地產(chǎn)或在挑戰(zhàn)中迎來新一輪契機(jī)！新“國四條”、 新“國十條”、住建部新規(guī)等文件的出臺，短時間內(nèi)，中央調(diào)控政策組合拳密集的雨點重重落在高燒的樓市頭上，無論是二套房需首付五成，還是三套房和異地購房可暫停發(fā)放貨款，抑或是以家庭為單位核算，新政對住宅市場的打擊力度都堪稱史無前例。雖然近來全國很多城市一系列限購措施放開的實施，意在引導(dǎo)置業(yè)投資

3、者對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)信心，仍不能阻止樓市價格與成效量的下滑。一直以來，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，商業(yè)類項目其貸款條件比住宅嚴(yán)格不少，要求首付至少五成，同時按揭年限最長為十年，在此前歷次樓市信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項目也一直執(zhí)行這一單獨政策，暫時不受住宅放貸收緊影響。和全國其他城市一樣，住宅泡沫被猛烈擠壓的當(dāng)下，將會是商業(yè)地產(chǎn)不錯的發(fā)展契機(jī)。但住宅市場的降溫必然會產(chǎn)生一個延伸效應(yīng)，受樓市整體回調(diào)預(yù)期帶動，購房者特別是商業(yè)投資者對于樓市的預(yù)期和信心將下挫，這勢必也會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，住宅被打壓在一定程度上將會促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但對商業(yè)地產(chǎn)而言也是一面雙刃劍。（二）西秀區(qū)宏觀市場分析1、

4、區(qū)域概況西秀區(qū)位于黔中腹地，貴陽以西90公里，為安順市政府所在地，是安順市政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心。全區(qū)行政區(qū)域面積1724平方公里，下轄7鄉(xiāng)8鎮(zhèn)和6個街道， 總?cè)丝?0余萬人，是一個多民族聚居區(qū)。西秀區(qū)是世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選區(qū)，是貴州西線旅游中心，1985年，被國務(wù)院批準(zhǔn)為中國甲類旅游開放城市 ，未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位是“國際旅游目的地城市”和“百萬人口生態(tài)旅游城市”。全區(qū)自然風(fēng)光弘富，人文景觀別致，民族民間風(fēng)情多姿多彩，被譽(yù)稱為“旅游線上的明珠”、“蠟染之鄉(xiāng)”、“地戲之鄉(xiāng)”、“屯堡文化之鄉(xiāng)”。2、區(qū)位優(yōu)勢西秀區(qū)地處“黔中經(jīng)濟(jì)圈中心帶”，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”

5、、“扼鎖滇黔” 之稱，歷來被視為黔中“旱碼頭”，“商業(yè)之盛，甲于全省” 和“吃在安順（西秀）”歷來被大眾認(rèn)同。區(qū)位良好，交通便捷，是貴州中西部交通樞紐，貴昆鐵路、株六鐵路復(fù)線、滇黔公路、貴黃高等級公路和清鎮(zhèn)高速公路貫穿全境，黃果樹機(jī)場為軍民兩用機(jī)場，形成了航空、鐵路和公路協(xié)調(diào)發(fā)展的交通網(wǎng)絡(luò)。近年來，西秀區(qū)在強(qiáng)化城市路網(wǎng)建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)的同時，不斷擴(kuò)張城市規(guī)模、提升城市品質(zhì)，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人民生活水平穩(wěn)步提高，業(yè)已形成“一軸線四片區(qū)” 的城市新格局。“十二五”時期，全省確立了“工業(yè)強(qiáng)省”、“城鎮(zhèn)化帶動”、“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)率先發(fā)展

6、”、“貴安一體化發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，西秀區(qū)是安順市唯一的中心城區(qū)和我省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣之一，重新審視發(fā)展環(huán)境，搶抓這一前所未有的發(fā)展機(jī)遇，是西秀經(jīng)濟(jì)社會實現(xiàn)歷史性跨越的關(guān)鍵。（三）西秀區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1、樓市狀況按0853房產(chǎn)網(wǎng)安順房地產(chǎn)2014年9月份市場分析報告，安順房地產(chǎn)開發(fā)商期盼的金九銀十遇到遇到了最冷的寒冬。安順樓市2014年成交自5月份以來一直呈下降趨勢，9月份相比較8月份安順樓市無論是成交量、成交價格、成交面積都在下降，2014年9月份西秀區(qū)商品房成交量相比較8月份下降明顯，住宅成交量僅219套，成交面積2.68萬，同比下降17.42%，成交均價為3537元/，同比下降2.47%。近年來，

7、房地產(chǎn)市場始終是上升趨勢，但房地產(chǎn)市場是具有周期性的，在達(dá)到一定高位后，將逐步進(jìn)入調(diào)整期。商品房供應(yīng)量短時間上升過快，導(dǎo)致了庫存量屢創(chuàng)新高，商品房銷售增速放緩、現(xiàn)行房貸政策抑制了部分剛性需求，以及保障性住房政策的實施、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、當(dāng)前的“反腐”氛圍等，這一系列因素將加快市場步入調(diào)整期。隨著安順市場華榮生態(tài)城、天瀑陽光、清水灣、翠麓名品、家喻五洲、世通悅府等樓盤銷售加速備案開盤，預(yù)計全區(qū)樓市成交量、價格仍回升無望。2、商業(yè)地產(chǎn)狀況目前，西秀區(qū)城區(qū)在售商業(yè)項目主要有碎麗金座、天河商務(wù)港、中環(huán)商業(yè)廣場、東方商城、國際佳緣、建博國際等，沿黃果樹大道周邊價格在4-6萬/，一層商鋪租金在60-100元

8、/，年租金按6%-10%增長；工業(yè)園區(qū)商業(yè)項目主要有嘉和大商匯、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等，其中，嘉和沿街獨立三層商鋪均價0.45萬/，已全部售完，標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲租金15-18元/，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場不詳，可見商業(yè)地產(chǎn)潛力較大。隨著“一軸線四片區(qū)”城市新格局的形成，城市發(fā)展的主力方向?qū)⑾蛐鲁菂^(qū)延伸，坐落在北部新區(qū)的花鳥市場，其未來發(fā)展趨勢極其明顯。（四）市場前景致富，源于商機(jī)；商機(jī)，依托大環(huán)境。近幾年，安順旅游業(yè)的快速發(fā)展、西秀城市擴(kuò)張、城市人口的增加、人們生活品質(zhì)的提高，為花鳥魚蟲、奇石根雕、特色產(chǎn)品等提供了極為有利的發(fā)展空間。我區(qū)花鳥市場雖已成行近三十年，但其建設(shè)方面的投入明顯不足，發(fā)展相當(dāng)緩慢，原西秀

9、區(qū)花鳥市場位于南水路汪家山路口，觀賞魚龜?shù)辍⑺逵闷返?、漁具店、寵物店多集中在花鳥市場里，專營鳥的店較少，一般都是寵物狗、貓、兔子、鳥等多種經(jīng)營，且銷售寵物狗比鳥利潤大很多，大多以銷售寵物狗為主，以銷售鳥及其它為輔。此外還有鳥籠、鳥食、魚缸、水族箱、寵物食料、花肥、花盆、器具等相關(guān)商品。原南水路花鳥市場，因經(jīng)營規(guī)模小、規(guī)范管理弱、專業(yè)程度低、產(chǎn)業(yè)化不強(qiáng)等因素，嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。每逢周末，市場外路邊臨時攤點亂擺亂放，消費購物十分不便，常阻礙交通，有礙市容市貌。目前，花鳥市場在安順及其周邊城市，較具規(guī)模且規(guī)范的花鳥市場是一個很大的市場空缺?；ú菹x魚，歷來是市民閑時樂此不疲的消遣方式，能極大豐富

10、市民精神生活。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們越來越注重生活品質(zhì)，精神文化需求逐漸增大，花鳥消費越來越成為人們的生活時尚。對一個歷史悠久、文明發(fā)達(dá)的城市來講，花鳥市場是不可或缺的組成部分，花鳥市場的建設(shè)在很多城市都得到了政府部門的高度重視。為加快西秀區(qū)城市建設(shè)，提升城市品質(zhì)，按照區(qū)委、政府的安排部署和要求，將原南水路花鳥市場整體搬遷至華西辦黑石頭村烈士陵園東側(cè)二環(huán)路沿線處，并將項目列入西秀區(qū)十大民生實事之一。通過規(guī)范建設(shè)，提高地方文化交流水平，提升西秀城市文化品位，依托打造西秀北部城市片區(qū)的契機(jī)和豐富的勞動力資源，以及周邊的環(huán)境優(yōu)勢，相信在不斷完善花鳥魚蟲古玩市場的同時，起到明顯的產(chǎn)業(yè)

11、帶動效應(yīng)。作為有著深厚文化歷史底蘊(yùn)的西部之秀，她需要一種適時適地的具體文化體現(xiàn)，也需要有這樣一個文化發(fā)展源頭，充滿溫馨、休閑、典雅環(huán)境的交易場所是花鳥魚蟲古玩經(jīng)營者、消費者和玩家的共同需要，西秀需要有這樣一個良好平臺，既起到提升整座城市的文化品位，又能滿足廣大人民群眾的實際需要，所以，建設(shè)一個合法規(guī)范、管理統(tǒng)一、繁榮興盛的花鳥魚蟲古玩綜合性市場，刻不容緩，也是西秀不斷發(fā)展的精神文明需要?？梢灶A(yù)見我區(qū)花鳥魚蟲消費市場潛力巨大，產(chǎn)業(yè)前景廣闊。三、項目分析（一）地理條件1、地塊位置項目地位于華西辦黑石頭村二環(huán)路沿線處，東接安普路，西鄰烈士陵園，南抵開發(fā)區(qū)，北為荒丘，地勢平坦，位置十分優(yōu)越，是新一輪城

12、市發(fā)展的重點區(qū)域，也是人們投資創(chuàng)業(yè)的理想寶地。2、交通條件項目地距市中心僅3公里，離黃果樹機(jī)場僅1.5公里，6路、16路兩趟城市公交直達(dá)，交通極為便捷。3、周邊環(huán)境東面2公里處為安順市政府新址，項目地一公里區(qū)域內(nèi)有正在打造百萬平米大型高端生活社區(qū)的世通悅府、安順中醫(yī)院、客車北站、鋼材市場、歡喜嶺工業(yè)園、駕校、中小學(xué)校等，相鄰的（若飛公園）烈士陵園經(jīng)改造已煥然一新，業(yè)已成為市民緬懷英烈和休閑娛樂的紀(jì)念性公園，商業(yè)氛圍日趨濃厚，但周邊生活服務(wù)類配套設(shè)施相對缺乏。（二）優(yōu)勢與劣勢分析（SWOT） 內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）1）地塊多為荒地，拆遷量小，沿二環(huán)

13、路至安普路口市政廣場輔道呈各條形狀，利于規(guī)劃；周邊商業(yè)氛圍濃郁；2）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDP居前，人們消費觀念及生活水平普遍較高；3）項目為當(dāng)?shù)鬲氂?，業(yè)態(tài)競爭力強(qiáng)且具排他性，更能吸引投資者和經(jīng)營者；4）地段為城市擴(kuò)張結(jié)點之一，即北部新城，政策優(yōu)勢明顯，商業(yè)投資活躍。1）區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖定位北部新城，擴(kuò)張力度加大，建設(shè)速度加快，但配套仍不夠且需一定的成長期；2）項目區(qū)域目前人氣尚淡，尚需導(dǎo)入居住及消費人口；3）市區(qū)商業(yè)供應(yīng)量偏大，對本案配套服務(wù)業(yè)態(tài)勢必帶來一定競爭壓力；4）本案商鋪前租后售，售后會對市場管理、租金收益等帶來一定壓力。機(jī)會（Opportunities）SO指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用

14、機(jī)會WO指向：借助機(jī)會克服劣勢花鳥市場搬遷空缺；人民經(jīng)濟(jì)實力迅速提升；房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)活躍；區(qū)域市政配套逐步完善。發(fā)掘當(dāng)?shù)厝宋膬?yōu)勢，集中打造具有明顯競爭優(yōu)勢的商業(yè)形態(tài)（集中性的餐飲娛樂、游覽性的休閑觀光、唯一性的花鳥魚玩市場），以揚長避短，在競爭中搶得先手。借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力增強(qiáng)，消費水平持續(xù)增加，北部新城建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛等有機(jī)因素，明確業(yè)態(tài)定位，突出重點，充分宣傳。威脅（Threats）ST指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅WT指向：克服劣勢避開威脅市中心商業(yè)的競爭分流；商業(yè)定位及運營炒作；人口導(dǎo)入及配套不足。利用特殊行業(yè)吸引力，強(qiáng)化區(qū)域概念；搶占市場先機(jī)，逐步建立市場關(guān)注度。以規(guī)

15、劃及業(yè)態(tài)定位贏得客戶青睞；以創(chuàng)新的營銷手段抓住客戶；以商品差異化吸引客戶。（三）項目定位1、項目與定位思路1）項目思路如果能把項目打造成西秀人民日常餐飲、休閑娛樂的好去處，那么，以其特殊業(yè)態(tài)的超強(qiáng)輻射力，項目想不成功都難。集中的一站式餐飲、娛樂、休閑廣場，復(fù)合花鳥魚蟲及特色工藝品市場功能，讓人們無論日常休閑消費或商務(wù)應(yīng)酬都有了好去處。輔助業(yè)態(tài)與花鳥魚蟲及特色工藝品為主的文化市場具有一定的互動互補(bǔ)性，可以互相帶動人氣、提供支持。因此，升級搬遷原南水路花鳥市場，應(yīng)以保護(hù)帶動開發(fā)，開發(fā)促進(jìn)保護(hù)的模式創(chuàng)建集花鳥魚寵、古玩字畫、工藝品交易和觀光休閑娛樂為一體的景觀花鳥魚蟲市場，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑旅游文化產(chǎn)

16、業(yè)示范區(qū)。正確處理發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系，即能加快當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)發(fā)展，又不破壞原有生態(tài)環(huán)境，還能對環(huán)境的保護(hù)起到積極作用，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思路。2）定位思路充分利用資源揚長避短，集中優(yōu)勢力量全面突破，整體發(fā)展。整體主題鮮明，特色突出、具備較強(qiáng)輻射力：尋求輻射力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)厝巳粘Ｐ枨鬄橹鲗?dǎo)，核心是規(guī)避項目地目前商業(yè)氛圍不濃而帶來的項目風(fēng)險；針對周邊居民較少的區(qū)域特性，項目成功的關(guān)鍵在于如何整合項目特質(zhì)，提煉獨有競爭力，做大項目影響，擴(kuò)大項目輻射范圍，提升整體地塊價值：核心是打造區(qū)域品牌，提升項目區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、配套環(huán)境，為區(qū)域發(fā)展打下基礎(chǔ)。以具備豐富體驗特征，集合主題娛樂、主題餐飲、特色購物等多樣性

17、休閑為核心功能的綜合項目：核心是打造區(qū)域現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的代表，形成項目口碑。以吸納全城消費者為核心目標(biāo)，以整體西秀區(qū)為主向周邊延伸輻射其范圍。針對其消費特性進(jìn)行主題定位并設(shè)置商業(yè)功能板塊區(qū)分，以達(dá)到板塊協(xié)同互動、優(yōu)勢互補(bǔ)，整體發(fā)展的目標(biāo)。2、定位原則項目整體定位必須遵循以下原則：1）市場考察調(diào)研反應(yīng)的具有有效需求的市場空間；2）根據(jù)市場商業(yè)因子確定建筑風(fēng)格及功能；3）符合安順市城市總體規(guī)劃；4）項目SWOT分析基礎(chǔ)上的發(fā)展策略。3、定位建議1）安順唯一的花鳥魚蟲及旅游商品大市場；2）西秀好去處，以特色餐飲、地方小吃、休閑娛樂為主題的北部城區(qū)一站式商業(yè)中心。4、項目定位1）整體定位立足西秀、面向全

18、市、影響全省。2）市場定位集安順花鳥魚寵特色賣場、地域文化、休閑娛樂、觀光游玩、新農(nóng)村保護(hù)開發(fā)建設(shè)為一體的綜合旅游文化項目。3）業(yè)態(tài)定位主題概念：文化產(chǎn)業(yè)、特色餐飲、休閑娛樂中心。安順花鳥魚寵文化商品主題賣場、民族風(fēng)情生態(tài)民居、地方特色旅游商品、屯堡傳統(tǒng)餐飲小吃、游藝休閑娛樂等項目，集特色購物、休閑娛樂、旅游觀光、展示交流、現(xiàn)代服務(wù)等為一體的旅游文化項目。擬引入?yún)^(qū)內(nèi)外特色餐飲、地方小吃、會所OK、連鎖快餐、酒店酒吧、健身足療等品牌與花鳥市場形成互補(bǔ)業(yè)態(tài)，力圖將現(xiàn)代潮流與傳統(tǒng)文化相融合，從娛樂休閑消費的角度為消費者提供一種與大都市同步的現(xiàn)代化生活方式，感受一種全新的商業(yè)體驗休閑娛樂消費方式。就商

19、業(yè)項目而言，中心廣場不僅是形象展示及交通導(dǎo)向需要，也是功能空間的需要?？稍诖碎_展藝人表演、宣傳促銷、屏幕展示等活動，與現(xiàn)代商業(yè)演化形式接軌。如今，消費者的需求已由原本較為單一直接的物質(zhì)需求向多元化、集約化物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，因此，注重感受、注重體驗、注重人們行為與情感交流互動的情境式商業(yè)消費將是未來發(fā)展的趨勢。情境商業(yè)核心是情與境，情即賣場情景，境即消費者心境。通過對建筑形態(tài)、環(huán)境等硬件情景的打造，以及豐富的文化內(nèi)涵和市場的業(yè)態(tài)有機(jī)組合，營造一種特定的氛圍或風(fēng)情，使消費者在購物的過程中能增加停留時間，并在獲得高品質(zhì)服務(wù)的同時能體驗到一種不同的樂趣和心境。從體驗消費的角度分析，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨

20、勢是主題化、娛樂化、體驗化、專業(yè)化。因此，新一代商業(yè)物業(yè)將不再是單純消費，而是在消費中娛樂、娛樂中體驗、體驗中互動、互動中滿足的循環(huán)消費方式。通過規(guī)范建設(shè)，打造安順市及周邊經(jīng)營面積最大、環(huán)境最優(yōu)美、服務(wù)最到位、經(jīng)營品種最齊全的花鳥文化市場，并以花鳥魚寵為主要業(yè)態(tài)，延伸到玉石玉器、古玩字畫、木雕工藝等，在品種的檔次注重高端化，同時帶動漁具、鳥具、飼料、花架等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4）形象定位順益花鳥、百姓休閑；生態(tài)山水、西秀印象。4、功能定位分析：三大功能定位：花鳥魚玩主題城、休閑娛樂核心區(qū)、觀光旅游新景點。1）花鳥魚玩主題城內(nèi)設(shè)花卉區(qū)、水族區(qū)、寵物雀鳥區(qū)、奇石根雕區(qū)、盆景假山區(qū)、飼肥器具區(qū)、古玩字畫

21、珠寶區(qū)等經(jīng)營專區(qū)，形成安順唯一性的花鳥魚玩主題城。2）休閑娛樂核心區(qū)內(nèi)設(shè)屯堡文化主題、民族文化演藝主題、特色商品文化交流展示主題、特色餐飲、傳統(tǒng)小吃、會所棋牌、酒吧OK等配套服務(wù)，并充分利用寬闊的中心廣場與節(jié)點廣場，打造西秀休閑娛樂核心區(qū)。3）觀光旅游新景點內(nèi)設(shè)旅游商品區(qū)、茶具茶葉區(qū)、中草藥區(qū)、傳統(tǒng)商品區(qū)、酒店等，以獨特的景觀建筑風(fēng)格、唯一的花鳥魚玩主題、豐富的休閑娛樂項目，使之成為本地人愛逛、外地人想到的休閑觀光好地方。通過三大功能，打造傳統(tǒng)文化和茶文化，體現(xiàn)傳統(tǒng)商品蠟染、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、木雕等，設(shè)置各種特色餐飲、傳統(tǒng)小吃，讓消費者在鑒賞傳統(tǒng)文化的同時，享受現(xiàn)代休閑娛樂、體會西秀特色

22、餐飲、品味西秀茶文化。集花鳥魚玩、餐飲娛樂、休閑觀光于一體，依托花鳥市場，配套生活服務(wù)，聚集諸多休閑娛樂功能，實現(xiàn)一站式娛樂消費。強(qiáng)調(diào)一站式服務(wù)提供的功能，滿足消費者循環(huán)消費需求，突出商業(yè)物業(yè)高端集群形象，提升商業(yè)業(yè)態(tài)特色吸引力，體現(xiàn)新時代大都市時尚元素，凸顯現(xiàn)代人的生活消費方式，包容西秀傳統(tǒng)人文及商業(yè)文化，打造安順特色品牌，通過一系列功能定位，增強(qiáng)市場吸引力。花鳥魚玩為市場主題功能，具有西秀區(qū)的唯一性及綜合功能提供場所，因其所具有的唯一性，為項目的包裝推廣提供了諸多便利。四、客戶分析1、目前意向客群狀況1）從前段時間前來登記和現(xiàn)場了解的經(jīng)營戶數(shù)量來看，擬入場經(jīng)營戶251戶，其中，原南水路花鳥

23、市場經(jīng)營戶140戶（含轉(zhuǎn)租的經(jīng)營戶），擬入場商戶131戶，大部分選定一層商鋪，擬租溫室大棚65戶。2）經(jīng)營戶主要是個體戶，他們主要關(guān)注項目的業(yè)態(tài)定位和未來的投資收益，少數(shù)人提出購買一層商鋪自用。3）商鋪面積能滿足大多數(shù)客戶需求，溫室大棚需求面積普遍在100左右，需求300平米以上者也大有人在，與我們大棚面積有很大的差距。4）出租價格：看過規(guī)劃彩圖的客戶基本接受租金在原南水路花鳥市場基礎(chǔ)上略微上調(diào)的方案，時間在入場一至二年內(nèi)，市場炒熱后可逐年遞增，但均要求給以一定期限的減免優(yōu)惠。5）截止2012年12月5日止登記的經(jīng)營戶業(yè)態(tài)分析見下表：原南水路花鳥市場經(jīng)營戶業(yè)態(tài)分類表業(yè)態(tài)花卉寵物類水族類奇石根雕

24、盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計數(shù)量65201269658131百分比49.6%15.3%9.1%4.6%6.9%4.6%3.8%6.1%注：表中寵物類含2戶寵物醫(yī)院；花盆與仿真花分別為4戶和2戶；其他類包括漁具、古玩字畫、工藝品及相關(guān)用品等。意向性經(jīng)營戶業(yè)態(tài)分類表業(yè)態(tài)花卉寵物類水族類奇石根雕盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計數(shù)量3167590269129百分比24.0%4.7%5.4%3.9%7.0%01.6%53.4%注：表中寵物類含1戶寵物醫(yī)院；其他類包括餐飲、副食品等，但其中65戶尚無經(jīng)營業(yè)態(tài)意向。市場經(jīng)營戶業(yè)態(tài)總分類表業(yè)態(tài)花卉寵物類水族類奇石根雕盆景假山花盆仿真花飼肥工具其它合計數(shù)

25、量96261911186777260百分比37.0%10.0%7.3%4.2%6.9%2.3%2.7%29.6%注：表中寵物類含3戶寵物醫(yī)院；花盆與仿真花分別為4戶和2戶；其他類包括餐飲、副食品、漁具、古玩字畫、工藝品及相關(guān)用品等，但其中65戶尚無經(jīng)營業(yè)態(tài)意向。6）大多經(jīng)營戶均只接受一層商鋪，二、三層少有客戶關(guān)注。7）從認(rèn)知渠道看：主要是通過戶外廣告、現(xiàn)場登記宣傳和登記者間相互咨詢，電話咨詢相對較少，宣傳渠道不穩(wěn)定且較少。從前來登記的客戶類型看，首先，本項目除花鳥魚玩業(yè)態(tài)外沒有明確的吸引力，所以諸多意向業(yè)態(tài)不明的客戶處于觀望狀態(tài)，對本項目未來發(fā)展趨勢看不清，多有待成熟后再介入之念，其次，投資客

26、戶希望本項目有明確的商業(yè)定位和有保障的投資回報率，作為專業(yè)投資客戶這也是他們最關(guān)心的核心問題；從認(rèn)知渠道看，認(rèn)知渠道單一且不穩(wěn)定，尚需加大宣傳力度；從購買力看，少有人問津，除因土地性質(zhì)未定難以確定商鋪價格外，從另一方面反應(yīng)中、高端大客戶群并沒有被充分發(fā)掘，下步應(yīng)擴(kuò)展多種宣傳渠道，提高宣傳深度和廣度，增加項目的認(rèn)知度。2、目標(biāo)客群定位商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)客戶群的定位主要目的是劃分出項目主要客戶群、次要客戶群，通過這些群體需求特征做出分析，以便在項目推廣策略、推廣方式上做出具有較強(qiáng)針對性的措施，有的放矢地針對這些客戶展開宣傳攻勢，實現(xiàn)項目租售速度、效率的最大化。初步預(yù)測，本案目標(biāo)客群主要為當(dāng)?shù)鼗B魚玩經(jīng)營

27、戶及延伸的相關(guān)行業(yè)、高收入人群、意向性新客戶、外來經(jīng)營商、生活娛樂服務(wù)業(yè)等，3、目標(biāo)客群特征1）私營業(yè)主此類客群以投資、自用型客戶居多，一般為商業(yè)經(jīng)營者、店鋪個體戶，有多年的經(jīng)商經(jīng)驗，約大部分來自當(dāng)?shù)?，少?shù)來自周邊縣區(qū)及省內(nèi)外，此類客戶入場購、租鋪經(jīng)商，不但商品體現(xiàn)了花鳥魚玩之主題，且配套業(yè)態(tài)各具特色，大眾化的消費使本案商業(yè)更加貼近區(qū)域消費特點。2）各行業(yè)高管此類客群以投資型客戶居多，因有較高收入，具備了較強(qiáng)的消費能力。他們在收入穩(wěn)定的條件下，會在社會上選擇性進(jìn)行一些投資，而產(chǎn)權(quán)式商鋪作為當(dāng)下一種熱門的房產(chǎn)投資，具有增值快、出租收益高的優(yōu)勢，必然受到他們的青睞。3）高收入群體此類客群的職業(yè)構(gòu)成

28、較為復(fù)雜，包括高傭金行業(yè)專業(yè)人員、特殊部門公務(wù)員、主流媒體記者、律師、私營業(yè)主及高知識人群，他們具有收入較高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定的共同特點，當(dāng)中將會有一部分人對投資產(chǎn)權(quán)式商鋪感興趣。4）周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)寬裕者主要指當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)有錢人，他們多為繼承家業(yè)、出讓土地、小私營主，在資金充足條件下，會考慮到西秀城區(qū)置產(chǎn)或做生意，本案的特殊定位優(yōu)勢和唯一性將會對他們產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。5）外地人主要指來自省內(nèi)外投資置業(yè)經(jīng)商者，由于西秀區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和旅游資源優(yōu)勢，已吸引了大量的外來經(jīng)商者和旅游者，這也是不可忽視的群體。本案具有獨特業(yè)態(tài)定位，通過在城區(qū)主要位置設(shè)置展板廣告、建立安順花鳥網(wǎng)站、包裝招商服務(wù)中心和當(dāng)?shù)刂?/p>

29、要媒體宣傳，將會對外來人群產(chǎn)生一定的吸引力。4、需求特征分析1）購買主體年青化當(dāng)前，新經(jīng)濟(jì)的資本膨脹速度較快，加上投資渠道的相應(yīng)拓寬，使資本積累的周期比以前大縮短，這使得許多人在30多歲便達(dá)到了一定的資本數(shù)額積累，具備良好的支付購買力。2）對價格較為關(guān)注本案目標(biāo)客群年齡構(gòu)成偏向年青化，整體承受能力不是很高，因此對物業(yè)價格極為關(guān)注，偏愛價低質(zhì)優(yōu)的好物業(yè)。3）受同一階層人士的影響較大就物業(yè)推廣銷售而言，通過戶外廣告、媒體宣傳、互聯(lián)網(wǎng)站等手段來傳播信息，擴(kuò)大項目知名度、樹立項目獨特形象是至關(guān)重要的。人們在購買商品，特別是房產(chǎn)、商鋪等高端商品時，通常采用的廣告手段與“口碑”作用相比，往往要遜色不少，從

30、購買租用動機(jī)產(chǎn)生到購買租用終結(jié)整個過程中，同一階層的人們相互之間的影響作用較大，因此在項目推廣過程中，對這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對已成交的客戶應(yīng)重點把握，使其帶來新客戶。產(chǎn)權(quán)式商鋪需求特征表特 征產(chǎn) 權(quán) 式 商 鋪客戶主要來源城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)主力年齡段3050歲職業(yè)私營業(yè)主、當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)高管、高收入人群、外來經(jīng)商者家庭收入水平10000元/月行為特征已婚家庭為主，主戶事業(yè)有成；家庭已有一定積累，注重投資回報；具有穩(wěn)定且較高薪酬甚至隱形收入；正在經(jīng)營與市場相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的生意；基本為有車族。商業(yè)置業(yè)次數(shù)一次及以上資金來源自有選擇本案理由看好項目商業(yè)定位及未來發(fā)展升值潛力；項目投資收益穩(wěn)定；項目整體

31、市場形象；項目未來經(jīng)營和管理的強(qiáng)大保障；項目整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及唯一性和規(guī)模優(yōu)勢。購置用途投資或自用（注重商鋪不動產(chǎn)的傳家寶特征）5、主力客戶組成本案將建設(shè)成集觀賞購物、娛樂、休閑、餐飲等諸多功能為一體的城市園林購物休閑空間，將生活與休閑完美結(jié)合，凸顯現(xiàn)代都市人的生活方式，是人們節(jié)假日休閑娛樂、觀賞購物的理想天地。通過上述分析，預(yù)計本案主力客戶群體組成如下：1）花鳥魚蟲專業(yè)商戶約占60%；2）旅游商品經(jīng)營戶約占25%；3）配套服務(wù)業(yè)經(jīng)營約戶占15%。五、招商營銷戰(zhàn)略（一）招商原則與思路1、招商原則在招商工作中，應(yīng)該遵循以下幾個主要原則1）維護(hù)項目的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象及統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位。多業(yè)態(tài)組合

32、的商業(yè)組織模式并不意味著雜亂無序，必須擁有明確的經(jīng)營主題和品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題、品牌形象和業(yè)態(tài)定位。要按照商業(yè)布局規(guī)律去做。2）招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后；主營業(yè)態(tài)項目優(yōu)先，輔助配套項目在后的原則。核心主力店的招商對整個項目的運營成敗、輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個好的主力店的入駐，常常能帶動整個業(yè)態(tài)或整個項目的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到項目的形態(tài)。核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點聚集，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。3）放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與

33、優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為"先做人氣，再做生意"的原則。 4）統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出市場的品牌與特色來。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，本案招商實際上是一個無限循環(huán)的工作，這需要信息系統(tǒng)的分析支持。2、招商思路由于初期商鋪及大棚主要是安置

34、原花鳥市場經(jīng)營戶，暫不存在入駐問題，關(guān)鍵是后續(xù)商鋪招商，但須知招商不等于招租，應(yīng)在妥善安置原經(jīng)營戶且完善相關(guān)手續(xù)后租售并舉，明確大戶為主、突出服務(wù)的招商思路。以大戶為主。把主要精力放在有市場號召力的行業(yè)大戶的招商上，散戶跟著大戶走，令招商工作一氣呵成。突出服務(wù)。在強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理的同時，更要突現(xiàn)人性化的服務(wù)，能切實解決客戶急需解決的問題，如協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)、證件、信息服務(wù)、融資、法律咨詢、技術(shù)培訓(xùn)指導(dǎo)等。（二）招商策略1、立足本地、品牌優(yōu)先本地商戶是本案未來的主體商戶，是本市場招商的最大客戶群體，也是本市場未來經(jīng)營盈利的主體來源。因此，針對本地商戶開展招商，是本案招商的基礎(chǔ)性工作。但本地商戶普遍存

35、在規(guī)模小、檔次低的弊端，長遠(yuǎn)看來不具備較強(qiáng)的盈利能力，也不具備較強(qiáng)的市場競爭力。對本市場來講，這些低端商戶不僅不利于提升本市場的檔次，以爭取中高端客戶的認(rèn)可，同時也不具備為本市場支付持續(xù)的、較高的租金的能力。因此，引進(jìn)品牌店是本市場側(cè)重考慮的方向，它不僅可以吸引區(qū)域外中高端客戶，更可以有效拉動周邊商戶的層級提升，從而引導(dǎo)本市場向著更規(guī)范更具品質(zhì)的方向發(fā)展。為此，本市場應(yīng)為品牌店提供較為優(yōu)惠的條件和完善的服務(wù)是完全有必要的。2、放水養(yǎng)魚、讓利于商 新興市場能否經(jīng)營成功關(guān)鍵在人氣，首先是商家的人氣，吸引盡可能多的商戶入駐市場，是所有市場興起的第一步，也是最為關(guān)鍵的一步，這也是許多市場一開始以盡可能

36、低的租金、甚至0租金吸引商戶的原因。本案在招商之初，也應(yīng)本著讓利于商的原則，放棄擠占商戶利潤的想法，以實實在在的優(yōu)惠，打消商戶的顧慮，把他們有效的吸引進(jìn)來。以“放水養(yǎng)魚”策略把租賃的價格定位在一個適應(yīng)市場需求的位置上，讓更多的商家得到真正的實惠，以“互利互惠，合作共贏”的指導(dǎo)思想，作為我們招商的準(zhǔn)則。3、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)簡單的講，就是同業(yè)之間要拉開梯度，不同行業(yè)之間互為補(bǔ)充。同業(yè)差異可以避免惡性競爭，又能照顧到不同檔次的需求；異業(yè)互補(bǔ)則能在最大程度上充實本市場“一站式”購物的特質(zhì)，增強(qiáng)本市場競爭力。4、服務(wù)意識、取信于商服務(wù)，是市場經(jīng)營的核心業(yè)務(wù)，服務(wù)的好壞，直接影響市場競爭力，間接則影響市

37、場經(jīng)營的成敗，服務(wù)意識應(yīng)該是從招商這一環(huán)節(jié)開始就樹立起來，幫助新老客戶更加省錢、省時、省力的入駐新市場，為其提供相關(guān)市場制度、規(guī)定、條文的咨詢服務(wù)，利用市場的影響力幫助商戶完成一些辦證等行政事務(wù)，都是非常必要而且重要的，這樣不僅從一開始就樹立了市場的服務(wù)形象，而且建立起了與商戶之間的信任，這種信任是日后順利開展合作的基礎(chǔ)。5、專業(yè)管理對員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高員工整體綜合素質(zhì)，通過規(guī)范的管理，對商戶進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣等策略。6、加強(qiáng)宣傳，針對可能出現(xiàn)的競爭對手開展有針對的阻擊利用當(dāng)?shù)孛襟w及其他外圍媒體，積極吸納新業(yè)主、外地商戶進(jìn)場，增強(qiáng)本市場品牌力度，樹立行業(yè)標(biāo)桿。目前區(qū)

38、域坊間流傳著有另外的花鳥市場項目即將開建的傳言，對本案的招商工作將帶來一定負(fù)面影響，由于傳言項目優(yōu)惠條件及地段優(yōu)勢，會有商戶擔(dān)心對手一旦建成，將對本市場帶來嚴(yán)重沖擊而有所猶豫。但本案作為西秀區(qū)十大實事，將享受諸多的政策優(yōu)惠抵制風(fēng)險。盡管傳言項目作為花鳥市場開發(fā)成功的可能性不大，但我們也不能對這種傳言掉以輕心，任其發(fā)展蔓延。當(dāng)務(wù)之急是需認(rèn)真研究對手，尋找出其不可能成功開發(fā)的種種理由，將這些信息有效傳遞出去，合理引導(dǎo)輿論。另外，本市場也應(yīng)與對手做比較分析，找出本案具備的優(yōu)勢，樹立擊敗對手的信心，并將這些比較優(yōu)勢及信心傳達(dá)給客戶，讓他們對本案的信心更為堅定。7、尋求優(yōu)勢互補(bǔ)的可能安順市花鳥市場是西秀

39、區(qū)最大最有特色且唯一的觀賞花鳥魚蟲及工藝品展示的交易市場，是安順市最具規(guī)模的專業(yè)文化市場，可作為西秀區(qū)旅游觀光配套新景點，成為市民及游客休閑娛樂的好去處。本案建設(shè)目標(biāo)是使市場成為地區(qū)規(guī)模最大、商品最齊、商家最集中、價格最合理、消費最便利、配套最完善的專業(yè)化文化市場，并將其打造成配套旅游觀光新景點。（三）招商計劃本案招商計劃見下表：（外地招商另行安排）安順花鳥市場招商計劃表招 商 階 段任 務(wù)時 間準(zhǔn)備階段1、原市場經(jīng)營戶業(yè)態(tài)統(tǒng)計2、意向客戶統(tǒng)計3、招商政策制定1、2014.12.5完成2、2014.12.30 前完成3、2014.12.30 前完成實施階段1、跟蹤意向客戶、匯總并反饋信息2、市

40、區(qū)散戶調(diào)研及信息匯總1、2015.1.30 前完成2、2015.1.30前完成進(jìn)場準(zhǔn)備階段1、跟蹤服務(wù)原市場經(jīng)營戶2、跟蹤服務(wù)意向客戶、引導(dǎo)散戶進(jìn)場2014.12.5日至前期試營業(yè)2015.1.30日至入場簽約開業(yè)推廣1.根據(jù)實際情況選擇宣傳媒體開業(yè)后連續(xù)6個月六、招商方案盆景假山、花盆攤點（一）市場功能區(qū)分布1、初期市場功能區(qū)分布建議本圖功能區(qū)分布為臨時性，項目建成后再按總圖分布，A1、A2：一層寵物區(qū)，二層寵物醫(yī)院；A3：奇石根雕及仿真花區(qū)；A4：飼肥工具區(qū)；A5、A6：一層為水族專區(qū)，二層為古玩字畫、工藝品及相關(guān)用品等；右上角藍(lán)色框為盆景假山及花盆攤點；B1B4為花卉溫室大棚。 2、市場

41、整體功能分布（二）招商方案1、在目前本案尚未成熟的情況下，對經(jīng)營戶采取進(jìn)入減免租賃及相關(guān)費用優(yōu)惠，以吸引客戶。2、制定具體的招商政策招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定市場招商全面展開已登記商戶的審查與商戶簽定合同。（三）租金收入1、前期租金收入1）商鋪租金預(yù)測初期商鋪（A1A6）租賃價格見下表：（其余商鋪面積尚未提供）商鋪租賃價格表項目面積單價（元/）月租（元）年租（萬元）備注A1： 一層 二層三層410.13410.13292.530151012303.906151.952925.0014.767.383.51A2： 一層 二層 三層662.94662.94385.4132161021214.80106

42、07.043854.1025.4612.734.62A3： 一層 二層 三層739.44704.34292.532161023662.0811269.442925.0028.3913.523.51A4： 一層 二層 三層739.44704.34292.533161024401.5211269.442925.0029.2813.523.51A5： 一層 二層 三層662.94662.94385.4133161021877.0210607.043854.1026.2512.734.62A6： 一層 二層 三層410.13410.13292.5235181014354.557382.342925.2

43、017.238.863.51合計233.392）溫室大棚租金預(yù)測溫室大棚租賃價格見下表：商鋪租賃價格表項目面積單價（元/）月租（元）年租（萬元）備注B112501215000.0018.00B212501316250.0019.50B3+ B434001551000.0061.20合計98.703）其它收入預(yù)測1）衛(wèi)生及治安費：按150戶計，每戶每月50元，年收入9萬元；2）廣告費：暫免3）停車費：暫免前期市場年租金收入約341.09萬元。2、市場建成租金收入按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，本案建筑面積32600，占地17600，除大棚占地5900，商鋪類占地11700，建筑面積26700，其中，一層商鋪約1

44、0000，出售率按40%計，二層約10000，按30%出售率計，三層約6000，3000為住宅售出，2000為商務(wù)辦公出租，1000為公司管理用房，所余為公共設(shè)施約700。按上述估算，項目建成后，應(yīng)有一、二層商鋪7000與3000住宅為出售，13000為商鋪及2000為商務(wù)房為出租。1）出售價格預(yù)測：綜合工業(yè)園區(qū)及與本案條件相似的項目情況，估計本案一層商鋪平均售價約12000元/（臨街商鋪價位高于二、三進(jìn)），二層商鋪約6000元/，住宅約3000元/，售出收入約7500萬元。2）租金收入估算：租金收入以目前暫定價進(jìn)行微調(diào)計。a）商鋪租金：一層商鋪平均租金35元/，年租252萬元 二層商鋪平均租

45、金22元/，年租184.8萬元 三層商務(wù)平均租金15元/，年租36萬元 合計：472.8萬元；b）大棚租金：平均租金15元/，年租106.2萬元；c）場地租金：約2500，平均租金10元/，年租30萬元；租金合計：609萬元3）其它服務(wù)收入：a）衛(wèi)生及治安費：按400戶商戶計，每戶50元/每月，年收24萬元；b）廣告費用：以半數(shù)商需求戶計，每戶500元/每年，年收10萬元；c）停車費：按每天150輛（次），每次收取5元/車，年收27萬元；d）其他：包括融資、證照代辦、法律、技術(shù)及信息等，年收50萬元；服務(wù)費合計：111萬元。項目建成運營后，市場年營業(yè)收入約720萬元。之后租金逐年遞增，且融資服

46、務(wù)尚可根據(jù)市場經(jīng)營戶實際情況增加，其營業(yè)額尚有大的空間。（三）建議1、繳付及優(yōu)惠市場自開業(yè)之日起至2016年12月31日止，租金不遞增，對原南水路花鳥市場經(jīng)營戶免租半年租金，對新經(jīng)營戶免租三個月租金。2017年元月起，按以下方法收?。?）租金繳一年用一年，則合同期一年一簽，租金按8%逐年遞增。2）租金繳三年用三年，合同期訂五年，則三年內(nèi)無遞增，三年后租金按8%逐年遞增。3）租金繳五年用五年，合同期為五年，租金不遞增。4）所有入場商家在簽訂租賃合同需交保證金：一樓100元；二樓50元，溫室大棚100元。2、建議本案初期一層商鋪約60個，約3625，因商鋪面積大，基本能滿足原花鳥市場經(jīng)營戶50個商

47、鋪的需求；二層、三層目前尚無人問津，需加大招商力度。經(jīng)統(tǒng)計，原花鳥市場花卉經(jīng)營戶65戶，租用大棚面積約5000，登記需用面積約10000，加上意向登記的花卉經(jīng)營戶需用大棚2500，合計大棚需求量為12500，本案溫室大棚約5900（含公攤850），僅為原經(jīng)營戶需求面積的59%，為總需求量的47.2%，顯然緊張，按安置65戶原市場花卉經(jīng)營戶，戶均大棚面積約90（均含公攤13），若要一并安置意向性經(jīng)營戶，則戶均大棚面積約61.5（戶含公攤8.9），大棚緊張之程度顯而易見?？v觀諸多花鳥市場，均有配套加工生產(chǎn)場所，主要是大型根雕、石雕、奇石底座等相關(guān)工藝品配套商品的制作，本案未考慮此類加工場所及相關(guān)商

48、品倉儲略顯不足。鑒于上述原因，建議：1）初期剩余商鋪可優(yōu)先安排已登記的大戶、特殊性商戶及一次性交付清兩年租金的客戶，同時享受老客戶的優(yōu)惠；2）目前，意向性花卉經(jīng)營者中異地較具實力的大戶登記并前來了解決和電話咨詢，可否適當(dāng)調(diào)整增加一定量的溫室大棚，以吸引這些大戶，以提高市場知名度；3）在市場相鄰地段100200米范圍征或租地10畝，搭建標(biāo)準(zhǔn)廠房，為商戶提供配套的產(chǎn)品加工制作場地和倉儲場所。結(jié)語總之我們要取得競爭優(yōu)勢，樹立良好的形象，以專業(yè)的市場運營模式、優(yōu)厚的經(jīng)營條件，贏得市場的口碑，才能贏得更多客戶，達(dá)到雙方共贏的目的。只有抓住市場機(jī)會，努力突破傳統(tǒng)，引爆全新的服務(wù)理念和營銷體系，才有獲勝的資

49、本。只有具有真正雄厚的規(guī)模實力，真正的成行成市才可以游刃有余的成為市場上的“常青樹”。當(dāng)今是一個整合的時代，整合就是利用可以利用的所有資源，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣就是優(yōu)勢資源整合的體現(xiàn)。面對誘人的“金礦”，順應(yīng)安順花鳥市場集結(jié)號的大潮，讓我們相互攜手同舟共濟(jì)，打造安順專業(yè)的集賞花卉、魚鳥、寵物、工藝品、休閑娛樂、觀光購物為一體的賞玩購物市場。招商聯(lián)系人：X先生 X先生招商電話： 0853安順順益花鳥市場投資有限公司二0一四年十二月七日 第六部分：樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層  商品布局   1層  工藝品區(qū)：瑪瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影臉譜、佛教信物、民

50、族服裝、服飾；古舊字畫書刊區(qū)：文房四寶、古籍字畫、舊書刊；2層  古玩區(qū)：古器物、古錢幣、中外錢幣、文革遺物及生活用品；古舊家俱區(qū)：仿古家俱； 安順市花鳥市場營銷策劃報告前言本報告是為安順市花鳥市場建設(shè)項目所作的項目商業(yè)策劃及營銷策劃初步方案，由于項目在配套業(yè)態(tài)定位、后續(xù)運營方略等方面尚未形成既定思路，因此，本報告相關(guān)分析，均是基于優(yōu)先安置南水路花鳥市場搬遷經(jīng)營戶及項目前期初步設(shè)想的基礎(chǔ)上，結(jié)合西秀區(qū)市場了解及項目的初步認(rèn)知下做出的。本報告僅體現(xiàn)編制人員對項目在運行過程中的一些基本思路和操作手法的建議，也未與項目投資人進(jìn)行實質(zhì)性的、深入且具有針對性的討論，難免有疏漏和偏差之

51、處，因此，本方案中的一些具體執(zhí)行方案和建議僅供參考。一、市場分析（一）從新政嚴(yán)打住宅市場以來，商業(yè)地產(chǎn)或在挑戰(zhàn)中迎來新一輪契機(jī)！新“國四條”、 新“國十條”、住建部新規(guī)等文件的出臺，短時間內(nèi)，中央調(diào)控政策組合拳密集的雨點重重落在高燒的樓市頭上，無論是二套房需首付五成，還是三套房和異地購房可暫停發(fā)放貨款，抑或是以家庭為單位核算，新政對住宅市場的打擊力度都堪稱史無前例。雖然近來全國很多城市一系列限購措施放開的實施，意在引導(dǎo)置業(yè)投資者對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)信心，仍不能阻止樓市價格與成效量的下滑。一直以來，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，商業(yè)類項目其貸款條件比住宅嚴(yán)格不少，要求首付至少五成，同時按揭年限最長為

52、十年，在此前歷次樓市信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項目也一直執(zhí)行這一單獨政策，暫時不受住宅放貸收緊影響。和全國其他城市一樣，住宅泡沫被猛烈擠壓的當(dāng)下，將會是商業(yè)地產(chǎn)不錯的發(fā)展契機(jī)。但住宅市場的降溫必然會產(chǎn)生一個延伸效應(yīng)，受樓市整體回調(diào)預(yù)期帶動，購房者特別是商業(yè)投資者對于樓市的預(yù)期和信心將下挫，這勢必也會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，住宅被打壓在一定程度上將會促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但對商業(yè)地產(chǎn)而言也是一面雙刃劍。（二）西秀區(qū)宏觀市場分析1、區(qū)域概況西秀區(qū)位于貴州省中相部腹地，貴陽市以西90公里，為安順市政府所在地，是安順市政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心。全區(qū)行政區(qū)域面積1724平方公里，下轄7鄉(xiāng)8鎮(zhèn)和6個街道，

53、 總?cè)丝?0余萬人，是一個多民族聚居區(qū)。西秀區(qū)是世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選區(qū)，是貴州西線旅游中心，1985年，被國務(wù)院批準(zhǔn)為中國甲類旅游開放城市 ，未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位是“國際旅游目的地城市”和“百萬人口生態(tài)旅游城市”。全區(qū)自然風(fēng)光弘富，人文景觀別致，民族民間風(fēng)情多姿多彩，被譽(yù)稱為“旅游線上的明珠”、“蠟染之鄉(xiāng)”、“地戲之鄉(xiāng)”、“屯堡文化之鄉(xiāng)”。2、區(qū)位優(yōu)勢西秀區(qū)地處“黔中經(jīng)濟(jì)圈中心帶”，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”、“扼鎖滇黔” 之稱，歷來被視為黔中“旱碼頭”，“商業(yè)之盛，甲于全省” 和“吃在安順（西秀）”歷來被大眾認(rèn)同。區(qū)位良好，交通便捷，是貴州中西部交通樞紐，貴昆鐵路

54、、株六鐵路復(fù)線、滇黔公路、貴黃高等級公路和清鎮(zhèn)高速公路貫穿全境，黃果樹機(jī)場為軍民兩用機(jī)場，形成了航空、鐵路和公路協(xié)調(diào)發(fā)展的交通網(wǎng)絡(luò)。近年來，西秀區(qū)在強(qiáng)化城市路網(wǎng)建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)的同時，不斷擴(kuò)張城市規(guī)模、提升城市品質(zhì)，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人民生活水平穩(wěn)步提高，業(yè)已形成“一軸線四片區(qū)” 的城市新格局。“十二五”時期，全省確立了“工業(yè)強(qiáng)省”、“城鎮(zhèn)化帶動”、“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)率先發(fā)展”、“貴安一體化發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，西秀區(qū)是安順市唯一的中心城區(qū)和我省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣之一，重新審視發(fā)展環(huán)境，搶抓這一前所未有的發(fā)展機(jī)遇，是西秀經(jīng)濟(jì)社會實現(xiàn)歷史性跨越的關(guān)

55、鍵。（三）西秀區(qū)2014年房地產(chǎn)市場狀況1、樓市狀況按0853房產(chǎn)網(wǎng)安順房地產(chǎn)2014年9月份市場分析報告，安順房地產(chǎn)開發(fā)商期盼的金九銀十遇到遇到了最冷的寒冬。安順樓市2014年成交自5月份以來一直呈下降趨勢，9月份相比較8月份安順樓市無論是成交量、成交價格、成交面積都在下降，2014年9月份西秀區(qū)商品房成交量相比較8月份下降明顯，住宅成交量僅219套，成交面積2.68萬，同比下降17.42%，成交均價為3537元/，同比下降2.47%。近年來，房地產(chǎn)市場始終是上升趨勢，但房地產(chǎn)市場是具有周期性的，在達(dá)到一定高位后，將逐步進(jìn)入調(diào)整期。商品房供應(yīng)量短時間上升過快，導(dǎo)致了庫存量屢創(chuàng)新高，商品房銷售增速放緩、現(xiàn)行房貸政策抑制了部分剛性需求