凱里世紀(jì)興城項(xiàng)目定位及招商策略報(bào)告110p

1、凱里世紀(jì)興城凱里世紀(jì)興城項(xiàng)目定位及招商策略報(bào)告項(xiàng)目定位及招商策略報(bào)告 在本項(xiàng)目的定位及招商過程中，我司綜合研究了目前凱里商業(yè)市場的發(fā)展情況和未來商業(yè)的發(fā)展趨勢，通過賦予項(xiàng)目以主題、概念和形象，將項(xiàng)目目前所具備的優(yōu)勢一一放大，使之成為能夠真正引領(lǐng)凱里商業(yè)市場發(fā)展的領(lǐng)頭羊。 我司經(jīng)過一系列的市場調(diào)查和研究，在充分分析了項(xiàng)目優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)之上，結(jié)合市場空白點(diǎn)和未來發(fā)展機(jī)遇，建議將本項(xiàng)目定位于“摩登世界以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的一站式時(shí)尚情景體驗(yàn)購物中心”，此定位將進(jìn)一步拉升項(xiàng)目品質(zhì)，也使業(yè)態(tài)規(guī)劃更為明晰，為項(xiàng)目今后的運(yùn)營發(fā)展提供良好的動(dòng)力。 針對(duì)這一主題定位，我司對(duì)商場的業(yè)態(tài)也進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)劃，在充分考慮

2、到商場的人流動(dòng)向和消費(fèi)循環(huán)與商場格局的關(guān)系之后，我司針對(duì)項(xiàng)目的格局也提出了相應(yīng)建議，如增加扶手梯的數(shù)量、重新分割商鋪面積、綠化廣場加蓋、內(nèi)街人流導(dǎo)線設(shè)計(jì)等。此外，為了全面擢升項(xiàng)目的品質(zhì)和形象，我司還建議項(xiàng)目從形象包裝上和vi系統(tǒng)上務(wù)必盡善盡美，尤其對(duì)于中高檔商業(yè)項(xiàng)目而言，形象包裝好壞對(duì)于銷售將產(chǎn)生十分重大的影響。 影響本項(xiàng)目銷售進(jìn)程和銷售效果的另一個(gè)重大因素便是招商的效果，尤其是在主力店和次主力店的招商上更需要花大工夫。在目前的市場環(huán)境和項(xiàng)目所在區(qū)位條件來分析，我司建議項(xiàng)目應(yīng)該立即啟動(dòng)招商，并應(yīng)將招商目光立足凱里，跳向深圳、貴陽、重慶、湖南等城市。爭取更多優(yōu)質(zhì)商家的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)銷售

3、。 本項(xiàng)目本身具備很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，在定位環(huán)節(jié)和招商環(huán)節(jié)處理的更為精細(xì)、更為理性、更為符合市場發(fā)展的規(guī)律，我司相信本項(xiàng)目將成為凱里未來商業(yè)的真正“執(zhí)牛耳者”。報(bào)告綱要一個(gè)大盤，要有靈魂；一種創(chuàng)新，要有勇氣；項(xiàng)目內(nèi)涵part 1 定位篇精準(zhǔn)合理四大核心策略 領(lǐng)先的市場消費(fèi)群體領(lǐng)先的市場消費(fèi)需求點(diǎn)領(lǐng)先的市場轟動(dòng)效應(yīng)領(lǐng)先的銷售業(yè)績目標(biāo)追求五大推廣核心步驟一、前期規(guī)劃招商 -項(xiàng)目評(píng)估、產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)創(chuàng)新二、建立物業(yè)嶄新形象 -項(xiàng)目定位、形象定位、個(gè)性定位、廣告推廣主題定位 三、主題、概念提升、營銷現(xiàn)場展示 -加深客戶認(rèn)知度四、行銷、招商活動(dòng) -刺激購買、提高銷售五、銷售現(xiàn)場管理監(jiān)控 -深挖客戶資源徹底貫

4、徹執(zhí)行營銷推廣策略的核徹底貫徹執(zhí)行營銷推廣策略的核心步驟，以良好的心態(tài)、清晰的心步驟，以良好的心態(tài)、清晰的思路、穩(wěn)健的工作作風(fēng)和和睦友思路、穩(wěn)健的工作作風(fēng)和和睦友善的現(xiàn)場氛圍善的現(xiàn)場氛圍“留客留客”，完成目，完成目標(biāo)銷售任務(wù)。標(biāo)銷售任務(wù)。態(tài)度決定結(jié)果操作核心問題業(yè)態(tài)定位及目標(biāo)客戶群的尋找和深度挖掘 功能定位是否準(zhǔn)確，是否符合客戶的內(nèi)在需求 樹立怎樣的項(xiàng)目市場形象，使之具有更大的市場影響力 采取怎樣的包裝宣傳形式，使之更具有市場力度 采取怎樣的營銷策略和促銷手段，使項(xiàng)目銷售達(dá)到最佳化 怎樣通過項(xiàng)目整合推廣，達(dá)到樹立項(xiàng)目和企業(yè)品牌之最終目的 反思優(yōu) 勢（s）l規(guī)模優(yōu)勢：商業(yè)建筑面積的龐大，容易形成

5、規(guī)模效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢 l區(qū)位優(yōu)勢 ：靠近城市商業(yè)中心和凱里客運(yùn)站，老城區(qū)，周邊社區(qū)多l(xiāng)空間優(yōu)勢：現(xiàn)有市場發(fā)展低端，可發(fā)展空間大l發(fā)展優(yōu)勢：老城區(qū)改造，發(fā)展新商圈劣 勢（w）l交通劣勢：道路窄、人流車流多，影響品質(zhì)口碑l環(huán)境劣勢：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)低端，商業(yè)氛圍不足l區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣劣勢：不是傳統(tǒng)商業(yè)圈l心理劣勢：傳統(tǒng)市場心理消費(fèi)環(huán)境，業(yè)態(tài)低端項(xiàng)目swot綜合分析機(jī) 會(huì)（o）l市區(qū)可供開發(fā)土地資源越來越少，目前市場無直接構(gòu)成競爭項(xiàng)目l市場上無同類型競爭產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場空白點(diǎn)l總體商業(yè)形態(tài)較低端，蘊(yùn)藏巨大消費(fèi)潛力l汽車站搬遷，改善周邊商業(yè)品質(zhì)l項(xiàng)目地理優(yōu)勢：處于“丁”字路口威 脅（t)l市場上捂盤惜售多，未

6、來如入市，對(duì)項(xiàng)目潛在客戶產(chǎn)生分流作用l不可預(yù)見的政府政策變化結(jié)論本項(xiàng)目所在地區(qū)優(yōu)勢可圈可點(diǎn)，而劣勢在23年內(nèi)隨著中心區(qū)的建設(shè)以及本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)得以彌補(bǔ)?？梢哉f區(qū)域吸引力巨大，發(fā)展前景看好。凱里商業(yè)市場總體競爭狀況從市場發(fā)展情況看：本項(xiàng)目地段、商業(yè)體量市場領(lǐng)先，有很強(qiáng)投資吸引力和商業(yè)聚集力從城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度看：項(xiàng)目所屬區(qū)域的商業(yè)物業(yè)未來兩年內(nèi)的發(fā)展將會(huì)緊追大十字商圈的發(fā)展，將逐漸形成城市次級(jí)商業(yè)中心從商業(yè)物業(yè)的投資市場上看 ：凱里呈現(xiàn)出巨大的市場空間 ，幾乎是所有擁有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤的開發(fā)商都瞄準(zhǔn)了凱里商業(yè)投資市場的巨大升值潛力，紛紛采取了捂盤惜售的策略 突出優(yōu)勢+抓住時(shí)機(jī) 大獲成功重點(diǎn)

7、競爭物業(yè)調(diào)查分析 縱橫坐標(biāo)廣場項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于寧波路5號(hào)（萬博廣場東） ，商業(yè)主體四層，局部五層，由地下二層至三層裙樓，及鄰近萬博廣場處獨(dú)立商業(yè)塔樓（地下負(fù)二層至地上五層，貴州商業(yè)銀行入駐）構(gòu)成，總商業(yè)面積1.3萬平方米。其商業(yè)是由架空層部分組成,其一樓實(shí)際是在二層,必須經(jīng)緩坡階梯到達(dá)。 項(xiàng)目規(guī)劃： 百貨商業(yè)，零售商業(yè)及餐飲、娛樂設(shè)施銷售方式：直接銷售銷售價(jià)格：臨街3萬多、二層1萬多簡要分析 該項(xiàng)目的地理位置較好，緊靠交通要道。該項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入外立面裝飾階段，其銷售策略為主打投資概念，其對(duì)外公布的投資回報(bào)率8%左右，十年回報(bào)。目前僅剩2個(gè)鋪位。 依托萬博廣場及新區(qū)概念和居住人群，但目前周

8、邊人氣不旺，旁邊的新世紀(jì)萬博購物中心需要下48級(jí)臺(tái)階才能到達(dá)，相當(dāng)與地下三層，其通道是和市政人性通道相連接的，目前該商場空置率較高，門面倒閉情況較為嚴(yán)重。但隨著城市的發(fā)展，該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將日益凸顯。尤其是北京華聯(lián)超市的入駐，更是注入了品牌商家的力度。這對(duì)本項(xiàng)目的營銷操作具有一定的借鑒意義！ 豐球新天地、豐球豪庭項(xiàng)目概況 豐球新天地和豐球豪庭均位于友莊路與迎賓路交界處（體育場十字路口，兩個(gè)項(xiàng)目相鄰）。豐球新天地由兩棟塔樓構(gòu)成，15層為商業(yè)部分，面積約為2萬平方米。豐球豪庭主推cld(中央生活居住區(qū))概念，其臨街的3棟建筑12層為商業(yè)部分面積大概在四千平方左右.項(xiàng)目規(guī)劃 豐球新天地：定位為新城商

9、業(yè)中心。 豐球豪庭：概念規(guī)劃為現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)步行街，涵蓋購物、休閑、美食、娛樂。目前，豐球的這兩個(gè)項(xiàng)目只針對(duì)大商家招商，經(jīng)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)均沒有進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營的概念和計(jì)劃。銷售方式：暫不銷售簡要分析 目前豐球集團(tuán)的新天地和豪庭項(xiàng)目基本上都已經(jīng)進(jìn)入了外立面的施工階段，住宅銷售情況均較為理想。但這兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分目前均不對(duì)外銷售，商鋪?zhàn)稍兊氖乱艘残枰靖邔尤藛T進(jìn)行溝通，豐球這兩個(gè)項(xiàng)目的惜售策略也反映出目前市場對(duì)于凱里未來商業(yè)前景的看好。 重點(diǎn)競爭物業(yè)調(diào)查分析 凱里商業(yè)市場發(fā)展趨勢：商業(yè)精品化凱里商業(yè)市場發(fā)展趨勢：商業(yè)精品化結(jié)論項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目市場定位高度決定出路？本項(xiàng)目商業(yè)體量大，商鋪數(shù)量多，

10、如何目前凱里的商業(yè)格局下和項(xiàng)目地段條件下滿足項(xiàng)目的整體商業(yè)需要 ？項(xiàng)目為整個(gè)“世紀(jì)興城”的一期項(xiàng)目，商業(yè)部分的品質(zhì)高低直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售工作以及開發(fā)企業(yè)的美譽(yù)度。如何能保證整個(gè)商業(yè)的品質(zhì)也是項(xiàng)目定位中的重要因素 ？如何能在目前凱里的商業(yè)競爭中脫穎而出，與現(xiàn)有商業(yè)形成本質(zhì)性優(yōu)勢差異，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的動(dòng)力 ?商業(yè)業(yè)態(tài)和商家的選擇上必須要有一定的租金承受力、該行業(yè)的店鋪總量支撐及進(jìn)入意向等，為了便于商業(yè)街的快速啟動(dòng)和實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的規(guī)模 定位思考路在何方定位依據(jù)本項(xiàng)目目前在市場上處于龍頭地位，將引領(lǐng)市場投資熱潮 凱里商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展整體較為低端，有很大的提升空間 凱里目前的超市、商場發(fā)展較為落

11、后，不能完全滿足市場消費(fèi)需求 凱里家電市場及電腦市場相對(duì)集中且同質(zhì)化嚴(yán)重凱里建材、家居市場發(fā)展較為健全，經(jīng)營水平領(lǐng)先其他業(yè)態(tài) 酒吧、ktv娛樂場所、足浴休閑場發(fā)展較為原始，市場需求大 中高檔男、女裝匱乏，市場機(jī)遇明顯 化妝品市場發(fā)展不均衡，有很大的市場提升空間 餐飲業(yè)需求量大，但產(chǎn)業(yè)形式偏低 周邊縣市商業(yè)發(fā)展不夠完善，區(qū)域消費(fèi)力外流較為明顯 定位推導(dǎo)人以群分商業(yè)需求特征分析 本項(xiàng)目商業(yè)的核心消費(fèi)群是凱里市核心城區(qū)居民；本項(xiàng)目商業(yè)的核心消費(fèi)群是凱里市核心城區(qū)居民；他們?cè)絹碓疥P(guān)注商品的種類、品牌和購物環(huán)境；他們?cè)絹碓疥P(guān)注商品的種類、品牌和購物環(huán)境；女性將會(huì)是大部分消費(fèi)行為的主體；女性將會(huì)是大部分消

12、費(fèi)行為的主體；目前已具備了一定程度的品牌忠誠度，并且在不斷增強(qiáng)；目前已具備了一定程度的品牌忠誠度，并且在不斷增強(qiáng)；喜歡跟風(fēng)，趕時(shí)髦，很多購物行為屬于非理性的易于被喜歡跟風(fēng)，趕時(shí)髦，很多購物行為屬于非理性的易于被引導(dǎo)；引導(dǎo)；崇尚外來的商品和國際性的品牌，很大一部分高端消費(fèi)崇尚外來的商品和國際性的品牌，很大一部分高端消費(fèi)外流（主要是貴陽）；外流（主要是貴陽）；“一站式購物一站式購物”和和“一站式消費(fèi)一站式消費(fèi)”的需求日趨強(qiáng)烈，將的需求日趨強(qiáng)烈，將就餐和娛樂當(dāng)作購物體驗(yàn)中很重要的一部分；就餐和娛樂當(dāng)作購物體驗(yàn)中很重要的一部分；渴望體驗(yàn)和享受有格調(diào)的、與國際潮流接軌的生活渴望體驗(yàn)和享受有格調(diào)的、與國際

13、潮流接軌的生活 運(yùn)籌帷幄品牌價(jià)值定位品牌的核心價(jià)值：品牌與時(shí)尚的代表品牌定位：城市新名片、享受新生活訴求點(diǎn)：休閑娛樂、全新享受形象塑造：體驗(yàn)時(shí)尚，擁抱生活 享受自由空間，品味無限樂趣項(xiàng)目總體市場定位凱里商業(yè)之航母，一站式消費(fèi)集群凱里商業(yè)之航母，一站式消費(fèi)集群 產(chǎn)品檔次定位 凱里 中高檔商業(yè)價(jià)格定位 a、商業(yè)部分定價(jià) 一樓（門面）3.5萬元/平方米 一樓（內(nèi)街）1.8萬/平方米 二樓：1.3萬元/平方米 三樓：8000元/平方米；b、商業(yè)部分實(shí)收均價(jià)定為：1.2萬-1.3萬元/平方米 c、通道口差為：200元/平方米 層差為：100元/平方米 位置差：150元/平方米 d、根據(jù)不同的付款方式，采

14、取不同的折扣進(jìn)行銷 注：此價(jià)格為開發(fā)商實(shí)收價(jià)格，面價(jià)應(yīng)該在此價(jià)格基礎(chǔ)上提高注：此價(jià)格為開發(fā)商實(shí)收價(jià)格，面價(jià)應(yīng)該在此價(jià)格基礎(chǔ)上提高13%，其中，其中8%作為返租，作為返租，5%作為優(yōu)惠條件。作為優(yōu)惠條件。項(xiàng)目核心主題詞：“城市主宰城市主宰” 商業(yè)定位：城市主宰城市主宰一站式時(shí)尚情景一站式時(shí)尚情景體驗(yàn)購物中心體驗(yàn)購物中心舍我其誰項(xiàng)目主題定位方案一： 摩登世界摩登世界以女性消費(fèi)為主體一站式以女性消費(fèi)為主體一站式時(shí)尚情景體驗(yàn)購物中心時(shí)尚情景體驗(yàn)購物中心u主題：以女性消費(fèi)為主體的商業(yè)組合主題：以女性消費(fèi)為主體的商業(yè)組合u商業(yè)定位：市內(nèi)大型女性精品購物天地商業(yè)定位：市內(nèi)大型女性精品購物天地u商業(yè)功能：精品

15、女裝、中高檔化妝品、皮具鞋商業(yè)功能：精品女裝、中高檔化妝品、皮具鞋類、酒吧、類、酒吧、ktv、休閑餐飲、足浴桑拿、電影院、休閑餐飲、足浴桑拿、電影院u突破點(diǎn)：引領(lǐng)凱里市中高檔女性時(shí)尚消費(fèi)市場突破點(diǎn)：引領(lǐng)凱里市中高檔女性時(shí)尚消費(fèi)市場主題解析建議推廣名：“摩登世摩登世界界” 備選案名：美立方、玫瑰城、紫荊城、百合商城、摩登時(shí)代、時(shí)尚新城、麗人廣場一目了然項(xiàng)目主題定位二方案二： 一站式購物時(shí)尚生活街區(qū)一站式購物時(shí)尚生活街區(qū)u主題：普通市民購物休閑廣場主題：普通市民購物休閑廣場u商業(yè)定位：凱里市最具品味之購物、餐飲、商業(yè)定位：凱里市最具品味之購物、餐飲、娛樂、休閑場所娛樂、休閑場所u商業(yè)功能：服飾、鞋

16、類、皮具、影院、酒吧、商業(yè)功能：服飾、鞋類、皮具、影院、酒吧、ktv、休閑餐飲、浴足桑拿、休閑餐飲、浴足桑拿 u突破點(diǎn)：引領(lǐng)凱里市購物、商務(wù)餐飲、娛樂突破點(diǎn)：引領(lǐng)凱里市購物、商務(wù)餐飲、娛樂休閑、時(shí)尚酒吧的綜合性消費(fèi)街區(qū)休閑、時(shí)尚酒吧的綜合性消費(fèi)街區(qū)主題解析建議推廣名：“世紀(jì)嘉年華 ”備選案名：世紀(jì)假日廣場、歡樂頌、新時(shí)代廣場、世紀(jì)國際一目了然項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)一業(yè)態(tài)分布建議：a：百貨主力店、b：3c家電主力店、c：珠寶玉器、d：化妝品、e：咖啡、簡餐、蛋糕坊、f：酒吧街方案一方案一： 在a、b區(qū)分別設(shè)立百貨主力店和3c家電主力店，是基于確保一樓的舒適的購物環(huán)境，同時(shí)具備積聚人氣的作用。且主力店的租金

17、承受能力較強(qiáng)； 在d區(qū)設(shè)置化妝品是基于避免主通道過長帶來的購物壓抑感以及促進(jìn)人流導(dǎo)向的循環(huán)性； 在c區(qū)設(shè)置珠寶玉器區(qū)，是其能夠與化妝品區(qū)形成良好的互動(dòng)作用，促進(jìn)商場一樓左側(cè)的產(chǎn)業(yè)循環(huán)； 在e區(qū)、f區(qū)分別設(shè)立咖啡簡餐與酒吧街區(qū)，是基于充分利用綠化廣場的考慮，同時(shí)對(duì)于整個(gè)商場的檔次和層次感有良好的促進(jìn)。理由業(yè)態(tài)分布建議：a：青春少女館、b：精品女裝館、c：男裝、運(yùn)動(dòng)區(qū)、d：淘寶店、e：鞋類、f：皮具、g：電影院、h：內(nèi)衣、服飾、i：美甲（或手表、眼鏡）項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)一理由二樓的布局充分展現(xiàn)了女性主題，a、b兩區(qū)的青春少女館和精品女裝館能夠起到良好的人流匯聚作用；同時(shí)租金承受能力強(qiáng)，能夠滿足經(jīng)營發(fā)展的

18、需要。在a、b區(qū)之間的i區(qū)設(shè)置美甲區(qū)，能夠吸引人流，起到解決死角鋪的作用（或手表、眼鏡采取獨(dú)立經(jīng)營的模式，檔次較高，能夠提升商場的品質(zhì)）。在核心業(yè)態(tài)的引領(lǐng)下，男裝、運(yùn)動(dòng)、淘寶精品、皮具、鞋類、內(nèi)衣、服飾配件等形成一條完整的業(yè)態(tài)鏈條；考慮到層高的限制，將電影院放置在二樓，與三樓相同位置形成互通，使電影院的存在具備條件，同時(shí)也使得整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展更為飽滿。業(yè)態(tài)分布建議：a：ktv或洗浴中心、b：高檔中式酒樓、c：書城音像、d：童裝、玩具、e：親子樂園、反斗樂園、f：美食廣場、g：電玩、動(dòng)漫、h:足浴、spa項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)一三樓的布局充分展現(xiàn)了體驗(yàn)主題特征，打造吃喝玩樂一條龍的業(yè)態(tài)集群，對(duì)城市人

19、流具有很強(qiáng)的吸引能力，使三樓的經(jīng)營和租金都能夠得到較好的保障；g區(qū)的電玩、動(dòng)漫區(qū)能夠很好地填補(bǔ)目前的市場空白，具有很強(qiáng)的意向性消費(fèi)吸引力，使得三樓的業(yè)態(tài)更加充滿活力；e區(qū)、d區(qū)能夠形成良好的人流互動(dòng)，形成特色業(yè)態(tài)群，是三樓成為商場的一大亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。理由方案一各業(yè)態(tài)比例擬營業(yè)面積占業(yè)態(tài)的比例占樓層建面占總建面百貨1754.4311.30%16.07%5.19%3c家電590.963.81%5.41%1.75%珠寶玉器344.652.22%3.16%1.02%化妝品509.923.28%4.67%1.51%咖啡簡餐蛋糕485.753.13%4.45%1.44%酒吧572.573.69%5.00%1

20、.69%青春少女館1272.978.20%11.13%3.77%精品女裝館884.485.70%7.73%2.62%男裝運(yùn)動(dòng)751.054.84%6.57%2.22%淘寶店439.822.83%3.84%1.30%鞋類488.543.15%4.27%1.45%皮具575.543.71%5.03%1.70%電影院1564.110.07%13.67%4.63%方案一各業(yè)態(tài)比例總擬營業(yè)面積15526.8（不包括臨街門面）平方米，項(xiàng)目總建筑面積33799.36平方米。（123層含臨街，不包括地下部分）經(jīng)營比為45.9%內(nèi)衣服飾314.152.02%2.75%0.93%美甲手表眼鏡125.660.81%

21、1.10%0.37%ktv洗浴中心1272.978.20%11.13%3.77%中式酒樓884.485.70%7.73%2.62%書城音像751.054.84%6.57%2.22%童裝玩具439.822.83%3.84%1.30%親子樂園488.543.15%4.27%1.45%美食街575.543.71%5.03%1.70%電玩動(dòng)漫314.152.02%2.75%0.93%足浴spa125.660.81%1.10%0.37%方案二：方案二：業(yè)態(tài)分布建議：a：百貨主力店、b：3c家電主力店、c：珠寶玉器、d：化妝品、e：咖啡、簡餐、蛋糕坊、f：酒吧街項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)二業(yè)態(tài)分布建議：a：青春少女館、

22、b：精品女裝館、c：男裝、運(yùn)動(dòng)區(qū)、d：淘寶店、e：鞋類、f：皮具、g：電影院、h：內(nèi)衣、服飾、i：美甲（或手表、眼鏡）項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)二業(yè)態(tài)分布建議：a：ktv或洗浴中心、b：高檔中式酒樓、c：書城音像、d：童裝、玩具、e：親子樂園、反斗樂園、f：美食廣場、g：電玩、動(dòng)漫、h:足浴、spa項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)二方案二各業(yè)態(tài)比例擬營業(yè)面積占業(yè)態(tài)比例占樓層建面占總建面百貨2526.0312.99%23.13%7.47%3c家電665.733.42%6.10%1.97%珠寶玉器409.52.11%3.75%1.21%化妝品989.25.09%9.06%2.93%咖啡簡餐蛋糕528.182.72%4.84%1.5

23、6%酒吧612.363.15%5.61%1.81%青春少女館1777.869.14%15.54%5.26%精品女裝館1066.595.48%9.32%3.16%男裝運(yùn)動(dòng)766.83.94%6.70%2.27%淘寶店611.583.14%5.35%1.81%鞋類572.132.94%5.00%1.69%皮具663.393.41%5.80%1.96%電影院1740.968.95%7.61%5.15%方案二各業(yè)態(tài)比例總擬營業(yè)面積總擬營業(yè)面積19450.42（不包括臨街門面），項(xiàng)目總建筑面積（不包括臨街門面），項(xiàng)目總建筑面積33799.36。經(jīng)營比為。經(jīng)營比為57.5%（123層含臨街，不包括地下部分

24、）層含臨街，不包括地下部分）內(nèi)衣服飾409.22.10%3.58%1.21%美甲手表眼鏡121.680.63%1.06%0.36%ktv洗浴中心1777.869.14%15.54%5.26%中式酒樓1066.595.48%9.32%3.16%書城音像766.83.94%6.70%2.27%童裝玩具611.583.14%5.35%1.81%親子樂園572.132.94%5.00%1.69%美食街663.393.41%5.80%1.96%電玩動(dòng)漫409.22.10%3.58%1.21%足浴spa121.680.63%1.06%0.36% 這兩種方案各有側(cè)重點(diǎn)，第一種方案業(yè)態(tài)涵蓋品種范這兩種方案各有

25、側(cè)重點(diǎn)，第一種方案業(yè)態(tài)涵蓋品種范圍沒有第二種多，按業(yè)態(tài)招商會(huì)較為單一。同時(shí)對(duì)于銷售圍沒有第二種多，按業(yè)態(tài)招商會(huì)較為單一。同時(shí)對(duì)于銷售而言，單個(gè)鋪位面積較大，無疑是抬高了投資門檻，對(duì)于而言，單個(gè)鋪位面積較大，無疑是抬高了投資門檻，對(duì)于銷售周期將會(huì)產(chǎn)生一定的影響；第二種方案能夠在較好程銷售周期將會(huì)產(chǎn)生一定的影響；第二種方案能夠在較好程度上較好地解決招商和銷售問題，業(yè)態(tài)相對(duì)豐富，在品質(zhì)度上較好地解決招商和銷售問題，業(yè)態(tài)相對(duì)豐富，在品質(zhì)和品位提升上更加豐滿，符合一站式定位。和品位提升上更加豐滿，符合一站式定位。 第二方案是建立在鋪位調(diào)整分割基礎(chǔ)上的（見平面圖第二方案是建立在鋪位調(diào)整分割基礎(chǔ)上的（見平面

26、圖調(diào)整建議）調(diào)整分割后，也改變了現(xiàn)有商業(yè)格局，人流導(dǎo)調(diào)整建議）調(diào)整分割后，也改變了現(xiàn)有商業(yè)格局，人流導(dǎo)向更加流暢，適當(dāng)縮小了部分通道寬度，也可改變第一方向更加流暢，適當(dāng)縮小了部分通道寬度，也可改變第一方案大而空現(xiàn)狀。案大而空現(xiàn)狀。 綜上所述，建議采用業(yè)態(tài)分割第二方案。綜上所述，建議采用業(yè)態(tài)分割第二方案。業(yè)態(tài)分割對(duì)比財(cái)務(wù)價(jià)值分析內(nèi)容計(jì)算面積樓層均價(jià)單位總價(jià)銷售額一層面積（除街鋪）9160.04 18000137400600一層門面面積1759.323500061576200二層面積1144013000125840000三層面積11440800068640000總銷售實(shí)收額439391680租金收

27、入主力店面積6817.99預(yù)計(jì)租金收入（設(shè)定值）25元/月月租金收入170449.751-3年租金收入61361914-10年租金收入1431777910年總計(jì)租金收入20453970返租金額1-3年的返租金額155450174-7年的返租金額49907687返租總金額65452704優(yōu)惠比例總銷售額上浮8%用于返租15780461總銷售額上浮5%用于優(yōu)惠9862788廣告支出廣告費(fèi)4000000開發(fā)商實(shí)際銷售收入等于銷售實(shí)收額+10年租金+總銷售額上浮8%（不含門面）-返租金額-廣告費(fèi)406173227part 2 產(chǎn)品篇工欲善其事 必先利其器序號(hào)層數(shù)建筑面積（）備注1負(fù)一層12640.68

28、其中：1.商場8078.90，2.車庫4633.222一層10919.36其中可售面積5826.72，3二層11440.00其中可售面積5455.64，4三層11440.00其中可售面積5455.64，5四層6447.13酒店6五層3390.17酒店合計(jì)56277.34項(xiàng)目各樓層技術(shù)指標(biāo) 現(xiàn)有平面圖不足之處現(xiàn)有平面圖不足之處 （1）.無商業(yè)廣場的概念，緩沖空間不足，無法聚集人氣及營銷活動(dòng)展開（2）.主通道過長，通道單一。（3）.扶手梯及垂直電梯過太少（4）. 內(nèi)街商鋪全部都是單面向內(nèi)街，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，會(huì)導(dǎo)致兩面開的商鋪比較搶手，單面開的商鋪則相對(duì)難以銷售。（5）.目前商鋪分割面積過大（6）

29、.大面積商鋪總價(jià)高、租金貴、回報(bào)率低一樓平面圖調(diào)整建議一樓平面圖調(diào)整建議 1. 1.一樓新增通道寬度比內(nèi)街通道略窄，寬度為一樓新增通道寬度比內(nèi)街通道略窄，寬度為3.153.15米，長度為米，長度為23.423.4米，面積均為米，面積均為73.7173.71平方米，新增兩個(gè)通道共占用面積平方米，新增兩個(gè)通道共占用面積147.42147.42平平方米；方米； 2.2.在新增通道口的外墻加裝外掛透明觀光電梯；在新增通道口的外墻加裝外掛透明觀光電梯； 3.3.取消項(xiàng)目平面圖左側(cè)衛(wèi)生間，增加面積取消項(xiàng)目平面圖左側(cè)衛(wèi)生間，增加面積81.981.9平方米；平方米； 4.4.將所用內(nèi)街通道寬度全部調(diào)整成為將所

30、用內(nèi)街通道寬度全部調(diào)整成為4.84.8米，綠化廣場周圍的鋪米，綠化廣場周圍的鋪面向外延伸，在鋪位平移后的基礎(chǔ)上，平均地對(duì)將一個(gè)鋪位分割成面向外延伸，在鋪位平移后的基礎(chǔ)上，平均地對(duì)將一個(gè)鋪位分割成2 2個(gè)或者個(gè)或者4 4個(gè)鋪位；拐角鋪面積可以稍微大一點(diǎn)，但單個(gè)鋪位的面積應(yīng)個(gè)鋪位；拐角鋪面積可以稍微大一點(diǎn)，但單個(gè)鋪位的面積應(yīng)控制在控制在6060平方米以內(nèi)；平方米以內(nèi)； 5. 5. 劃分后鋪位數(shù)量為劃分后鋪位數(shù)量為139139個(gè)，比原平面圖個(gè)，比原平面圖6464個(gè)增加了個(gè)增加了7575個(gè)鋪位；個(gè)鋪位； 6.6.臨街門面除通道外不做調(diào)整。臨街門面除通道外不做調(diào)整。一樓平面圖調(diào)整說明一樓平面圖調(diào)整說明二

31、、三樓平面圖調(diào)整建議二、三樓平面圖調(diào)整建議 1. 1.將二樓所用通道寬度全部調(diào)整成為將二樓所用通道寬度全部調(diào)整成為4.84.8米，綠化廣場上米，綠化廣場上空周圍的鋪面向外延伸；空周圍的鋪面向外延伸； 2.2.在鋪位平移后的基礎(chǔ)上，平均地對(duì)將一個(gè)鋪位分割成在鋪位平移后的基礎(chǔ)上，平均地對(duì)將一個(gè)鋪位分割成2 2個(gè)或者個(gè)或者4 4個(gè)鋪位；拐角鋪面積可以稍微大一點(diǎn)，但單個(gè)鋪位的個(gè)鋪位；拐角鋪面積可以稍微大一點(diǎn)，但單個(gè)鋪位的面積應(yīng)控制在面積應(yīng)控制在6060平方米以內(nèi)。平方米以內(nèi)。 3.3.現(xiàn)有的內(nèi)街（單面臨街）的鋪位，可以將其平均劃分為現(xiàn)有的內(nèi)街（單面臨街）的鋪位，可以將其平均劃分為2 2個(gè)鋪位。個(gè)鋪位。

32、 4.4.劃分后鋪位二三層每層鋪位數(shù)量為劃分后鋪位二三層每層鋪位數(shù)量為151151個(gè)，每層比原平個(gè)，每層比原平面圖面圖6464個(gè)增加了個(gè)增加了8787個(gè)鋪位，二三樓共增加鋪位個(gè)鋪位，二三樓共增加鋪位174174個(gè)；個(gè)；二、三樓平面圖調(diào)整說明二、三樓平面圖調(diào)整說明鋪位分割對(duì)比 經(jīng)過調(diào)整，使項(xiàng)目經(jīng)過調(diào)整，使項(xiàng)目1、2、3層增加經(jīng)營面積：層增加經(jīng)營面積：3923.62，增加鋪位增加鋪位249個(gè)。經(jīng)營比增加了個(gè)。經(jīng)營比增加了11.6個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)過鋪位分割，由于降低了單個(gè)鋪位的面積，使得投資經(jīng)過鋪位分割，由于降低了單個(gè)鋪位的面積，使得投資門檻進(jìn)一步降低，擴(kuò)大了客戶群體，降低了投資門檻門檻進(jìn)一

33、步降低，擴(kuò)大了客戶群體，降低了投資門檻 。而且分。而且分割后的鋪位面積更適合經(jīng)營，對(duì)投資者的吸引力更大，將會(huì)使割后的鋪位面積更適合經(jīng)營，對(duì)投資者的吸引力更大，將會(huì)使項(xiàng)目的銷售周期變短，有利于開發(fā)商快速回款的要求的圓滿實(shí)項(xiàng)目的銷售周期變短，有利于開發(fā)商快速回款的要求的圓滿實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)。 由于減少單個(gè)鋪位的面積，增加了鋪位的數(shù)量。相應(yīng)地使由于減少單個(gè)鋪位的面積，增加了鋪位的數(shù)量。相應(yīng)地使返租和帶租約銷售變得更為順利。同時(shí)使鋪位數(shù)量增加，為經(jīng)返租和帶租約銷售變得更為順利。同時(shí)使鋪位數(shù)量增加，為經(jīng)營業(yè)態(tài)增加提供了條件，將使商場更加具有活力，租金承受能營業(yè)態(tài)增加提供了條件，將使商場更加具有活力，租金承受能力

34、更強(qiáng)，租金調(diào)整方案更為容易實(shí)現(xiàn)。為今后商場的經(jīng)營管理力更強(qiáng)，租金調(diào)整方案更為容易實(shí)現(xiàn)。為今后商場的經(jīng)營管理和業(yè)態(tài)升級(jí)打下良好的基礎(chǔ)。和業(yè)態(tài)升級(jí)打下良好的基礎(chǔ)。 在內(nèi)街設(shè)立人流導(dǎo)向設(shè)施，如綠化帶、休息凳等。在過道中間放置綠色植物、藝術(shù)小品和休閑桌椅，一方面可以點(diǎn)綴環(huán)境、給顧客一種溫馨親切的環(huán)境；一方面可以隔斷人流，使行人動(dòng)線更加有序；另一方面可以吸納人群，行人可以小憩，有利于聚集人氣。（可以參照下圖中的方案） 在可能的范圍內(nèi)對(duì)商鋪進(jìn)行重新分割，降低總面積 （5070平/間）調(diào)整建議對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局之建議對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局之建議 人流導(dǎo)向建議人流導(dǎo)向建議廣場設(shè)計(jì)建議廣場設(shè)計(jì)建議商業(yè)氛圍營造建議商業(yè)氛圍營

35、造建議項(xiàng)目及品牌識(shí)別建議項(xiàng)目及品牌識(shí)別建議物業(yè)規(guī)劃建議物業(yè)規(guī)劃建議人流導(dǎo)向建議（1）.商鋪盡量街鋪化，利用內(nèi)街和通道規(guī)劃人流動(dòng)線；（2）.鋪位劃分考慮自然經(jīng)營狀態(tài)，盡量將人流引導(dǎo)至最深鋪位；（3）.使消費(fèi)者在同樣的穿行距離里盡量感受到富于變幻的購物環(huán)境，保持一定興奮度；（4）.在重要的交通節(jié)點(diǎn)實(shí)行水平和縱向連接，并做好導(dǎo)視，方便消費(fèi)者到達(dá)目的地；（5）.二樓以上的商業(yè)樓層的步行交通距離要短，直接到達(dá)性強(qiáng)。廣場設(shè)計(jì)建議廣場要能達(dá)到聚集商業(yè)人氣，體現(xiàn)休閑氛圍；便于商家進(jìn)行活動(dòng)展示和活動(dòng)行銷；廣場加裝天幕，提高項(xiàng)目品質(zhì)，便于商場經(jīng)營。項(xiàng)目及品牌識(shí)別建議l通過色彩和建筑形式設(shè)計(jì)，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象

36、，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感；l首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要設(shè)計(jì)足夠的面寬，保證店鋪的進(jìn)入性和櫥窗展示功能。商業(yè)氛圍營造建議在進(jìn)入街區(qū)的主要入口處設(shè)置導(dǎo)視標(biāo)注或路牌，展示商業(yè)主題，并標(biāo)示出各商家名稱、位置與入口，引導(dǎo)人流，保證消費(fèi)者順暢購物，幫助商家宣傳推廣，以及更好的聚集人流。布局人性化布局人性化標(biāo)志可視化標(biāo)志可視化功能多元化功能多元化購物娛樂化購物娛樂化物業(yè)規(guī)劃建議vi設(shè)計(jì)定位設(shè)計(jì)定位美麗形象參考案例 logo設(shè)計(jì)參考案例 戶外廣告參考案例 戶外廣告報(bào)紙廣告參考案例 參考案例 圍墻廣告參考案例 招商手冊(cè)（部分）參考案例 廣告渲染（部分）參考案例 廣告渲染（部分） 項(xiàng)目的vi系統(tǒng)務(wù)必追求時(shí)尚、大氣、易于傳

37、播，在凱里市場目前廣告?zhèn)鞑ゲ⒉话l(fā)達(dá)的現(xiàn)狀之下，一套優(yōu)秀的vi系統(tǒng)將對(duì)項(xiàng)目的銷售和品質(zhì)提升將產(chǎn)生不可估量的作用。形象目標(biāo)案例借鑒 一、深圳金光華廣場 金光華廣場位于深圳羅湖商業(yè)街區(qū)核心位置，是深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目占地1.8萬平方米，建筑面積12萬平方米，由地下3層與地上8層的主體建筑及一個(gè)8500多平方米前廣場組成。其定位為與國際高級(jí)商業(yè)中心接軌的大型現(xiàn)代shopping mall，建成后成為深圳最大的單體零售商業(yè)建筑，也是引領(lǐng)購物時(shí)尚的“未來的購物體驗(yàn)館”。 案例借鑒 二、深圳益田假日廣場 益田假日廣場，中國首家國際化體驗(yàn)式購物中心，是商業(yè)與生活的完美融合， 地處深圳華僑城，緊臨深南大

38、道，占地3.5萬平方米，總建筑面積13.58萬平方米，是一個(gè)集體驗(yàn)式購物中心、生態(tài)寫字體、五星級(jí)主題酒店為一體的大型建筑綜合體。 益田假日廣場，以ole精品超市、中影益田假日影城、全明星滑冰俱樂部、四海一家環(huán)球美食等為主力店代表以及眾多品牌旗艦店，以國際、精品、時(shí)尚、體驗(yàn)為引導(dǎo)，集豐富業(yè)態(tài)于一體，打造出最具體驗(yàn)特色的時(shí)尚生活體驗(yàn)場。案例借鑒 三、深圳“歡樂頌” 歡樂頌購物中心總占地面積2萬多平方米。其中購物中心占地9000平方米，商業(yè)建筑面積35000平方米，分為地下兩層及地上5層。“歡樂頌”以所在的南山區(qū)域家庭消費(fèi)者為主要服務(wù)對(duì)象，以一個(gè)大賣場、一家百貨為主，再加入20-30個(gè)次主力店。不僅

39、具備日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務(wù)功能，更是迎合了消費(fèi)者的“快樂消費(fèi)”心態(tài)，增強(qiáng)了購物中心的游樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費(fèi)者帶來“一站式消費(fèi)”和“快樂消費(fèi)”的雙重體驗(yàn)。案例借鑒 四、京基kk mall “kk mall”地處蔡屋圍金融中心，毗鄰深南大道、紅嶺中路，接駁深圳地鐵大劇院站，總建筑面積835萬平方米?！発k mall”定位國際時(shí)尚精品購物中心，吸引了不少商家登陸，如俏江南華南旗艦店、華潤高端超市blt、華南首家imax影院ua kk mall，以及多個(gè)國際知名品牌，成為集購物、美食、休閑、娛樂于一體的深圳高檔購物休閑場所。案例借鑒 五、天利名城 從商場的建筑格局和鋪

40、位劃分上來看，天利名城與本項(xiàng)目都是比較接近的，由于其項(xiàng)目周邊已經(jīng)有“海岸城”這一大型購物中心，天利名城在定位是獨(dú)辟蹊徑，定位為深圳首個(gè)歐洲宮廷式的購物中心。 天利名城裝修華美，引入了國際先進(jìn)的商業(yè)模式，合理布局的六大購物主題體驗(yàn)區(qū)、多元化業(yè)態(tài)規(guī)劃、開放便利的交通格局、回游性的室內(nèi)商業(yè)系統(tǒng)，用創(chuàng)新的living mall形態(tài)重新定義商業(yè)空間，營造出既有儀式感又有舒適度的時(shí)尚宮殿，同時(shí)將現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)與歐洲傳統(tǒng)皇室氣派完美結(jié)合，其差異化的特色經(jīng)營策略有效的彌補(bǔ)了現(xiàn)有的周邊商業(yè)形態(tài)。 從上面所舉的案例中看出，每一個(gè)商場都有自己的核心主題，在競爭越來越激烈的商業(yè)市場中，只有具備了主題才具備生命力，才有競

41、爭力。 在上述案例中，天利名城和本項(xiàng)目的格局是比較相似的，都有比較寬大的走廊，都是比較大的“格子鋪”，在周圍競爭對(duì)手較多的環(huán)境下，天利名城有意將定位拔高，與周邊對(duì)手形成差異化競爭，成功抓住了較高層次的消費(fèi)者。 消費(fèi)階層的提高意味著商場品質(zhì)同樣也要得到提升，天利名城在格局不占優(yōu)勢的情況下，通過酒店式的奢華裝飾來拔高品質(zhì)感，同時(shí)在招商的商家選擇上也注意其品牌影響力和品質(zhì)，通過這兩項(xiàng)在極大程度上彌補(bǔ)了項(xiàng)目自身的不足，同時(shí)通過便捷的人流導(dǎo)向，使人流能夠形成循環(huán)和暢通，使得商場的經(jīng)營充滿活力?？偨Y(jié)商業(yè)應(yīng)盡量做到集中或關(guān)聯(lián)展示，體現(xiàn)規(guī)模，給消費(fèi)者提供感性的認(rèn)知，從而創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，形成后期營銷的發(fā)力點(diǎn)

42、；商業(yè)的展示盡量同售樓處結(jié)合起來，為消費(fèi)者創(chuàng)造全新的體驗(yàn)點(diǎn)，讓其能夠感受到未來的生活愿景，繼而引發(fā)購買的沖動(dòng)；特色商業(yè)為情景式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑、娛樂以及展現(xiàn)消費(fèi)者精神層面需求的主題店。形象展示原則 形象包裝建議必須要有整體大氣、自信的視覺形象，能夠展現(xiàn)本項(xiàng)目作為凱里商業(yè)“龍頭”的氣度和自身的魅力；使用明亮歡快的色彩，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的定位特點(diǎn)，使項(xiàng)目具備靈動(dòng)、活潑、時(shí)尚的現(xiàn)代商業(yè)中心特點(diǎn)；融區(qū)域特色、時(shí)代氣息于一體。有較強(qiáng)的視覺沖擊力、震撼力、吸引力、號(hào)召力和啟發(fā)性。形象標(biāo)志識(shí)別性強(qiáng)、內(nèi)涵豐富，具有國際化、時(shí)代感和超前性。利于社會(huì)的理解和認(rèn)可，圖案清晰。設(shè)計(jì)應(yīng)主題鮮明，并能結(jié)合不同銷售

43、道具的應(yīng)用范圍和對(duì)象，突出各自特點(diǎn)和特色。在華麗美觀的前提下要確保道具的實(shí)用性。地盤包裝建議工地的包裝首先應(yīng)考慮工地圍墻包裝，利用工地的包裝首先應(yīng)考慮工地圍墻包裝，利用圍墻設(shè)計(jì)工地包裝圍墻設(shè)計(jì)工地包裝 地盤周圍設(shè)置旗幟以及廣告牌，營造出樓盤地盤周圍設(shè)置旗幟以及廣告牌，營造出樓盤火熱的氣象。在建筑物上設(shè)置橫幅，并隨工程火熱的氣象。在建筑物上設(shè)置橫幅，并隨工程進(jìn)度的推進(jìn)不斷更換內(nèi)容。進(jìn)度的推進(jìn)不斷更換內(nèi)容。售樓處建議a.利用旗幟等導(dǎo)示系統(tǒng)將客戶引導(dǎo)至現(xiàn)場營銷中心。b.以商品印象館替代傳統(tǒng)意義上營銷中心或售樓處概念，新穎別致，富有內(nèi)涵，引人好奇。商品印象館功能設(shè)置：c.接待臺(tái)、洽談區(qū)、展示區(qū)、演示區(qū)

44、、人居采風(fēng)廊、休息區(qū)、兒童游樂區(qū)；售樓資料的設(shè)計(jì)建議客戶界面 樓書（包括電子樓書）模型（商業(yè)模型、社區(qū)模型、）展板（包括項(xiàng)目簡介、項(xiàng)目優(yōu)勢介紹、優(yōu)秀商業(yè)推介、發(fā)展商介紹等）環(huán)境示意圖（即地塊周邊未來的生活示意圖）位置示意圖（地塊周邊現(xiàn)時(shí)的配置圖）宣傳單張（即用于dm宣傳的平面資料）銷售控制表、內(nèi)部認(rèn)購書銷售許可證、發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照等“五證一照”復(fù)印件商業(yè)圖（需標(biāo)明商業(yè)的建筑面積、各房間的面積、實(shí)用率、公用分?jǐn)偯娣e以及裝修建議圖）價(jià)目表（包括各商業(yè)的價(jià)格、付款方式以及本階段的優(yōu)惠措施、優(yōu)惠期限。甚至可與銷售控制表結(jié)合，依舊標(biāo)明已出售的商業(yè)價(jià)格，產(chǎn)生價(jià)格差，促使客戶認(rèn)同現(xiàn)階段的價(jià)格。）電視墻（接待中

45、心）各期報(bào)紙廣告（需配合廣告宣傳，不間斷收集。包括平面廣告以及新聞炒作文章）銷售員界面 售樓資料的設(shè)計(jì)建議銷售200問（將客戶所有可能問及的問題設(shè)想出來并做統(tǒng)一回答。資料應(yīng)根據(jù)銷售周期的不同以及客戶實(shí)際所提的問題不斷更新）物業(yè)詳細(xì)資料（包括發(fā)展商實(shí)力、規(guī)模等）工程圖商業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)分析商業(yè)分布圖客戶來人登記表廣告來電統(tǒng)計(jì)表銷售推廣計(jì)劃統(tǒng)一說辭內(nèi)部銷控表、銷售周報(bào)表、月報(bào)表、階段分析以及銷售建議這一界面甚至包括售樓處的一些管理表格，例如值班表、現(xiàn)金使用表以及廣告、禮儀、模型等外協(xié)公司通訊錄等。part 3 招商策略謀略為先放大優(yōu)勢、抓住機(jī)會(huì)，減弱劣勢、規(guī)避威脅放大優(yōu)勢、抓住機(jī)會(huì)，減弱劣勢、規(guī)避威脅田忌

46、賽馬招商基本方針：主次分明、全面開花招商基本方針：主次分明、全面開花 胸有成竹招商策略 以從外區(qū)域引進(jìn)知名的、有實(shí)力的品牌商家進(jìn)駐，本區(qū)域小規(guī)模商業(yè)跟進(jìn)的“以外帶內(nèi)，以大打小”的戰(zhàn)略招商需分梯次分步驟進(jìn)行； 在開發(fā)前期即開始大品牌商家招商，有利于降低開發(fā)成本； 大品牌商家的先期引入將極大加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程； 針對(duì)性對(duì)知名品牌商家招商，確定項(xiàng)目功能的布局； 通過主力店的招商來帶動(dòng)其他店面的招商充分利用主力店、次主力店打造本項(xiàng)目的商業(yè)前景； 增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營及未來發(fā)展的信心； 有利于銷售和后期經(jīng)營管理。招商商家目標(biāo)客戶群定位 招商客戶基本特征招商客戶基本特征基本條件：國際、國內(nèi)一、

47、二線品牌客戶招商基本通路及招商品牌比例客戶招商基本通路及招商品牌比例凱里地區(qū)深圳地區(qū)（含香港）貴州地區(qū)（貴陽、銅仁、都勻）四川（重慶、成都）湖南（長沙、邵陽、懷化）在招商過程中，要從凱里目前的市場出發(fā)，我司建議在品牌的分布上按照國際品牌10%、國內(nèi)一線品牌60%、國內(nèi)二線品牌30%的比例進(jìn)行招商。目標(biāo)鎖定入駐商戶入駐商戶“放水養(yǎng)魚放水養(yǎng)魚”策略策略 培育成長建議：建議： 在給引進(jìn)主力店租金的費(fèi)用以及免租期時(shí)應(yīng)充分考慮到該主力店對(duì)整體項(xiàng)目的生存和發(fā)展所起到的作用。租金策略業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)大致租金承受范圍大致租金承受范圍百貨大型綜合性百貨通常在25-40元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定,可達(dá)50元中式酒樓承租面積大，承受租金范圍通常在20-30元特色餐飲租金承受能力通常在40-50之間娛樂、美食、電影院娛樂中心和美食以營業(yè)額抽成為主；電影院行業(yè)經(jīng)營模式以合資及自營為主超市租金承受水平低，單位租金通常在10-25元。電器連鎖電器連鎖的單位租金通常在20-30元之間美容美發(fā)單位租金大約在40-60元左右書店、音像承受租金較低，范圍通常在20-30元化妝品、珠寶租金承受能力較強(qiáng)，一般在100-150