某知名企業(yè)推銷培訓(xùn)九連環(huán)實(shí)訓(xùn)寶典(pdf 340頁)2

1、商品房銷售培訓(xùn)問題37-4537住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分,剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清,如何辦理手續(xù)？利息如何計算？答：請您與當(dāng)時辦理貸款的銀行聯(lián)系,辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實(shí)際貸款期限計算。 38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金,但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來,不太清楚,現(xiàn)請專家給予詳細(xì)解釋。答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù),個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金,還貸款方式與其他現(xiàn)金

2、一樣,需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。 39住房公積金,其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù),一般應(yīng)在一個月左右,但會因借款人情況的不同而有所不同。40住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)??？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：(1)住房補(bǔ)貼資金管理,由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理,委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。(2)各實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道,在本單位存儲住房公積金的銀行,以職工本人名 義開設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號,每月自發(fā)放薪水之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶,并自存入之日起按住房公積金存

3、款利率計算利息。(3)實(shí)行住房貨幣分配的人員,在實(shí)施單位工作滿2年的,購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購房款；款額不足的,可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。(4)實(shí)行住房貸幣分配的人員承租住房時,可憑房屋租賃合同,每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼用于交納房租。(5)計發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動,從變動職務(wù)的次月起按新職務(wù)計發(fā)住房補(bǔ)貼至累計25年滿為止。(6)計發(fā)住房補(bǔ)貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的,原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補(bǔ)貼,并將已計發(fā)住房補(bǔ)貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位

4、實(shí)際,根據(jù)已計發(fā)情況,繼續(xù)向本人計發(fā)住房補(bǔ)貼。(7)計發(fā)住房補(bǔ)貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國、出境定居)的,原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補(bǔ)貼的；已計發(fā)的住房補(bǔ)貼本息金額,本人可一次性提取,并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。(8)職工與單位終止勞動關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的,原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補(bǔ)貼,并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作,新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況,繼續(xù)向本人計發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作,已計發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額,在達(dá)到職工法定退休年齡時可一次性提取。(9)職工離退休前未使用過的住房補(bǔ)貼本息

5、余額,離退休時可一次性提??；離退休時如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼,原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計25年滿為止。(10)計發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的,從去世的次月起停止計發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的,可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼,但最多發(fā)至累計25年滿止。職工去世后,其名下的住房補(bǔ)貼本息余額可由其繼承人一次性提??；已辦理住房抵押貸款的,由其繼承人償還貸款本息。 40什么是住房補(bǔ)貼？房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助,即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼,分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工,再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方

6、式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先,兼顧公平的原則,由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均薪水,以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。住房補(bǔ)貼發(fā)放的對象是職工。目前,行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施,企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后,可以享受住房補(bǔ)貼。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。職工的住房補(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積,按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房

7、職工的補(bǔ)貼面積,按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)計算。每個職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。發(fā)放住房補(bǔ)貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。住房補(bǔ)貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。發(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。(1)一次性補(bǔ)貼方式,主要針對無房的老職工,在職工購房時一次性發(fā)放。(2)基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式,按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn),逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼,各級干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額,在購房時一次性發(fā)放。(3)按月補(bǔ)貼方式,主要針對新職工,在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi),按月

8、計發(fā)。 41消費(fèi)者用貸款購買商品住宅后,是否可以用租金償還貸款？目前,購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間,而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高,即使是得到銀行的貸款支持,買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當(dāng)大的壓力,因此許多人對貸款買房還是望而卻步。消費(fèi)者如果用貸款買到商品住宅以后,在償還貸款期間,能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在 一定期限內(nèi)出租,用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入,逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負(fù)擔(dān),同時也可以利用出租房子的收入,加大逐月償還貸款本息的數(shù)額,縮短還款期

9、限,減少利息負(fù)擔(dān)。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。在這里我們算一筆帳,譬如北京市某家庭的月收入為8000元,在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房,每平方米6500元,房屋總價為52萬元。首付款為15.6萬元,其余的36.4萬元通過申請個人住房擔(dān)保組合貸款而獲得,其中公積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元,貸款期限為10年。那么,每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元,占家庭月收入的54%。如果將房屋出租,租金凈收入大約在每月2500元,如果全部用于償還貸款,在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下,每月的還款額降為1784元,只占家庭收入的22%,這就

10、大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。與此同時,我們還可以算一筆帳,在10年中,這個家庭共需償還貸款本息是(4284元×12月×10年)=514080元,加上購房首付款15.6萬元,共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元,因此,這個家庭購買這套住房實(shí)際支付額僅為370080元。從這些數(shù)據(jù),我們不難看出,以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下,房屋在抵押期間,也就是貸款期間是可以出租的。具體做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請,同時應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式租賃合同。

11、在租賃合同上,一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進(jìn)行了抵押,二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時,承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時的注銷登記,與房地產(chǎn)權(quán)因折價或變賣、拍賣后的過戶登記,后一項(xiàng)嚴(yán)格來說不屬于抵押登記,而是產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi),到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的,為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,為房

12、地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記,應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)國有土地使用證或房屋所有權(quán)證,共有的房屋須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的,須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后,對合法的抵押予以登記,在權(quán)屬證書上辦理登記,核發(fā)載明抵押權(quán)的他項(xiàng)權(quán)證。他項(xiàng)權(quán)證由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有,經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔,登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定

13、抵押？共有房地產(chǎn),每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán),但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時,以抵押人本人所有的份額為限；以配合共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時,全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn),抵押物變賣時,其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任,在以變賣款償還債務(wù)后,其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購買房屋后,如確實(shí)無能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后,就具有法律效力。無論是抵押權(quán)人,還是抵押人,都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。作為抵押人來說,應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款,數(shù)額相對較小,而且歸還時間較長,銀行在

14、計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時,已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此,每一期歸還的數(shù)額都是相同的,如果貸款人沒有特殊情況,一般都能按期歸還。但是,遇到特殊情況,如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因,有的貸款人確實(shí)無法按期歸還貸款。作為貸款銀行來說,要維護(hù)銀行的利益,就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息,這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時還款,銀行并不一定立即行使抵押權(quán),但積累到一定程度,銀行就會行使這一權(quán)利。這時,貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還,就可以考慮臨時接濟(jì),歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難,就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。比如,征得銀行同意,將購買的房屋轉(zhuǎn)讓,用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款,并征得銀行同意,由新的購買者與銀行訂立抵押合同,由新的購買者繼續(xù)履行還