廣德華侖置業(yè)營銷計劃PPT課件

1、為改變廣德而來為改變廣德而來第1頁/共42頁什么樣的生活方式 才夠國際化？第2頁/共42頁一定在城市最精華的地方綻放第3頁/共42頁香港中環(huán)臺北信義計劃區(qū)這些地區(qū)最大的特點(diǎn)都是城市的新城區(qū)，隨著城市的發(fā)展重心的偏移，這里成為這座城市國際化程度最高的區(qū)域在廣德，城南無疑下一個“浦東”上海浦東第4頁/共42頁每一次購物聚會，一定是快樂的旅行第5頁/共42頁吃喝玩樂一站式體念第6頁/共42頁他人眼中的奢侈品，一定是您生活的必需品第7頁/共42頁第8頁/共42頁空間與大小無關(guān)，但一定與地位密切相關(guān)第9頁/共42頁廣德城市的社交場、名利場、財富場第10頁/共42頁生活品質(zhì)的提升生活方式的進(jìn)步生活模式的改

2、變僅僅是繁華還是不夠的，繁華中要有格調(diào)！要有個性！要有值得炫耀的地方！真正的國際化生活，更多的是一種：第11頁/共42頁“華侖城市文化綜合體”開啟廣德辦公新理念第12頁/共42頁什么是文化綜合體？ 文化綜合體是以文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)，是指基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體文化綜合體是以文化導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)，是指基于一定的文化資源與土地基礎(chǔ)，以文化體驗(yàn)、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的文化綜合體、文化消驗(yàn)、文化產(chǎn)業(yè)、文化旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的文化綜合體、文化消費(fèi)聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整

3、體服務(wù)品質(zhì)費(fèi)聚落、文化創(chuàng)意園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)區(qū)為核心功能構(gòu)架的，整體服務(wù)品質(zhì)較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個較高的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。作為聚集綜合文化產(chǎn)業(yè)功能的特定空間，該類區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目是一個泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個文化體驗(yàn)?zāi)康牡?。泛文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個文化體驗(yàn)?zāi)康牡亍?第13頁/共42頁政務(wù)區(qū)、老城區(qū)，新城區(qū)三區(qū)交匯核心中軸廣德政務(wù)區(qū)、老城區(qū)，新城區(qū)政務(wù)區(qū)、老城區(qū)，新城區(qū)三區(qū)交匯，未來周邊商業(yè)匯集，為廣德城市發(fā)展方向。本案臨桐汭路、愛民路城市交通主干道，為目

4、前城南片區(qū)唯一啟動的商業(yè)項(xiàng)目，交通便捷，未來將會發(fā)展成一個集購物、娛樂、餐飲、居住、休閑為一體的綜合性區(qū)域商業(yè)中心。國際化區(qū)域優(yōu)勢第14頁/共42頁搶搶占占G50G50滬渝高速滬渝高速橋頭橋頭堡堡開啟廣德辦公新理念第15頁/共42頁第16頁/共42頁廣德的新華書店及私人書店位于位于老城區(qū)。擁擠的交通，是每一位前去購書的顧客來說，是一種痛苦的經(jīng)歷。第17頁/共42頁新城區(qū)便利的交通，1200平方的集新華書店，高檔餐飲，精品辦公、兒童教育為一體的“華侖城市文化綜合體”即將為您服務(wù)第18頁/共42頁項(xiàng)目分析一、本案位于廣德縣桐汭路與愛民路交叉口處，與廣德縣桃州四小僅一墻之隔。項(xiàng)目周邊均為已成熟高檔小

5、區(qū)。入住率基本在70-75%。項(xiàng)目北側(cè)為待開發(fā)用地。預(yù)計輻射人口在1-2萬人。 本案定位為城市文化綜合體。何謂城市文化綜合體。“城市文化綜合體”是以文化消費(fèi)為核心衍生出來的文化建筑群體，核心內(nèi)容是文化消費(fèi)。而這種文化建筑群體又構(gòu)成了一個“人人皆可創(chuàng)意，創(chuàng)意需要自由，自由需要市場。”的城市創(chuàng)意文化生態(tài)。城市文化綜合體構(gòu)成要素包括： 1、特定的文化資源或城市固有的文化基因； 2、具有城市文化消費(fèi)的公共性、指向性、聚集性、融合性、關(guān)聯(lián)性、輻射性、衍生性； 3、建筑本身具有很強(qiáng)的藝術(shù)觀賞性； 4、消費(fèi)內(nèi)容大多具有文化創(chuàng)意元素； 5、分布在城市的中心區(qū)、副中心區(qū)、邊緣區(qū)，形成不同的創(chuàng)意生態(tài)圈。第19頁/

6、共42頁項(xiàng)目概括 “廣德華侖城市文化綜合體”位于安徽省廣德縣，西臨愛民路，南臨桐汭路，東側(cè)為桃州四小，北側(cè)為待開發(fā)用地，交通便捷，地理位置優(yōu)越，總用地面積4790平方米（約7.185畝）。地上總建筑面積為27901.5平方米。地下建筑面積3754平方米。其中人防建筑面積1689平方米。是集辦公，購物，新華書店等功能于一體的文化綜合性建筑。本案結(jié)合廣德縣的消費(fèi)特征以及借鑒國內(nèi)外的成功案例，致力營造一個個性鮮明，總體和諧，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，反映時代特征的新建筑群體，為城市建設(shè)增添一道靚麗的城市風(fēng)景線。 本案主要群體建筑為一棟20層辦公，一棟15層辦公樓以及相連的四層商業(yè)裙樓結(jié)合商業(yè)內(nèi)街、屋頂花園

7、、室內(nèi)外廣場等設(shè)計為高品質(zhì)的文化購物中心。商業(yè)業(yè)態(tài)包括新華書店，精品商城為文化主題的精品商業(yè)中心城。 第20頁/共42頁廣德房地產(chǎn)市場2014年概括案名銷售套數(shù)開盤日期去化率主力面積銷售均價海亮.英倫城邦70+2月中旬20%（年后開盤去化率）100-1105000金峰.萬象廣場402月中旬70%（年后開盤去化率）100-1205700桐汭首府一期開出1,2#樓，計49套。售罄前期售罄99%（年后未開）80-1104200時代華府30+14年未開75%（年后未開）96-1105200天璽20+14年未開60%（年后未開）100-1106200一類地段（城區(qū)中心地段）。多層住宅均價為5400元/平

8、方米、小高層銷售均價5900元/平方米、高層銷售均價6100元/平方米。商業(yè)銷售均價為22500元/平方米。二類地段（城區(qū)一般地段）。多層住宅銷售均價為5200元/平方米、小高層銷售均價5700元/平方米、高層銷售均價為5700元/平方米。商業(yè)銷售均價為12600元/平方米。三類地段（城區(qū)郊區(qū)地段）。多層住宅銷售均價為4100元/平方米，小高層銷售均價為4600元/平方米，高層銷售均價為4600元/平方米。商業(yè)銷售均價為7600元/平方米。第21頁/共42頁節(jié)點(diǎn)安排第22頁/共42頁一、銷售節(jié)點(diǎn)第23頁/共42頁客戶積累期：客戶積累期：2014.4月月-2014.6月月一、階段任務(wù)：人員進(jìn)入接

9、待中心，熟悉產(chǎn)品、完成所有培訓(xùn)，制定營銷推廣計劃，并完成商業(yè)客戶的積累及意向落位。二、主要時間節(jié)點(diǎn)：1、在入場后一周內(nèi)完成項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)接待說辭；2、在4月底前完成銷售、推廣方案的確認(rèn)；3、在4月底確定商業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)布局及銷售方式（直銷，返租，自持）；4、在4月底前完成項(xiàng)目的銷售講解、答客問及所有銷售表確認(rèn)；5、在5月中旬前完成所有業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)工作；6、在6月初開始針對商業(yè)進(jìn)行意向落位工作；7、在6月初確認(rèn)預(yù)售合同，并完成網(wǎng)上錄入工作；8、在6月底完成所有意向客源的積累及篩選工作；9、在6月底前確認(rèn)第一批公開商業(yè)的銷售均價，并在開盤前一周確認(rèn)銷售價格表。第24頁/共42頁客戶積累期：客戶積累期：

10、2014.4月月-2014.6月月三、意向客戶篩選及積累針對首次公開的商業(yè)客源進(jìn)行“三步”客源篩選工作。第一步： 在5月初，在售樓部確立的前提下，以告知大概公開日期的形式，電話拓展，初步確立意向客戶。包括需求意向度、需求物業(yè)類型、需求面積、預(yù)算總價、需求用途、業(yè)態(tài)經(jīng)營六大方面。將客戶信息整理成表，根據(jù)以上信息將客戶進(jìn)行意向分級，獲得第一步的客戶意向篩選。第二步： 在6月初，在銷售資料到位、銷售方案確認(rèn)的條件下，邀約所有商業(yè)客戶至現(xiàn)場，與客戶進(jìn)行深入洽談，取得客戶的意向度、意向房源、預(yù)算總價的進(jìn)一步信息。通過本次邀約及回訪，進(jìn)一步篩選出意向客戶的數(shù)量以及客戶的意向房源，以便于后期確認(rèn)最終的第一批

11、開盤量以及開盤價格。第25頁/共42頁客戶積累期：客戶積累期：2014.4月月-2014.6月月三、意向客戶篩選第三步： “意向落位”，時間6月初，結(jié)合現(xiàn)場SP活動邀約所有客戶至現(xiàn)場，并開始針對商業(yè)客源的第一批開盤房源進(jìn)行“意向落位”。 意向落位方式： 1、意向落位金額為20000元/套（暫定），可以退；每20000元意向金客戶可以意向落位三套房源，之后三選一。 2、意向落位每套位置可以重復(fù)落位，不計先后次序；之后開盤根據(jù)意向落位單的序號的先后次序進(jìn)行選房。（便于現(xiàn)場對于要大面積客戶的優(yōu)先選房的操作） 3、意向落位只針對第一批開盤的商業(yè)房源。 4、意向落位順序首先為抵工程款客戶、其次為關(guān)系客源

12、、最后為市場客源（配合SP活動），另空出一定序號靠前的意向單號以便現(xiàn)場靈活操作。 5、意向落位只報各樓層的價格范圍，不公布具體價格，具體價格視情況可以在開盤前2-3天向意向客戶公布。 6、意向落位并在之后成功購買的客戶，可以給于一定幅度的優(yōu)惠。 目的：根據(jù)落位的客戶情況及數(shù)量來預(yù)估第一次開盤的銷售情況及確認(rèn)第一次開盤的銷售價格，并且控制讓需求大面積客源優(yōu)先選房。第26頁/共42頁客戶積累期：客戶積累期：2014.4月月-2014.6月月四、業(yè)務(wù)動作的執(zhí)行1、老帶新活動： 目的：以老客戶帶新客戶成交有獎勵的方式，來刺激現(xiàn)場的老業(yè)主積極帶新客戶過來成交，提高現(xiàn)場的來人量、回訪量及成交量。 執(zhí)行：凡

13、老客戶帶新客戶至現(xiàn)場看房，新客戶今后成功購買本項(xiàng)目的物業(yè)的，可以給于老客戶一定的獎勵（現(xiàn)金或購物卡），新客戶可以獲得原價的一定幅度優(yōu)惠。 老客戶界定： 1）在開盤前來看房并做過登記的客戶； （來人表） 2）在開盤后購買過本項(xiàng)目的客戶。 （定單或合同）第27頁/共42頁客戶積累期：客戶積累期：2014.4月月-2014.6月月四、業(yè)務(wù)動作的執(zhí)行2、對外拓展：1）與廣德所有高端飯店、娛樂場所等進(jìn)行聯(lián)誼，將介紹本項(xiàng)目的資料展架放入其場所，達(dá)到擴(kuò)大廣告面的效果；2）與廣德所有加油站進(jìn)行溝通，將項(xiàng)目資料放入其中，甚至在里面做一定量的廣告；3）對外聯(lián)誼，參加一些推廣活動，如房展會、推介會等等；4）與銀行、

14、廣告公司，各個售樓處等進(jìn)行合作聯(lián)誼，取得廣德高端客戶名單進(jìn)行后期追蹤；5）6月開始在廣德縣中心、長途汽車站、火車站進(jìn)行資料派發(fā)工作，現(xiàn)場登記及帶客戶至現(xiàn)場看房，增加現(xiàn)場來人量。第28頁/共42頁第一階段商業(yè)銷售期：2014.6月-2014.8月底一、階段任務(wù)：1、成功公開首批商業(yè)房源，達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)2、對公寓客戶的意向積累工作二、主要時間節(jié)點(diǎn)：1、7月首批商業(yè)公開，現(xiàn)場開始大定；2、7月前現(xiàn)場開始組織客戶進(jìn)行簽約；3、8月中旬前確認(rèn)公寓的開盤量4、8月中旬前公寓樣板房完成，達(dá)到參觀標(biāo)準(zhǔn)；6、8月中旬前完成業(yè)務(wù)員的樣板房說辭及看房培訓(xùn)；7、8月中旬樣板房正式對外公開；8、8月下旬開始對外進(jìn)行公

15、寓的客戶意向積累工作；9、9月前確認(rèn)公寓的開盤均價；10、9月前確認(rèn)開盤公寓及辦公的銷售價格表、銷售合同。11、9月前最終確認(rèn)開盤量及開盤日期。第29頁/共42頁第一階段商業(yè)銷售期：2014.6月-2014.8月底主要事件：1、商業(yè)首次開盤1）商業(yè)首次公開時間（暫定）；2）開盤量暫定商業(yè)1-4層；3）開盤大定金為50000元/套（暫定），之前10000元意向金可以沖抵；4）開盤方式根據(jù)之前的“意向落位”順序依次選房，意向落位1#先選，選擇范圍為其落位房源中的一套，不可以選未落位房源，如客戶一定要其他房源需在需在所有意向客戶選完后再選；5）開盤可以配合一些暖場活動，以烘托現(xiàn)場的熱銷氣氛；6）如開

16、盤客戶未選房，10000元意向金可以在開盤后一個月內(nèi)免息退還已申請退款的客戶。第30頁/共42頁第一階段商業(yè)銷售期：2014.6月 -2014.8月底主要事件：1、酒店式公寓樣板房2）制作建議方案一、現(xiàn)場樣板房方案二、在售樓處旁邊合適的空地搭一套樣板房。（與工程部協(xié)商）優(yōu)勢：便于看房，利于吸引客戶眼球，且形象較好，能提升品質(zhì)感。劣勢：不能真實(shí)反映產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，且造價較高且施工有難度。第31頁/共42頁第一階段商業(yè)銷售期：2014.6月-2014.8月底主要事件：2、意向客戶積累I、時間：2012.II、配合道具：銷售資料、樣板房III、意向積累方案 以售VIP卡的方式進(jìn)行意向客戶積累，VIP卡金額

17、為10000元/套，可以抵扣18888元購房款；VIP卡卡號為今后開盤選房的順序號，VIP卡可以退。IV、公開樓層：建議先公開1-4層4個樓層，積卡對象首先針對這4個樓層。如到時通過客戶反饋情況可以調(diào)整公開樓層。V、如在此階段有客戶需要辦公的推介5-20層辦公，同樣進(jìn)行VIP卡積累。VIP卡不定房號及價格，只定選房次序。但需進(jìn)行意向樓層及面積的摸底工作。VI、公寓及辦公價格以積卡及落位情況在8月底之前確認(rèn)。第32頁/共42頁第一階段公寓銷售期：2014.9月-2014.10月中旬四、主要事件：1、公寓開盤1）公開時間暫定；2）開盤量暫定；3）開盤大定金為20000元/套（暫定）；之前意向金可以

18、沖抵；4）開盤方式根據(jù)VIP卡先后次序選房；5）開盤可以配合一些暖場活動，以烘托現(xiàn)場的熱銷氣氛；6）如開盤客戶未選房，意向金可以在開盤后一個月內(nèi)免息退還已申請退款的客戶。2、在9月底之前根據(jù)之前商業(yè)、酒店式公寓及辦公銷售情況及資金要求，確認(rèn)調(diào)整方案，包括定位、10月銷售及推廣節(jié)奏、加推數(shù)量、價格、業(yè)態(tài)布局、銷售方案等等，以確保10月的銷售成功。第33頁/共42頁第一階段酒店式公寓銷售期：2014.9月-2014.12月中旬一、階段任務(wù)：1、成功公開首批公寓，達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)2、確認(rèn)后期加推的公寓、商業(yè)、辦公的銷售推廣方案二、主要時間節(jié)點(diǎn)：1、9月中旬公寓開盤同時辦公開始大定；2、9月底前確認(rèn)后

19、期銷售推廣方案；第34頁/共42頁二、推廣節(jié)點(diǎn)第35頁/共42頁第一階段 形象建立期：2014年4月-5月底推廣主題：華侖鉅獻(xiàn) 城市文化精英街區(qū)華侖城市文化綜合體， 驚艷登陸。類別項(xiàng)目形式投放時間費(fèi)用(萬)投放主題戶外陣地現(xiàn)場陣地圍墻廣告5月初集中出街。持續(xù)全年。建議根據(jù)需要選擇部分位置。華侖鉅獻(xiàn)華侖鉅獻(xiàn) 城市文化精英街城市文化精英街區(qū)區(qū)華侖城市文化綜合體，華侖城市文化綜合體， 驚艷登陸。驚艷登陸。萬桂山路 商圈大牌 大潤發(fā)商圈 大牌 十字街大牌太極大道 大牌 廣溧路高炮廣祠路高炮滬渝高速 高炮 線上媒體電視廣告字幕5月初-中旬1.5華侖鉅獻(xiàn)華侖鉅獻(xiàn) 城市文化精英街城市文化精英街區(qū)區(qū)華侖城市文

20、化綜合體，華侖城市文化綜合體， 驚艷登陸。驚艷登陸。廣德日報整版廣告5月初，2次1軟文4月底-5月初，2次廣德論壇整版廣告5月初0.5軟文4月底-5月初，2次線下渠道數(shù)據(jù)庫短信發(fā)送短信群發(fā)4月底-5月初，2次1華侖鉅獻(xiàn)華侖鉅獻(xiàn) 城市文化精英街城市文化精英街區(qū)區(qū)華侖城市文化綜合體，華侖城市文化綜合體， 驚艷登陸。驚艷登陸。第36頁/共42頁第二階段 商業(yè)引爆期：2014年5月底-7月底推廣主題：國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)。類別項(xiàng)目形式投放時間費(fèi)用投放主題戶外陣地現(xiàn)場陣地圍墻廣告保持-保持-所有戶外大牌、高炮大牌、高炮沿線道旗引導(dǎo)旗 5-6月10萬國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)。車身廣

21、告公交車車身廣告5-6月10萬國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)線上媒體電視廣告字幕5月底-6月底2.5萬國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)廣告片5月底-6月底20萬廣德報整版廣告4次6萬軟文6次廣德透明售房網(wǎng)首頁通欄+軟文等5月-6月13萬/年廣德論壇首頁通欄+軟文等5月-6月7萬線下渠道數(shù)據(jù)庫短信發(fā)送短信群發(fā)每月2-3次6萬國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)派單夫子廟廣場，大潤發(fā)派單每月12次-DMDM直投每月1次4萬巡展鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展6月-7月，2次3萬時尚秀商業(yè)開盤活動商業(yè)開盤暫定5萬國際化商業(yè)旗艦，打造廣德商業(yè)新地標(biāo)第37頁/共42頁第三階段 公寓銷售期：2014年8月-10月中旬推廣主題

22、：愈珍稀 ，愈臻藏廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕類別項(xiàng)目形式投放時間費(fèi)用投放主題戶外陣地現(xiàn)場陣地圍墻廣告保持-保持戶外大牌、高炮大牌、高炮-沿線道旗引導(dǎo)旗 8月中旬-9月中旬10萬愈珍稀 ，愈臻藏廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕車身廣告公交車車身廣告8月中旬-9月中旬5萬愈珍稀 ，愈臻藏廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕線上媒體電視廣告字幕8月中旬-9月中旬2.5萬愈珍稀 ，愈臻藏廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕廣德報整版廣告89月，3次5萬軟文4次廣德論壇整版廣告9月初，1次軟文2次廣德透明售房網(wǎng)首頁通欄+軟文等8月中旬-9月中旬-線下渠道數(shù)據(jù)庫短信發(fā)送短信群發(fā)每月23次4萬愈珍稀 ，愈臻藏廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕廣德首席文化產(chǎn)業(yè)驚艷啟幕派單大潤發(fā)，派單每月12次-DMDM直投每月1次3萬