門面房拆遷如何補(bǔ)償

1、門面房拆遷如何補(bǔ)償作者: 日期：門面房拆遷如何補(bǔ)償？門面房拆遷怎樣維權(quán)？作者：路永強(qiáng) 時(shí)間：2 0 1 3 -0 5 -1 2 瀏覽量 82 7 8 評(píng)論13255門面房又叫商業(yè)門面房，門面房拆遷對(duì)于業(yè)主來說是一一 件大事，門面房往往是業(yè)主家里的重要固定資產(chǎn)和理財(cái)?shù)闹?大項(xiàng)目。門面房拆遷補(bǔ)償是否如意直接關(guān)系到業(yè)主今后的理 財(cái)安排，甚至直接影響到企業(yè)主的生活。路永強(qiáng)律師帶領(lǐng)的 全國首席拆遷律師團(tuán)隊(duì)，多年來，專門從事企業(yè)拆遷、門面 房拆遷等等法律服務(wù)，總結(jié)了一系列專門針對(duì)門面房拆遷補(bǔ) 償問題的精準(zhǔn)的、高效的解決方案。現(xiàn)在筆者簡單談一下門 面房拆遷標(biāo)準(zhǔn)如何計(jì)算 ？遇到門面房拆遷，業(yè)主如何維權(quán)？ 所涉

2、法律依據(jù)：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（以下簡稱條例）第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、 臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損 失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì) 。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的 ，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn) 權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前 ，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周 轉(zhuǎn)用房。第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由

3、省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。這些規(guī)定當(dāng)然適用企業(yè)拆遷。一、門面房拆遷補(bǔ)償包括哪些？路永強(qiáng)律師及其團(tuán)隊(duì)在辦案和法律實(shí)踐過程中總結(jié)，門面房拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：一是拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑 物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償 等；?二是停產(chǎn)停

4、業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營損失 也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失；?三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工 費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員 工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；?四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。?（一）拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用?1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問題。?門面房一般用來出租。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體 土地兩種。門面房拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止， 那么承租者 和業(yè)主在租賃合同中的期待利益如何保障 ？根據(jù)條例規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的

5、規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)門面房大部分是直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使 用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國有土地使用權(quán)收回方面 ，僅規(guī)定給予 適當(dāng)補(bǔ)償,但沒有詳細(xì)的規(guī)定。?全國各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相 應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、 法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，有關(guān)部門能應(yīng)該重 視，律師辦案過程中更應(yīng)當(dāng)運(yùn)用嫻熟的技巧解決。?2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問題。?對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理

6、房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共 同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑 物的實(shí)際價(jià)值。3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算?設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備 ；二是不可 搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和 功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試 費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、 不合格產(chǎn)品的 增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新 和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)

7、所有人進(jìn)行補(bǔ)償。在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi) 用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn)；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重 置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。?（二）停產(chǎn)停業(yè)損失該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為停產(chǎn) 停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包 括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi) 用,往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此,也是律師維權(quán)的重中 之重。條例第二十三條規(guī)定 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ) 償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法 由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法 該條例并沒

8、有統(tǒng) 一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ) 償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。?（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)用?1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)?對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安 裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必 然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。?2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。?因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件 中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項(xiàng)目。拆遷如 果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞 動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。（四）基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié) 議，搬出拆遷范