德居項目可研報告

1、young lifesaver scheme at his high school. when congratulating john, mr alan southerton, director of the young lifesaver scheme said, “there is no doubt that johns quick thinking and the first aid skills he learned at school saved ms slades life. it shows that a knowledge of first aid can make a rea

2、l difference.” before receiving their awards last night, john and the nine other life savers attended a special reception yesterday hosted by the prime minister.  選修六 unit 1  a short history of western painting art is influenced by the customs and faith of a people. sty

3、les in western art have changed many times. as there are so many different styles of western art, it would be impossible to describe all of them in such a short text. consequently, this text will describe only the most important ones, starting from the sixth century ad. the middle ages (5th to

4、the 15th century ad) during the middle ages, the main aim of painters was to represent religious themes. a conventional artist of this period was not interested in showing nature and people as they really were. a typical picture at this time was full of religious symbols, which created a feelin

5、g of respect and love for god. but it was evident that ideas were changing in the 13th century when painters like giotto di bondone began to paint religious scenes in a more realistic way. the renaissance (15th to 16th century) during the renaissance, new ideas and values gradually replace

6、d those held in the middle ages. people began to concentrate less on religious themes and adopt a more humanistic attitude to life. at the same time painters returned to classical roman and greek ideas about art. they tried to paint people and nature as they really were. rich people wanted to posses

7、s their own paintings. so they could decorate their superb palaces and great houses. they paid famous artists to paint pictures of themselves, their houses and possessions as well as their activities and achievements. one of the most important discoveries during this period was how to draw thin

8、gs in perspective. this technique was first used by masaccio in 1428. when people first saw his paintings, they were convinced that they were looking through a hole in a wall at a real scene. if the rules of perspective had not been discovered, on one would have been able to paint such realistic pic

9、tures. by coincidence, oil paints were also developed at this time, which made the colors used in paintings look richer and deeper. without the new paints and the new technique, we would not be able to see the many great masterpieces for which this period is famous. impressionism (late 19th to

10、early 20th century) in the late 19th century, europe changed a great deal, from a mostly agricultural society to a mostly industrial one. many people moved from the countryside to the new cities. there were many new inventions and social changes. naturally, these changes also led to new paintin

11、g styles. among the painters who broke away from the traditional style of painting were the impressionists, who lived and worked in paris. the impressionists were the first painters to work outdoors. they were eager to show how light and shadow fell on objects at different times of day. however

12、, because natural light changes so quickly, the impressionists had to paint quickly. their paintings were not as detailed as those of earlier painters. at first, many people disliked this style of painting and became very angry about it. they said that the painters were careless and their paintings

13、were ridiculous. modern art (20th century to today) at the time they were created, the impressionist paintings were controversial, but today they are accepted as the beginning of what we call “modern art”. this is because the impressionists encouraged artists to look at their environment i

14、n new ways. there are scores of modern art styles, but without the impressionists, many of these painting styles might not exist. on the one hand, some modern art is abstract; that is, the painter does not attempt to paint objects as we see them with our eyes, but instead concentrates on certain qua

15、lities of the object, using color, line and shape to represent them. on the other hand, some paintings of modern art are so realistic that they look like photographs. these styles are so different. who can predict what painting styles there will be in the future?   the best of manhattans a

16、rt galleries the frick collection (5th avenue and e.70th street) many art lovers would rather visit this small art gallery than any other in new york. henry clay frick, a rich new yorker, died in 1919, leaving his house, furniture and art collection to the american people. frick had a pref

17、erence for per-twentieth century western paintings, and these are well-represented in this excellent collection. you can also explore fricks beautiful home and garden which are well worth a visit. guggenheim museum (5th avenue and 88th street) this museum owns 5,000 superb modern paintings

18、, sculptures and drawings. these art works are not all displayed at the same time. the exhibition is always changing. it will appeal to those who love impressionist and post-impressionist paintings. the guggenheim museum building is also world-famous. when you walk into the gallery, you feel as if y

19、ou were inside a fragile, white seashell. the best way to see the paintings is to start from the top floor and walk down to the bottom. there are no stairs, just a circular path. the museum also has an excellent restaurant. metropolitan museum of art (5th avenue and 82nd street) the reputa

20、tion of this museum lies in the variety of its art collection. this covers more than 5,000 years of civilization from many parts of the world, including america, europe, china, egypt, other african countries and south america. the museum displays more than just the visual delights of art. it introdu

21、ces you to ancient ways of living. you can visit an egyptian temple, a fragrant ming garden, a typical room in an 18th century french house and many other special exhibitions. museum of modern art ( 53rd street. between 5th and 6th avenues) it is amazing that so many great works of art fro

22、m the late 19th century to the 21st century are housed in the same museum. the collection of western art includes paintings by such famous artists as monet, van gogh, picasso and matisse. a few words of warning: the admission price is not cheap and the museum is often very crowded. whitney muse

23、um of american art (945 madison avenue, near 75th street) the whitney holds an excellent collection of contemporary american painting and sculpture. there are no permanent displays in this museum and exhibitions change all the time. every two years, the whitney holds a special exhibition of new

24、 art by living artists. the museum also shows videos and films by contemporary video artists.  unit 2    a few simple forms of english poems there are various reasons why people write poetry. some poems tell a story or describe something in a way that will give the reader a

25、strong impression. others try to convey certain emotions. poets use many different forms of poetry to express themselves. in this text, however, we will look at a few of the simpler forms. some of the first poetry a young child learns in english is nursery rhymes. these rhymes like the one on t

26、he right (a) are still a common type of childrens poetry. the language is concrete but imaginative, and they delight small children because they rhyme, have strong rhythm and a lot of repetition. the poems may not make sense and even seem contradictory, but they are easy to learn and recite. by play

27、ing with the words in nursery rhymes, children learn about language. hush,目 錄一、總 論1二、市場預(yù)測5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評價19七、勞動安全衛(wèi)生與消防22八、組織機構(gòu)與人力資源配置24九、項目實施進度28十、投資估算28十一、融資方案31十二、財務(wù)評價33十三、社會評價34十四、風(fēng)險分析36十五、研究結(jié)論與建議38十六、附圖、附表41十七、組員評價55一、總 論一項目背景1.項目名稱:德居。中央城2.開發(fā)單位概況開發(fā)單位是臨沂德居房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，公

28、司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。3.可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及臨沂市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）臨沂市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標(biāo)綱要（4）臨沂市2007、2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）臨沂市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）北城新區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）臨沂市市區(qū)基準(zhǔn)地價（9）臨沂市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘

29、察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報告的委托合同二項目概況1.擬建地點本項目總占地約120余畝，建筑面積25余萬平方米。位于臨沂市南坊新區(qū)中心的核心五洲湖南畔、規(guī)劃市民中心的東西兩翼，與新市政府大樓隔湖相望，占據(jù)南坊中心區(qū)絕佳人文景觀資源，最大化共享市政配套服務(wù)。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)中央城項目規(guī)劃總用地120余畝，建筑面積25萬平方米，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。3.主要建設(shè)條件1. 供水在小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放項目兩側(cè)大街現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線

30、和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。6. 電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，4.項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金

31、*萬元，貸款*萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金*萬元。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為120000萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加*萬元、所得稅*萬元、提取法定盈余公積金及公益金*萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為*萬元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米30000總建筑面積平方米25w居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車庫面積平方米停車位個三問題與建議考慮到德居現(xiàn)代城建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其

32、附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于南方新區(qū)的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預(yù)測一市場調(diào)查據(jù)2007年臨房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為3968.76元/m2,住宅平均價格為3217.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前臨沂市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的

33、45%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2-140m2的住宅面積目前是臨沂市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21-30萬之間的占30.5%承受總價格在31-40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,臨沂市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受

34、范圍。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的南坊區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2007年第四季度南坊區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。1、隨著國際經(jīng)濟環(huán)境的惡化，從國家到地方鼓勵內(nèi)需、穩(wěn)定樓市等眾多利好政策出臺的同時，也顯現(xiàn)出政策明顯對于目前的高樓價水平不認同，要“引導(dǎo)”樓價下調(diào)，這種“引導(dǎo)”態(tài)度對于市場的影響不容忽視，可能加重市場觀望情緒，在一定程度上會強化樓價看跌的預(yù)期。 2、一方面是臨沂經(jīng)濟穩(wěn)步增長、消費者消費能力逐年提高，樓市價格扶搖直上；同時，目前建材與人

35、力成本的大幅度下降也大大減少了開發(fā)成本，經(jīng)濟運行的規(guī)律也告訴我們，經(jīng)濟進入谷底適適也是成長性企業(yè)入市的絕佳時機另一面卻是大量濱河樓盤的透支性上市和南坊土地供應(yīng)量的聚增，導(dǎo)致兩大板塊短期內(nèi)供應(yīng)過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，短期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩已在所難免一、 宏觀市場分析1、臨沂市經(jīng)濟發(fā)展概況l 國民經(jīng)濟快速增長 2007年上半年國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較好的運行態(tài)勢：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)下降，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，投資增長適度，市場繁榮活躍，財政增長較快，金融保持平穩(wěn)，城鄉(xiāng)居民收入增加。前三季度完成地區(qū)生產(chǎn)總值126.06元，比去年同期增長25.0%，經(jīng)濟增長的主要動力仍是第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率85.7%，拉動經(jīng)濟

36、增長21.4個百分點，其中建筑業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為3.64%，拉動經(jīng)濟增長0.9個百分點；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為18.4%，拉動經(jīng)濟增長4.6個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由去年同期的8.1：46.5：45.4發(fā)展到5.7：53.3：41.0，一、三產(chǎn)業(yè)比重降低，二產(chǎn)業(yè)比重上升。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升 近幾年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升，每年增幅均達10%以上。05年臨沂市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入歷史上首次突破10000元，07年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8233元，比上年同期增長10.0%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進一步提

37、高。全區(qū)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21848元，比上年增長15.8%；農(nóng)民人均純收入3604元，比上年增長3.6%，農(nóng)民工資性收入快速增長，成為農(nóng)民增收的最大亮點。全年農(nóng)民人均工資性收入占人均純收入的比重達到40%，比上年提高3.1個百分點；城市居民可支配收入達11493元,比上年增長12.8%；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達16187元，比上年增長20.1%；城市居民人均住房面積30平方米，農(nóng)村居民人均住房38.37平方米。l 全區(qū)人口統(tǒng)計年末全區(qū)戶籍人口90.18萬人，較上年末增加2.46萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口37.35萬人，比上年增長12.8%，農(nóng)業(yè)人口52.83萬人，比上年減少3.3%；人口自然

38、增長率為1.52；全區(qū)計劃生育率為96.62%。在總?cè)丝谥?，男性人?60955人，女性人口440820人，人口性別比104.6100。人口密度為每平方公里621人。全年完成區(qū)移民安置投資3646萬元，占計劃投資的127.6%，移民安置人口116人，占計劃的124.7%。截止年末，累計完成移民投資17463萬元，安置移民2461人，其中城鎮(zhèn)移民1599人。2、全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況l 投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)得到改善近幾年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持較快增長，每年增幅均達20%以上。2007年前三季度全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成170.97億元，比上年同期增長23.4%，比上半年快10個百分點。其中北部新區(qū)完

39、成投資88.87億元，增長22.1%；不含北部新區(qū)完成投資82.10億元，增長24.8%。投資增長的主要原因一是房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快。l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額驟然提升，臨沂城市向北房地產(chǎn)投資逐年遞增，2008年全區(qū)房地產(chǎn)投資額為2003年的近3倍。由于政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控等原因，2008年房地產(chǎn)投資增幅有較大降低。2008年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.37億元，比上年同期增長9 .1%，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。l 房地產(chǎn)竣工、銷售面積持續(xù)提升，市場需求穩(wěn)定 2007年各項指標(biāo)繼續(xù)保持增長，前三季度房地產(chǎn)房屋竣工面積達127.64萬平方米，比上年同期增長28.5%。商品房實際銷售

40、面積183.84萬平方米，同比增長103.1%，其中住宅176.09萬平方米，同比增長114.9%。商品房實際銷售額60.62億元，同比增長104.9%。l 成交均價 數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)市場報告臨沂市區(qū)截止2008年三季度，成交套內(nèi)均價為3372元/，房地產(chǎn)成交均價與其他主城區(qū)相比偏低，2007年是房地產(chǎn)市場較為活躍的一年，自從6月1日臨沂新區(qū)的成立，房價持續(xù)上漲。臨沂市區(qū)的高層產(chǎn)品價格1-6月上旬3000-4500元/平方米不等，均價為3750元/平方米，從6月下旬開始房價上漲至3500-6300元/平方米，均價為4900元/平方米。3、政策法規(guī)l 央行明確按戶認定第二套房“第二套房”究竟如何

41、界定？央行、銀監(jiān)會日前終于出面為各家銀行定下基調(diào)。監(jiān)管部門及相關(guān)銀行的知情人士10月15日證實，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房則認定為第二套房”。但是公積金貸款剔除在參考項之外。這表示，之前已申請公積金房貸的，再到銀行申請房貸，銀行將按原有標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。點評：繼9月下旬中國人民銀行、中國銀監(jiān)會出臺了第二套(含)以上住房貸款首付不低于40%的政策后，關(guān)于第二套(含)以上住房的界定標(biāo)準(zhǔn)出臺以后，對樓市的影響非常之明顯。各個新開樓盤的銷售情況也明顯不如之前那么火爆。此政策抑制了投資性購房者的同時，也壓制了改善型購房者的購買行為。 l

42、物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"試點擴至十省市 預(yù)計明年正式征收10月11日，上海證券報獲悉，國家稅務(wù)總局和財政部已于近日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。 盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房

43、產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。 點評：物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力，將來購房者可能買房容易養(yǎng)房難。對于政策實施前的已購住房和實施后的新購住房征收標(biāo)準(zhǔn)存在問題。如一旦由于已購住房不按新政策征稅，估計在政策實施前一定會造成新一輪的購買高潮。l 10月25日起再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，

44、上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達到近年歷史高點。 這是央行今年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而上次央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是在9月25日。對照近幾次上調(diào)時間可以發(fā)現(xiàn)，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率頻率逐步加快。點評：此舉旨在抑制貨幣信貸過快增長。市場分析人士認為，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，可凍結(jié)銀行體系資金超過1800億元，一定程度上有利于緩解銀行流動性過剩局面。這一政策的所產(chǎn)生的效果已經(jīng)非常明顯，現(xiàn)在購房者貸款的難度已經(jīng)明顯增加，對房市的影響也顯而易見。l 國家八部委聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)11月21日，國家建設(shè)部、國土資源部、財政

45、部、審計署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、工商總局八部委聯(lián)合召開“全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪纬鞘薪?jīng)驗交流現(xiàn)場會”。八部門聯(lián)合表態(tài)，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，要加大經(jīng)濟適用住房、限價商品房的供應(yīng)。點評：房市調(diào)控力度的不斷加大，將造成市場觀望濃度不減，市場開發(fā)力度進一步削弱，眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的開發(fā)壓力。l 國土部：開發(fā)商拿地將不得分期付款10月9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過“招拍掛”公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進

46、行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。 點評：類似政策實際上提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，總價近百億的地王將很難再出現(xiàn)，開發(fā)商只能根據(jù)自己的資金儲備小塊的獲得土地，避免了土地面積過大，開發(fā)周期過長，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市場供應(yīng)不足，房價上漲的情況發(fā)生。l 五大地產(chǎn)新規(guī)10月開始施行物業(yè)管理公司陸續(xù)更名為“物業(yè)服務(wù)”；向小區(qū)物業(yè)咨詢新收費標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主節(jié)后扎堆；在處理車位問題上，業(yè)主開始引用物權(quán)法維權(quán)10月起，物

47、權(quán)法、新物管條例、物業(yè)收費新標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房新管理辦法、建筑節(jié)能工程驗收辦法五項地產(chǎn)新規(guī)同步實施。中華人民共和國物權(quán)法要點：自月日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期；保護陽光權(quán)；小區(qū)車庫車位首先要滿足業(yè)主需要；不動產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進入快車道；土地承包期限屆滿可按國家規(guī)定繼續(xù)承包等。 點評：物權(quán)法的出臺將對私有物業(yè)的保護提升到與公有財產(chǎn)相當(dāng)?shù)牡匚唬瑢τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)意義重大。 新物業(yè)管理條例要點：自10月1日起施行的新物業(yè)管理條例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)

48、主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。 點評：明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。物業(yè)所在地的街道辦事處將成為業(yè)主大會、物業(yè)公司的一個正式監(jiān)督部門，業(yè)主維權(quán)將真正進入有法可依時代。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審試行辦法 要點：自10月1日起施行的物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)明確，物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。點評：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審將以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有

49、效的成本資料為基礎(chǔ)。物業(yè)亂收費現(xiàn)象有望應(yīng)聲而止。 保障性住房新管理辦法 要點：自10月1日起施行的本市新保障性住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用房購買滿5年后可有條件上市交易，騙購經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購，今后市民申請保障性住房資格到當(dāng)?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請廉租房取消居住年限的限制。 點評：政府加大了對保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。 建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范要點：自10月1日起在全國范圍內(nèi)強制實施的建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收。 點評：

50、不通過節(jié)能驗收的工程不得竣工。這將把包括民用住宅在內(nèi)的建筑節(jié)能監(jiān)督落到實處。盡管新建工程可能會因為節(jié)能要求而略為提升成本，但對于控制日后居住成本效用很大，居住者也將因此受益。l 臨沂市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃根據(jù)新總規(guī)，到2010年，臨沂城市綠地率將達國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。到2020年，臨沂城市綠地率達38%、綠化覆蓋率42%，人均公園綠地15平方米、人均綠地35平方米。以后，居住區(qū)公園一般規(guī)模將在1.5公頃以上，最大服務(wù)半徑1000米。居住小區(qū)公共綠地規(guī)模約在1公頃，最大服務(wù)半徑500米。而新規(guī)劃居住區(qū)公園綠地面積也不低于2平方米/人。另外，舊城區(qū)居住區(qū)綠地率過低的問題也將得到有效解決，通過合理改造舊城區(qū)居

51、住區(qū)綠地率將達到25%，新建居住區(qū)綠地率不低于30%。學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)團體、部隊等單位的綠地率不低于35%。工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲設(shè)施等綠地率不低于25%。同時，重慶還將加強道路綠地的建設(shè)，爭取新建道路綠地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。16組團8功能區(qū)支撐都市區(qū)城市建設(shè)用地.聚焦新南坊現(xiàn)狀與未來1、何謂新南坊？南坊新區(qū)臨沂未來城市新行政中心區(qū)、文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約45平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期限為，近期

52、至2010年，遠期至2020年。到2010年，分區(qū)人口規(guī)模22萬-25萬人，建設(shè)用地規(guī)模25-30平方公里；到2020年，分區(qū)人口規(guī)模27萬-30萬人，建設(shè)用地規(guī)模30-36平方公里。2、南坊新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）土地供應(yīng)情況：a、08年臨沂土地成交量以南坊區(qū)最多，成交面積801106.4，成交額86322.13萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的38.98%。從以上兩表可以看出，南坊區(qū)已逐漸成為臨沂市一級市場供應(yīng)重點區(qū)域。未來南坊新區(qū)將成為臨沂市的新一片開發(fā)熱土。b、自07年到08年，南坊片區(qū)供應(yīng)量持續(xù)過大，商業(yè)異軍突起，該片區(qū)將在未來兩到三年內(nèi)集中放量，消化嚴(yán)力增大。07年上市土地40宗 ，總

53、2449963平米08年1至4月上市土地16宗，總801106平米（2）商品房供應(yīng)情況08年南坊板塊漲幅40%以上。其中沂龍灣和齊魯園一年內(nèi)提價分別達到1000和1200元。南坊有銷售歷史的年份從前年開始，尚屬開發(fā)初始階段，區(qū)域內(nèi)配套完善至少需3-5年，提價過猛，有些一步到位嫌疑，顯然有些缺乏理性的成分。 同時部分不具備銷售資格的單位建房及還建房正在以低于市場的優(yōu)惠價私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府家屬院的沂州花園，關(guān)系價約在2300元，此類低價的私市房將會對南坊板塊的價格走勢造成困擾。而四中家屬院的杏壇小區(qū)也有三分之二入市，售價預(yù)期3000元左右。此類小區(qū)具備土地成本方面的價格優(yōu)勢，定價尺度彈

54、性，但卻使得硝煙彌漫的南坊市場競爭更為激烈，09年前后此板塊將是一場價格的大血拼。（3）商品房供需交互分析南坊2010近期規(guī)劃人口為24萬人，以人均住房面積30平米（小康標(biāo)準(zhǔn)）計算，約需720萬建筑面積。 目前，南坊市場供應(yīng)量676萬平米，按90%比例計算住宅面積約為600萬平米。07年開工還建面積約為195萬平米，二者相加，據(jù)不完全統(tǒng)計，約800萬平米，已經(jīng)超出2010年規(guī)劃人口所需住宅面積。另有大量的單位集資建房及陸續(xù)新開工面積，經(jīng)估算得知，預(yù)期08-09年區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量趨于飽和。（4）南坊市場特點與預(yù)測a、生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流；b、團購體量明顯大于其他板塊；c、未來1-3年

55、，供應(yīng)量將持續(xù)增加；d、未來1-3年，市場競爭將異常激烈；e、未來5年內(nèi)，成交量將呈波狀上升狀；銷售價格將強勁-波動-穩(wěn)步上漲；f、二手市場供應(yīng)量將增加，且交易活躍；h、有還建房私自入市現(xiàn)象，以及少量公房私賣現(xiàn)象，無證房屋將增加綜合結(jié)論：l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機關(guān)單位的北移，加強南坊區(qū)域在整個臨沂的向心力、凝聚力。政府對北城新區(qū)區(qū)的大力扶持，基礎(chǔ)配套及市政公共配套不斷健全、完善，為區(qū)域版塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間及機遇l 區(qū)域國民經(jīng)濟及人均可支配收入持續(xù)增長，人們財富逐漸殷實，為區(qū)域版塊房地產(chǎn)發(fā)展提供了強勁的消化基礎(chǔ)l 國家宏觀調(diào)控政策（土地、金融、產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)濟）日漸

56、加強，房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的政策壓力，消費者亦更趨于理性l 南坊版塊相對于濱河、城西兩大熱點區(qū)域，政府給予政策、城市建設(shè)等方面的支持力度相對較弱。健全成熟的城市配套成為南坊版塊突出于其它版塊的核心競爭力l 大量的經(jīng)濟適用房將會對商品住宅市場造成一定的沖擊，但對于中高檔樓盤沖擊力度較弱自身優(yōu)劣條件調(diào)查分析1、項目概況本項目總占地約120余畝，建筑面積25余萬平方米。位于臨沂市南坊新區(qū)中心的核心五洲湖南畔、規(guī)劃市民中心的東西兩翼，與新市政府大樓隔湖相望，占據(jù)南坊中心區(qū)絕佳人文景觀資源，最大化共享市政配套服務(wù)。穿區(qū)而過的中軸綠化帶，則以恢弘的氣勢，展現(xiàn)了臨沂邁向新世紀(jì)的雄心按

57、照“胸懷全球、面向世界”設(shè)計理念，南坊以五洲湖為核心，將五大洲、四大洋的風(fēng)景和名勝古跡匯集到南坊2、地塊現(xiàn)狀a、地塊表面清理且平整完畢，無建筑物；b、本項目位于扇形放射狀道路網(wǎng)（已修好）的中心點五洲湖南側(cè)，可以使本項目快捷通往南坊新區(qū)每一個點；c、由規(guī)劃市民中心一分為二的兩個地塊均為扇形，容易形成兩個圍合式獨立組團，并可以均衡共享市民中心內(nèi)的商業(yè)商務(wù)及政務(wù)配套。3、項目周邊環(huán)境分析從下圖中看，行政教育、文化醫(yī)療、商業(yè)商務(wù)環(huán)繞項目四周，本項目公共配套及景觀資源利用率最 高，具有其它項目無法代替的地利優(yōu)勢。4、項目swot分析借勢造勢珠聯(lián)璧合一方面，要借助本項目中心區(qū)的核心地利優(yōu)勢樹立項目在南坊片區(qū)中的旗幟地位，借助南坊新區(qū)未來完善的配套與豐富的景觀優(yōu)勢強化身處圓心能夠更均衡、最大化享用。 另一方面，在產(chǎn)品與營銷上必須有革命性創(chuàng)新手筆從而讓本項目成為“新南坊、居住新