某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)可行性報(bào)告 (2)

1、某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)可行性報(bào)告 xx現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)可行性開發(fā)調(diào)研報(bào)告 一、項(xiàng)目基本概況 xx大泉湖旅游度假風(fēng)景區(qū)（以下簡(jiǎn)稱風(fēng)景區(qū)）位于xx現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)驗(yàn)區(qū)）中心，該實(shí)驗(yàn)區(qū)南括季山林場(chǎng)，西至竹鎮(zhèn)林場(chǎng)與xx交界處，東啟西部干線，北至烏龍港水庫大壩?？偪刂埔?guī)劃面積約36平方公里，風(fēng)景區(qū)有大泉水庫、大河橋水庫、三星水庫、紅山水庫、烏龍港水庫、楊港水庫、彭港水庫，有林木植被茂密的駝子山、季山、xx、廣佛寺大山、尖山、涼寶山、龍望山、焦山，山水相映成趣，自然秀美，令人心曠神怡。該項(xiàng)目主要是針對(duì)實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)三星村（含泉水街道）、送駕村及煙墩村精華片三片地域內(nèi)所有農(nóng)村民居，結(jié)合風(fēng)景區(qū)的綜合開發(fā)，拆遷安置

2、，異地規(guī)劃，改善農(nóng)民的生活條件的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這三片共有耕地面積7241畝，居民小組35個(gè)（合并后），共計(jì)2242戶（三星村822戶，送駕村1089戶，精華片331戶），人口9912人（三星村4839人，送駕村3941人，精華片1132人），村莊占地面積5663.5畝（三星村1580.2畝，送駕村3090.8畝，精華片992.5畝），建筑面積428810m2（三星村158334m2，送駕村206969m2，精華片63507m2）。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 實(shí)驗(yàn)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的需要。實(shí)驗(yàn)區(qū)經(jīng)過一段時(shí)間開發(fā)，目前已形成了駝子山4000畝桃樹，周家洼3000畝冬棗、三星村9000畝彩葉等一

3、批丘陵山區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目基地，原有一批板栗、紅薯等項(xiàng)目也形成良好經(jīng)濟(jì)效益。下一步的發(fā)展是鏈接這些項(xiàng)目，整合項(xiàng)目資源，使之產(chǎn)生聚合效應(yīng)，促進(jìn)風(fēng)景區(qū)的高效開發(fā)，帶動(dòng)實(shí)驗(yàn)區(qū)全面發(fā)展。 實(shí)驗(yàn)區(qū)綜合開發(fā)的需要。目前涉及該實(shí)驗(yàn)區(qū)的農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃、環(huán)保規(guī)劃已編制完成，綜合發(fā)展規(guī)劃也正在編制之中，這些都為實(shí)驗(yàn)區(qū)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)提供了宏觀保障。同時(shí)我們也看到實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展瓶頸因素土地，“風(fēng)景這邊獨(dú)好，土地總量不少”，這時(shí)我們的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)驗(yàn)區(qū)的科學(xué)發(fā)展，必須先從土地的科學(xué)利用開始，這必須要求我們通過新農(nóng)村民居建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)土地利用的節(jié)約化、高效化。 科學(xué)解決“三農(nóng)”問題的需要。我國(guó)各級(jí)黨委、政府對(duì)

4、“三農(nóng)”問題高度關(guān)注，提出了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的號(hào)召。該項(xiàng)目正是切合了新農(nóng)村建設(shè)的總體要求，借助實(shí)驗(yàn)區(qū)整體開發(fā)這一有利時(shí)機(jī)，用科學(xué)發(fā)展觀解決“三農(nóng)”問題的具體實(shí)踐。 三、項(xiàng)目指導(dǎo)思想和總體思路 緊緊圍繞建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，以優(yōu)勢(shì)資源為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為途徑，以提升實(shí)驗(yàn)區(qū)的品牌效應(yīng)為重點(diǎn)，突出園藝蔬菜、經(jīng)濟(jì)林果、生態(tài)觀光、休閑度假項(xiàng)目開發(fā)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，拓展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，力爭(zhēng)做新農(nóng)村建設(shè)的典范”。按照這一指導(dǎo)思想，我們將“立足高效、生態(tài)、旅游、觀光農(nóng)業(yè)，結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)快速發(fā)展”的思路，具體做

5、到： 強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)和考核機(jī)制。組建具有豐富經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新思維的招商服務(wù)班子，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目跟蹤，包干服務(wù)，嚴(yán)格兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲制度。 大力培育市場(chǎng)開發(fā)主體。積極利用現(xiàn)有的開發(fā)成果及開發(fā)扶持政策，吸引民間資本、工商資本、外商資本以及信貸資金投入實(shí)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，逐步形成多元化、多層次、多渠道現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投入機(jī)制。 積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整。以實(shí)驗(yàn)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)一批特色農(nóng)副產(chǎn)品（桃、棗、粟、跑山雞、波雜羊等）實(shí)現(xiàn)深加工，充分利用民族工業(yè)集中區(qū)的企業(yè)扶持政策，培育一批特色高端農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，擴(kuò)大實(shí)驗(yàn)區(qū)農(nóng)民的就業(yè)面，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“富民強(qiáng)鎮(zhèn)”的目標(biāo)。 加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃和人居環(huán)境治理。結(jié)合土地利用

6、總體規(guī)劃的修偏和項(xiàng)目建設(shè)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量推進(jìn)實(shí)驗(yàn)區(qū)開發(fā)建設(shè)，逐步推進(jìn)社區(qū)型農(nóng)民新村建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民向xx縣區(qū)集中，向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉(zhuǎn)變，努力打造一批特色旅游文化社區(qū)。 四、項(xiàng)目工作開展及措施 項(xiàng)目工作開展是以實(shí)驗(yàn)區(qū)整體發(fā)展為依托，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多種因素：“把握好原則，用活好政策，美化好環(huán)境，利用好生態(tài)，開發(fā)好資源，建設(shè)好家園”。具體措施包括： 整合力量，做好項(xiàng)目實(shí)施的前瞻性工作。一是開展一次實(shí)驗(yàn)區(qū)大調(diào)查，走村串戶繪制土地、建設(shè)、農(nóng)田、林地等分布圖，獲取實(shí)驗(yàn)區(qū)開發(fā)的一手資料，建設(shè)臺(tái)帳，形成數(shù)據(jù)庫。二是統(tǒng)籌做好實(shí)驗(yàn)區(qū)總體要求上空間布局服務(wù)配套規(guī)劃工作，做好水、電、路、有線、通訊、污水、垃圾治理等

7、規(guī)劃，做好文化娛樂、體育健身、教育培訓(xùn)、衛(wèi)生醫(yī)療等村民基本生活需求的規(guī)劃。三是適時(shí)拿出農(nóng)村中心村住房設(shè)計(jì)方案，充分考慮農(nóng)民的生活習(xí)慣，凸顯住房建筑的濃厚的地方特色和民族文化風(fēng)格，建筑造型力求某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)可行性報(bào)告第2頁 新穎別致，融經(jīng)濟(jì)實(shí)用、安全、美觀于一體。四是深入研究，反復(fù)論證，制定社區(qū)型農(nóng)民新村規(guī)劃建設(shè)的總體規(guī)劃，按照“尊重民意、合理集聚、節(jié)約有地、設(shè)施配套、適度超前”的原則，以典型示范為樣板，探索新農(nóng)村建設(shè)的模式。 加大投入，提升實(shí)驗(yàn)區(qū)接待檔次。一是利用鎮(zhèn)商會(huì)的力量，多方籌措資金，建立實(shí)驗(yàn)區(qū)接待中心，實(shí)現(xiàn)就近接待。二是選拔骨干力量組建實(shí)驗(yàn)區(qū)招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)，要求定期培訓(xùn)，熟悉社會(huì)主義新

8、農(nóng)村建設(shè)各項(xiàng)方針、政策，熟悉各職能部門政策、辦事流程，打造企業(yè)化政府公共服務(wù)團(tuán)隊(duì)。三是不斷加強(qiáng)軟、硬件建設(shè)，主要有實(shí)驗(yàn)區(qū)航拍電子圖、勘查測(cè)繪地圖、沙盤等。 編制控規(guī)，制定各具特色的新農(nóng)村民居點(diǎn)建設(shè)方案。 三星村片內(nèi)將利用現(xiàn)有丘陵山區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目和萬畝彩葉苗基地建設(shè)項(xiàng)目，將把這片土地打造成集農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光、生態(tài)采摘休閑為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游區(qū)和高效現(xiàn)代園藝區(qū)。項(xiàng)目綜合實(shí)施過程中，逐步使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民逐步向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉(zhuǎn)變，并結(jié)合大泉湖和泉水街道經(jīng)營(yíng)性用地綜合開發(fā)，在泉水街道以東，西部干線以西一帶建立農(nóng)民新村，引導(dǎo)鼓勵(lì)部分村民購置泉街商用房，部分村民向新村集聚。泉街和新村一帶將突出觀光、旅游、餐飲

9、、物購（農(nóng)副產(chǎn)品）等特色開發(fā)，考慮到商用開發(fā)和民居生活和諧一體。 送駕村片內(nèi)將采用新村建設(shè)和舊村整治的辦法，積極利用片區(qū)內(nèi)xx風(fēng)景區(qū)強(qiáng)力開發(fā)建設(shè)，充分利用金港水庫、彭港水庫、紅山水庫及涼帽山草場(chǎng)等特有的山水資源，著力將這一片打造成休閑旅游度假區(qū)，積極引導(dǎo)深山、高山、庫區(qū)、林區(qū)農(nóng)民向交通便利的區(qū)域（泉街和新民居點(diǎn)）轉(zhuǎn)移。這一片將結(jié)合投資商的道路詳規(guī)，擬在主干道沿線（送駕村村部以東一帶）建立新農(nóng)村民居點(diǎn)，突出xx縣區(qū)的綠化、美化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，圍繞休閑農(nóng)家樂主題，打造成山水森林農(nóng)民新居。對(duì)一些較偏遠(yuǎn)未列入開發(fā)計(jì)劃的村莊，重點(diǎn)加強(qiáng)村莊道路、公共設(shè)施、村組環(huán)境建設(shè)，根據(jù)其地理位置、生產(chǎn)條件、村風(fēng)民情，

10、分類打造一批民俗村莊、特色種、養(yǎng)殖村莊、懷舊村莊。 精華片及大泉湖周邊地區(qū)，一部分村民向泉街及新村聚集，一部分村莊結(jié)合大泉湖高端旅游度假區(qū)開發(fā)，或依山而建，或面水而筑，自然和諧、使之成為遠(yuǎn)近聞名的鄉(xiāng)村旅游接待點(diǎn)。 明晰制度，激勵(lì)各種資本強(qiáng)勢(shì)投入開發(fā)。新農(nóng)村民居點(diǎn)建設(shè)投入大，必須充分利用各級(jí)政府利益補(bǔ)償機(jī)制，制定有效的激勵(lì)制度，借助實(shí)驗(yàn)區(qū)的整體開發(fā)，才能吸引大量資本投入。具體包括：一是把中央、省、市、區(qū)項(xiàng)目扶持政策匯集成冊(cè)，并與實(shí)驗(yàn)區(qū)一些項(xiàng)目分析細(xì)化比較，了解我們爭(zhēng)取扶持的空間。二是制定出臺(tái)鎮(zhèn)政府一些招商鼓勵(lì)政策，給予投資商在稅收及土地出讓價(jià)方面優(yōu)惠，特別是要明確投資商關(guān)心的土地治理項(xiàng)目項(xiàng)目中的

11、生態(tài)綜合治理財(cái)政資金扶持及經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)的劃拔等相關(guān)政策。三是制定科學(xué)可行的新農(nóng)村民居建設(shè)過程中，拆遷農(nóng)民利益的補(bǔ)償制度，鼓勵(lì)農(nóng)民向xx縣區(qū)集中，促使農(nóng)民向居民轉(zhuǎn)變，為投資商創(chuàng)造寬敞的動(dòng)作空間，確保實(shí)驗(yàn)區(qū)高效開發(fā)、和諧開發(fā)。 積極探索，形成特色的新農(nóng)村建設(shè)模式。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，整合農(nóng)村人口、資金、技術(shù)、土地等資源，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)施高起點(diǎn)規(guī)劃，高效益開發(fā)，形成農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)的聚合效應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)快速實(shí)現(xiàn)，形成模式，完善推廣。 五、項(xiàng)目效益分析 一、資金運(yùn)作模式 項(xiàng)目實(shí)施需要大量資金投入，資金運(yùn)作必須按“總體規(guī)劃，分步實(shí)施，流動(dòng)發(fā)展，多方共贏”的方針，充分考慮到農(nóng)

12、民的經(jīng)濟(jì)承受力，考慮到投資者的利益，考慮到政策的配套，考慮到資金的長(zhǎng)效增值，保證項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。具體資金運(yùn)作上按照“多方投入，整體推進(jìn)，誰投入，誰收益，投多少收益多少”的原則，項(xiàng)目所需資金由投資者支付，從土地治理項(xiàng)目獲得經(jīng)營(yíng)性用地開發(fā)、風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)和高效農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)獲得資金回報(bào)。 二、投資成本測(cè)算 1、規(guī)劃農(nóng)民新居面積：（每人住房面積40m2測(cè)算） 泉街片：4839+1132=5971人*40m2=238840m2 送駕片：3941人*40m2=157640m2 2、民居點(diǎn)建設(shè)面積=238840+157640=396480m2（按1：1容積率，下同），現(xiàn)有農(nóng)民住房面積42881

13、0m2（主體住宅面積287792m2），已滿足實(shí)驗(yàn)區(qū)所有住宅戶拆遷安置需要。 3、前期拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施配套1億元。 4、農(nóng)民新居建設(shè)（流動(dòng)）成本=1+396480m2*700元/m2=3.78億元。 5、風(fēng)景區(qū)建設(shè)按10年5.0億元總投入計(jì)算 6、10年累計(jì)流動(dòng)投入5+3.78=8.78億元。 三、資金平衡點(diǎn)分析 1、建設(shè)項(xiàng)目用地396480/666.7=594.7畝，其他配套建設(shè)需用地65畝，這樣通過項(xiàng)目動(dòng)作可爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)5000畝。（5663.5-594.7-65=5003） 2、經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)可利用開發(fā)商業(yè)性建筑面積5000*666.7=3333500m2，（總成本3333500m2

14、*20xx=6.67億元，銷售收入3333500m2*3300=11.0億元），商業(yè)開發(fā)凈市場(chǎng)利潤(rùn)=3333500*（3300-20xx）=4.33億元。 3、風(fēng)景區(qū)效益在第6年產(chǎn)生約8000萬，并保持20%的年增長(zhǎng)，10年內(nèi)旅游效益=8000*（1+20%）5=2.0億元。 4、10年高效農(nóng)業(yè)效益2.0億元。 5、其他政策性扶持資金0.5億元。 以上分析可知實(shí)驗(yàn)區(qū)10年總體開發(fā)需流動(dòng)資金8.78+6.67=15.45億元，其中新農(nóng)村民居點(diǎn)項(xiàng)目分兩片實(shí)施，需資金3.78億元，商品房開發(fā)需6.67億元;10年可產(chǎn)生滾動(dòng)效益11.0+2.0+2.0+0.5=15.5億元，即10年開發(fā)，10年內(nèi)達(dá)到效益平衡。 6、其他效益分析（10年期） 建筑開發(fā)累計(jì)稅收=（3.78+1