上半年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 2008 年 1-6 月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 2008-7-9 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、 工業(yè)增速逐月回升。 今年全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)開(kāi)局，增速逐月回升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 15 月，全市實(shí)現(xiàn)工業(yè) 總產(chǎn)值 8687.1 億元，同比增長(zhǎng) 21.2%,比 14 月累計(jì)增速提高 2.1 個(gè)百分點(diǎn)，比 13 月提 高 3.1 個(gè)百歡迎下載 2 分點(diǎn)；其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 7292.50 億元，同比增長(zhǎng) 20.3%，比 14 月累 計(jì)增速提高 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，比 13 月提高 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。 2、 投資增速穩(wěn)步攀升。 今年以來(lái)，我市固定資產(chǎn)投資增速低于往年， 但投資運(yùn)行呈現(xiàn)總量逐月擴(kuò)大、 增速逐月 回升

2、、結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化的態(tài)勢(shì)。15 月全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1018.04 億元，同比增長(zhǎng) 7.7%，增速低于去年同期 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，但比 14 月提高 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，比 13 月提高 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。 3、 蘇州經(jīng)濟(jì)面臨的主要問(wèn)題 CPI 仍將保持較高的水平。自今年 2 月份以來(lái)食品類價(jià)格累計(jì)同比漲幅均在 20%以 上。工業(yè)品價(jià)格上漲逐步由資源類和上游行業(yè)向中下游行業(yè)傳導(dǎo)， 由工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域向投資領(lǐng) 域和消費(fèi)領(lǐng)域擴(kuò)展。上半年 CPI仍將保持較高的水平，物價(jià)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。 中小企業(yè)發(fā)展受到較大影響。規(guī)模型企業(yè)、資本技術(shù)密集型企業(yè)由于自身優(yōu)勢(shì)抵御 外界變化的能力好于中小企業(yè)， 一部分私

3、營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)由于原材料成本上升、 勞動(dòng)法實(shí) 施后用工成本上升，銀根收縮，融資難度增加，資金的使用成本上升。 15 月份，個(gè)體私 營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)投資下降 7.1% ,比 14 月回落 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，15 月規(guī)模以上私營(yíng)工業(yè)總 產(chǎn)值增長(zhǎng)13.6%，低于全市平均水平 6.7 個(gè)百分點(diǎn)。 點(diǎn)評(píng)：綜上，從蘇州工業(yè)經(jīng)濟(jì)的基本面判斷，總體經(jīng)濟(jì)仍處于健康發(fā)展的軌道，運(yùn)行 趨勢(shì)向好。但受?chē)?guó)內(nèi)外諸多不利因素的影響，能否保持去年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，還需要 地方政府優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 二、城市規(guī)劃及重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況 1、蘇州科技城控制性詳規(guī)啟動(dòng) 建成多元化城區(qū) 蘇州科技城控制性

4、詳細(xì)規(guī)劃 5 月 8 日起正式啟動(dòng)?？萍汲潜逼鸾鹗?，南至新區(qū)邊 界，西界為 230 省道，東至繞城高速公路，總面積 25 平方公里，計(jì)劃于今年 7 月完成初步 成果。該控制規(guī)劃明確了科技城以發(fā)展教育、 研發(fā)、中試和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等為主，成為多元化 城區(qū)，體現(xiàn)“科技、山水、人文”之城。 2、 滬寧城際鐵路 7 月 1 日正式開(kāi)工 歡迎下載 3 該鐵路將力爭(zhēng)在 2010 年世博會(huì)前建成通車(chē)，屆時(shí)上海至南京最快將可 1 個(gè)小時(shí)到。 3、 蘇通大橋 6 月 30 日正式通車(chē) 世界第一大跨徑斜拉橋，蘇通長(zhǎng)江大橋，6 月 30 日上午正式通車(chē)。蘇通大橋全長(zhǎng) 32.4 公 里，其中跨江大橋長(zhǎng) 8146 米，蘇

5、通大橋的建設(shè)，創(chuàng)造了世界橋梁建設(shè)最深基礎(chǔ)、最高橋塔、 最長(zhǎng)拉索、最大主跨四項(xiàng)世界紀(jì)錄。 4、 蘇州公交快線 1 號(hào)線 7 月 1 日開(kāi)通 單程僅 30 分鐘 公交快線 1 號(hào)線的功能定位為迅速溝通高新區(qū)、 老城區(qū)、園區(qū)，所經(jīng)過(guò)的道路都將劃定 公交專用通道，是蘇州首條上環(huán)城高架的公交線。 線路全長(zhǎng) 27 公里，共設(shè) 15 個(gè)站點(diǎn)，從高 新區(qū)竹園路至園區(qū)湖東星塘街單程只需 30 分鐘。 三、宏觀政策 1、 新版土地出讓合同示范文本公布要明確開(kāi)工時(shí)間 國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局日前發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本。合同 示范文本 7 月 1 日起執(zhí)行，2000 年和 2006 年發(fā)布的國(guó)有土地使

6、用權(quán)出讓合同 示范文本、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本同時(shí)廢止 。 2、 為購(gòu)房者減負(fù)蘇州公共維修基金今起按造價(jià)交 蘇州商品房維修基金繳交將作出調(diào)整。 從即日起蘇州住宅專項(xiàng)維修基金將按照住宅建筑 安裝工程每平方米造價(jià)確定繳交比例， 從而取代以往按照購(gòu)房款繳交的辦法。 此次調(diào)整涉及 本市市區(qū)范圍（包括吳中區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)） ，各縣級(jí)市可以根據(jù)本地區(qū)實(shí)際 情況，合理確定各類房屋建安造價(jià)的平均值，交存比例在每平方米造價(jià)的 5%至 8%內(nèi)掌握。 3、 違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 6 月 1 日起施行 中共中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部近日聯(lián)合公布： 違反土

7、地管理規(guī)定行為處分辦法已經(jīng)監(jiān)察部、 人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部審議通過(guò)，自 歡迎下載 4 6 月 1 日起施行。處分辦法的頒布實(shí)施，對(duì)于貫徹落實(shí)黨的十七大精神，促進(jìn)深入落實(shí) 科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度， 嚴(yán)肅懲處土地違法違紀(jì)行為， 維護(hù)廣大人民群眾 合法權(quán)益，堅(jiān)守 18 億畝耕地“紅線”。 4、 六項(xiàng)新規(guī)劍指“第二套房貸”漏洞 由蘇州銀行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，“第二套住房貸款界定標(biāo)準(zhǔn)”專題座談會(huì)最新出臺(tái)的 6 項(xiàng)規(guī)定 直接指向“第二套房貸”。規(guī)定包括：各行都必須從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)行界定第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)， 決不允許為爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)份額而暗自松動(dòng)或者擅自解釋規(guī)定； 嚴(yán)格執(zhí)行以借款人家庭 （包括 借款

8、人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)的規(guī)定，已經(jīng)向任何一家銀行借過(guò)住房貸 款（包括利用住房公積金貸款），不管是否結(jié)清貸款均不能再認(rèn)作首套房貸；各銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi) 第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀 行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍，采用本總行規(guī)定的固定利率的也必須按固定利率上 浮 10%等。 5、 蘇州火車(chē)站地區(qū)地塊年內(nèi)拍賣(mài) 火車(chē)站地區(qū)有若干地塊將通過(guò)上市拍賣(mài)的方式用于開(kāi)發(fā)。 目前絕大部分的動(dòng)遷工作已完 成，有些地塊拍賣(mài)開(kāi)發(fā)的條件已基本成熟。今年 12 月拍賣(mài)土地時(shí)將會(huì)有火車(chē)站地區(qū)的地塊 上市。 四、 土地市場(chǎng) 蘇州市 08 年 1-6 月

9、共掛牌了 12 宗地，都是園區(qū)獨(dú)立掛牌出讓的?？偼恋孛娣e為 687796.89 平米，總建筑面積為 1075972.44 平米。所有地塊都以掛牌底價(jià)成交，居住用地 有 2 宗，其它 10 宗地為商業(yè)或商業(yè)金融用地，平均樓面價(jià) 2326 元/平米。出讓的居住地塊 總面積為 426834.1 平米，總建筑面積為 365623.48 平米，其中一塊定向出讓，土地面積 173394.3 平米，容積率 0.68，成交樓面價(jià) 2426 元/平米； 蘇園土掛（2008）12 土地面積 253439.75 平米，綜合容積率 0.98，成交樓面價(jià) 3673 元/ 平米，蘇州圓融公司托底，從其它渠道了解， 該地塊

10、原本是定向給香港信和置業(yè)， 但地塊掛 出后，信和置業(yè)不知何原因放棄，終由圓融集團(tuán)獲取。圓融集團(tuán)前身為蘇州工業(yè)園區(qū)公司， 下設(shè)圓融陽(yáng)澄半島公司、 圓融商業(yè)物業(yè)等子公司， 目前開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)體量已超過(guò) 120 萬(wàn)平方米， 還在進(jìn)行 22.4平方公里陽(yáng)澄湖國(guó)際休閑旅游度假區(qū)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)。 五、 住宅市場(chǎng) 1 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售面積大幅下滑 歡迎下載 5 1-5 月，蘇州大市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 247.98 億元，同比增長(zhǎng) 28.4%，其中住宅開(kāi)發(fā)投 資 191.4 億元，同比增長(zhǎng) 34.4%;商品房施工面積為 5425.75 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 19.8%； 蘇州大市商品銷售

11、面積 375.43 萬(wàn)平米，同比下降 31.7%。1-6 月，蘇州市區(qū)新建商品房批準(zhǔn) 預(yù)售的面積為 342.3 萬(wàn)平方米，與去年同期相比基本持平；商房銷售面積為 236.5 萬(wàn)平方米， 同比減少40%其中，住宅銷售面積 196.5 平方米，同比減少 39.4%。至 6 月 30 日市場(chǎng)住宅 存量約 160 萬(wàn)平米。 2、 房地產(chǎn)瘋狂漲價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)步入理性軌道 2008 年上半年度全市住宅類房源成交均價(jià) 7021.77 元/平方米，較去年同期上升 1393.35 元/平方米，升幅 24.76 %;與 2007 下半年相比，減少 55.1 元/平方米，降幅為 0.77%。雖 然現(xiàn)在盛行優(yōu)

12、惠打折風(fēng)潮， 但是整體成交價(jià)格卻依然堅(jiān)挺， 保持在 7000 元/平米以上的水平。 蘇州樓市開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈還在繼續(xù)， 導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的左右為難，因此短時(shí)間內(nèi)，蘇州房 價(jià)會(huì)在這種平衡中維持原狀，但能維持多久，還得有待觀察。 上半年蘇州共成交住宅類商品房 17774 套，平均單套成交面積為 110.58 平方米。從以上 數(shù)據(jù)可以看出，大家比較熱衷中小戶型。 3、 08 年上半年蘇州樓市交易情況 （1） 2008 上半年度總體銷售情況： 全市 2007 上半年 2008 上半年 變化量 變化幅度 住宅銷售總套數(shù)（套） 26901 17631 9270 | 34.46% | 住宅銷售總面積（萬(wàn) m2

13、） 328 194 133 40.69% T 住宅銷售均價(jià)（元/m2） 5628 7012 1384 f 24.59% f 蘇州市 2008 年上半年度（1 6 月）蘇州市區(qū)住宅類房源成交 17631 套，成交面 積：1949632.1 平方米成交均價(jià)：7012.67 元/平方米. （2）各區(qū)域 1-6 月具體成交情況： 各區(qū) 成父套數(shù)（套） 成父面積（萬(wàn) m2） 成父均價(jià)（兀/m2） 滄浪區(qū) 1097 12.9 7782 金閶區(qū) 2051 18.7 4886 平江區(qū) 2393 20.6 : 5656 園區(qū) 4413 53.1 8771 新區(qū) 2892 28.7 6096 吳中區(qū) 2575 3

14、7.1 7394 相城區(qū) 2307 24.3 6036 歡迎下載 6 (3)住宅、別墅、公寓月成交走勢(shì) 蘇州住宅成交價(jià)格走勢(shì)(單位：元) 20000 15000 0 10000 - * - 5000 0 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 公寓成交均價(jià) 5614 5998 6272 6685 6494 6023 6249 6324 6610 6799 6720 6638 6528 別墅成交均價(jià) 13210 13210 13310 13390 12830 14110 12400 14940 149

15、20 15270 13110 13060 13842 住宅成交均價(jià) 6414 6798 7072 7485 7294 6823 7049 7124 7410 7599 7520 7438 7328 T公寓成交均價(jià)一別墅成交均價(jià) 住宅成交均價(jià)| (4 )區(qū)域成交量情況 蘇州住宅成交趨勢(shì)分析圖(單位：萬(wàn)方) 100 80 60 40 20 2008 年一季度蘇州住宅類房源成交不足萬(wàn)套，為近兩年來(lái)最低。于是大家 都把眼光投向了傳統(tǒng)旺季 4、5、6 月份，那么二季度房地產(chǎn)是否真的“旺”起來(lái) 了呢？ 2008 年上半年度蘇州市區(qū)住宅類房源成交 17631 套，較去年同期減少 9270 套，降幅 34.4

16、6 %;成交面積：194.96 萬(wàn)平方米，較去年同期減少133.76 萬(wàn)平方米，降幅 40.69 % ; 2008 年上半年度全市住宅類房源成交均價(jià)：7012.67 元/平方米，較去年同期上升 1384.25 元/平方米，升幅 24.59 %。從上面這組數(shù) 字可以看出，房地產(chǎn)瘋狂時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)步入理性軌道，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)一 系列調(diào)控政策無(wú)形中已發(fā)揮作用。 (5)住宅整體供應(yīng)情況 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 住宅成交 68.32 71.77 73.96 88.08 45.8 63.04

17、 42.6 37.52 18.44 29.02 33.12 42.27 36 別墅成交1 10.93 11.05 9.71 10.85 16.91 14.27 13.41 6.8 1.77 2.75 4.71 5.24 2.96 公寓成交 57.39 60.72 64.25 77.23 28.89 48.77 29.19 30.72 16.67 26.27 28.41 37.03 33.04 0 住宅成交口別墅成交L公寓成交 歡迎下載 7 6 月蘇州整體住宅供應(yīng)面積比上月增加 12%與去年同期相比也增加 20%別墅的供應(yīng) 面積與上月相比下滑了 75%與去年同時(shí)期相比，減少了 60%而公寓的供應(yīng)

18、面積與上月相 比增加了 20%與去年同時(shí)期相比增加了 41% （6 ）全市商品房住宅供銷比 全市商品房住宅供銷比 從蘇州全市商品房供銷對(duì)比來(lái)看， 6 月份為 1.6，較 5 月上升 0.35。從 07 年 11 月開(kāi) 始，全市商品房供銷比幾乎保持在 1 以上。 各區(qū)情況 從今年上半年的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在 5700 6800 元/平方米之 間波動(dòng)，1 月、2 月、3 月 的成交均價(jià)分別為：6762.46 元/平方米、5752.65元/平方米和 6831.52 元/平方米；第二季度開(kāi)始，隨著傳 統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，全市成交均價(jià)開(kāi)始表現(xiàn)出上升勢(shì)頭，4.、5、6 三個(gè)月份，

19、 全市成交均價(jià)均在 7000 元/平方米以上；從各個(gè)區(qū)域情況來(lái)看，上半年 除金閶 區(qū)外其他各區(qū)域成交均價(jià)都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區(qū)、 滄浪區(qū)、吳中區(qū)以120 50 米平萬(wàn) 00 50 6 - i07-7 9 - 07-11 7-2 O 1 - -2 083 - 4 - -5 086 - - 供應(yīng) 1成交 供銷比 44 46 81 96 37 92 72 42 22 36 75 53 57.5 68.32 71.77 73.96 88.08 45.8 63.04 42.6 37.52 18.44 29.02 33.12 42.27 36 0.64 0.64 1.10 1.09 0.81 1.46 1.69 1.12 1.19 1.24 2.26 1.25 1.60