成都建設(shè)路項目商業(yè)部分發(fā)展建議50p

1、成都工投成都工投榜樣項目榜樣項目裙樓商業(yè)物業(yè)發(fā)展研判裙樓商業(yè)物業(yè)發(fā)展研判 上海同鴻上海同鴻成都同策匯房產(chǎn)咨詢公成都同策匯房產(chǎn)咨詢公司司2011年9月| page 2同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t一、項目概況及解讀一、項目概況及解讀| page 3同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目概況項目概況商業(yè)樓層：地面1-3f建筑面積：約2500，扣除公共配套設(shè)施 占用，實際可售商業(yè)物業(yè)建筑 面積約為2300平方米。建筑層高：均為4.5m，凈高3.9m商業(yè)劃分：以獨立商鋪形式，二、三層

2、商 鋪均以外廊進行連接。項目位于成都市成華區(qū)沙板橋路，緊臨沙河，距離二環(huán)路約600米。項目占地面積8246平方米，總建筑面積:24000平方米 ， 總戶數(shù):208 戶。建筑類型為2幢21層高層建筑組成。其中1-3層為商業(yè)用房，建筑面積約2500平方米。項目由成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司 開發(fā)建設(shè)，目前項目住宅已全部銷售完畢，剩余商業(yè)物業(yè)尚未銷售。| page 4同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目解讀項目解讀大量物業(yè)配套設(shè)施布局在一層，使一層商業(yè)可大量物業(yè)配套設(shè)施布局在一層，使一層商業(yè)可售面積降低，大大減少了銷售總產(chǎn)值。售面積降低，大

3、大減少了銷售總產(chǎn)值。建筑面積約建筑面積約930平方米，實際可售商業(yè)平方米，實際可售商業(yè)面積僅約面積僅約580平方米。平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約16米，適合中小型鋪面劃分。米，適合中小型鋪面劃分。內(nèi)部柱點布局較多，且存在較多的異形承內(nèi)部柱點布局較多，且存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間存在較多的拐重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間存在較多的拐點，商業(yè)使用率受到一定影響；點，商業(yè)使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設(shè)置，且設(shè)商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設(shè)置，且設(shè)置在項目商業(yè)最佳口岸，一方面增加了銷置在項目商業(yè)最佳口岸，一方面增加了銷售單元的公攤，另

4、一方面降低了可售物業(yè)售單元的公攤，另一方面降低了可售物業(yè)總產(chǎn)值；總產(chǎn)值；物業(yè)用房、業(yè)委辦公室均設(shè)置在一層臨沙物業(yè)用房、業(yè)委辦公室均設(shè)置在一層臨沙河公園處，使得一層可售商業(yè)面積減少，河公園處，使得一層可售商業(yè)面積減少，降低了項目總產(chǎn)值。降低了項目總產(chǎn)值。| page 5同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目解讀項目解讀超大平臺設(shè)計，增強了二層商業(yè)的經(jīng)營價值。超大平臺設(shè)計，增強了二層商業(yè)的經(jīng)營價值。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。平臺平臺建筑面積約建筑面積約890平方米，實際可售商業(yè)平方米，實際可售商

5、業(yè)面積僅約面積僅約800平方米。平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約14米，適合中小型鋪面劃分。米，適合中小型鋪面劃分。部分商鋪外側(cè)設(shè)置超大露臺，擴大了使用部分商鋪外側(cè)設(shè)置超大露臺，擴大了使用空間，提高商業(yè)經(jīng)營價值。空間，提高商業(yè)經(jīng)營價值。兩處公共衛(wèi)生間設(shè)置，有利于后期多家商兩處公共衛(wèi)生間設(shè)置，有利于后期多家商家共同經(jīng)營需求。家共同經(jīng)營需求。內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間使用率受到一定影響；內(nèi)部空間使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設(shè)置以及公商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設(shè)置以及公共連廊配置，商業(yè)公攤

6、大；共連廊配置，商業(yè)公攤大；南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間西側(cè)商鋪面積小且相南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間西側(cè)商鋪面積小且相對孤立，銷售價值降低，如作為公共通道對孤立，銷售價值降低，如作為公共通道則又使空間浪費增大。則又使空間浪費增大。空間浪費空間浪費價值孤立價值孤立| page 6同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目解讀項目解讀超大平臺設(shè)計，增強了三層商業(yè)的經(jīng)營價值。超大平臺設(shè)計，增強了三層商業(yè)的經(jīng)營價值。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。內(nèi)部動線組織不強，物業(yè)價值差異增大。平臺平臺設(shè)雜物間設(shè)雜物間使空間浪費。使空間浪費。作商鋪又面臨作商鋪又面臨價值孤立

7、。價值孤立。建筑面積約建筑面積約890平方米，實際可售商業(yè)平方米，實際可售商業(yè)面積僅約面積僅約835平方米。平方米。內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約內(nèi)部柱距較短，進深短，最大進深約14米，適合中小型鋪面劃分。米，適合中小型鋪面劃分。部分商鋪外側(cè)設(shè)置超大露臺，擴大了使用部分商鋪外側(cè)設(shè)置超大露臺，擴大了使用空間，提高商業(yè)經(jīng)營價值?？臻g，提高商業(yè)經(jīng)營價值。兩處公共衛(wèi)生間設(shè)置，有利于后期多家商兩處公共衛(wèi)生間設(shè)置，有利于后期多家商家共同經(jīng)營需求。家共同經(jīng)營需求。內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部存在較多的異形承重墻體，使得商業(yè)內(nèi)部空間使用率受到一定影響；內(nèi)部空間使用率受到一定影響；商業(yè)專用電梯和步

8、行樓梯分處設(shè)置以及公商業(yè)專用電梯和步行樓梯分處設(shè)置以及公共連廊配置，商業(yè)公攤大；共連廊配置，商業(yè)公攤大；南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間如作為商鋪銷售，由南側(cè)衛(wèi)生間處雜物間如作為商鋪銷售，由于其地段相對孤立，銷售價值降低。于其地段相對孤立，銷售價值降低。| page 7同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域高端商業(yè)、高端住宅密集，將成為城東商業(yè)中心區(qū)域高端商業(yè)、高端住宅密集，將成為城東商業(yè)中心區(qū)和區(qū)和“富人區(qū)富人區(qū)”。但項目仍處于區(qū)域商業(yè)影響邊緣地。但項目仍處于區(qū)域商業(yè)影響邊緣地段。段。根據(jù)成根據(jù)成華華區(qū)政府區(qū)政府規(guī)規(guī)劃，建劃，建設(shè)設(shè)

9、路路- -萬年萬年場場- -成仁路成仁路將打造成將打造成為為城城東東二二環(huán)線環(huán)線商商貿(mào)經(jīng)濟帶貿(mào)經(jīng)濟帶，使區(qū)域成，使區(qū)域成為為城城東經(jīng)濟東經(jīng)濟中心。中心。區(qū)域大量的品牌商區(qū)域大量的品牌商業(yè)業(yè)和大型商和大型商業(yè)業(yè)mallmall聚集，聚集，伊藤洋伊藤洋華華堂、堂、smsm廣廣場場以及首以及首創(chuàng)創(chuàng)商商業(yè)業(yè)街和街和龍龍湖三湖三千集商千集商業(yè)業(yè)街已街已紛紛紛紛入入駐營業(yè)駐營業(yè)。同。同時時王府井百王府井百貨貨城城東東店也將入店也將入駐駐招商地招商地產(chǎn)項產(chǎn)項目。目。東東區(qū)音區(qū)音樂樂公園的開門公園的開門營業(yè)營業(yè)，使區(qū)域成，使區(qū)域成為為最具人最具人氣的休氣的休閑娛樂閑娛樂中心區(qū)。中心區(qū)。保利康保利康橋橋、九、九

10、龍倉龍倉御園高端豪宅御園高端豪宅項項目的入市，目的入市，使區(qū)域成使區(qū)域成為為名符其名符其實實的城的城東東富人區(qū)。富人區(qū)。區(qū)域以交通、商業(yè)配套、地段區(qū)域以交通、商業(yè)配套、地段優(yōu)勢立足于未來城東商貿(mào)經(jīng)濟優(yōu)勢立足于未來城東商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)域。區(qū)的核心區(qū)域。| page 8同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t建設(shè)北路建設(shè)北路建設(shè)南支路建設(shè)南支路沙板橋路沙板橋路成洛路成洛路雙慶路雙慶路萬年場商業(yè)圈萬年場商業(yè)圈建設(shè)路商業(yè)圈建設(shè)路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶二環(huán)路商業(yè)帶沙河商業(yè)帶沙河商業(yè)帶 錦繡東方錦繡東方社區(qū)配套區(qū)社區(qū)配套區(qū) 音樂公園音樂公園休閑商業(yè)區(qū)休閑商

11、業(yè)區(qū)項目處于繁華成熟的建設(shè)路商業(yè)圈和萬年場商業(yè)圈的交叉區(qū)域，即左可項目處于繁華成熟的建設(shè)路商業(yè)圈和萬年場商業(yè)圈的交叉區(qū)域，即左可建設(shè)路、右可萬年場。由于項目區(qū)域離建設(shè)路、萬年場均只不足建設(shè)路、右可萬年場。由于項目區(qū)域離建設(shè)路、萬年場均只不足2 2公里，公里，因此本項目商業(yè)發(fā)展的品牌吸引力降低。因此本項目商業(yè)發(fā)展的品牌吸引力降低。項目位于沙板橋社區(qū)人口居住密集區(qū)的外緣，錦繡東方臨街商鋪以其項目位于沙板橋社區(qū)人口居住密集區(qū)的外緣，錦繡東方臨街商鋪以其地處人口聚集中心和項目本身龐大的入住群體優(yōu)勢，已成為區(qū)域社地處人口聚集中心和項目本身龐大的入住群體優(yōu)勢，已成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)配套密集區(qū)。區(qū)商業(yè)配套密集區(qū)

12、。項目與項目與1010月月1 1號開園的成都音樂公園僅一橋之隔。隨著音樂號開園的成都音樂公園僅一橋之隔。隨著音樂公園二期和沙河音樂綠地公園的呈現(xiàn)，本項目將有機會公園二期和沙河音樂綠地公園的呈現(xiàn)，本項目將有機會融入到音樂公園商業(yè)區(qū)。融入到音樂公園商業(yè)區(qū)。項目位于沙河景觀帶，目前綠地公園雛項目位于沙河景觀帶，目前綠地公園雛形已成，但與之相適應(yīng)的商業(yè)嚴形已成，但與之相適應(yīng)的商業(yè)嚴重缺乏，這無疑將給項重缺乏，這無疑將給項目發(fā)展帶來一定的利好。目發(fā)展帶來一定的利好。區(qū)域商圈區(qū)域商圈在建設(shè)路商業(yè)區(qū)和萬年場商業(yè)區(qū)的夾擊下，項目品牌吸引在建設(shè)路商業(yè)區(qū)和萬年場商業(yè)區(qū)的夾擊下，項目品牌吸引力降低。但沙河商業(yè)帶及音

13、樂公園商業(yè)區(qū)將是項目的機會。力降低。但沙河商業(yè)帶及音樂公園商業(yè)區(qū)將是項目的機會。| page 9同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域交通道路體系比較完備，道路通暢，但城市公共交通區(qū)域交通道路體系比較完備，道路通暢，但城市公共交通體系尚需完善。體系尚需完善。159159路路6161路路342342路路412412路路5151、5252、2 2路路541541路路項目區(qū)域交通道路良好。沙板橋路為新建的雙向八車道景觀大道，道路通暢。且項目臨二環(huán)路僅600米左右，城市交通道路體系完善，通行便捷。目前項目僅有541路、61路和1

14、59路公交車會經(jīng)過項目，其余如51路、52路、2路等公交車均停靠二環(huán)路站點。項目的城市公共交通體系尚待完善。目前項目雖具備成熟完善的道路系統(tǒng)，但由于缺乏城市公共交通支撐，使得項目商業(yè)的通達性目前仍然偏低，項目未來經(jīng)營方向?qū)⑹艿揭欢ǖ南拗?。| page 10同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t區(qū)域資源區(qū)域資源項目緊臨生態(tài)良好的沙河及沙河公園，也緊臨試營業(yè)中的項目緊臨生態(tài)良好的沙河及沙河公園，也緊臨試營業(yè)中的成都東區(qū)創(chuàng)意公園，資源環(huán)境優(yōu)越。成都東區(qū)創(chuàng)意公園，資源環(huán)境優(yōu)越。自然自然資資源源城市城市資資源源已呈已呈現(xiàn)現(xiàn)的翠的翠綠環(huán)繞綠環(huán)繞的沙河公

15、園的沙河公園生生態(tài)環(huán)態(tài)環(huán)境良好的沙河水景境良好的沙河水景路況良好的新建道路路況良好的新建道路成都的成都的798創(chuàng)創(chuàng)意公園意公園-東東區(qū)音區(qū)音樂樂公園公園項項目目擁擁有有良好的自良好的自然然資資源和源和城市城市資資源源| page 11同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目屬性界定：項目屬性界定：未來城東商業(yè)經(jīng)未來城東商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)濟中心區(qū)自然資源優(yōu)越自然資源優(yōu)越小型城市集中商小型城市集中商業(yè)體業(yè)體商業(yè)區(qū)邊緣，氛商業(yè)區(qū)邊緣，氛圍營造中圍營造中城東商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)邊緣的自然資源優(yōu)越的小型集中商業(yè)體城東商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)邊緣的自然資源優(yōu)越的小型集中

16、商業(yè)體| page 12同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t二、成都商業(yè)市場環(huán)境分析二、成都商業(yè)市場環(huán)境分析| page 13同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析國家持續(xù)施行穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加化宏觀調(diào)控，經(jīng)國家持續(xù)施行穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加化宏觀調(diào)控，經(jīng)濟運行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預期方向發(fā)展。濟運行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預期方向發(fā)展。20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年 20102010年年20112011年年

17、1-21-2季度季度20052005年年20112011年上半年我國年上半年我國gdpgdp同比增幅走勢同比增幅走勢2011年上半年我國gdp同比增長9.6%，比上年同期回落1.5個百分點，經(jīng)濟運行總體良好。其中一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。從一、二季度gdp增長情況來看，2011年全年經(jīng)濟增長8%的整體目標應(yīng)可以保障。20102010-1-120102010-2-220102010-3-320102010-4-420102010-5-520102010-6-620102010-7-720102010-8-820102010-9-920102010-10-1020102010-11-

18、1120102010-12-1220112011-1-120112011-2-220102010-3-320102010-4-420102010-5-520102010-6-620102010年年20112011年上半年我國年上半年我國cpicpi、ppippi走勢走勢cpicpi走勢走勢ppippi走勢走勢近兩年cpi一路走高，穩(wěn)定物價仍然是目前宏觀調(diào)控的重中之重。截止今年6月cpi達到近18個月的最高點。6月ppi同比5月上升0.3個百分點。ppi的價格壓力消退明顯，已連續(xù)3個月低于歷史環(huán)比均值。值得關(guān)注的是，廣義貨幣（m2）余額持續(xù)增長，而m2的走勢與房價走勢重疊度較高。因此下半年在貨幣

19、政策依然從緊情況下，房價就可能跟隨m2的走勢下行。| page 14同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析上半年國家實行上半年國家實行“寬松財政政策、穩(wěn)健貨幣政策寬松財政政策、穩(wěn)健貨幣政策”的經(jīng)的經(jīng)濟政策（實際是貨幣從緊政策），連續(xù)濟政策（實際是貨幣從緊政策），連續(xù)3次加息。次加息。時間時間措施措施2011.7.6加息0.25%；上調(diào)個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。2011.6.20央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.5.18央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.4.21央行上

20、調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011.4.6加息0.25%；上調(diào)個人住房公積金貸款和商業(yè)貸款利率。2011.3.25央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點。2011年上半年中央采取“穩(wěn)健貨幣政策、寬松財政政策”。貨幣政策打壓通脹，回收流動性，抑制房地產(chǎn)泡沫。寬松財政政策是為促進經(jīng)濟發(fā)展，避免貨幣政策對經(jīng)濟的沖擊。上半年人民幣信貸規(guī)模4.17萬億元，同比減少了4497億元。因此，預計下半年或?qū)⑦m當釋放或拓寬信貸規(guī)?；蛏鐣谫Y規(guī)模的結(jié)構(gòu)性空間，但主要針對保障房及公共設(shè)施方面。適度從緊的貨適度從緊的貨幣政策幣政策穩(wěn)健的財穩(wěn)健的財政政策和政政策和從緊的貨從緊的貨幣政策幣政策積

21、極的財政政策和適度寬松的貨幣政策積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策適度寬松的貨幣政策適度寬松的貨幣政策積極的積極的財政政財政政策和穩(wěn)策和穩(wěn)健的貨健的貨幣政策幣政策一保一控一保一控保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生、保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生、保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)兩防兩防政政策策導導向向宏宏觀觀基基調(diào)調(diào)次貸危機爆發(fā)次貸危機爆發(fā)從金融危機演變?yōu)榻?jīng)濟危機從金融危機演變?yōu)榻?jīng)濟危機5.125.12地震地震經(jīng)濟持續(xù)下滑經(jīng)濟持續(xù)下滑經(jīng)濟復蘇經(jīng)濟復蘇經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)穩(wěn)健的貨幣政策穩(wěn)健的貨幣政策20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年經(jīng)濟觸底開始復蘇經(jīng)

22、濟觸底開始復蘇經(jīng)濟恢復快速，經(jīng)濟恢復快速，出現(xiàn)過熱勢頭出現(xiàn)過熱勢頭加大調(diào)控力度，加大調(diào)控力度，經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展20112011年年經(jīng)濟總體運行良好經(jīng)濟總體運行良好把物價調(diào)控放宏觀調(diào)控首位把物價調(diào)控放宏觀調(diào)控首位寬松的財寬松的財政政策和政政策和穩(wěn)健的貨穩(wěn)健的貨幣政策幣政策穩(wěn)定物價穩(wěn)定物價, ,調(diào)整結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)| page 15同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析中央和成都政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，以年初中央和成都政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控政策，以年初“新國八條新國八條”為主，為主，拉開調(diào)控大幕。限購令、加息、一房一價等

23、多政策重調(diào)控。其中以拉開調(diào)控大幕。限購令、加息、一房一價等多政策重調(diào)控。其中以“限限購、限價、限貸購、限價、限貸”調(diào)控效果最為明顯。調(diào)控效果最為明顯。時間時間全國性政策措施全國性政策措施2011.6.7住建部頒發(fā)國有土地上房屋征收評估辦法2011.6.1新規(guī)劃管理建筑面積計算成本辦法2011.5.26關(guān)于報送年度商品房項目預（銷）售計劃和商品房預售方案有關(guān)事項的通知征求意見稿2011.5.12國土資源部關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知2011.5.12國家發(fā)改委關(guān)于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知2011.5.1國家發(fā)改委關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標準、規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通

24、知2011.4.1房地產(chǎn)經(jīng)紀管理有關(guān)辦法2011.3.22國家發(fā)改委商品房銷售明碼標價管理規(guī)定2011.1.28上海、重慶開征房產(chǎn)稅2011.1.26國務(wù)院辦公廳發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控1號文件新“國八條”時間時間全國性政策措施全國性政策措施2011.6.1關(guān)于經(jīng)濟適用住房上市交易的有關(guān)問題的補充通知2011.4.18關(guān)于進一步明確申購經(jīng)濟適用住房的家庭收入認定有關(guān)事項的通知2011.4.8成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔保評估操作規(guī)則（試行）2011.4.6成都市限價商品住房銷售規(guī)則2011.4.6成都市中心城區(qū)限價商品住房申請審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法2011.4.6關(guān)于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知2

25、011.3.31關(guān)于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知2011.3.31四川省32個城市公布新建住房價格控制目標2011.3.30成都市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知2011.2.15落實“國八條”，成都市出臺房地產(chǎn)調(diào)控細則關(guān)于貫徹落實國務(wù)院進一步加快推進住房保障，做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實施意見| page 16同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析今年是國家調(diào)控最為嚴厲的一年。國家相繼出臺大力度的調(diào)控政策，今年是國家調(diào)控最為嚴厲的一年。國家相繼出臺大

26、力度的調(diào)控政策，從限購到限貸，從抑制房價漲幅到一房一價。政策調(diào)控使得市場需求從限購到限貸，從抑制房價漲幅到一房一價。政策調(diào)控使得市場需求得到壓制，市場成交呈現(xiàn)萎縮。得到壓制，市場成交呈現(xiàn)萎縮。市場需求壓制市場成交萎縮限價限價房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅限購限購限制外限制外地購房地購房提高提高首付首付限貸限貸加息加息保障房保障房監(jiān)管監(jiān)管加強加強20112011年上半年宏觀調(diào)控小結(jié)：年上半年宏觀調(diào)控小結(jié)：1、把抑制通貨膨脹擺在第一 位；貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn) 為穩(wěn)?。▽崬閺木o）；2、落實和執(zhí)行國務(wù)院新“國八 條”政策，同時抑制投資需 求，增加供應(yīng)；3、加快建設(shè)保障性安居工程住 房；4、規(guī)范商品房預售制度監(jiān)管。| p

27、age 17同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析在政策宏觀調(diào)控下，樓市呈現(xiàn)價穩(wěn)量縮局面。在政策宏觀調(diào)控下，樓市呈現(xiàn)價穩(wěn)量縮局面。2011年上半年成年上半年成都房地產(chǎn)市場無論新增還是銷售均持續(xù)萎縮，市場價格在高位盤整。都房地產(chǎn)市場無論新增還是銷售均持續(xù)萎縮，市場價格在高位盤整。但目前已呈現(xiàn)出小幅下行的趨勢。但目前已呈現(xiàn)出小幅下行的趨勢。| page 18同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t20112011年年1-61-6月成都近郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）

28、月成都近郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）20112011年年1-61-6月成都遠郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）月成都遠郊商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）認購口徑下：認購口徑下：p20112011年年1-61-6月份新增供應(yīng)量月份新增供應(yīng)量主城區(qū)主城區(qū)406.58406.58萬方萬方，郊區(qū)，郊區(qū)975.71975.71萬方萬方；p20112011年年1-61-6月份銷售備案量月份銷售備案量主城區(qū)主城區(qū)388.9388.9萬方萬方，郊區(qū)，郊區(qū)892.17892.17萬方萬方；p20112011年年1-61-6月份認購口徑下的存量月份認購口徑下的存量主城區(qū)主城區(qū)457.

29、37457.37萬方萬方， 郊區(qū)郊區(qū)975.71975.71萬方萬方；p供銷比供銷比上半年主城區(qū)上半年主城區(qū)1.051.05左右左右；p今年因銀行按揭放款遲緩問題，備案數(shù)據(jù)相對滯后，認購數(shù)據(jù)相對今年因銀行按揭放款遲緩問題，備案數(shù)據(jù)相對滯后，認購數(shù)據(jù)相對備案數(shù)據(jù)更能及時的反應(yīng)市場情況。故從今年的認購情況可以看出，備案數(shù)據(jù)更能及時的反應(yīng)市場情況。故從今年的認購情況可以看出，今年上半年成都的房地產(chǎn)市場受政策影響較大，全年供銷比會在較低今年上半年成都的房地產(chǎn)市場受政策影響較大，全年供銷比會在較低位保持一個相對平衡。位保持一個相對平衡。市場分析市場分析20112011年前年前6 6個月房產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，

30、受政策調(diào)控影響成交量一直處于低個月房產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，受政策調(diào)控影響成交量一直處于低位徘徊，供銷比達到歷史較高位。對比近五年同期市場的情況可以看位徘徊，供銷比達到歷史較高位。對比近五年同期市場的情況可以看出今年上半年的供銷量處于歷史最低值。出今年上半年的供銷量處于歷史最低值。20112011年年1-61-6月成都主城區(qū)商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）月成都主城區(qū)商品住宅供銷存走勢圖（認購口徑下僅住宅）備案口徑下：備案口徑下：p20112011年年1-61-6月份新增供應(yīng)量月份新增供應(yīng)量主城區(qū)主城區(qū)406.58406.58萬方萬方，郊區(qū)，郊區(qū)975.71975.71萬方萬方；p201120

31、11年年1-61-6月份銷售備案量月份銷售備案量主城區(qū)主城區(qū)348.57348.57萬方萬方，郊區(qū)，郊區(qū)854.68854.68萬方萬方；p20112011年年1-61-6月份備案口徑下的存量月份備案口徑下的存量主城區(qū)主城區(qū)579.81579.81萬方萬方， 郊區(qū)郊區(qū)1310.531310.53萬方萬方；p20112011年年1-61-6月份備案均價月份備案均價主城區(qū)主城區(qū)88068806元元/ /平方米，除開經(jīng)適房因素平方米，除開經(jīng)適房因素 ，實際均價依然已超過，實際均價依然已超過93009300元元/ /平方米；平方米；p供銷比供銷比上半年主城區(qū)上半年主城區(qū)1.171.17左右左右，供銷總

32、面積都較去年同期有所萎，供銷總面積都較去年同期有所萎 縮，但供銷比依然高于縮，但供銷比依然高于1 1；| page 19同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析20112011年上半年，成交商品房的面積段以年上半年，成交商品房的面積段以70-13070-130平為主，占了平為主，占了75%75%市場份額；成交商品房類型以高層電梯為主。市場份額；成交商品房類型以高層電梯為主。20112011年年1-61-6月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷存走勢圖（單位：萬平方米月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷存走勢圖（單位：萬平方米 ）20112011年年

33、1-61-6月大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)供銷存走勢圖（單位：平方米月大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)供銷存走勢圖（單位：平方米 ）| page 20同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析在住宅調(diào)控、經(jīng)濟復蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，在住宅調(diào)控、經(jīng)濟復蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)需求正逐步釋放，商業(yè)投資出現(xiàn)了一波新的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)需求正逐步釋放，商業(yè)投資出現(xiàn)了一波新的熱潮。 成都商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)活躍，投資者對商業(yè)地產(chǎn)熱情有增無減，供應(yīng)量和成交量仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。2011年8月成都整體商業(yè)市場供應(yīng)量16.9萬，同比增長了3

34、5.09%，環(huán)比7月則增長了142.47%；商業(yè)成交活躍。8月商業(yè)房成交12.57萬，同比增長了65.6%，環(huán)比7月增長了7.16%。商業(yè)供求比為1：0.74。本月供應(yīng)明顯增加。從市場整體來看供大于求。 | page 21同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場成交活躍。商業(yè)成交量保持穩(wěn)定。商業(yè)地產(chǎn)市場成交活躍。商業(yè)成交量保持穩(wěn)定。2011年8月成都市商業(yè)總成交面積12.57萬，環(huán)比上漲7.16%，同比增加339%。從區(qū)域上看，主城區(qū)總成交量為3.81萬，較上月增加85.23%，同比小幅上漲10.12%；郊區(qū)成交面

35、積8.76萬，環(huán)比上月小幅上漲5.93%，同比上漲84.81%。 主城區(qū)成交量為3.81萬，成交量以成熟商圈城西為首，成交量為1.76，其次是城南和城東，成交量分別為0.98萬和0.71萬。8月份，商業(yè)項目成交量前三分別是郫縣的西部國際裝飾城、雙流的佳兆業(yè)現(xiàn)代城和城西的中大君悅金沙，成交量分別為1.35萬、0.89萬和0.66萬。| page 22同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析樓市低迷，價格松動的現(xiàn)象已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。樓市低迷，價格松動的現(xiàn)象已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。 2011年8月份成都市商業(yè)用房成交均價為10453元/，環(huán)比大幅

36、度下跌5.25%，同比較大幅度下跌14.95%。其中主城區(qū)商業(yè)用房成交均價為16184元/，環(huán)比上月大幅度下跌9.48%，同比大幅度下跌26.46%；郊區(qū)商業(yè)用房成交均價為7959元/，環(huán)比較大幅度下跌2.88%，同比大幅上漲23.76%。8月成都商業(yè)用房主城區(qū)項目成交價前三位分別是城中、城北和城西，成交價分別39111元/、21822元/和17448元/。項目成交價前三位分別為城中的錦城華府、城中的山水琨玉和城北的金牛萬達廣場，成交價分別54000元/、51500元/和47416元/。 | page 23同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email

37、：t市場分析市場分析住宅投資抑制、通貨膨脹、股市低迷，房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。住宅投資抑制、通貨膨脹、股市低迷，房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。2011年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)良好銷售勢頭。商業(yè)銷售主要集中在年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)良好銷售勢頭。商業(yè)銷售主要集中在市中心商業(yè)和寫市中心商業(yè)和寫字樓、公寓等字樓、公寓等“類住宅商業(yè)類住宅商業(yè)”。純商業(yè)鋪面銷售則保持穩(wěn)定純商業(yè)鋪面銷售則保持穩(wěn)定。p隨著住宅投資調(diào)控和限購，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供應(yīng)放量。隨著住宅投資調(diào)控和限購，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)供應(yīng)放量。p從成交上看，今年商業(yè)地產(chǎn)銷售整體較好，但主要集中在地段好的商業(yè)和從成交上看，今年商業(yè)地產(chǎn)銷售整體較好，但主要集中

38、在地段好的商業(yè)和投資額低、變現(xiàn)快捷的寫字樓及商務(wù)公寓類商業(yè)產(chǎn)品投資額低、變現(xiàn)快捷的寫字樓及商務(wù)公寓類商業(yè)產(chǎn)品。純商業(yè)產(chǎn)品銷售則。純商業(yè)產(chǎn)品銷售則保持相對穩(wěn)定的發(fā)展。保持相對穩(wěn)定的發(fā)展。p今年的成都商業(yè)地產(chǎn)維持在一個相對平穩(wěn)的供需關(guān)系下，而下半年商業(yè)地今年的成都商業(yè)地產(chǎn)維持在一個相對平穩(wěn)的供需關(guān)系下，而下半年商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)后，將會出現(xiàn)嚴重的供過于求的現(xiàn)象。產(chǎn)集中供應(yīng)后，將會出現(xiàn)嚴重的供過于求的現(xiàn)象。20102010年年-2011-2011年年6 6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷走勢圖（備案口徑下不含車位）月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷走勢圖（備案口徑下不含車位）20072007年年-2011-2011

39、年年6 6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷存走勢圖（備案口徑下不含車位）月成都主城區(qū)各類型商業(yè)供銷存走勢圖（備案口徑下不含車位）20112011年年1-61-6月成都主城區(qū)各類型商業(yè)銷售占比月成都主城區(qū)各類型商業(yè)銷售占比（備案口徑下）（備案口徑下）2 2月月1515日日成都住宅成都住宅限購令限購令20102010年各類型商業(yè)銷售占比年各類型商業(yè)銷售占比20092009年各類型商業(yè)銷售占比年各類型商業(yè)銷售占比| page 24同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t市場分析市場分析城市綜合體商業(yè)風涌而出。城市綜合體商業(yè)風涌而出。 據(jù)不完全統(tǒng)計成都市主

40、城區(qū)及近郊據(jù)不完全統(tǒng)計成都市主城區(qū)及近郊2011年上半年在售及未售的城市綜合體達到了年上半年在售及未售的城市綜合體達到了42個（總體量在個（總體量在10萬平方米萬平方米以上的項目）。未來商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將十分激烈。以上的項目）。未來商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將十分激烈。備注：以上為總體量在備注：以上為總體量在1010萬平米以上項目分布示意萬平米以上項目分布示意新世紀環(huán)球中新世紀環(huán)球中心（心（176176萬）萬）金牛萬達廣金牛萬達廣場（場（110110萬萬）成都大魔方成都大魔方（105105萬）萬）綠地世紀綠地世紀城（城（8383萬萬）中鐵西城中鐵西城（7070萬）萬）華潤萬象華潤萬象城（城（3232萬萬

41、）來福士廣來福士廣場（場（3232萬萬）棕櫚泉國際中棕櫚泉國際中心（心（2626萬）萬）復城國際復城國際（2323萬）萬）北城天街北城天街（7070萬萬）時代天街時代天街（180180萬）萬）世豪廣世豪廣場（場（7777萬）萬）陽光陽光100100米婭米婭中心（中心（3030萬萬）江宇天府江宇天府城（城（138138萬）萬）布魯明頓廣場布魯明頓廣場（1717萬）萬）傳化國際新城傳化國際新城（110110萬）萬）新熙門新熙門（1212萬萬）唐人街唐人街（7070萬萬）雄飛中雄飛中心（心（1414萬）萬）北歐知識城北歐知識城（240240萬）萬）中糧大悅城中糧大悅城（2525萬）萬）環(huán)球貿(mào)易廣場環(huán)

42、球貿(mào)易廣場（130130萬）萬）美年廣場美年廣場（100100萬萬）福年廣場福年廣場（1818萬）萬）綠地國際花綠地國際花都（都（100100萬萬）珠江國際珠江國際新城（新城（2424萬）萬）華置廣華置廣場（場（4343萬）萬）摩根中心摩根中心（1313萬萬）鐵獅門項鐵獅門項目（目（1818萬萬）城北天城北天地（地（4848萬）萬）成都水游成都水游城（城（5757萬萬）富森美家居法國風富森美家居法國風情長廊（情長廊（5050萬）萬）沙灣現(xiàn)代沙灣現(xiàn)代城（城（6060萬萬）成都國際成都國際商城（商城（3232萬）萬）仁恒廣場仁恒廣場（2020萬）萬）大鼎世紀廣大鼎世紀廣場（場（2020萬）萬）萊蒙

43、置地廣萊蒙置地廣場（場（1414萬）萬）富力天富力天匯（匯（3030萬）萬）國際金融國際金融中心（中心（4444萬）萬）凱德廣場天府凱德廣場天府（2828萬）萬）華潤翡翠廣華潤翡翠廣場（場（1414萬）萬）在售在售未售未售龍之夢龍之夢（163163萬）萬）城市綜合體分布圖城市綜合體分布圖項目總體量萬平米北歐知識城240龍湖時代天街180新世紀環(huán)球中心176龍之夢163江宇天府城138環(huán)球貿(mào)易廣場130金牛萬達廣場110傳化國際新城110成都大魔方105美年廣場100綠地國際花都100綠地世紀城83世豪廣場77中鐵西城70龍湖北城天街70唐人街70沙灣現(xiàn)代城一期一期23成都水游城57富森美家居5

44、0瑞安城北天地48國際金融中心44華置廣場43華潤萬象城32來福士廣場32成都國際商城32陽光100米婭中心30富力天匯30凱德廣場天府28項目總體量萬平米棕櫚泉國際中心26中糧大悅城25珠江國際新城24復城國際23大鼎世紀廣場20仁恒廣場20福年廣場18鐵獅門項目18布魯明頓廣場17雄飛中心14萊蒙置地廣場14華潤翡翠廣場14摩根中心13新熙門12| page 25同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t三、項目商業(yè)占位分析三、項目商業(yè)占位分析| page 26同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 e

45、mail：t商業(yè)整商業(yè)整體環(huán)境體環(huán)境區(qū)域商業(yè)經(jīng)營以社區(qū)生活配套為主。經(jīng)營雜亂、檔次不高。由區(qū)域商業(yè)經(jīng)營以社區(qū)生活配套為主。經(jīng)營雜亂、檔次不高。由于人流不足，除錦繡東方周邊外，項目區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟。于人流不足，除錦繡東方周邊外，項目區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟。項項目周目周邊邊以老舊底商以老舊底商為為主主低檔生活配套、形象差低檔生活配套、形象差錦繡東錦繡東方新建社區(qū)商方新建社區(qū)商業(yè)業(yè)群，安置區(qū)、人口多群，安置區(qū)、人口多中檔生活配套、形象中檔生活配套、形象較較好好寬闊寬闊道路但人流不足道路但人流不足商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍缺失缺失| page 27同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：8

46、4464156 email：t商業(yè)整商業(yè)整體環(huán)境體環(huán)境區(qū)域商業(yè)以臨街小商鋪為主要經(jīng)營形態(tài)，多為老舊多層住宅底區(qū)域商業(yè)以臨街小商鋪為主要經(jīng)營形態(tài)，多為老舊多層住宅底層商鋪，經(jīng)營規(guī)模小。新建商業(yè)主要集中在錦繡東方小區(qū)。層商鋪，經(jīng)營規(guī)模小。新建商業(yè)主要集中在錦繡東方小區(qū)。華川醫(yī)院此街無商此街無商業(yè)業(yè)項項目周目周邊邊商商業(yè)鋪業(yè)鋪面面錦繡東錦繡東方方新建新建鋪鋪面面區(qū)域商區(qū)域商業(yè)業(yè)分布不均衡，商分布不均衡，商業(yè)業(yè)主要集中在主要集中在錦繡東錦繡東方方項項目周目周邊邊，由于居住人口相，由于居住人口相對對密集，商密集，商業(yè)業(yè)氛氛圍圍比比較較成熟，成熟，經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次檔次較較高。但高。但項項目周目周邊邊由

47、于缺乏人流支撐，由于缺乏人流支撐，經(jīng)營經(jīng)營商商鋪鋪仍以仍以傳統(tǒng)傳統(tǒng)的老舊底商的老舊底商為為主，主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜、檔次不高。、檔次不高。項項目與目與錦繡東錦繡東方之方之間間的新的新擴擴建跳蹬河北路沿建跳蹬河北路沿線線幾無商幾無商業(yè)鋪業(yè)鋪面，使得面，使得項項目商目商業(yè)業(yè)商氣受到阻隔，商商氣受到阻隔，商業(yè)業(yè)人流自然到達率極低，大大降低了商人流自然到達率極低，大大降低了商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。| page 28同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t商業(yè)整商業(yè)整體環(huán)境體環(huán)境由于商氣不足、業(yè)態(tài)低檔，項目周邊租金水平較低，一般在由于商氣不足、業(yè)態(tài)低檔

48、，項目周邊租金水平較低，一般在60-70元元/月之間；而錦繡東方商業(yè)租金則可達到月之間；而錦繡東方商業(yè)租金則可達到100元元/月左右。月左右。華川醫(yī)院形態(tài)：老舊多層底商面積：開間2-3m，進深6-8m，面積以12- 20平米為主業(yè)態(tài)：建材五金店、低端小餐飲、日雜、 小型便利店、理發(fā)店 租金：60-7060-70元元/ /平方米平方米 月月形態(tài)：新建小區(qū)底商（1f）面積：開間4m，進深8-15m 面積以20-50 平米為主，可組合。 業(yè)態(tài)：連鎖超市、藥房、美發(fā)美容、餐飲、 蔬菜瓜果、通信通訊、文具、糕 點鋪、五金百貨、干洗店、按摩、 小型診所、書店、音像店、網(wǎng)吧、 茶坊、藥房等 租金：相相對較對

49、較高，高，100100元元/ / 月左右月左右商業(yè)斷檔，商氣無法擴展到項目。| page 29同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目在大區(qū)項目在大區(qū)域商業(yè)占位域商業(yè)占位大區(qū)占位：商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)規(guī)避者大區(qū)占位：商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)規(guī)避者建設(shè)北路建設(shè)北路建設(shè)南支路建設(shè)南支路沙板橋路沙板橋路成洛路成洛路雙慶路雙慶路萬年場商業(yè)圈萬年場商業(yè)圈建設(shè)路商業(yè)圈建設(shè)路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶二環(huán)路商業(yè)帶萬象城萬象城20122012年年下半年開下半年開業(yè)業(yè)二環(huán)路商業(yè)街二環(huán)路商業(yè)街廠房區(qū)廠房區(qū)在二環(huán)線商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)域中，項目地處建設(shè)路商業(yè)圈和萬年場商業(yè)圈的交叉區(qū)域。

50、而建設(shè)路和萬年場分別以伊藤洋華堂、sm廣場、龍湖三千集商業(yè)街、華潤萬象城(計劃2012年下半年開業(yè))等眾多品牌聚集，項目的商業(yè)品牌吸引力大大降低；道路的良好通達性，使得項目未來經(jīng)營業(yè)態(tài)無法與建設(shè)路、萬年場商圈相抗衡；項目雖處兩大商圈輻射，但從地緣上看均處于兩大商圈輻射的邊緣地段。項目占位：項目占位： 商業(yè)圈邊緣商業(yè)圈邊緣 業(yè)態(tài)規(guī)避者業(yè)態(tài)規(guī)避者| page 30同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t建設(shè)北路建設(shè)北路建設(shè)南支路建設(shè)南支路成洛路成洛路雙慶路雙慶路建設(shè)路商業(yè)圈建設(shè)路商業(yè)圈二環(huán)路商業(yè)帶二環(huán)路商業(yè)帶沙板橋路沙板橋路廠房區(qū)廠房區(qū)居住密集度

51、居住密集度項目所處片區(qū)范圍內(nèi)，人口主要集中在南側(cè)和靠二環(huán)路的西側(cè)，居住人口密集；而本項目北側(cè)為在建項目，東側(cè)為傳統(tǒng)工業(yè)廠房區(qū)，南側(cè)為沙少量的低矮建筑和華川醫(yī)院，住宅區(qū)數(shù)量少；由于錦繡東方位于片區(qū)中央位置，其體量龐大的商業(yè)街已成為片區(qū)主要的商業(yè)中心，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以居民日常生活配套為主，經(jīng)營檔次較好；在地段上，本項目處于片區(qū)居住區(qū)域的邊緣地段，且由于跳蹬河北路目前幾無商業(yè)經(jīng)營，使是項目周邊成了片區(qū)商業(yè)盲區(qū)，現(xiàn)有少量商業(yè)檔次也偏低，租金水平不高。保利高端住宅區(qū)入市，雖對商業(yè)環(huán)境有所改善，但本項目規(guī)模小，且以寬敞主干道相隔，項目依富獲利的機會小。錦繡東方商業(yè)街錦繡東方商業(yè)街商業(yè)盲區(qū)商業(yè)盲區(qū)項目占位：項目

52、占位： 社區(qū)商業(yè)邊緣社區(qū)商業(yè)邊緣 業(yè)態(tài)突破者業(yè)態(tài)突破者項目在社區(qū)項目在社區(qū) 商業(yè)占位商業(yè)占位社區(qū)占位：社區(qū)商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)突破者社區(qū)占位：社區(qū)商業(yè)圈邊緣者；業(yè)態(tài)突破者| page 31同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目在沙河項目在沙河商業(yè)帶占位商業(yè)帶占位商業(yè)帶占位：商業(yè)帶中心；業(yè)態(tài)提升者商業(yè)帶占位：商業(yè)帶中心；業(yè)態(tài)提升者建設(shè)北路建設(shè)北路沙板橋路沙板橋路成洛路成洛路雙慶路雙慶路二環(huán)路商業(yè)帶二環(huán)路商業(yè)帶沙河商業(yè)帶沙河商業(yè)帶業(yè)態(tài)：國光路茶樓一條街商家：旺東生態(tài)茶樓、園林緣 茶樓、惠緣茶樓、梧影居 茶樓、緣河茶樓、經(jīng)典茶 樓、在水一方茶樓

53、、沁 園春茶坊、文薈茶坊沙河沙河6號茶樓號茶樓會所會所休閑茶坊休閑茶坊此段尚未相應(yīng)此段尚未相應(yīng)商業(yè)配置商業(yè)配置 音樂公園音樂公園休閑商業(yè)區(qū)休閑商業(yè)區(qū)東郊工業(yè)園梧桐露天茶吧成都人好喝茶，凡是有水有景的地方，茶坊總是接二連三，茶客也總是絡(luò)繹不絕，如府南河沿線，各式茶坊、茶吧數(shù)量眾多；沙河整治后，水環(huán)境已得到極大改善，加之沙河公園綠化休閑景觀帶的打造，沙河沿線景觀資源更加清靜怡人。從而也帶動沙河商業(yè)帶的成形。沙河線國光路段各式茶坊密集，茶客不斷；光明路口沙河6號以會所形式集茶坊、餐飲、商務(wù)為一體；梧桐茶園以露天茶坊形式，后觀公園、前戲沙河。自保利地塊起經(jīng)本項目，再至成洛線段，沙河綠化景觀公園已成形，

54、但由于近年來開發(fā)量小，一直沒有臨公園商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，沙河商業(yè)帶在項目區(qū)域出現(xiàn)斷檔。項目占位：項目占位： 商業(yè)帶中心商業(yè)帶中心 業(yè)態(tài)提升者業(yè)態(tài)提升者| page 32同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t項目與音樂項目與音樂公園的關(guān)系公園的關(guān)系商業(yè)關(guān)系：產(chǎn)業(yè)依托者；業(yè)態(tài)補充者商業(yè)關(guān)系：產(chǎn)業(yè)依托者；業(yè)態(tài)補充者東區(qū)音樂公園一期東區(qū)音樂公園二期音樂綠地公園施工中本項目本項目周邊沙河公園東郊音樂公園以創(chuàng)意文化公園形式，打造市區(qū)文化旅游商業(yè)產(chǎn)業(yè)。音樂公園的開業(yè)，將吸引大量本地或外地的旅游、觀光、消費客群，從而為區(qū)域商業(yè)帶來大量的人流；目前音樂公園僅開發(fā)第

55、一期。后續(xù)尚有28萬平方米的二期工程即將動工，臨沙河的音樂綠地公園已經(jīng)開始施工。項目完全建設(shè)完畢后，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥嫉摹?98”，成華的“寬窄巷子”。項目距音樂公園一期僅500米左右，距開發(fā)中的二期和濱河音樂公園僅不足100米。幾近無縫對接的地理優(yōu)勢使本項目未來將有可能融入到音樂公園產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展。項目關(guān)系：項目關(guān)系： 產(chǎn)業(yè)依托者產(chǎn)業(yè)依托者 業(yè)態(tài)補充者業(yè)態(tài)補充者| page 33同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t現(xiàn)狀下的問題界定現(xiàn)狀下的問題界定目標目標本體條件本體條件市場環(huán)境市場環(huán)境question 1項目地處商業(yè)區(qū)邊緣，商業(yè)氛圍相對不成熟

56、項目地處商業(yè)區(qū)邊緣，商業(yè)氛圍相對不成熟的情況下，目標客戶如何定位？的情況下，目標客戶如何定位？question 2在項目商業(yè)布局現(xiàn)狀下，如何凸顯項目產(chǎn)品在項目商業(yè)布局現(xiàn)狀下，如何凸顯項目產(chǎn)品的價值點？的價值點？question 3如何實現(xiàn)高租金水平業(yè)態(tài)招商，以促進商業(yè)如何實現(xiàn)高租金水平業(yè)態(tài)招商，以促進商業(yè)銷售價值最大化？銷售價值最大化？question| page 34同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t四、項目商業(yè)發(fā)展建議四、項目商業(yè)發(fā)展建議| page 35同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156

57、email：t項目市場項目市場占位分析占位分析由于本項目地處建設(shè)路商業(yè)圈和沙板橋片區(qū)商業(yè)的邊緣地段，由于本項目地處建設(shè)路商業(yè)圈和沙板橋片區(qū)商業(yè)的邊緣地段，因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公園、音樂公園，占位因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公園、音樂公園，占位于區(qū)域業(yè)態(tài)提升者和補充者，增強于區(qū)域業(yè)態(tài)提升者和補充者，增強“目的性消費目的性消費”。業(yè)態(tài)規(guī)避者業(yè)態(tài)突破者業(yè)態(tài)提升者業(yè)態(tài)補充者項項目區(qū)位目區(qū)位項項目角色目角色項項目劣目劣勢勢項項目目優(yōu)勢優(yōu)勢項項目目目目標標建設(shè)路商圈建設(shè)路商圈沙板橋片區(qū)沙板橋片區(qū)沙河商業(yè)帶沙河商業(yè)帶音樂公園區(qū)音樂公園區(qū)地地處邊緣處邊緣品牌吸引力低品牌吸引力低片區(qū)片區(qū)邊緣

58、邊緣；商；商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不足；不足；現(xiàn)現(xiàn)有居民有居民消消費費力低；力低；對對保利保利依富依富獲獲利機會小利機會小區(qū)域內(nèi)缺乏區(qū)域內(nèi)缺乏規(guī)規(guī)模效模效應(yīng)應(yīng)與主入口有一與主入口有一定距離定距離沙河水景沙河水景資資源源沙河沙河綠綠地公園地公園沙河水景沙河水景資資源源沙河沙河綠綠地公園地公園臨臨保利等高端保利等高端社區(qū)；社區(qū)；臨臨公園公園沙河沙河綠綠地公園地公園道路通達性好道路通達性好較較高租金招商；高租金招商；較較高價格定價；快速高價格定價；快速實現(xiàn)銷實現(xiàn)銷售。售。| page 36同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t物業(yè)方向排除物業(yè)方向排除區(qū)域中

59、高檔綜合百貨不宜生存，中低檔百貨租金承受較低。區(qū)域中高檔綜合百貨不宜生存，中低檔百貨租金承受較低。且項目地處邊緣，人氣不足，且項目地處邊緣，人氣不足，因此不建議作社區(qū)百貨。因此不建議作社區(qū)百貨。社區(qū)社區(qū)綜綜合百合百貨貨方向：方向：區(qū)域內(nèi)伊藤洋區(qū)域內(nèi)伊藤洋華華堂、堂、龍龍湖三千集商湖三千集商業(yè)業(yè)街品牌吸引力強街品牌吸引力強項項目周目周邊邊區(qū)域主流人群消區(qū)域主流人群消費費力低，中高檔力低，中高檔綜綜合百合百貨貨缺乏消缺乏消費費支撐支撐項項目目處處于區(qū)域人氣、商氣的于區(qū)域人氣、商氣的邊緣邊緣地段，人氣、商氣不足地段，人氣、商氣不足中低檔中低檔綜綜合百合百貨貨租金低，影響物租金低，影響物業(yè)業(yè)未來增未來

60、增值值空空間間項項目商目商業(yè)業(yè)體量小、體量小、進進深短，無法深短，無法滿滿足有檔次的足有檔次的綜綜合百合百貨經(jīng)營貨經(jīng)營需求。需求。| page 37同鴻咨詢同鴻咨詢 敏銳敏銳/ 務(wù)實務(wù)實/ 創(chuàng)新創(chuàng)新 tel：84464156 email：t物業(yè)方向排除物業(yè)方向排除項目規(guī)模小，短期內(nèi)無法與周邊形成有效的集群效應(yīng)，項目規(guī)模小，短期內(nèi)無法與周邊形成有效的集群效應(yīng)，招商難度大，影響后續(xù)銷售。招商難度大，影響后續(xù)銷售。因此不建議服裝類經(jīng)營。因此不建議服裝類經(jīng)營。服裝服服裝服飾飾方向：方向：區(qū)域離建區(qū)域離建設(shè)設(shè)路商路商業(yè)業(yè)區(qū)近，其品牌服裝服區(qū)近，其品牌服裝服飾飾眾多眾多區(qū)域目前主流人群消區(qū)域目前主流人群消