房地產(chǎn)開放宏觀風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、房地產(chǎn)開放宏觀風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基木經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果 是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益為風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí) 存在的，特別是處衣經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、口然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì) 房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)乂是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要 包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。1、利率風(fēng)險(xiǎn)。方地產(chǎn)帀場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)

2、是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損 失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨z降低。因 此，整個(gè)房地產(chǎn)訓(xùn)場(chǎng)將形成一方而生產(chǎn)成木增加；另一方而幣場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資 者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。2、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致龍地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成 經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因 素。由丁消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)牛變化的，受工作壞境、?；瞽h(huán)境、社會(huì)壞境、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 等影響，如果整體幣場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帯來(lái)?yè)p失。3、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就

3、是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成 貨幣的難易程度是不同的，-般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨 和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指 在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨 幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。 二、我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列寄存觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定

4、因素給房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購(gòu)買能力提高，特點(diǎn)是中國(guó)加入wto 后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)e躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和 機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及 按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng) 險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋八型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí) 力，能夠

5、及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)乂能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技今是的要求, 及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)龍地產(chǎn)市場(chǎng)中的政 策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增 加了那此經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“優(yōu)勝劣 汰”。2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前厲地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部 升溫、西部啟動(dòng)。理山有：（1）前兒年我國(guó)出現(xiàn)在啟地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)， 樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房

6、地產(chǎn)山場(chǎng) 發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對(duì)較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間比東部短。（2）由于實(shí) 行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)彖已初露端倪，中西部 地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，屮西部與東部地區(qū) 經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策 的出臺(tái)和我國(guó)止式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在龍地產(chǎn)政策上的差 異，逐步實(shí)行全方便多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。3、投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)口趨豐富目詢，中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，己經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策 的重要參考；同時(shí)屮房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商宜接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城 市z間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房 地產(chǎn)的私下交易，也提