商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋

1、商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋1、商鋪：商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還 包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、 浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。2、商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地 產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。3、市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商 業(yè)樓宇中的店鋪位。4、社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居 民。5、住

2、宅底層商鋪： 指位于住宅建筑底層 （可能包括地下 1 、2 層及地上 1、2 層， 或其中部分樓層）的商用鋪位。6、百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。7、商務(wù)樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、 寫字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。8、交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商 鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。9、商業(yè)綜合體：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文 娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、 相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體

3、。10 、城市綜合體（ HOPSCA ）： HOPSCA 是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、 出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的 高度集約的街 區(qū)建筑群體。HOPSCA 為 HOTEL、OFFICE、PARK、 SHOPPINGMALL 、 CONVENTION 、 APARTMENT 構(gòu)成。 HOPSCA 包含商務(wù) 辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備 完整的街區(qū)特點， 是建筑綜合體向城市空間巨型化、 城市價值復(fù)合化、 城市功能 集約化發(fā)展的結(jié)果11、商圈：商業(yè)設(shè)施涵蓋其潛在消費群所在的區(qū)域范圍，此范圍稱其為商圈， 近來商圈

4、漸不以距離為量， 而以顧客到店所需時間為尺度。 日用品店的話， 行程 十分鐘以內(nèi)為其商圈，耐久消費財?shù)暌?20 分鐘為限度。若以時間為衡量商圈， 一般店的商圈將不會是一圓形商圈，因其受交通工具、交通便利性所左右之故。12、業(yè)態(tài)：是指零售經(jīng)營之型態(tài)；是以滿足顧客不同需求為目的，而結(jié)合商品 與服務(wù)的購買代理業(yè)。13、業(yè)種：主力商品部門和品種的總稱。是指以何物為其店內(nèi)販賣之主力。例 如服裝店以衣料及配件為主，鐘表店以鐘表為主。14 、主力店：大家一般叫它為“錨店”或者核心租戶。因為它對購物中心的整 個客流和品牌引領(lǐng)具有相當(dāng)大的作用， 使得整個購物中心的穩(wěn)定發(fā)展起到了很好 的作用。15 、次主力店：一

5、般是指對于整個購物中心或者商業(yè)物業(yè)而言，具有品牌號召 力，比專賣店大，比主力店小的店鋪。涉及的業(yè)種也十分廣泛，次主力店不是超 市、百貨，可以是電器、玩具、建材、家具家居等，也可以是運動類、休閑類。因此對于不同的項目，它可能是連鎖品牌，如快餐店、個人用品店、數(shù)碼城、運 動城、書店、服裝店、電游中心、家電等。16 、百貨店：在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售， 滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。17 、購物中心：是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、 運營的一種建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。18 、專賣店：轉(zhuǎn)門經(jīng)營或授權(quán)

6、經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。19 、專業(yè)店：經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和 提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。20 、折扣店：是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市 業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。21 、集合店：同一品類不同品牌 ,集合在一起統(tǒng)一銷售的店面 ,沒有獨立門面 ,從屬 于專門店或百貨店。22 、交通動線：商場通道主要劃分為主通道和副通道，主通道就是指導(dǎo)顧客行 動的主線， 副通道就是指導(dǎo)顧客在店內(nèi)流動的支點。 賣場的通道動線設(shè)計是根據(jù) 商場配置的位置跟陳列來設(shè)計的。 優(yōu)秀的通道動線設(shè)計， 能夠引導(dǎo)顧客按照

7、設(shè)計 自然走向商場的每一個角落，接觸到賣場的所有商品，有效利用商場的空間。23 、水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。24 、垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。25 、外聯(lián)動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、 公交接駁。26 、導(dǎo)示系統(tǒng)：在公共場所設(shè)置的指引標(biāo)示牌，如洗手間、收銀臺、服務(wù)臺、 樓層品牌分布圖27 、中庭：樓與樓之間之空間用地，即天井。中庭通常是指建筑內(nèi)部的庭院空 間，其最大的特點是形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，是建筑設(shè)計中營造 一種與外部空間既隔離又融合的特有形式， 或者說是建筑內(nèi)部環(huán)境分享外部自然 環(huán)境的一種

8、方式。28 、開間：兩橫墻間距離。進深：兩縱墻間距離。 有些結(jié)構(gòu)設(shè)計橫墻不全在短軸， 這種情況不能把開間簡單看做兩橫墻間距離， 而 一般根據(jù)房間門的朝向來區(qū)分， 房門進入的方向的距離為進深， 左右兩邊距離為 開間。29 、下沉式廣場：是城市休閑廣場的一種設(shè)計手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連 融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。他是一個圍合式的開敞公共空間， 將人流往下吸引，極大提高地下商場的租賃價值。30 、裙樓：一般指在一個多層建筑的主體下半部分，修建在橫切面機大于建筑 主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。31 、金角銀邊：轉(zhuǎn)角商鋪叫做“金角”，沿客動線干道的路兩邊稱作“銀邊” 說明商業(yè)價格極

9、高。32 、平均交易客單價：是指商場（超市）每一個顧客平均購買商品的金額，也 即是平均交易金額?？蛦蝺r=銷售總額寧顧客總數(shù)，或者是客單價=銷售總金額寧成交總筆數(shù)33 、提袋率：進賣場的總?cè)藬?shù)和實際購買人數(shù)的比例，反映賣場的客流量和實 際有效客戶，用以來評估商業(yè)的整體效益。提袋率 = 成交單數(shù) / 到店的總訪客 * 100%34 、坪效：坪效是臺灣經(jīng)常拿來計算商場經(jīng)營效益的指標(biāo) , 指的是每坪的面積可 以產(chǎn)出多少營業(yè)額（營業(yè)額十專柜所占總坪數(shù)）35 、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關(guān)系是一種相對分離的 合作關(guān)系， 即無論商家經(jīng)營狀況如何， 發(fā)展商都將擁有一個固定租金收入， 經(jīng)營 風(fēng)

10、險完全由商家承擔(dān)。36、扣點（提成）：發(fā)展商按一個固定比率，從銷售額當(dāng)中提取租金收入。租 金水平將會隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。37 、扣點（提成）加保底：基本按扣點方式操作，商家與開發(fā)商商定一個基數(shù)， 當(dāng)扣點數(shù)額達不到基數(shù)時按基數(shù)收取租金，當(dāng)超過基數(shù)時按扣點數(shù)收取租金。38 、租金遞增：也是租金上漲，商場在開業(yè)之初租金價格相對較低，隨著人流 量增加、銷售額增加， 商鋪所有人上漲租金價格， 通常在簽定租賃合同時雙方約 定好租金遞增比率。39 、養(yǎng)鋪：養(yǎng)鋪期一般是指從購買商業(yè)用房開始到商圈形成，市場為消費者認(rèn) 可為止所經(jīng)歷的時間。 購買商場中的商鋪是為了做生意賺錢， 但市場的形成是需 要時間和條

11、件的。 市場形成的過程， 就是消費者從接觸市場到認(rèn)可并依賴該市場 的過程，也是商家從剛開業(yè)的一段時間里的不景氣到生意開始興隆的時期， 有人 稱為滿月期即這里說的養(yǎng)鋪期。40 、包租：又稱返租、售后回租等，售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期 限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 也有 房地產(chǎn)商在銷售商品房時與買受人約定， 在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)以代 理出租的方式進行包租， 以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回 報的行為。返租型商鋪已被明令規(guī)定為涉嫌非法集資，所以有一定的法律風(fēng)險。怎么算租金回報1、租金回報率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）X1

12、2/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu) 點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估 算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金 分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2、租金回報率分析法公式：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費）X12/購買房屋總價，這種方法算出的 比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡 捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作 為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3、內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金X投資期內(nèi)的累計出租月 數(shù)/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累 計物業(yè)管理費）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考 慮在投資期范圍內(nèi)優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、