房地開流程圖0816管理

1、房地產開發(fā)流程圖說明開發(fā)流程規(guī)劃要點批復說明：由規(guī)劃部門頒發(fā)，為確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建筑密度、停車位配置要求、小戶型比例限制要求在這個批復里體現出來建設用地規(guī)劃許可證說明：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據土地證說明：由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）規(guī)范操作：一塊地必須由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證之后才能領取土地使用權證。因為國土部門必須依據規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限實際操作：很多地方的國土部門出讓土地不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了，然后辦商

2、住用地土地使用權證。受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是否規(guī)劃，反正開發(fā)商的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定規(guī)范操作實際操作項目公司設立實際操作：母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，房子賣完后把實體上消滅只留下殼。稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么操作。立項、環(huán)境評估說明：立項主要考察的是項目的投資額及可行性。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料誰都說不清楚。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的。規(guī)范操作：最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估做了再立項。但在很多

3、地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。實際操作：去計劃部門，就讓他們推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司把這些手續(xù)辦出來房地產開發(fā)資質說明：比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯網了總平面審查說明：各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。就是審查的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高、多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距多少，總容積率多大，建筑密度多少，進出小區(qū)的道路安排，是不是符合消防規(guī)范。以上很多指標可以鉆營。審總平面是整

4、個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，要和規(guī)劃部門反復修改，才能通得過。管線綜合審查排水許可證說明：規(guī)劃部門的專業(yè)審查內容之一，非常的專業(yè)。管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，根據各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)。排水許可證由市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證說明：規(guī)劃部門對單體設計的審查也非常嚴格，但相對于總平面規(guī)劃比較容易一點。單體設計是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。關鍵是落實各空間的大小尺寸。這個階段最麻煩的是車位。審完單體設計

5、，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。規(guī)范操作：我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。實際操作：子母車位，根本停不進去車的轉角位也放個車位等等。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，就宣稱我這里要做立體機械停車位，都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的消防和人防專項審查說明：消防審查，很多都是非常官僚的?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的

6、那部分地下室也可以停車位，但這部分不能發(fā)產權證。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。實際操作：委托消防施工企業(yè)代理報建。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。節(jié)能審查、施工圖審查說明：領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于

7、我國的審查技術非常的落后淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可說明：很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：淤泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。質量監(jiān)督、安全監(jiān)督說明：質量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。實際操作：但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。施工招投標、監(jiān)理報建說明：按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標。但在某些大城市，無論什

8、么企業(yè)施工，都必須做招投標。監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步施工許可證。施工許可證說明：施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。實際操作：從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。放線、驗線說明：圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標，這就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經把這個工作半市場化了。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后

9、就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。預售許可證說明：預售許可都要求在網上辦理，全程公示。預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂?，F在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰實際操作：先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案說明：規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單