咸陽興平綜合項目整體戰(zhàn)略與定位報告71頁

1、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核心點市場研究分析市場研究分析營銷推廣營銷推廣優(yōu)勢：1、區(qū)域房地產(chǎn)市場需求強勁；2、周邊競爭項目少, 設施配套不成熟.3、城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域, 處于行政商貿(mào)一體化的傳統(tǒng)中心地帶,各種業(yè)態(tài)亟待重新組合與開發(fā)；4、交通路網(wǎng)發(fā)達.缺點：1、市場分散，東城主要是由各村民小組和居民散構而成；2、購買力、欲望、消費層次還有待于進一步促進和引導；3、主要居住區(qū)在西城新區(qū)，西城主要是由陜航電氣、西航制動、奉航公司、陜柴動力等企業(yè)等大廠人員和新興住宅小區(qū)構成，屬于有消費能力、欲望、檔次的客群，如何爭取這部分人是我

2、們這個項目的業(yè)態(tài)所應該考慮的。p我們要做的就是我們要做的就是“引領消費引領消費”制造項目高附加值！制造項目高附加值！創(chuàng)造項目高上客率！創(chuàng)造項目高上客率！商業(yè)的成功招商！商業(yè)的成功招商！項目三重價值形成競爭壁壘項目三重價值形成競爭壁壘區(qū)域價值區(qū)域價值理念價值理念價值產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值區(qū)域產(chǎn)異化、特有化的整體價值將成為本項目的重要支撐點，區(qū)域價值是形成競爭壁壘的重要因素，市場口號多，但真正形成良好區(qū)域價值的項目僅有本產(chǎn)品；先進的規(guī)劃布局、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)定位、差異化的概念營造，引導市場、創(chuàng)造市場；市場的產(chǎn)品同質化十分嚴重，項目將主要通過產(chǎn)品的創(chuàng)新來形成市場的刺激性因素，引導消費者的需求傾向；差異化的定位“

3、興平首席都市化全生活廣場”。三重價值競爭壁壘 主動抓主流需求和剛需求，在保證穩(wěn)定主動抓主流需求和剛需求，在保證穩(wěn)定 的基礎上實現(xiàn)整體利潤最大化的基礎上實現(xiàn)整體利潤最大化 順應興平城市發(fā)展走勢，堅定本區(qū)域價值順應興平城市發(fā)展走勢，堅定本區(qū)域價值 以領導者姿態(tài)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和特色經(jīng)營以領導者姿態(tài)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和特色經(jīng)營 的方式，自主都市化，造一座的方式，自主都市化，造一座“新城新城”豪布斯卡豪布斯卡作為當今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產(chǎn)。于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、

4、高尚住宅于一體的城市綜合體。 城市綜合體hopsca hopsca hopsca為hotel、office、park、shoppingmall、convention、apartment構成。 指居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時hopsca通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值

5、。 片區(qū)的開發(fā)以微型的豪布斯卡（片區(qū)的開發(fā)以微型的豪布斯卡（hopsca hopsca ）為規(guī)劃宗旨，成為城中城，）為規(guī)劃宗旨，成為城中城，創(chuàng)造新型都市消費開發(fā)的知名度。創(chuàng)造新型都市消費開發(fā)的知名度。零售業(yè)態(tài)的定位以購物中心（零售業(yè)態(tài)的定位以購物中心（shoppingmallshoppingmall）為構思范本朝向都心型）為構思范本朝向都心型購物中心發(fā)展。購物中心發(fā)展。綜合戰(zhàn)略定位綜合戰(zhàn)略定位hotel 餐飲酒店office 行政辦公parking 公共停車shopping mall 購物中心convention 商貿(mào)、休閑活動appartment 公寓 長期以來，受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影

6、響，我國城市的土地利用通常是將長期以來，受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影響，我國城市的土地利用通常是將不同的使用功能分開布置，如清一色的工業(yè)區(qū)，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等、雖然不同的使用功能分開布置，如清一色的工業(yè)區(qū)，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等、雖然分區(qū)規(guī)劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市是一個聯(lián)系密切的有機分區(qū)規(guī)劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市是一個聯(lián)系密切的有機整體。整體。 中國過去的城市生活基本單元是一種中國過去的城市生活基本單元是一種“大院大院”的概念，即人們以自己所工作的的概念，即人們以自己所工作的單位為核心。市場化徹底改變了這種城市生活的格局，隨著城市土地資源的集

7、約經(jīng)單位為核心。市場化徹底改變了這種城市生活的格局，隨著城市土地資源的集約經(jīng)營，未來城市生活的基本單元將是營，未來城市生活的基本單元將是“社區(qū)社區(qū)”，在中國市場經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，社，在中國市場經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，社區(qū)生活理念已深入人心。未來中國二三線城市生活社區(qū)化的發(fā)展趨勢將特別明顯。區(qū)生活理念已深入人心。未來中國二三線城市生活社區(qū)化的發(fā)展趨勢將特別明顯。綜合戰(zhàn)略定位綜合戰(zhàn)略定位 興平自身的客觀條件決定 經(jīng)濟發(fā)展 地理地貌 商業(yè)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃 消費特征 城市綜合體（城市綜合體（hopscahopsca）的定義中對區(qū)位的限制前提必需要能聯(lián)通城市的核心位置。以本）的定義中對區(qū)位的限制前提必需要能

8、聯(lián)通城市的核心位置。以本項目的背景評估，采取城中城的模式應是較可行的定位設計。項目的背景評估，采取城中城的模式應是較可行的定位設計。1 1。跟著政府走。跟著政府走 傳統(tǒng)商業(yè)中心，政府有多項既定的開發(fā)計劃，而圍繞市政規(guī)劃及旅游的傳統(tǒng)商業(yè)中心，政府有多項既定的開發(fā)計劃，而圍繞市政規(guī)劃及旅游的hopscahopsca往往更往往更容易成功。容易成功。2 2。圍著中心轉。圍著中心轉 該區(qū)核心位置的休閑廣場帶給開發(fā)商的雙效經(jīng)濟利益是值得嘗試的，也是投資者與使該區(qū)核心位置的休閑廣場帶給開發(fā)商的雙效經(jīng)濟利益是值得嘗試的，也是投資者與使用者所看重的長期持有原因。用者所看重的長期持有原因。3 3。創(chuàng)新性商業(yè)。創(chuàng)新

9、性商業(yè) 前期的形象以專業(yè)主題商業(yè)與前期的形象以專業(yè)主題商業(yè)與shoppingshoppingmallmall相結合，以凝聚人氣。相結合，以凝聚人氣。綜合戰(zhàn)略定位綜合戰(zhàn)略定位生活類生活類 - 超市大賣場超市大賣場流行類流行類 - 百貨公司與各類專賣店，專業(yè)店百貨公司與各類專賣店，專業(yè)店家居類家居類 - 家具家飾大賣場家具家飾大賣場科技類科技類 - 家電數(shù)碼大賣場家電數(shù)碼大賣場餐飲類餐飲類 - 各類中外主題餐廳各類中外主題餐廳娛樂類娛樂類 - 電影院，電影院，ktv，館，館教育類教育類 - 才藝與專長教育中心，文化專區(qū)才藝與專長教育中心，文化專區(qū)公共類公共類 - 銀行，活動廣場與社區(qū)服務中心銀行，

10、活動廣場與社區(qū)服務中心其他類其他類 - 交通轉運站，診所，地下步行街，金融交通轉運站，診所，地下步行街，金融 - 基本的零售商業(yè)活動內(nèi)容與面積需求，可依商業(yè)面積取得范圍，基本的零售商業(yè)活動內(nèi)容與面積需求，可依商業(yè)面積取得范圍， 招商組合與開發(fā)周期的要求而調整。招商組合與開發(fā)周期的要求而調整。商業(yè)供給商業(yè)供給商業(yè)需求商業(yè)需求商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)濟價值經(jīng)濟價值商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合需求需求hopsca中的中的s必須有多元化的必須有多元化的量體才可形成豐富的核心吸引力。量體才可形成豐富的核心吸引力。對于業(yè)種內(nèi)容并不盲目追求高檔，對于業(yè)種內(nèi)容并不盲目追求高檔，應以少數(shù)高檔做形象，現(xiàn)代化

11、舒適應以少數(shù)高檔做形象，現(xiàn)代化舒適環(huán)境為品牌，多數(shù)中檔零售商業(yè)為環(huán)境為品牌，多數(shù)中檔零售商業(yè)為服務，創(chuàng)建前期的人流與知名度。服務，創(chuàng)建前期的人流與知名度。人流中心人流中心車流中心車流中心消費中心消費中心商貿(mào)中心商貿(mào)中心地理中心地理中心購物購物中心中心零售業(yè)態(tài)以購物中心為基礎。零售業(yè)態(tài)以購物中心為基礎。專業(yè)主題式商業(yè)要走出興平，回歸興專業(yè)主題式商業(yè)要走出興平，回歸興平。平。打造區(qū)域首席都市打造區(qū)域首席都市全生活街區(qū)。全生活街區(qū)。整體片區(qū)的規(guī)劃以精致生態(tài)整體片區(qū)的規(guī)劃以精致生態(tài)“新都心新都心”的定性出發(fā)的定性出發(fā)。綜合戰(zhàn)略定位綜合戰(zhàn)略定位本項目的競爭策略是在商業(yè)規(guī)劃理念、業(yè)態(tài)定位、創(chuàng)新產(chǎn)本項目的競

12、爭策略是在商業(yè)規(guī)劃理念、業(yè)態(tài)定位、創(chuàng)新產(chǎn)品三方面全面發(fā)力，實現(xiàn)市場競爭中全面領先品三方面全面發(fā)力，實現(xiàn)市場競爭中全面領先商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃理念理念業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品整體價值整體價值開放、共享的城市規(guī)劃理念開放、共享的城市規(guī)劃理念“城市商業(yè)識別體系城市商業(yè)識別體系”業(yè)態(tài)定位：產(chǎn)異化、錯位化、特色化、可持續(xù)發(fā)展業(yè)態(tài)定位：產(chǎn)異化、錯位化、特色化、可持續(xù)發(fā)展 人無我有、人有我特、人特我轉人無我有、人有我特、人特我轉 創(chuàng)新產(chǎn)品，形成市場熱點創(chuàng)新產(chǎn)品，形成市場熱點產(chǎn)品分級，承擔產(chǎn)異化功能產(chǎn)品分級，承擔產(chǎn)異化功能項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目

13、規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核心點市場研究分析市場研究分析營銷推廣營銷推廣項目發(fā)展定位項目發(fā)展定位現(xiàn)在現(xiàn)在 為古老而現(xiàn)代的興平為古老而現(xiàn)代的興平 在發(fā)展中的城市走廊上在發(fā)展中的城市走廊上 為最廣泛的城市新生階層為最廣泛的城市新生階層 重新建構一座全生活商業(yè)城！重新建構一座全生活商業(yè)城！本項目的使命本項目的使命“致力于興平中高端階層的全生活實踐致力于興平中高端階層的全生活實踐”他們具有最廣泛的人群，他們是這個城市的中流砥柱；他們具有最廣泛的人群，他們是這個城市的中流砥柱；他們負責都市化、現(xiàn)代化新興平未來的建設和繁榮；他們負責都市化、現(xiàn)代化新興平未來的建設和繁榮；他們渴望一個真正獨特、豐富、體驗、浪漫的購物

14、環(huán)境；他們渴望一個真正獨特、豐富、體驗、浪漫的購物環(huán)境；創(chuàng)新商業(yè)項目價值體系營造的共性及與項目創(chuàng)新商業(yè)項目價值體系營造的共性及與項目的擬合度的擬合度共性共性因素因素區(qū)域形象體系區(qū)域形象體系商業(yè)休閑體系商業(yè)休閑體系商務體系商務體系運動醫(yī)療體系運動醫(yī)療體系交通行政體系交通行政體系有形象標志或社區(qū)向心力所在，有形象標志或社區(qū)向心力所在，統(tǒng)領整個區(qū)域的形象、精神，但統(tǒng)領整個區(qū)域的形象、精神，但不同項目差異很大不同項目差異很大有完備的分層級、分體系的有完備的分層級、分體系的商業(yè)區(qū)，區(qū)域項目具備價值體系商業(yè)區(qū)，區(qū)域項目具備價值體系一般均有此體系，但不同項目的商務一般均有此體系，但不同項目的商務體系差別較大

15、，主要視區(qū)域發(fā)展而定體系差別較大，主要視區(qū)域發(fā)展而定不同項目在此投入上差別較大，主要不同項目在此投入上差別較大，主要根據(jù)區(qū)位條件及發(fā)展前景而定根據(jù)區(qū)位條件及發(fā)展前景而定為常備配套體系，不同項目在規(guī)模、為常備配套體系，不同項目在規(guī)模、檔次上投入差別較大檔次上投入差別較大配合本項目的大戰(zhàn)略，我們打造本項目的整體配合本項目的大戰(zhàn)略，我們打造本項目的整體價值體系為：價值體系為：p價值體系一：完全城市化商業(yè)價值體系一：完全城市化商業(yè)p價值體系二：體現(xiàn)全新商業(yè)精神的中央商務區(qū)價值體系二：體現(xiàn)全新商業(yè)精神的中央商務區(qū)p價值體系三：完備的商業(yè)配套價值體系三：完備的商業(yè)配套為什么是完全城市化的商業(yè)？為什么是完全

16、城市化的商業(yè)？突出現(xiàn)代感、都市感極強的產(chǎn)品體系突出現(xiàn)代感、都市感極強的產(chǎn)品體系中高密度，走現(xiàn)代中高密度，走現(xiàn)代道路道路區(qū)域核心再造，降低區(qū)域核心再造，降低與城市的距離感與城市的距離感興平是古老的城市，古興平是古老的城市，古老的地方對于現(xiàn)代化的老的地方對于現(xiàn)代化的東西感興趣東西感興趣市場的現(xiàn)代風格同質市場的現(xiàn)代風格同質化，缺乏個性，項目需化，缺乏個性，項目需加入個性化因素加入個性化因素營造完全現(xiàn)代營造完全現(xiàn)代化、城市化的社化、城市化的社區(qū)形象區(qū)形象為什么？為什么？p基本客戶需求基本客戶需求：客戶由早期的只注重價客戶由早期的只注重價格和功能，到現(xiàn)在越來越注重品質、檔次和格和功能，到現(xiàn)在越來越注重品

17、質、檔次和形象形象p基于發(fā)展趨勢基于發(fā)展趨勢：綜合興平的發(fā)展綜合興平的發(fā)展現(xiàn)狀與領先城市的發(fā)展規(guī)律，興平現(xiàn)狀與領先城市的發(fā)展規(guī)律，興平在未來一段時間內(nèi)，品質化、特色在未來一段時間內(nèi)，品質化、特色化商業(yè)將會成為項目贏取客戶的基化商業(yè)將會成為項目贏取客戶的基本面要求本面要求p基于自身條件：基于自身條件：項目是大規(guī)項目是大規(guī)模商業(yè)，大規(guī)模應以滿足大眾性模商業(yè)，大規(guī)模應以滿足大眾性要求為主，個性化走將向窄眾市要求為主，個性化走將向窄眾市場，不利于大層面滿足需求場，不利于大層面滿足需求p基于城市背景基于城市背景：興平是一興平是一個較古老的城市，商業(yè)經(jīng)營的個較古老的城市，商業(yè)經(jīng)營的檔次和差異化的鮮明度是發(fā)

18、展檔次和差異化的鮮明度是發(fā)展的軟肋的軟肋p基于競爭需要：基于競爭需要：區(qū)域內(nèi)競爭力區(qū)域內(nèi)競爭力持續(xù)增強，項目的全新定位與特色化持續(xù)增強，項目的全新定位與特色化運營將是形成差異的重要方面運營將是形成差異的重要方面在新商業(yè)模式下，為什么是商業(yè)中心？在新商業(yè)模式下，為什么是商業(yè)中心？完備的商業(yè)配套中高檔購物 量販式超市/百貨/家居廣場/3c數(shù)碼餐飲/休閑/公眾服務/鄰里商業(yè) 中式餐飲/港式西式料理/酒吧/甜品購物/餐飲/文化/教育 便捷超市/中西式快餐/早教中心/量販ktv娛樂/會所 ktv演藝中心/高級會所/特色餐廳娛樂/健身/康體/spa 桑拿城/溫泉浴/spa/健身房配套 金融/衛(wèi)生/郵局/洗

19、衣/花店/票務興平升級版全生活商業(yè)中心興平升級版全生活商業(yè)中心以多元化的業(yè)態(tài)，綜合的生活功能，引導區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化、都市化的新生活全新升級！ 都市化集約型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)都市化集約型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū) 興平新城市形象示范空間興平新城市形象示范空間 興平體驗式商業(yè)興平體驗式商業(yè)“1 1號號”作品作品“首席都市化首席都市化”全生活廣場全生活廣場 包羅萬象的夢劇場，歡樂消費的太平洋包羅萬象的夢劇場，歡樂消費的太平洋 一站式消費，成就萬千夢想一站式消費，成就萬千夢想 興興 平平 首首 席席 都都 市市 化化 街街 區(qū)區(qū) 三個主軸三個主軸五大業(yè)態(tài)五大業(yè)態(tài)七種分區(qū)七種分區(qū)餐餐飲飲總總匯匯流流行行百百貨貨數(shù)數(shù)碼碼電電訊

20、訊生生活活服服務務休休閑閑娛娛樂樂 休休 閑閑 生生 活活 流流 行行 時時 尚尚 美美 食食 天天 地地文文化化自自然然資資訊訊聚聚會會活活動動服服務務教教育育 流流 行行 時時 尚尚 美美 食食 天天 地地 休休 閑閑 生生 活活專業(yè)超市專業(yè)超市女服女服男服男服中性服飾中性服飾兒童服飾兒童服飾體育用品服飾體育用品服飾個性飾品個性飾品手表專賣店手表專賣店眼鏡專賣店眼鏡專賣店鞋具鞋具箱包皮件箱包皮件工藝禮品工藝禮品嬰童用品嬰童用品家庭影音制品家庭影音制品家居家居/飾品飾品婚紗攝影婚紗攝影數(shù)碼數(shù)碼/電訊廣場電訊廣場攝影及沖印用品攝影及沖印用品大型中式餐廳大型中式餐廳西式快餐西式快餐休閑餐飲休閑餐

21、飲中式餐廳中式餐廳咖啡餐飲店咖啡餐飲店專門食品店專門食品店ktv歌城歌城按摩舒壓中心按摩舒壓中心健身跳操健身跳操大型書店大型書店文教辦公文教辦公美發(fā)美發(fā)美容美容spa理財服務理財服務(bank)銀行銀行(atm)展示展覽展示展覽教育才藝教育才藝藥店藥店旅游票務旅游票務服務中心服務中心洗衣店洗衣店花花店店新都市消費主義的生活體驗新都市消費主義的生活體驗興平新中心興平新中心 商業(yè)大都會商業(yè)大都會 包羅萬象的夢劇場，歡樂消費的太平洋包羅萬象的夢劇場，歡樂消費的太平洋 一站式消費娛樂，成就夢一站式消費娛樂，成就夢想想目目標標驅驅動動第一目標：填補市場空白第一目標：填補市場空白第二目標：都市時尚旅游景點

22、第二目標：都市時尚旅游景點第三目標：城市時尚名片第三目標：城市時尚名片 作為興平市首座大都市標準的綜合體，打造興平商業(yè)航母。本案是集商業(yè)、休閑、餐飲、娛樂、配套等綜合性商業(yè)為一體的生活總匯，形象生動的表現(xiàn)了本案商品無所不包，業(yè)態(tài)無所不有，生活包羅萬象，服務總匯天下的經(jīng)營特點，讓人一望即知，印象深刻。所表達的生活中心的含義，更符合本項目社區(qū)的生活性特點。項目銷售主要針對的人群：以投資為目的的投資人士項目銷售主要針對的人群：以投資為目的的投資人士 區(qū)域傳統(tǒng)的商業(yè)中心和居住區(qū)地位為最好的載體，是最興旺的商業(yè)圈，區(qū)域的人流量、車流量較大，也具有較強的知名度。同時此區(qū)域是政府重點扶持、打造和維護的城市形

23、象地，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，這些都對投資人士有巨大吸引力。 另一方面，國家金融政策的不斷調整，眾多投資者都希望能找到一個投資風險相對低、回報大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到本項目美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。 出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者應多以本地人為主，同時會輻射到其他區(qū)域。 項目銷售主要針對的人群：以經(jīng)營為目的的商家項目銷售主要針對的人群：以經(jīng)營為目的的商家 隨著該商業(yè)圈的商業(yè)氛圍的重新崛起，政府也正加大對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境進行改造，會使眾

24、多商家看好該商圈。但現(xiàn)時項目地段低檔次的購物環(huán)境及經(jīng)營的同質性，令眾多有實力的商家止步。 針對此類商家，本項目在規(guī)劃上應做好整個商業(yè)街區(qū)的內(nèi)部購物環(huán)境，確定街區(qū)內(nèi)不同區(qū)域、部位的經(jīng)營主題，同時設定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質服務，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。目標消費者分析目標消費者分析優(yōu)雅優(yōu)雅舒適舒適健康健康和諧和諧老城與新城地區(qū)老城與新城地區(qū)中高收入中高收入中產(chǎn)家庭中產(chǎn)家庭功能功能價值價值品質品質地位地位這樣的商業(yè)空間是集身份、品味、私密、創(chuàng)意、享樂、美食、休這樣的商業(yè)空間是集身份、品味

25、、私密、創(chuàng)意、享樂、美食、休閑、娛樂、景觀等多項生活機能為一體的閑、娛樂、景觀等多項生活機能為一體的, ,綜合性精致生活廣場。綜合性精致生活廣場。 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核心點市場研究分析市場研究分析營銷推廣營銷推廣* * 中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，從中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，從5050年代開始到目前為止，已經(jīng)經(jīng)歷了年代開始到目前為止，已經(jīng)經(jīng)歷了5 5代的發(fā)展歷程：代的發(fā)展歷程： 第第1 1代商業(yè)：傳統(tǒng)的老百貨商店代商業(yè)：傳統(tǒng)的老百貨商店 * * 如：民生百貨；如：民生百貨； 第第2 2代商業(yè)：個體戶及商業(yè)街代商業(yè)：個體戶及商業(yè)街 *

26、 * 如：服裝批發(fā)市場；如：服裝批發(fā)市場； 第第3 3代商業(yè)：代商業(yè)： shopping centralshopping central名店商業(yè)中心名店商業(yè)中心 * * 如：香港太古城；如：香港太古城； 第第4 4代商業(yè)：大型倉儲超市代商業(yè)：大型倉儲超市 * * 如：華潤、沃爾瑪、家樂福如：華潤、沃爾瑪、家樂福 第第5 5代商業(yè)：主題式購物中心代商業(yè)：主題式購物中心 * * 如：廣州天河城如：廣州天河城 第第6 6代商業(yè)代商業(yè): :城市建筑綜合體城市建筑綜合體hopsca hopsca * * 如：萬達商業(yè)廣場如：萬達商業(yè)廣場中國商業(yè)發(fā)展中國商業(yè)發(fā)展硬性硬性指標指標軟性軟性指標指標開放性規(guī)劃開

27、放性規(guī)劃功能復合化功能復合化功能分級功能分級項目規(guī)劃融入城市整體規(guī)劃體系以城市、可持續(xù)性理念統(tǒng)一規(guī)劃開放性、共享性是核心思想放大核心資源價值功能復合、各區(qū)域組團無明顯區(qū)隔商業(yè)功能復合化不同業(yè)態(tài)功能互補、價值互相提升功能依地塊價值分級而層次性布局商業(yè)配套分城市、區(qū)域、社區(qū)三級別商業(yè)類型多樣化，依資源分不同級別專屬社區(qū)文化專屬社區(qū)文化人文性符號人文性符號商業(yè)文化的引導主題性的商業(yè)文化專屬的商業(yè)標識體系紀念性/風格化建筑（群）該商業(yè)項目成功開發(fā)實施性該商業(yè)項目成功開發(fā)實施性商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利益主體分析商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利益主體分析短期回款保證短期回款保證銷售產(chǎn)權銷售產(chǎn)權投資回報投資回報出租或出售出租或出售經(jīng)營

28、收入經(jīng)營收入消費服務消費服務上級收益的終端來源上級收益的終端來源1、都賣掉，越貴越好，越快越好2、最好不摻和以后經(jīng)營的事兒，一了百了1、這商場能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？2、我買得起嗎？1、這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？2、我租得起嗎？租了劃算嗎？1、憑什么上這兒買東西來離家近？品種多？價格低？還是別的地方買不到？各有各的各有各的“小九九小九九”各有各的各有各的“小九九小九九”各有各的各有各的“小九九小九九”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利益主體的營銷關系模型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟利益主體的營銷關系模型短期回款保短期回款保證證銷售產(chǎn)權銷售產(chǎn)權投資回報投資回報出租或出售出租或出售經(jīng)營收入經(jīng)營收入消

29、費服務消費服務上級收益的終端來源上級收益的終端來源投資這里會得到豐厚的回報投資這里會得到豐厚的回報在這里做生意能掙到錢在這里做生意能掙到錢終于盼來了，什么時候開張啊終于盼來了，什么時候開張啊營銷效果購買行為發(fā)生購買行為發(fā)生投資者的信心來源投資者的信心來源經(jīng)營者的信心來源經(jīng)營者的信心來源項目商業(yè)啟動策略項目商業(yè)啟動策略事項事項配套節(jié)奏配套節(jié)奏策略策略招商計劃銷售單位的準備主力店的引進銷售單位的整合營銷放水養(yǎng)魚對準造勢進駐高潮雙租金計劃會所廣場物料商業(yè)街簽約回款第二階段 第一階段 第三階段 收尾項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核

30、心點市場研究分析市場研究分析營銷推廣營銷推廣總總體體要要求求自主城市化自主城市化多元化產(chǎn)品體系多元化產(chǎn)品體系早期有清晰的價值點早期有清晰的價值點l開放、現(xiàn)代的城市規(guī)劃理念l與城市脈絡建立關聯(lián)l城市化的符號和標識體系l配套設施再造，主動成熟化l創(chuàng)新產(chǎn)品體系，引領市場l多樣、分層級的產(chǎn)品體系l清晰的價值實體l建立能聚集的客戶感知面本項目所處的位置是興平市的老城區(qū)，該區(qū)域的本項目所處的位置是興平市的老城區(qū)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)的增加與升級應該是水到渠成。商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)的增加與升級應該是水到渠成。本項目的目標市場定位采用了本項目的目標市場定位采用了“遠交近攻遠交近攻”策略，即策略，即圍繞項目

31、從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，目標市場細圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，目標市場細分如下：分如下：全生活廣場目標市場區(qū)域定位第一區(qū)域第二區(qū)域第三區(qū)域第四區(qū)域第五區(qū)域第六區(qū)域本區(qū)東區(qū)、北區(qū)西區(qū)西城區(qū)縣鄉(xiāng)區(qū)其它區(qū)域近郊區(qū)域遠郊區(qū)域項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核心點市場研究分析市場研究分析營銷推廣營銷推廣本本案案國美國美商業(yè)步行街商業(yè)步行街家美佳客都金城國際華潤萬家世紀方圓世紀方圓家具家具好百年好百年建材建材益民電器益民電器樂家購物樂家購物雙虎家私城雙虎家私城民生家樂鉑金岸家美佳家美佳家美佳商商業(yè)業(yè)集集中地中地商商業(yè)業(yè)集集中

32、地中地陜十一建住宅小區(qū)水泵廠住宅小區(qū)新建高檔住宅小區(qū)樂家超市金城尚品金城尚品明明珠珠國國際際興華住宅小區(qū)項目屬性界定項目屬性界定項目界定：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、有項目界定：位于城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、有資源支撐資源支撐項目優(yōu)勢：項目優(yōu)勢：p p 具備規(guī)模優(yōu)勢具備規(guī)模優(yōu)勢p p 商業(yè)氛圍優(yōu)勢商業(yè)氛圍優(yōu)勢區(qū)域屬性：區(qū)域屬性：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)城市重點發(fā)展區(qū)域城市重點發(fā)展區(qū)域城市中心城市中心位置優(yōu)勢明顯位置優(yōu)勢明顯城市規(guī)劃的核心區(qū)城市規(guī)劃的核心區(qū)超大規(guī)模，中密度超大規(guī)模，中密度發(fā)揮潛力大發(fā)揮潛力大大體量商業(yè)面積大體量商業(yè)面積創(chuàng)新性商業(yè)發(fā)展思路廣闊創(chuàng)新性商業(yè)發(fā)展思路廣闊項目屬性：項目屬性： 2010年全市共實

33、施重大項目93個，總投資206億元，其中過億元項目28個，共建成重大項目77個。引進招商引資項目112個，合同引資192億元，實際到位資金88億元，是“十五”的4.5倍。其中投資88億元的興化大化工項目創(chuàng)造了我市招商引資投資額的新記錄，投資22.4億元的華魯偉業(yè)填補了中西部無百萬噸大型鋼鐵薄板加工產(chǎn)業(yè)的空白，投資15億元的臺玻項目位居全省臺資企業(yè)投資量之首，投資11億元的金龍魚項目實現(xiàn)了我市引進世界500強企業(yè)“零”的突破,投資3億元的西瑞物流項目建成后我市將成為全國12個糧食物流節(jié)點之一。投資8000萬元的晶海國際、投資5000萬元的華潤萬家（位于投資1.5億的金城國際廣場）、投資4000萬

34、元的金城明珠等一批商流知名企業(yè)相繼建成運營。投資615萬元建成了界莊生豬交易市場、好百年建材市場，新增營業(yè)面積1.6萬平方米。投資1300萬元的農(nóng)貿(mào)市場改建工程全面啟動?！叭f村千鄉(xiāng)”、“農(nóng)資超市”等市場建設成效顯著，共建成農(nóng)家店462個，全市商業(yè)網(wǎng)點達到5190個?！凹译姟⑵?、摩托車下鄉(xiāng)”實現(xiàn)銷售收入1.8億元，五大保險新增10.3萬人，新型農(nóng)村養(yǎng)老保險參保11744人。累計發(fā)放城鄉(xiāng)低保金9000多萬元。 2010年生產(chǎn)總值達到107億元，是“十五”末的2.3倍； 人均生產(chǎn)總值達到19000元，是“十五”末的2.3倍； 地方財政收入完成2.4億元，是“十五”末的3.4倍； 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達到

35、143億元，是“十五”末的3.3倍； 全社會固定資產(chǎn)投資達到100億元，是“十五”末的6.7倍； 社會消費品零售總額達到28億元，是“十五”末的2.2倍； 農(nóng)民人均純收入達到5768元，是“十五”末的2.4倍； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到2萬元，是“十五”末的 2.8倍。 未來五年構想（十二五） 生產(chǎn)總值達到255億元，年均增長14%，是“十一五”末的2.4倍； 人均生產(chǎn)總值達到44200元,年均增長18%,是“十一五”末的2.3倍； 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達到500億元，年均增長28%，是“十一五”末的3.5倍； 全社會固定資產(chǎn)投資達到300億元，年均增長25%，是“十一五”末的3倍； 財政總收入達

36、到12.6億元，年均增長18%，是“十一五”末的2.3倍； 地方財政收入達到6億元，年均增長20%，是“十一五”末的2.5倍； 社會消費品零售總額達到59億元，年均增長16%，是“十一五”末的2.1倍； 農(nóng)民人均純收入達到12000元，年均增長16%（年均增加1246元），是“十一五”末的2.1倍； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到40000元，年均增長15%（年均增加4000元），是“十一五”末的2倍； 人均綠地面積達到15平方米，是“十一五”末的2.3倍。 2011主要任務 全市生產(chǎn)總值完成126億元，增長14%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到29.6億元，增長10%；規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成170億元，增長19%；

37、財政總收入達到6.4億元，增長15%，地方財政收入達到2.8億元，增長18%；全社會固定資產(chǎn)投資約達到110億元，同口徑增長30%；社會消費品零售總額達到32億元，增長15%；農(nóng)民人均純收入達到6700元，增長16%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到23000元，增長15%；萬元生產(chǎn)總值能耗降低3.5%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在5以內(nèi)。2011年18月數(shù)據(jù)財稅工作：18月份，全市地方財政收入完成21066.8萬元，占年初預算的75.2%，較平均進度超收2400.1萬元，同比增收5994.8萬元，增長39.8%。其中：一般預算收入完成19755.4萬元，占預算的76%，較

38、平均進度超收2422.1萬元，同比增收6018.4萬元，增長43.8%。地方收入加上劃中省咸各項收入25243.1萬元，全口徑財政收入完成46309.9萬元，同比增收10013.9萬元，增長27.6%。從收入構成情況看，稅收收入完成15508萬元，占收入總量的78.5%，同比增收4605.1萬元，增長42.2%。大項目建設和固定資產(chǎn)投資： 18月份，全市32個重大項目（新建18項，續(xù)建14項）共完成投資23.3億元，占年度任務的45%，較平均任務相差22個百分點;下欠投資11億元。從目前項目總體進展情況來看，主要存在以下問題：續(xù)建項目進展不平衡；新開工項目無實質性進展；部分項目存在資金缺口。2

39、011年我市固定資產(chǎn)投資計劃任務110億元，18月份鎮(zhèn)辦完成5億元，占年度計劃的69%；市直部門完成31.49億元，占年度計劃35.9%。興平三大優(yōu)勢：一是得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。地處關中腹地，毗鄰西安、咸陽；東靠咸陽國際機場，西連楊凌農(nóng)科城，隴海鐵路、西寶高速、312國道、104省道穿境而過，交通四通八達。二是工業(yè)基礎雄厚的優(yōu)勢。有中省咸屬企業(yè)、研究所19家，中、高級技術人員2.5萬人。三是城市品牌優(yōu)勢。是全省僅有的3個縣級市之一，城市規(guī)劃面積43.2平方公里，城市人口超20萬（新區(qū)約7萬人，其中陜柴動力2.7萬人、秦嶺與華興社區(qū)共計約3萬人，城區(qū)約15萬人。其他：高速城市化、經(jīng)濟快速發(fā)展及部分

40、投資行為將在較長時間內(nèi)形成強大需求政策性因素：房地產(chǎn)仍將作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，“平穩(wěn)發(fā)展”將是政策調控的核心目標洼地效應也是資本將持續(xù)進入興平市場的核心原因城市外擴和舊城改造成為發(fā)展的主題，土地供應有限，舊城改造、集約化開發(fā)成為必然基于市場基本面走向，研判市場的長期趨勢基于市場基本面走向，研判市場的長期趨勢市市場場的的基基本本面面人口人口經(jīng)濟經(jīng)濟外資外資規(guī)劃規(guī)劃政策政策調控方向從供給和市場心理逐漸轉向需求的本質。 人口及興平的經(jīng)濟強勁增長，構成市場的強大購買力； 外來開發(fā)商與置業(yè)者將持續(xù)進入，洼地效應逐漸消除； 城中村改造，土地集約化利用成為趨勢; 城市擴張加速，郊區(qū)城市化，板塊功能劃分將逐

41、漸明晰 多中心發(fā)展、軌道發(fā)展等持續(xù)推動，剌激市場需求 房價收入比上升的趨勢使調控成為必然 調控背景：房地產(chǎn)仍作為經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)，平穩(wěn)發(fā)展是政府目標 調控手段日趨多元，執(zhí)行力增強，長期而言房價將趨于理性；本項目必須以領導者姿態(tài)，通過創(chuàng)新理念和創(chuàng)造本項目必須以領導者姿態(tài)，通過創(chuàng)新理念和創(chuàng)造市場的方式，主動自我中心化市場的方式，主動自我中心化政府政策引導政府政策引導實際環(huán)境改善實際環(huán)境改善領袖型項目領袖型項目持續(xù)規(guī)模性開發(fā)持續(xù)規(guī)模性開發(fā)城市規(guī)劃重點區(qū)域引導產(chǎn)業(yè)、重大設施導入輿論造勢引導政府完善城市接駁型交通線路：公路政府導入環(huán)境改善型配套：基本配套職能政府直接改善區(qū)域環(huán)境：廣場、綠化開發(fā)商自行完善

42、配套：商業(yè)、道路強勢開發(fā)商創(chuàng)新理念、創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新開發(fā)理念，設施自造，自我中心化，做領袖型項目創(chuàng)新開發(fā)理念，設施自造，自我中心化，做領袖型項目 市委、市政府已著手實施新的開放開發(fā)戰(zhàn)略，充分利用得天獨厚的優(yōu)勢條件，盡快把興平建設成為經(jīng)濟發(fā)達、科技先進、文化繁榮、人民富裕、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化開放城市。圍繞建設西部強市這一奮斗目標，搶抓國家實施新一輪西部大開發(fā)和關中天水經(jīng)濟區(qū)建設兩大機遇，充分發(fā)揮并不斷強化工業(yè)基礎雄厚、縣級市城市品牌和地處西安（咸陽）國際化大都市圈的區(qū)位三大優(yōu)勢，積極實施工業(yè)強市、創(chuàng)業(yè)富民、項目帶動、科教興市四大戰(zhàn)略，強勢推進大項目建設、魅力城市建設、新農(nóng)村建設、非公經(jīng)濟建設、

43、和諧社會建設五大建設，奮力實現(xiàn)經(jīng)濟實力顯著增強、財政收入大幅增長、群眾財產(chǎn)較快增加、城市品位明顯提升、發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化、人民福祉全面增進六大成效興平市商業(yè)市場概況百貨、超市業(yè)態(tài) 1、目前興平市場的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)都以分散型、臨街門面占有絕對主導地位，無論是中高檔耐耗商品還是日常用品，臨街形式的銷售是主要的銷售渠道。 2、目前興平市場的超市，無法引導顧客消費方式和消費習慣，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購物，人均購物基本不足百元，超市在消費者眼里與便利店無大差異。 3、以南大街和縣門街為核心的市區(qū)商圈仍然是目前興平 4、商業(yè)業(yè)態(tài)的空間可以通過市場細分重新開辟。專業(yè)、批發(fā)市場1、目

44、前興平專業(yè)市場的專業(yè)化程度不高，更多的是同類商品的分散經(jīng)營，還沒有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場。2、通過對市場的調查，從客戶的消費心理和產(chǎn)品價格上來說，興平地區(qū)中高檔消費的專業(yè)產(chǎn)品在興平市場并沒有很好的銷路，因為很多消費者都沒有在興平消費。所以這些專業(yè)市場經(jīng)營狀況都處在維持的水平。從市場發(fā)育程度而言，商業(yè)競爭層次較低，主要集中在低水平的同質化產(chǎn)品競爭上，缺乏有效的管理和規(guī)范。3、手機、電腦（戴爾、聯(lián)想等）、家電（益民電器、迪康電器、海爾、格力等）等是興平商業(yè)市場較為優(yōu)勢的大類，而且是以品牌為主，專賣店、專營店分布較散。國美現(xiàn)已進駐南關西路，家電業(yè)面臨重新洗牌的

45、局面。4、東大街是興平傳統(tǒng)意義上的小食品批發(fā)市場，但是規(guī)模與品種、類別與環(huán)境都極其簡陋。5、家具市場以世紀方圓中高端家具和以金城、萬國、陽光等低端家具，大小不一，通過觀察與了解，周末的人流量較大，但成交額有限。西城區(qū)是以陜柴為代表的居住集中區(qū)1、西城區(qū)是新區(qū)，集中了興平新開發(fā)的樓盤，以盛世豪庭、匯豪天下、華宇*金城一號、仁和坊、方圓大廈等樓盤為代表，其中，方圓大廈已經(jīng)入住業(yè)主，且與陜西嘉誠旗下的中國餐館簽約，餐廳人氣很旺，尤其是夜間。2、金城路與中心大街交匯處的金城國際現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)，華潤萬家、興百、臺灣酷酷龍等已與之簽約。但運營狀況不是很好，尤其是百貨，基本上是走入歧途，這也說明了百貨自己招商

46、的難度很大，當?shù)厣虘舻南敕ㄒ彩峭Ａ粼谠嫉呐R街門面時代。游樂城的人流量一般，陽光ktv與金典影院還未開業(yè)。3、西城區(qū)的金城路中段是餐飲集中區(qū)，旭景佳豪酒店、竹園村、楊翔豆皮、阿瓦山寨、干鍋居、鉑金岸會所、岸上人家、小肥羊、鴨掌門、麗景酒店等是佼佼者的代表。經(jīng)過觀察，用餐時間人流較大，尤其是晚上，開車來就餐的不在少數(shù)。 商業(yè)環(huán)境總結：1、西大街是電動車、照明、小超市；南大街是手機、電器專營店、品牌專賣店集中點；西環(huán)路煙酒商行、小家具店、五金機電、集中點；金城路中段飲食集中點（代表楊翔豆皮、干鍋居、鴨掌門、阿瓦山寨、泊金岸會所、麗景酒店等）；南關十字新入駐商業(yè)上海客都超市、民生家樂、老鳳祥銀樓、周

47、大生、鷹皇珠寶；興華路有tata、百麗、民生手機專賣、武漢服飾廣場等（還有一在建超市）；縣門街東路政府機關為主；縣門街西路多為女士服裝專廳；位于縣門街西路與南關西路之間的南街村是低檔服飾、小商品、布匹等集貿(mào)市場；2、 主要商家：國美電器已入駐南關西路、寶商家美佳（縣門街西路、槐里東路共兩個店附帶金色陽光ktv）、華潤萬家金城中心廣場店、新合作樂家超市樂家超市（3家）、太平洋服裝超市、女人世界；其余均為專營店：新郎希努爾男裝、勁霸男裝、愛都、開爾、利郎、與狼共舞、七匹狼男裝、才子男裝、千姿女裝、女人專庭、納紋、李寧、耐克、匹克、安踏、森馬、美邦、等知名品牌均有專賣店。3、陜柴有興平副食商場（13

48、50平米）、美佳樂超市（500平米）和板橋超市（500平米）、華興與秦嶺家屬區(qū)有興平副食商場（800平米）、佳匯超市（500平米）和民生家樂（2700平米）；其他配套業(yè)態(tài)基本齊全，從而形成人們只有在節(jié)假日才到大商場、超市休閑購物，而且，大多數(shù)會流失到咸陽與西安。4、總的格局：整個興平?jīng)]有較好的商業(yè)體系，分散無序，好的商業(yè)環(huán)境還是個空白。酒店、商業(yè)、ktv、家具、家居、家電、超市、餐飲各自為戰(zhàn)，急需整合。金城國際購物中心，由華潤萬家、興百、與酷酷龍集合店組成，但是，由于百貨的招商情況不理想、加之位置處于新區(qū)與老區(qū)的結合處，人流不夠，導致其后短時間內(nèi)難以形成好的效應。5、總結：興平商業(yè)規(guī)劃尚不規(guī)范

49、，商業(yè)仍以街頭門店經(jīng)營為主 ，購物環(huán)境、檔次均處中低檔水平的短期經(jīng)營模式。百貨業(yè)態(tài)競爭激烈，尤其是珠寶、男女服飾、男女鞋、運動休閑、電器、通訊等業(yè)種競爭激烈且重復率較高。本區(qū)域沒有一個購物、餐飲、娛樂/休閑、居住、商務為一體的主題集合式商業(yè)體，為商業(yè)競爭錯位，提供了市場空白機遇。興平市普通消費群體走訪詢問興平市普通消費群體走訪詢問對興平商業(yè)的總體評價對興平商業(yè)的總體評價?80%的人對商場的總體評價感覺一般，說明現(xiàn)有商業(yè)百貨也需要提升的空間非常的人對商場的總體評價感覺一般，說明現(xiàn)有商業(yè)百貨也需要提升的空間非常大。降低價格成為最多人的要求，也反映了目前興平商鋪租金漲幅較大。大。降低價格成為最多人的

50、要求，也反映了目前興平商鋪租金漲幅較大。評價評價人數(shù)人數(shù)比例比例很好22%滿意45%一般7080%很差1011%不詳22%希望興平的商業(yè)做那些方面的改進希望興平的商業(yè)做那些方面的改進? ?改進方向改進方向票數(shù)票數(shù)比例比例改善服務態(tài)度46 23%提高商品質量4422%降低價格5227%改善購物環(huán)境44 22%其他8 4%不詳42%興平市消費群體特點興平市消費群體特點通過實地的走訪了解，總體分析目前興平市消費群體主要有以下特點：通過實地的走訪了解，總體分析目前興平市消費群體主要有以下特點：1 1 大廠的職工收入較高，消費時間集中大廠的職工收入較高，消費時間集中2 2 投資意向不明，害怕后期風險較大

51、投資意向不明，害怕后期風險較大3 3 有較強的消費從眾心理有較強的消費從眾心理4 4 因為商業(yè)環(huán)境趨勢，消費會選擇較近的咸陽、西安等地因為商業(yè)環(huán)境趨勢，消費會選擇較近的咸陽、西安等地興平市中心商業(yè)區(qū)至本項目區(qū)域租金興平市中心商業(yè)區(qū)至本項目區(qū)域租金 本內(nèi)容的調查主要是以興平中心商圈北向區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解：（1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平；（2）確定本項目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)；（3）本項目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個地區(qū)商業(yè)格局變化的關系。本區(qū)域商業(yè)租金市場調查本區(qū)域商業(yè)租金市場調查 從前面的調查可以看出：整個興平市區(qū)商業(yè)發(fā)展走向是由南大街中心區(qū)向四周延伸

52、；商業(yè)幾乎都是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒有大型商業(yè)形成。而延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北大街向商業(yè)的發(fā)展最緩慢，也最薄弱，商業(yè)人流也在減少，一直到四條大街交匯十字才形成了一個相對穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了幾條商街，見表：興平市中心商業(yè)區(qū)至本項目區(qū)域租金市場和商戶調查興平市中心商業(yè)區(qū)至本項目區(qū)域租金市場和商戶調查其實在興平商業(yè)租金與門面的地理位置有絕大的關系，而面積只起到小部分作用，以民生家樂外圍一個小門面為例，只有區(qū)區(qū)5-6平，租金卻要收每年5萬，超過了所有的門面費用，而租金的高位區(qū)在南大街南段、縣門街西路東段、南關十字。這足以證明興平商業(yè)的不成熟與混亂；底商商鋪的銷售價格以金城尚品為例

53、10000元每平米，而明珠國際的底商雖還未確定價格，但是肯定比金城尚品要高。商戶名稱商戶名稱位置位置面積面積(m(m2 2) )經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容租金（萬元租金（萬元/ /月）月）門面房北大街南段60待定2.2女人廣場內(nèi)鋪南大街中段25服飾15環(huán)球電器南大街中段55電器18-20服飾專賣南大街北段23女裝12勁霸專賣店南大街南段90男裝2830面館南關正街20面食57手機店南關正街與興華路十字西南角46手機與配件22門面房縣門街西路120待定（商業(yè)70平米）12佳美家超市外租槐里東路40副食、日用等2門面房西大街東段十字30女裝7照明專賣西大街西段50照明3門面房東大街東段25待定2小百貨門市批

54、發(fā)東大街西段30食品3-5興平項目整體業(yè)態(tài)構思興平項目整體業(yè)態(tài)構思布局布局精品店精品店 步行街區(qū)步行街區(qū) 大賣場大賣場 、大百貨大百貨時尚餐飲時尚餐飲特色餐飲特色餐飲主題餐飲主題餐飲酒店酒店西式正餐西式正餐茶餐廳茶餐廳選址城市繁華區(qū)城市繁華區(qū) 住宅聚集區(qū)或中心區(qū)商務區(qū)及商業(yè)中心靠近城區(qū)或聚集區(qū)城區(qū)城區(qū)或聚集區(qū)城區(qū)聚集區(qū)靠近城區(qū)或中心區(qū)規(guī)模（）100-300可以多家至少45家15000-18000300-500200-10008004000或以上600500目標客層中高收入者及年輕人全客層全客層 時尚、商務全客層全客層全客層商務餐群白領、時尚、市場可行性預測市場前景看好，對特定消費階層具有極強的

55、誘惑力。市場前景看好，發(fā)展前景看好。對特定消費階層具有極強的誘惑力。 必備的市場前景較好，符合消費者新生活方式。 市場前景較好，符合大眾消費。市場前景較好，符合大眾消費。 市場前景看好，發(fā)展前景看好。非主流消費場所，對特定消費階層具有極強的誘惑力。發(fā)展前景趨于平緩。另外相應的教育500（）、運動場館1000（）等相關配套行業(yè)是完全必要的。布局布局康復健康復健身中心身中心美容美美容美發(fā)發(fā)休閑足休閑足浴浴咖啡咖啡 金融金融量販量販ktv游樂設游樂設施施知名院知名院線線兒童樂兒童樂園園 選址中心或商務區(qū)靠近住宅聚集區(qū)或商務區(qū)、人流集中住宅聚集區(qū)或商務區(qū)中高檔住宅聚集區(qū)或商務區(qū)住宅聚集區(qū)、商務區(qū)、旅游

56、區(qū)、聚集區(qū)中心區(qū)或商務區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)或商務區(qū)、聚集區(qū)靠近社區(qū) 、人流量較大規(guī)模（）1500200或以上500500或以上500-10004000或以上4000或以上5000或以上1000目標客層中高收入人群、運動時尚中高收入人群、女士中高收入人群、享受人群時尚、商務人群全客層時尚、商務人群年輕時尚人群 時尚、商務人群時尚、商務人群市場可行性預測市場前景較好，符合消費者花錢買健康的新生活方式。市場前景較好，更多的女性和時尚消費者逐漸接受和喜愛美容服務。市場前景較好，但行業(yè)整體口碑一般，經(jīng)營管理水平良莠不齊。市場前景較好，符合消費者現(xiàn)代的休閑方式。符合消費者的需求，是商業(yè)項目必不可少的配套設施

57、年輕時尚消費場所，對特定消費階層具有極強的誘惑力市場前景較好，但行業(yè)整體口碑一般，經(jīng)營管理水平良莠不齊主力商業(yè)體業(yè)態(tài)布局 商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 商業(yè)市場供應量持續(xù)放大，需求不斷增加。 商業(yè)物業(yè)形態(tài)越來越向現(xiàn)代潮流都市發(fā)展。 商業(yè)檔次和布局水平不斷提升。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、管理專業(yè)化。 消費層次再上一臺階。 綜合體的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)的最終表現(xiàn)方式。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目整體定位核心問題解析核心問題解析項目規(guī)劃核心點項目規(guī)劃核心點市場研究分析市場研究分析項目商業(yè)營銷項目商業(yè)營銷當今成功的商業(yè)地產(chǎn)項目都是相似的，即有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品力產(chǎn)品力和目標對應的形象力形象力并運用符合時

58、代要求的營銷力營銷力。形象力形象力產(chǎn)品力營銷力營營銷銷策策略略思路一：思路一： 創(chuàng)興平首個創(chuàng)興平首個“都市化生活廣場都市化生活廣場思路二：思路二： 創(chuàng)首個大型創(chuàng)首個大型“步行街鋪步行街鋪” ” 生活體驗廣場生活體驗廣場思路三：思路三： 創(chuàng)首個品牌創(chuàng)首個品牌“名店城名店城” ” 與與“新商業(yè)中心新商業(yè)中心”思路四：思路四： 商業(yè)管理公司制定招商政策商業(yè)管理公司制定招商政策思路五：思路五： 招商提前介入，招商工作先期進行，銷售與招商安派不同公司的人員招商提前介入，招商工作先期進行，銷售與招商安派不同公司的人員跟進跟進思路六：思路六： 舉辦舉辦“財富論壇暨項目推介會財富論壇暨項目推介會”思路七：思路七： 引