土地估價(jià)師歷年真題

1、一、判斷題（10題，題號(hào)| 10,共10分。請判斷各題說確或錯(cuò)誤，并將答題卡一樣題號(hào)對應(yīng)的符號(hào) 涂黑，正確涂“、/",錯(cuò)誤涂“X"。評分說明：每題 1分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣 1分，最多扣 至判斷題總分為O）1. 土地復(fù)原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。（）2. 采用市場比擬法評估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素"所描述的圍。（）3. 土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)展土地交易提供價(jià)值參考。（）4. 采用本錢逼近法評估城鎮(zhèn)待拆遷國有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括撤除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。（

2、）5. 采用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該把握好最正確開發(fā)利用方式的分析、開發(fā)總價(jià)值的預(yù)測，以及開發(fā)本錢、 開發(fā)期、利潤等項(xiàng)的估算。（）6. 土地評估價(jià)格的上下與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越高，評估價(jià)格越高。（）7. 在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相關(guān)。（）8. 某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會(huì)適當(dāng)提高該宗地的市場價(jià)值。（）9. 相對于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對地價(jià)水平的影響最大。（）10. 在采用收益復(fù)原法計(jì)算附著有建筑物的土地價(jià)格時(shí)，需要遵循最有效使用原那么，將土地收益從 房地收益中別離出來。（）二、單項(xiàng)選擇題（45題，題號(hào)11 55,共45分。每題有A

3、、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請選擇并將答題卡一樣題號(hào)對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分）11. 工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對運(yùn)輸、勞力及（）相互作用的分析和計(jì)算。A道路因素B.區(qū)位因素C.集聚因素D.資金因素12. 某城市二級住宅用地平均容積率為 2.0,以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4.0，除容積率外無須進(jìn)展其他修正，那么該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為（）元/平方米。A. 950 B.1200 C.1300 D.150013. 某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價(jià)法評估其土地價(jià)格時(shí)必

4、須進(jìn)展修正的容 有（）。A. 寬深比修正B.區(qū)位修正C用途修正D.岀讓方式修正14. ?全國工業(yè)用地岀讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ？發(fā)布實(shí)施以來，對全國各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影響土地價(jià)格的（）。A. 般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.環(huán)境因素15. 關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的選項(xiàng)是（）。A. 土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格 B. 土地價(jià)格由生產(chǎn)本錢決定C.土地價(jià)格總體呈上升趨勢D. 土地價(jià)格具有明顯的地域性16. 生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按（）進(jìn)展分類的。A. 權(quán)利類型B.價(jià)格形成方式C.價(jià)格表示方法D. 土地的存在形態(tài)17. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是（）在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。A.合法原

5、那么B.預(yù)期收益原那么C最有效使用原那么 D.替代原那么18. 土地復(fù)原利率為7.0%，房屋復(fù)原利率為9.6%，那么房地產(chǎn)綜合復(fù)原利率可能為（）。A.19. 我國土地價(jià)格是（）和收益的購置價(jià)格。A. 土地價(jià)值B. 土地所有權(quán)C.土地使用價(jià)值D. 土地權(quán)利20. 新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要奉獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個(gè)核心問題進(jìn)展了考 慮，首次引入（）概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。A.競爭模式B.區(qū)位平衡C.邊際效益D.博弈占位21. 按行政原那么確定的居民岀行購物距離比按市場原那么確定的距離要（）。A近B.完全一樣C略有差異D.遠(yuǎn)22. 影響土地區(qū)位的行政因素有（）A.城市拆

6、遷B.城市規(guī)劃C.用地審批D.規(guī)劃審批%，地面地價(jià)為%，23. 某宗容積率為r（r>1）的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為建筑覆蓋率為e,那么下面描述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（）24. 在城市土地定級時(shí)，要考慮主次干道對周圍土地的影響距離，該距離一般用以下（）方式確定。A. 從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離B. 建成區(qū)面積與所有主、次干道總長度比值的一半C道路所在的級別圍的道路總長度與級別面積的比D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離25. 在建立路線價(jià)及其修正體系的根本程序中，首先是要（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.劃分地價(jià)區(qū)段C劃分地價(jià)等級D.劃分路線價(jià)調(diào)查

7、區(qū)段26. 關(guān)于本錢逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，以下選項(xiàng)中描述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（）A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場價(jià)格與本錢價(jià)格的差額確定時(shí)，要進(jìn)展年期修正B. 當(dāng)土地增值收益是以無限年期市場價(jià)格與本錢價(jià)格的差額確定時(shí),需對土地增值收益進(jìn)展年期修正C. 當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與本錢價(jià)格的差額確定時(shí)，需對本錢價(jià)格進(jìn)展年期修正D. 當(dāng)待估宗地為岀讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)展剩余使用權(quán)年期修正27. 以下選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（）A.絕對地租是土地價(jià)格存在的根源B. 級差地租的存在是決定土地價(jià)格上下的主要因素C. 壟斷地租來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D. 礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣

8、，都包含級差地租和絕對地租28. 最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原那么和（）原那么為根底，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A. 需求與供應(yīng)B.報(bào)酬遞增遞減C最有效使用D.變動(dòng)29. 采用剩余法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是（）。A.計(jì)算建筑密度B.估算土地開發(fā)費(fèi)用C. 估算建筑本錢 D.確定土地最正確利用方式30. 關(guān)于絕對地租描述，以下選項(xiàng)中不正確的選項(xiàng)是（）。A. 絕對地租是平均利潤的一局部B. 絕對地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額C. 絕對地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D. 土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的根本原因31. 以下選項(xiàng)中（）不屬于路線價(jià)估

9、價(jià)法中深度修正的方法。A.四三二一法那么 B.慕斯法那么C杉木正幸法那么 D.哈柏法那么32. 根據(jù)土地報(bào)酬遞減的根本原理，以下選項(xiàng)中表述不正確的選項(xiàng)是（）。A. 當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢B. 當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開場下降C. 當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低D. 當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，平均報(bào)酬率最高33. 城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，以下選項(xiàng)中不屬于此類的是（）。A.宗地容積率B.宗地形狀C建筑密度D.宗地用途34. 某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開發(fā)完成根底設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費(fèi)

10、均勻投入，那么采用本錢逼近法估價(jià)時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）年。A.35. 某住宅小區(qū)的平均月租金為 21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元/平方 米，土地復(fù)原利率為4%,該小區(qū)土地樓面價(jià)格為 900元/平方米，那么建筑物復(fù)原利率為（）。A. 5.23% 36. 建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是（）占有顯著的優(yōu)勢。A. 壟斷地租B.級差地租C.絕對地租D.相對地租37. 決定土地價(jià)格上下的主要因素是（）的存在。A.壟斷地租B.級差地租C.絕對地租D.相對地租38. 以下選項(xiàng)中，最適合采用本錢逼近法進(jìn)展價(jià)格評估的是（）。A.城市中心的商業(yè)用地 B.公益設(shè)施用地C城市中心的

11、綜合用地 D.待開發(fā)住宅小區(qū)用地39. 公式“復(fù)原利率=平安利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值"的“平安利率'一般可用（）代表。A.年期定期存款利率 B.年期貸款利率C證券年平均收益利率 D.期貨年收益利率40. 以下選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是（）。A.用途應(yīng)一樣B.同一供需圈C.兩年的交易案例 D.交易案例的真實(shí)性41. 以下選項(xiàng)中，不適合用市場比擬法進(jìn)展評估的是（）。A.工業(yè)區(qū)待岀讓地塊 B.市中心辦公樓的租金C二手房交易價(jià)格D.遙遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地42. 基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場的（）和公示性價(jià)格，通過定期公布，向社會(huì)提供土地市場的有關(guān)地價(jià)水平 及其變動(dòng)趨勢。A.

12、宏觀性B.微觀性C指導(dǎo)性D.控制性43. 某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)是200元/ 平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，那么土地投資利潤為（）元/平方米。A.44. 某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價(jià)指數(shù)分別為110、115、123。某比擬 案例2006年成交價(jià)為1200元/平方米，那么2008年該比擬案例價(jià)格為（）元/平方米。A. 1476 B.1342 C.1200 D.107345. 甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容積率分別為&am

13、p; 5、4.5，假設(shè)其他條件一樣，那么購置者會(huì)優(yōu)先選擇（）。A.甲宗地B.乙宗地C.乙宗地、丙宗地任選其一一D.甲宗地、乙宗地任選其一一46. 下表為某城市基于樓面地價(jià)的住宅容積率修正系數(shù)表。比擬案例的容積率為2，樓面地價(jià)為2000 元/平方米，待估宗地容積率為 3.5，其地面地價(jià)為（）元/平方米。容積率1.322,533.5修正系數(shù)1. QC.餌0. 92Q 830. 0SA. 1753 B.5950 C.6134 D.798847. 現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價(jià)格為800元/平方米，商住混合用途價(jià)格為1000元/平方米，那么該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)為（）元/平方米。A

14、. 800 B.900 C.1000 D.180048. 某宗地的土地取得本錢為1500萬元，土地開發(fā)本錢為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用 400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為 9000萬元，那么投資該宗地的收益率為（）。A. 55.6% B.50. 0% 49. 2006年某寫字樓岀租，簽訂了 3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%, 每年支岀總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為（）元/平方米。A.220 B.346 C.592 D.70050. 某大型國有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限 50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2

15、%?，F(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式處置，評估時(shí)設(shè)定土地岀讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地岀讓年限到期后商鋪無償收為國有，那么年折舊費(fèi)為（）元/平方米。51.某宗地的無限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬元，土地復(fù)原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)格是（）萬元A. 1017 B.987 C.983 D.91052. 2004年某宗地土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。2008年某評估公司對該宗地進(jìn)展評估，據(jù)調(diào)查，目前 該區(qū)域同等情況下土地開發(fā)費(fèi)用需 2000萬元，年利息率為6%,采用本錢逼近法評估時(shí)，土地開發(fā)費(fèi) 應(yīng)該?。ǎ┤f元。A. 1000 B.1124 C.2000 D.224753.

16、某工業(yè)開發(fā)區(qū)面積100萬平方米，開發(fā)區(qū)總地價(jià)為 3億元，可岀讓土地的比例為 60%，現(xiàn)岀讓一 宗工業(yè)用地，其土地岀讓底價(jià)為（）元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60054. 某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度為“五通一平'，其修正值如下表?，F(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級地，到達(dá)“三通（通路、通上水、通電）一平'，那么其土地開發(fā)程度修正值為 （）元/平方 米。開發(fā)程度憑上水通下水通電平整+地幵發(fā)費(fèi)用C元尸平方和scr1.0530&15A.0 B. -5 C. -6 D. -1155. 某宗地建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50

17、%，土地單價(jià)為2500 元/平方米，那么其樓面地價(jià)為（）元/平方米。A. 2500 B.1250 C.1000 D.500三、多項(xiàng)選擇題（15題，題號(hào)56 - 70,共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩 個(gè)符合題意，請選擇并將答題卡一樣題號(hào)對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題2分，多項(xiàng)選擇、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得 0.5分）56. 關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別,A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同C選用的建筑材料不同E采用的人工單價(jià)不同以下選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的有（）B. 建筑工藝不同D. 建筑構(gòu)配件不同57. 適用于對大批量宗地進(jìn)展估價(jià)的方法有（.）A.路線價(jià)法B.

18、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C本錢逼近法 D.市場比擬法E收益復(fù)原法58. 根據(jù)剩余法的根本原理，以下計(jì)算公式正確的有（）。A. 地價(jià)=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)工程開發(fā)本錢一開發(fā)商正常利潤B. 地價(jià)=市場價(jià)格一正常本錢一正常利潤一不可預(yù)見費(fèi)C地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)筑開發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險(xiǎn)費(fèi)一稅金一開發(fā)商利潤D.地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)筑總本錢一銷售費(fèi)用一稅金一利息E地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)筑開發(fā)費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開發(fā)商利潤59. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的（）。A. 土地用途B. 土地級別C. 土地使用者D.，土地開發(fā)程度E基準(zhǔn)地價(jià)60. 以下選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有（）oA.

19、總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢B. 具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性c. 土地價(jià)格上下決定了地租水平上下D. 土地價(jià)格由開發(fā)本錢決定E. 土地價(jià)格上下與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)61. 關(guān)于各種估價(jià)方法的適用圍，以下選項(xiàng)中說法iE確的有（）。A. 路線價(jià)法是僅適用于特大城市的估價(jià)方法B. 本錢逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對商業(yè)及??！c.市場比擬法除了可以用于土地價(jià)格評估外，；暴惹髫孥票薔琴為產(chǎn)租金評估D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)琦E基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用圍與市場發(fā)育程度無關(guān)62. 以下關(guān)于單位地價(jià)、樓面地價(jià)描述正確的有（）。A. 樓面地價(jià)：單位地價(jià)+容積率。B. 單位地價(jià)比樓面地價(jià)更能反映

20、地價(jià)水平上下c.樓面地價(jià)：單位地價(jià)+建筑面積_D. 單位地價(jià)：樓面地價(jià)+ 土地總面積5 1E. 樓面地價(jià)：單位地價(jià)X土地面積+建筑面積63. 根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的構(gòu)造分為（）A.鋼筋混凝土構(gòu)造 B. 土木構(gòu)造C. 磚混構(gòu)造D.磚木構(gòu)造E簡易構(gòu)造64. 我國現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括（）A. 土地出讓金B(yǎng).青苗補(bǔ)償費(fèi)c. 土地承包費(fèi)D.房屋拆連補(bǔ)償費(fèi)E耕地占用稅：65. 根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余局部，產(chǎn)生該剩余的原因有（）A. 土地的性質(zhì) B. 土地的用途c.生活必需品所特有的性質(zhì)D.肥沃土地的相對稀少性E. 土地空間分布不均66. 以下圖是土地

21、報(bào)酬曲線示意圖，以下選項(xiàng)中正確的有（）。A.L1、L2、L3分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬B從計(jì)算過程來看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值C總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)D. 第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段E總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零67. 估價(jià)人員根據(jù)國有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的（）等信息。A.四至B.面積C用途D.取得價(jià)格E權(quán)屬糾紛68. 在影響宗地價(jià)格的因素中，以下選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有（）。A.交通條件B.物價(jià)變動(dòng)C.繁華程度D.宗地臨街狀況E房地產(chǎn)投機(jī)69. 建筑物折舊的類型包括（）。A.物理折舊B.經(jīng)濟(jì)折舊C.功能折舊D.材料折舊E環(huán)境

22、性折舊70. 在區(qū)域因素修正中，衡量根本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有（）。A.設(shè)施類型是否齊備 B.設(shè)施價(jià)格C. 設(shè)施水平D.使用保證率E設(shè)施使用頻率四、情景分析題（3題，含15小題，題號(hào)71 一 85，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中 至少有一個(gè)符合題意，請選擇并將答題卡一樣題號(hào)對應(yīng)的字母涂黑。 評分說明：每題1分，多項(xiàng)選擇、 有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得 0. 25分），（一）某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國有建立用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了國 有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施

23、 骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定裝機(jī)容量為1000門 賓館部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全。現(xiàn)因賓館經(jīng)營不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不改變用 途的前提下進(jìn)展整體改制。就上述容，答復(fù)71 - 75小題的問題。71. 以下選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評估描述錯(cuò)誤的有（）。A. 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=岀讓土地使用權(quán)價(jià)格B. 企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)本錢，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)C. 該賓館土地使用權(quán)以無償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)D. 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益72. 根據(jù)？土

24、地利用現(xiàn)狀分類?（ GB/T 21010-2007）,評估時(shí)可設(shè)定其土地用途為（）。A.批發(fā)零售用地B.住宿餐飲用地C. 商務(wù)金融用地 D.商服用地73. 假設(shè)你為該賓館改制的土地估價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為（）。A.市場比擬法B.收益復(fù)原法C本錢逼近法D.剩余法74. 對該賓館進(jìn)展土地評估時(shí)，關(guān)于土地開發(fā)程度的描述，以下選項(xiàng)中正確的有（）。A. 待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為紅線外“五通"和部場地平整B. 待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開發(fā)程度C. 待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通'和紅線場地平整D. 待估宗地必須按“五通一平"進(jìn)展地價(jià)評估75. 該賓館改制時(shí)

25、，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，以下選項(xiàng)中正確的有（）。A.補(bǔ)辦岀讓手續(xù)B.保存劃撥C作價(jià)岀資（入股）D國有租賃（二）某企業(yè)因融資需要委托某土地評估機(jī)構(gòu)，對所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)展評估。待估宗地位于市區(qū)綜合級別三級地、商業(yè)用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%,住宅用地占80%。城市基準(zhǔn)地價(jià)的評估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級地基準(zhǔn)地價(jià)為 5000元/平方米，住宅用地三級地基準(zhǔn)地價(jià) 為3000元/平方米。市國土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)（以上季度為100）如下表。就上述容，答復(fù)76 80 小題的

26、問題。冬告期2007.1. 13.313QOT,630Z007 9 302D07.12.312003. 3.312008. 6.30也ion. oa102. 19103.104. 55104. 15101.20隹宅用地100. 00103.3510Z. 02104.26106.3310G.81102 S976. 對待估宗地進(jìn)展評估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素百（）A.定級類型B.開發(fā)程度C.容積率D.年期77. 該城市的土地定級類型有（）。A.商業(yè)用地定級B.商住混合用地定級C. 住宅用地定級 D. 土地綜合定級78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)

27、上升了（）。79. 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是（）。80. 假設(shè)待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12,區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為 5.06%,年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個(gè)別因蒹修正系數(shù)為6. 01%,年期修正系數(shù)為0.9981，開發(fā)程度均不需作修正，那么該殺地總地價(jià)為（）萬元。A.7171 B.5721C. 4851 D. 4271（三）某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元/月，其余各層為客房，共00個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%，該賓館營業(yè)實(shí)際花費(fèi)25礦元/月。周圍同檔次的賓館客房局部一般每間房 費(fèi)90元/天，空置率為20%，E常營業(yè)費(fèi)用為年收入的30%同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)