青島商業(yè)地產(chǎn)市場研究

1、1 分物業(yè)市場綜述1.1分物業(yè)市場供給綜述2000年房地產(chǎn)投資分物業(yè)圖2005年房地產(chǎn)投資分物業(yè)圖15%13%8%14%6%6%64%72%住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局對 2000 年與 2005 年各物業(yè)在房地產(chǎn)投資額所占比重進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)2005 年住宅投資額占據(jù)了72%的比重，比2000 年增加了8 個(gè)百分點(diǎn)，而商業(yè)營業(yè)用房的投資額比重從2000 年的 14%下降到 2005 年的 8%，寫字樓所占的投資額比重未變。從青島房地產(chǎn)投資額分物業(yè)增長率變化情況看，2003 年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2003 年之后，住宅、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的增長率都逐年

2、增加。寫字樓的投資額凈值在2003 年落到最低點(diǎn)億元，之后在2004 年和 2005 年連續(xù)快速上升，增長率達(dá)到46%和 62%，2005 年的凈投資額達(dá)到 13.86億元；住宅投資額凈值從2000 年的 70 億元翻一倍多，2005 年達(dá)到162 億元，在投資總額中所占的比重未變，近三年來增長率保持在30%左右；商業(yè)營業(yè)用房投資額增長率跌到-10%，2005 年上升到 21%左右。從青島市房地產(chǎn)分物業(yè)投資額比重的變化可以看出，投資為了適應(yīng)市場需求，正逐步發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。2000年新開工面積分物業(yè)比重圖2005年新開工面積分物業(yè)比重圖4%8%11%3%9%4%82%81%住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房

3、其他住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從 2000 年和 2005 年的新開工面積分物業(yè)比重圖中可以看出，字樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工所占的比重沒有太大的變化。五年的周期內(nèi)， 住宅、 寫2003 年，受“非典”影響最嚴(yán)重的寫字樓樓盤的新開工面積從 2002 年的 17.1 萬平方米陡降到 10.7 萬平方米， 在很大程度上削弱了寫字樓的供給能力， 不能滿足 “非典”后快速復(fù)蘇的市場需求， 2004 年加大新開工力度，寫字樓新開工面積 23.75 萬平方米，增長率達(dá) 122%， 2005 年繼續(xù)增長到 47 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積幾年來基本保持穩(wěn)定，面積增長率也在正負(fù) 10 個(gè)

4、百分點(diǎn)內(nèi)浮動； 住宅新開工面積增長率起伏明顯， 面積比重在 2000年-2005 年總共下降了1 個(gè)百分點(diǎn)。2000年竣工面積分物業(yè)比重圖2005年竣工面積分物業(yè)比重圖5%5%11%10%3%1%81%84%住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局與 2000 年相比， 2005 年青島商品房各物業(yè)竣工面積比重變化較大，住宅竣工面積比重從 2000 年的 81%增加到 2005 年的 84%，竣工面積也由 352 萬平方米增加到811萬平方米。相反，受“非典”后寫字樓投資市場的火熱，2004 年的竣工面積達(dá)到 20.4萬平方米，增長率高達(dá) 169%，使寫字樓市場

5、供大于求，直接造成了2005 年竣工面積的驟降，僅為7.6 萬平方米，與 2003 年基本持平，預(yù)計(jì)在今后一、兩年內(nèi)寫字樓竣工面積將在新開工面積的牽引下有所回轉(zhuǎn)。商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積為81.4萬平方米，比 2004 年增加了 22萬平方米，增長率為 38%，隨著商業(yè)營業(yè)用房新開工面積比重的下降，接下來的一、兩年內(nèi)竣工面積增長率也將有所放緩。以上各物業(yè)竣工面積增長率變化情況表明， 影響各物業(yè)的竣工情況的因素較復(fù)雜， 并不一定遵行市場的變化， 除了受新開工面積影響以外， 還有技術(shù)創(chuàng)新、 政策影響等多方面的影響因素。1.2分物業(yè)市場需求綜述2000年銷售面積分物業(yè)比重圖2005年銷售面積分物業(yè)比重

6、圖4%9%2%12%1%3%80%88%住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從青島房地產(chǎn)銷售面積分物業(yè)比重圖中可以看出，2000 年 -2005 年的五年中， 住宅、 寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積比重在很大程度上進(jìn)行了重新調(diào)配。尤為明顯的是住宅的銷售面積比重從 2000 年的 80%增長到 2005 年的 88%，銷售面積也從241 萬平方米增加到650萬平方米，五年內(nèi)增長了170%，說明在這五年中住宅需求市場的火爆，住宅面積銷供比也繼續(xù)爬升，于 2005 年達(dá)到 91%。寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積比重雙雙下降，其中寫字樓銷售市場表現(xiàn)得非常不穩(wěn)定，銷售

7、面積時(shí)增時(shí)減， 從 2000 年的 10 萬平方米， 一路下跌到 2003 年的最低值 3.5萬平方米， 2004 年“非典”過后寫字樓銷售市場復(fù)蘇，造成2005年的銷售虛高， 銷售凈面積高達(dá)19 萬平方米， 由此又造成 2005 年的回落，經(jīng)過這一 “劫后巨變” 后，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)寫字樓市場將逐漸歸于理性。商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積歷年來有增有減，表現(xiàn)的最為平緩，2005 年打破原有平靜的狀態(tài)，銷售面積從34 萬平方米增加到65萬平方米，增長率達(dá)到 90%，這一跳躍應(yīng)看作受市場不穩(wěn)定因素影響的結(jié)果，相信在接下來的一兩年中將有所改善。1.3分物業(yè)市場價(jià)格綜述宅市、商業(yè)價(jià)格走勢平穩(wěn)，寫字樓價(jià)格波動較大

8、青島房地產(chǎn)分物業(yè)銷售價(jià)格變化圖青島歷年商品房銷售價(jià)格變化圖住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房400040%8000350035%300030%6000250025%200020%4000150015%100010%20005005%00%(億元 )2000200120022003200420050200020012002200320042005銷售價(jià)格銷售價(jià)格增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從三種物業(yè)銷售價(jià)格的增長趨勢可以看出，住宅的銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲，2001 年增長率為 5%，2002 年增加到 12.9%，2003 年比 2002 年下降了 1.7 個(gè)百分點(diǎn)到為 11.2%，2004-2005年增長率分別為

9、19.6%、 26.1%，說明住宅是一直在拉動商品房價(jià)格的整體上升。商業(yè)地產(chǎn)的市場價(jià)格多年來也保持了較平穩(wěn)的漲勢， 但由于商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)商品房市場的比重有限，所以它價(jià)格的浮動不會對商品房整體價(jià)格造成太大的影響。寫字樓的價(jià)格變化幅度在三者中最為劇烈，2003 年陡降 70 個(gè)百分點(diǎn)，而到2004 年又突然上揚(yáng)，比2003 年增加了174 個(gè)百分點(diǎn)， 2005 年與前一年基本持平?？梢姡瑢懽謽莾r(jià)格的變化對商品房市場價(jià)格的攪動比較大，所以盡管寫字樓的銷售比重并不大， 但給整體的價(jià)格市場帶來了比較大的變化。 從長期來看， 住宅市場對商品房市場價(jià)格的影響最大。從分物業(yè)的供需市場分析，住宅占八成以上的比重

10、，加之住宅需求市場的火熱帶來了整個(gè)商品房市場向住宅偏重的現(xiàn)象，市場份額越來越大；商業(yè)地產(chǎn)市場份額萎縮，成為市場“冰點(diǎn)”，萎縮的部分被住宅填補(bǔ)，價(jià)格穩(wěn)中求升；寫字樓受“非典”影響明顯，2004 年出現(xiàn)虛高，市場份額基本不變。2 商業(yè)地產(chǎn)市場分析在住宅市場快速發(fā)展的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)則顯得不太活力，2005 年的市場投資份額僅為 8%，比 2000 年下降了43%，市場供需波動較頻繁。2.1商業(yè)地產(chǎn)市場份額分析青島商業(yè)地產(chǎn)銷售和竣工面積比重圖商業(yè)地產(chǎn)銷售比重商業(yè)地產(chǎn)竣工比重25%20%15%10%5%0%200020012002200320042005數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2000年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積

11、比重為11.3%，2001 年下降了0.1 個(gè)百分點(diǎn)， 2002 年上升至18.3%，從 2003 年開始下降，基本維持在10%左右；與竣工面積比重相比，商業(yè)地產(chǎn)的歷年銷售比重變化較為平緩，2000 年為 12.3%，2001 年下降為8.4%， 01、02、03 年基本在8-10%的水平徘徊，2004 年隨著“非典”后購買者對住宅和寫字樓購買力的加大，造成商業(yè)地產(chǎn)銷售比重的下降，到2005 年又恢復(fù)到01-03年的水平。2.2商業(yè)地產(chǎn)市場供給分析青島歷年商業(yè)地產(chǎn)投資額變化圖2060%1640%1220%80%4-20%0-40%(億元) 200020012002200320042005商業(yè)地

12、產(chǎn)投資額商業(yè)地產(chǎn)投資額增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局隨著青島市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和青島市房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 特別是隨著居民收入的不斷提高以及商業(yè)抵押貸款的利息降低和辦理手續(xù)的簡化，作為商業(yè)投資性購房的居民越來越多。受此影響，青島市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資有所升溫， 2000 -2002 年以及 2003-2004 年商業(yè)用房資產(chǎn)投資額逐年增加， 投資額增長率也是逐年上升， 但與住宅和寫字樓的投資額增長率相比，商業(yè)地產(chǎn)顯得更加平緩。青島歷年商業(yè)地產(chǎn)新開工與竣工面積變化圖120100806040200（萬平方米）70%50%30%10%-10%-30%-50%200020012002200320042005新開

13、工面積竣工面積新開工增長率竣工增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局青島商業(yè)地產(chǎn)新開工面積呈波形增長趨勢，從上圖可見， 2000 年新開工面積為69.1萬平方米，到 2001 年達(dá)到歷年最高值（ 92.7萬平方米）， 2002 年開始下降到 2003年 77萬平方米，之后在 2004 年又開始增長，漲幅穩(wěn)定，增長率在10%以內(nèi)，可見，青島歷年商業(yè)地產(chǎn)新開工市場運(yùn)行平穩(wěn)，沒有大漲大跌的狀況。相對于新開工面積， 商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積歷年來變化很大， 在短短的六年內(nèi)經(jīng)歷了三個(gè)階段， 第一個(gè)階段從 2000-2002 年，為商業(yè)地產(chǎn)竣工面積的快速增長階段， 分別實(shí)現(xiàn)增長率 50%和 70%，第二個(gè)階段表現(xiàn)為 200

14、3、 2004 兩年竣工面積的快速下滑，僅在 2003 年竣工面積縮減 30 萬平方米，同比減少了 33%，第三個(gè)階段是從 2005 年開始又呈現(xiàn)快速增長的形式， 受 2002-2005 年投資額比重持續(xù)降低的影響， 預(yù)計(jì)在一、 兩年內(nèi)青島商業(yè)地產(chǎn)新開工和竣工面積又將出現(xiàn)大幅下降的趨勢。2.3商業(yè)地產(chǎn)市場需求分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的興起，投資商業(yè)用房的居民越來越多。2000 年青島市商業(yè)用房的銷售面積大幅度增長正是受此影響。2000 年之后，青島市商業(yè)用房銷售面積在2000 年銷售面積水平上進(jìn)行小幅度波動，2001 年下降了2.7 萬平方米， 2002 年購房者的需求結(jié)構(gòu)再次發(fā)

15、生變化， 住宅和寫字樓需求量的降低，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積有所增加，之后在 2003、2004 年銷售面積有升有降，在2004 年恢復(fù)到 2001 年的水平。 2005 年，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達(dá)到歷年最高水平，65.2 萬平方米，增長率高達(dá)89.5%。商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積受很多因素的影響， 一方面是商業(yè)地產(chǎn)出租市場的逐漸興起，方面是“非典”后的 2004 年，人們把投資目光放在了受“非典”影響最大的寫字樓市場上，造成商業(yè)地產(chǎn)市場的清冷，在 2005 年隨著寫字樓需求市場的飽和，商業(yè)地產(chǎn)需求市場開始恢復(fù)活力，因此也帶來了商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的大幅增加。一數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2003 年青島商業(yè)營業(yè)地產(chǎn)的投資

16、額有了大幅度的縮減，竣工面積同比下降了33.5 個(gè)百分點(diǎn)， 這樣就中和了需求市場的疲軟，房屋空置率為41.1%，2004 年隨著購房者目光向住宅和寫字樓的轉(zhuǎn)移，造成商業(yè)營業(yè)地產(chǎn)空置面積的增加，空置率高達(dá)49.7%，2005 年與2004 年正好相反，由于2004 年需求市場的過度火熱，引發(fā)2005 年寫字樓銷售面積的急轉(zhuǎn)直下， 2005 當(dāng)年寫字樓銷售面積同比下降了53%，而商業(yè)營業(yè)地產(chǎn)市場開始回暖，銷售面積增長了89.5%，空置率下降到37.5%，但仍處于相當(dāng)高的水平。商業(yè)營業(yè)用房空置的居高不下， 應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用大量的資金，影響資金的回籠 , 另一方面不利于房

17、地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和青島市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局青島在2001-2003 年商業(yè)地產(chǎn)的銷售額穩(wěn)中有升，2004 年需求市場的縮水直接引發(fā)銷售額的下降，2005 年商業(yè)地產(chǎn)需求量回轉(zhuǎn)，銷售面積一年內(nèi)增加了31 萬平方米，增長率高達(dá) 89.5%，銷售額也增加了15.6 億元，比2004 年增長了122%。 2005 年銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)高于青島當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工以及竣工面積的增長，從這種情況來看，預(yù)計(jì)會拉動商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場比重的提高。2.4商業(yè)地產(chǎn)供需分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局市場供需狀況受供應(yīng)和需求市場的雙重影響，從數(shù)據(jù)來看， 從 2000 年到 2005 年銷供比起伏波動較大，2000 年銷供比超過了90%，但隨后因?yàn)楣?yīng)增長較快而需求走勢較為平穩(wěn)，銷供比逐漸降低，