合肥住宅消費(fèi)市場調(diào)研報(bào)告

1、2004合肥人居展住宅消費(fèi)調(diào)研報(bào)告面對國家政策的調(diào)控、合肥房價(jià)的持續(xù)上漲，合肥老百姓是選擇等待還是選擇購買？他們的消費(fèi)觀念是否會(huì)發(fā)生改變？他們?nèi)绾慰创戏蕵鞘校?#160;   在國際會(huì)展中心剛剛結(jié)束的“2004年中國（合肥）人居環(huán)境展覽會(huì)”，安徽經(jīng)典市場調(diào)查咨詢有限公司通過問卷調(diào)查的方式，包括新地產(chǎn)交易網(wǎng)在現(xiàn)場進(jìn)行的有獎(jiǎng)?wù){(diào)查活動(dòng)，對在13年間有購房計(jì)劃的消費(fèi)者在購房中的需求特征進(jìn)行了調(diào)查。本次訪問共調(diào)查了2206個(gè)被訪者。    本篇文章主要分析合肥市潛在消費(fèi)者的購房意向，包括潛在消費(fèi)者的購房預(yù)期時(shí)間、購房目的。在接下來的報(bào)告中，將為讀者分析

2、合肥市消費(fèi)者對面積、價(jià)格和戶型的偏好，對區(qū)域和建筑類型的選擇以及收集房產(chǎn)信息的來源等問題。    根據(jù)本次安徽經(jīng)典市場調(diào)查咨詢有限公司的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，合肥潛在消費(fèi)者購房意向表現(xiàn)為： 有五成的消費(fèi)者打算1年內(nèi)買房，中青年Ø購房者是購買主力 Ø購房自住超過八成，投資升值的消費(fèi)群體增加明顯 新商品房是市場需求的主體，九成消費(fèi)者有購買意向Ø     一、五成消費(fèi)者打算1年內(nèi)買房，中青年購房者是購買主力    雖然目前合肥樓市價(jià)格呈上漲趨勢，但是許多老百姓

3、不愿再等到價(jià)格下跌時(shí)去買房了。在所有的準(zhǔn)購房者中，計(jì)劃在1年內(nèi)置業(yè)的購房者所占比例最高，達(dá)到了49.2%，正反映了今年合肥樓市的火爆（見圖一）。分析購房者的年齡以及他們的購房計(jì)劃，可以看出： 中青年Ø購房者，需求保持平穩(wěn)狀態(tài)，是購買主力 24歲以下的Ø購房者，潛在需求較強(qiáng)烈 中老年人，生活穩(wěn)定，需求增長較慢Ø    經(jīng)典市調(diào)研究發(fā)現(xiàn)，計(jì)劃1年內(nèi)置業(yè)的購房者中，2530歲的購房者所占的比例最高，達(dá)到了40.8%。    中年購房者，購買力較強(qiáng)，對商品房需求保持平穩(wěn)狀態(tài)： 314

4、0歲之間的購房者，置業(yè)目的集中于為了改善原有的居住環(huán)境。他們處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，生活比較穩(wěn)定，有較強(qiáng)購買力，需求保持平穩(wěn)狀態(tài)，計(jì)劃1年內(nèi)、12年和35年內(nèi)買房的需求比例依次為：31.7%、35.4%和25.4%，其中二次或多次置業(yè)的人群較多。    由此，可以看出：中青年消費(fèi)者是合肥樓市商品房的購買主力，計(jì)劃在近1年內(nèi)購房的，占所有購房者的78.5%。     由于事業(yè)剛起步，24歲以下的購房者基本都是一次置業(yè)，在12年內(nèi)購買力偏弱，購房置業(yè)的很少。他們的潛在購房需求隨著時(shí)間的推移是呈逐年遞增趨勢的，在1年內(nèi)、12年和3

5、5年內(nèi)，所占比例依次為7.5%、10.8%和26.8%。隨著事業(yè)逐漸進(jìn)入穩(wěn)定階段，他們的收入會(huì)有所提高，購買力也會(huì)有所增強(qiáng)，需求增長較快?？梢詳喽?，這些年輕消費(fèi)者正逐漸成為未來市場的購買主力。    中老年購房者，生活穩(wěn)定，需求較小：相對來說，45歲以上中老年人總的需求較小，在1年內(nèi)、12年和35年內(nèi)，他們需求比例依次為14%、16.7%和14%。年齡在4145歲之間的中年購房者，在整個(gè)購房需求上呈逐年小幅度遞增趨勢，所占比例依次為6%、8.4%、14.1%。    二、購房自住超過八成，投資升值的群體增加  &#

6、160; 如圖二所示，合肥商品房消費(fèi)者的購房目的還是以自住為主（包括結(jié)婚買房），達(dá)到了83.8%；投資升值（包括購房出租）的達(dá)到15.6%；相對而言，其它目的的較少，僅為0.6%。 Ø購房自住的消費(fèi)者超過了八成    購房自住包括改善居住環(huán)境的二次置業(yè)和結(jié)婚買房，仍是合肥樓市的需求主體。本次人居展上，69.9%的準(zhǔn)消費(fèi)者為了改善原有居住環(huán)境而進(jìn)行二次置業(yè)。這些購房者的生活水平有所提高，且具有較強(qiáng)的購買能力，他們對現(xiàn)有的住房條件感到不滿意，或以往租住他人住房，所以進(jìn)行購房或再次置業(yè)。結(jié)婚買房的消費(fèi)者，年齡相對較小，為了結(jié)婚不得不購房置業(yè)，顯然他們

7、購房也是用于自住。這些購房者占總消費(fèi)者的13.9%，其中80%的消費(fèi)者都是一次置業(yè)。 15.6%的被訪者選擇投資升值為Ø購房目的    由于銀行實(shí)際利率超低、股市的低迷及投資的風(fēng)險(xiǎn)太高，為了資本急于找到風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)率較高的投資渠道，這些購房者選擇商品房進(jìn)行投資升值，二次置業(yè)接近七成。其中，也有一些外地投資商進(jìn)入合肥樓市進(jìn)行置業(yè)投資升值的現(xiàn)象。根據(jù)經(jīng)典市調(diào)對合肥樓市的監(jiān)測情況來看，投資者明顯有所增加，與2002年同期相比增加了12個(gè)百分點(diǎn)。    三、新商品房是市場需求的主體，超過九成的準(zhǔn)購房者計(jì)劃購買它 

8、;   目前市場上對住宅房的需求情況，通過本次調(diào)查可以得到了解：合肥房產(chǎn)市場的主體需求產(chǎn)品是新商品住宅房，占總需求比例的90.7%；由于本次人居展上，各個(gè)樓盤更多地向消費(fèi)者展示新樓盤，因此，二手房占8.4%、選擇商業(yè)物業(yè)的不足1%，如圖三所示。 新商品住宅房是整個(gè)市場的需求主體Ø    合肥老百姓對新商品住宅房的需求很大，這主要是由這些準(zhǔn)購房者的婚姻狀況改變、對居住現(xiàn)狀不滿意等方面所造成的。其中，一部分購房者是為了結(jié)婚買房而進(jìn)行首次置業(yè)，與其它年齡段的消費(fèi)者相比，2530歲之間的居多，占57.3%；一部分購房者對自己的居住現(xiàn)

9、狀不滿意，比如住房破舊或老化、工作或生活不便利、周圍環(huán)境差等方面，從而進(jìn)行再次置業(yè)。    經(jīng)典市調(diào)對消費(fèi)者的年齡與需求產(chǎn)品進(jìn)行交叉分析，數(shù)據(jù)表示，購買新商品住宅房的消費(fèi)者最多，達(dá)到了90.7%；而在這些消費(fèi)者中，2530歲的購房者所占的比例最高，達(dá)到33.9%；年齡在3135歲、3640歲的中年消費(fèi)者依次為17.8%、14.3%，24歲以下的消費(fèi)者占10.8%，其它年齡段的比例較小且相近。Ø 二手房所占比例較小，購房者投資望能升值    本次人居展上，開發(fā)商更多地宣傳新樓盤，購房者也更多地關(guān)注新樓盤的情況。相對二

10、手房而言，只占總需求的8.4%。    本次調(diào)查中，大多數(shù)二手房的消費(fèi)者購房是以進(jìn)行出租、升值或經(jīng)營其它活動(dòng)為目的的，屬于二次或多次置業(yè)。其次，在年輕或老年消費(fèi)群體中，二手房也有一部分需求。還有一部分原計(jì)劃在市區(qū)內(nèi)購買新商品房的消費(fèi)者，因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)新建商品房有限也轉(zhuǎn)而購買二手房。    數(shù)據(jù)顯示，2530歲購房者所占比例依然最高，占28.9%，3135歲、3640歲的依次為11.1%、22.2%，24歲以下的為13.3%，其它年齡段的較低且比例相近。    總之，本次人居展反映目前合肥老百姓的購房意向，有這

11、樣幾點(diǎn)：中青年購房者是目前合肥樓市的主消費(fèi)群體，近1年內(nèi)購房需求所占比例較大，接近八成；為了改善原有的居住環(huán)境，八成以上的消費(fèi)者購房自??；隨著更多樓盤的亮相，超過九成的準(zhǔn)購房者計(jì)劃購買新商品房。（安徽經(jīng)典市場調(diào)查咨詢有限公司房產(chǎn)研究中心）一、接受總價(jià)在30萬以內(nèi)的消費(fèi)者超過了七成    根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥樓市的監(jiān)測情況，廬陽區(qū)和包河區(qū)房價(jià)比其它兩區(qū)的要高。就多層和小高層來說，包河區(qū)9月份的均價(jià)為3007元/m²和3401元/m²，廬陽區(qū)的為3064元/m²和3430元/m²，蜀山區(qū)的為2907元/m²和

12、3003元/m²，瑤海區(qū)的為2460元/m²和2598元/m²；合肥市區(qū)的樓房價(jià)格指數(shù)也在不斷變動(dòng)，9月份，多層、小高層的總體指數(shù)依次為99.8和100.3。    對于這樣的價(jià)格指數(shù)，合肥市民的消費(fèi)心理是怎樣的呢？根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司的調(diào)查了解，合肥消費(fèi)者對于房價(jià)的接受能力都比較強(qiáng)，接受總價(jià)在30萬元以內(nèi)的消費(fèi)者達(dá)到75%，有23.8%的消費(fèi)者打算花3050萬元來購買新房，計(jì)劃買房房價(jià)在50萬元以上的消費(fèi)者有1.2%(見圖一)。 75%的購房者選擇30萬元以內(nèi)的商品房    若按房價(jià)來劃分

13、，本次參加人居展的消費(fèi)者可分為以下三個(gè)群體：    第一群體：接受房價(jià)在30萬以內(nèi)的消費(fèi)者。他們主要是經(jīng)濟(jì)性商品房和中檔價(jià)位商品房的消費(fèi)者。計(jì)劃購房總價(jià)在20萬以內(nèi)、2030萬之間的消費(fèi)者，所占比例依次為21.9%、53.1%。從這可以看出，30萬元以內(nèi)特別是2030萬元的商品房，是許多普通老百姓愿意購買的，也反映了合肥目前的平均生活水平。這些消費(fèi)者中，65.3%有購買多層的異鄉(xiāng)，有30.6%的消費(fèi)者計(jì)劃購買小高層。    第二群體：接受房價(jià)在 3050萬元的消費(fèi)者。這些消費(fèi)者占23.8%，主要是計(jì)劃購買房價(jià)在3050萬元之間的中高價(jià)

14、位房，他們代表著合肥中高層收入者的購房意向。購買的建筑類型分布比較分散，每種建筑類型都有一定的消費(fèi)者，購買多層、小高層的消費(fèi)者相對多些，依次占57.6%、29.9%，購買高層的有 7.6%，還有4.9%的消費(fèi)者打算購買別墅。    第三群體：能接受房價(jià)在50萬元以上的消費(fèi)者。他們主要是購買房價(jià)在50萬元以上的高價(jià)房，這些群體屬于高收入者，家庭月收入在10000元以上。在所有消費(fèi)者中，這類消費(fèi)者所占比例較小，約為1.2%，他們主要是計(jì)劃購買別墅的，在合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)現(xiàn)場，還有極少部分消費(fèi)者表示有購買高檔別墅的意向。單價(jià)的接受能力上，消費(fèi)者選擇比較分散 &#

15、160;   在分析了消費(fèi)者購房總價(jià)的接受能力之后，消費(fèi)者接受單價(jià)顯得比較分散，這與他們所選建筑類型與區(qū)域有關(guān)。接受單價(jià)在24002800元/m²的消費(fèi)者達(dá)到了35.3%，接受20002400元/m²、28003200元/m²的依次占33%、13.2%。從這組數(shù)據(jù)可以看出，合肥市民接受的單價(jià)與9月份房產(chǎn)市場價(jià)格相符；另外，在本次人居展上，預(yù)購多層、小高層的消費(fèi)者居多，對于高層更多人還是持關(guān)注的態(tài)度。根據(jù)目前合肥樓市來看，房價(jià)還處于上漲階段，市場是否能滿足老百姓的需求，還有待于合肥樓市的發(fā)展。根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司的調(diào)查，可以得到消費(fèi)者的價(jià)格偏

16、好，如圖二所示。 二、80120m²之間的二居室、三居室是主流需求    安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司研究發(fā)現(xiàn)：合肥購買者的面積偏好集中在80120m²之間，占總需求的73.1%。在購房者接受的總價(jià)與面積的比較來看，消費(fèi)者在單價(jià)的選擇上，基本上與9月份合肥市區(qū)市場價(jià)格相一致。對戶型的要求，更多消費(fèi)者喜歡購買二居室、三居室，這兩種戶型滿足了普通消費(fèi)者的基本需求。從目前來看，合肥的小居室是最近才出現(xiàn)的“蘋果公寓”等小戶型樓盤，其余的基本是沒有小戶型的。四居室以及其它居室的消費(fèi)者，也有一定的比例約占4.1%，這些消費(fèi)者為了使自己的生活空間更大、環(huán)境

17、更舒適，而選擇這些戶型。購房者的面積偏好在80120m²之間，需求超過七成    面積大，購房者生活空間就大，舒適度就會(huì)增加。目前，根據(jù)面積的選擇可以把合肥老百姓可分為三個(gè)群體：    第一群體：選擇80120m²面積商品房的消費(fèi)者。七成以上消費(fèi)者需要這樣面積的住房來改善自己的生活，達(dá)到73.1%。根據(jù)目前合肥樓市來看，這種面積的商品房也是需求量最大，也是最好銷售的。其中，選擇80100m²的消費(fèi)者占38.8%，選擇100120m²的占34.3%。    第二群體：

18、選擇120 m²以上面積商品房的消費(fèi)者。這類消費(fèi)者需要更多的空間來滿足自己的生活需要，能接受的商品房總價(jià)集中在30 40萬元左右；買別墅的購房者，他們的總價(jià)接受能力在50萬元以上。這類消費(fèi)者約占16.3%。    第三群體：選擇80 m²以下商品房的消費(fèi)者。這類消費(fèi)者目前的家庭人口較少或者處于事業(yè)的初期，就目前的家庭人口、生活狀況來看，不需要大面積的住房條件。這類消費(fèi)者占10.6%（見圖三）。  二居室、三居室是樓市主流需求    目前，合肥老百姓購買戶型的主要是二居室、三居室，成為合肥樓市的主流需求，依

19、次達(dá)到44.2%、50.6%，一居室、四居室及其它戶型的需求相對較少（見圖四）。    兩居室、三居室：老百姓對兩居室的需求較大，達(dá)到44.2%。這種戶型很適合現(xiàn)在的家庭，一個(gè)主臥一個(gè)次臥，很適合三口之家居住。三居室，相對有更多的購房者選擇了它，達(dá)到50.6%。購房者主要是考慮多出一間房間作為書房，或者作為客人臥室以便親戚朋友來做客。    一居室：這種戶型只有1.1%的消費(fèi)者選擇了它。這類購房者主要是單身貴族以及中老年人群，就目前的生活現(xiàn)狀來看，不需要更多的空間。這種戶型不多，只有一些新樓盤有這樣的戶型，但深受單身消費(fèi)者和中老年人的

20、喜愛，其中，46歲以上的中老年消費(fèi)者達(dá)到33.3%，2530歲的占33.3%。    四居室：這種戶型更好地滿足了購房者的需求，有更多空間來方便購房者的生活，預(yù)購者達(dá)到2.6%，3145歲的中年消費(fèi)者所占比例較大，達(dá)到64.3%。    其它戶型：其它戶型的消費(fèi)者只占1.5%，他們主要是為了方便自己的生活以及增加舒適度，增加一室或一廳或一衛(wèi)等等。    目前合肥老百姓對商品房的價(jià)格、面積和戶型的選擇，可以總結(jié)為：超過七成老百姓預(yù)購總價(jià)在30萬元以內(nèi)商品房，目前各種建筑類型的需求均處于不飽和狀態(tài)，由于土地的

21、縮減，消費(fèi)者開始把目光投向了小高層和高層；面積集中在80120m²之間的二居室、三居室深受老百姓青睞，一居室、多居室更適合一些特殊的消費(fèi)群體。本次人居展上，許多預(yù)購者在合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)現(xiàn)場以及論壇里，發(fā)表了他們對合肥樓市的看法：合肥的城市規(guī)劃在整體向東西方向、局部向北發(fā)展，這不僅帶動(dòng)了合肥整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還為老百姓帶來了更多、更好的生活空間。    根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查咨詢有限公司的調(diào)查研究表明，本次人居展上，關(guān)于住房區(qū)域和建筑類型的選擇問題，合肥房產(chǎn)預(yù)購者表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：蜀山區(qū)是預(yù)購者的首選區(qū)域，瑤海區(qū)被認(rèn)為發(fā)展?jié)摿Υ?；多層、小高層炙手可熱，至于?/p>

22、層、別墅也倍受關(guān)注，但預(yù)購者較少。一、蜀山區(qū)是消費(fèi)者的首選，瑤海區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?#160;   本次人居展消費(fèi)者在住房區(qū)域的選擇上，已經(jīng)表現(xiàn)出從一環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)以外的城市邊緣的現(xiàn)象了，因?yàn)槎h(huán)以外的商品房，更能滿足消費(fèi)者住房面積大、自然環(huán)境好等需求。   調(diào)查結(jié)果顯示，合肥準(zhǔn)購房者在四個(gè)區(qū)的選擇上，從高到低依次是：蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)和廬陽區(qū)（見圖一）。  蜀山區(qū)，是消費(fèi)者的首選區(qū)域    從安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥樓市的監(jiān)測情況來看，蜀山區(qū)發(fā)展最為迅速。由于在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)

23、的帶動(dòng)下，再加上有大蜀山、人工湖等自然風(fēng)景，從而吸引了開發(fā)商來這里進(jìn)行開發(fā)，消費(fèi)者也把目光投向了這里，調(diào)查結(jié)果顯示，55.5%的消費(fèi)者計(jì)劃在這里置業(yè)。    蜀山非開發(fā)區(qū)是隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化區(qū)和高新開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)起來的，再加上環(huán)境好、空氣與噪音污染少、道路寬廣等優(yōu)勢，成為消費(fèi)者購房熱點(diǎn)區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，蜀山非開發(fā)區(qū)的消費(fèi)者達(dá)到了41.8%。他們大都是為了工作、生活的方便，選擇離市區(qū)距離適中、交通便利、環(huán)境好的非開發(fā)區(qū)購房。    盡管經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化區(qū)和高新開發(fā)區(qū)的房價(jià)一直在上漲，有的樓盤房價(jià)漲到3500元/m²，

24、但這絲毫沒有影響消費(fèi)者對這些地段的偏好程度。本次調(diào)查了解到，所有計(jì)劃在蜀山區(qū)買房的消費(fèi)者中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化區(qū)和高新開發(fā)區(qū)買房的準(zhǔn)消費(fèi)者依次占21.3%、21.6%和15.3%（見圖二）。分析他們的特征可以發(fā)現(xiàn)：以自住為購房目的的達(dá)到81.5%，投資升值的占17%；打算在1年內(nèi)置業(yè)的達(dá)到52.5%，12年的占36.3%；大學(xué)及以上高學(xué)歷的消費(fèi)者達(dá)到73%；二次置業(yè)者達(dá)到37.8%。  瑤海區(qū)，被認(rèn)為潛力較大    隨著新站的發(fā)展，瑤海區(qū)在近幾年的城市規(guī)劃中修建了一些道路，開發(fā)商開發(fā)也注重加強(qiáng)公共設(shè)施以及小區(qū)環(huán)境的建設(shè)與完善，在新地產(chǎn)交易網(wǎng)現(xiàn)場了解到，

25、瑤海區(qū)仍被消費(fèi)者認(rèn)為是潛力最大的區(qū)域。本次調(diào)查顯示，有10.7%的消費(fèi)者計(jì)劃在瑤海區(qū)（非新站區(qū)）購房，6.9%的消費(fèi)者計(jì)劃在新站附近買房。計(jì)劃在瑤海區(qū)購房的消費(fèi)者中，有83.7%的消費(fèi)者購房自住，投資升值的占15.1%。 廬陽區(qū)、包河區(qū)，消費(fèi)者相對較少    計(jì)劃在廬陽區(qū)、包河區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者比例依次為13.1%、13.8%，要低于其它兩個(gè)區(qū)，一部分消費(fèi)者是為了使自己的生活、工作更加方便，而選擇這兩個(gè)離市區(qū)近、交通便利的區(qū)域置業(yè)；由于地理位置的優(yōu)勢，這兩個(gè)區(qū)的商品房具有增值潛力，部分消費(fèi)者也把增值潛力作為影響購房的因素。二手房方面，在這兩個(gè)區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者占所有二手房

26、消費(fèi)者的57.9%，可見這兩個(gè)區(qū)的二手房相對來說更受消費(fèi)者關(guān)注。    相對于其它兩區(qū)來說，廬陽區(qū)和包河區(qū)離市中心更近一點(diǎn)，交通便利，為什幺預(yù)購者較少呢？原因有以下幾點(diǎn)：第一，這兩個(gè)區(qū)的樓盤相對較少，相對應(yīng)的價(jià)格較高，可供選擇的樓盤就會(huì)有所限制；第二，由于地處鬧市區(qū)，這兩個(gè)區(qū)的環(huán)境相對較差，如噪音污染、空氣污染嚴(yán)重等，自然風(fēng)景環(huán)境沒東、西兩區(qū)好；第三，合肥城市發(fā)展也正朝東西方向發(fā)展，老百姓對東、西兩區(qū)的關(guān)注程度要高一些。二、多層、小高層炙手可熱，高層、別墅也受關(guān)注   建筑類型，是各個(gè)開發(fā)商吸引消費(fèi)者進(jìn)行競爭的賣點(diǎn)之一，在區(qū)域、戶型以及住宅區(qū)環(huán)境確定或不可改變的情況下，一些樓盤合理的建筑設(shè)計(jì)可以受到更多消費(fèi)者的青睞，也是樓盤獲得成功的因素之一。根據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司的調(diào)查顯示，多層、小高層炙手可熱，分別有62.6%、30.4%的預(yù)購者，說明多層與小高層的需求很