課題研究八：房產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)業(yè)務(wù)如何開展

1、目錄一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（-）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查2（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查4（三）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查4（四）房地產(chǎn)促銷調(diào)查4（五）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查4（六）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查4（七）針對商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研510二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主（-）委托專業(yè)調(diào)查公司10（二）聘用兼職人員進(jìn)行調(diào)查11（三）公司自行組織調(diào)研11三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法11（-）詢問調(diào)研法11（二）觀察調(diào)研法11（三）試驗(yàn)調(diào)研法11（四）統(tǒng)計(jì)分析法12（五）調(diào)查資料收集法12四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序12（-）調(diào)研準(zhǔn)備階段13（二）調(diào)研實(shí)施階段13（三）結(jié)果處理階段1314五、房地產(chǎn)市場調(diào)研的總結(jié)課題研究八：房產(chǎn)項(xiàng)目市調(diào)業(yè)務(wù)如何

2、開展房地產(chǎn)市場調(diào)研，即房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，是房地產(chǎn)策劃師為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā) 商特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)，通過各種途 徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀及 發(fā)展趨勢，并為房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商決策提供正確依據(jù)的一種活動。在進(jìn)行決 策前作科學(xué)的市場調(diào)研是非常必要的，只有進(jìn)行動態(tài)市場調(diào)研，才能充分了解項(xiàng) 目及其他競爭對手的動向，銷售情況、客戶特征、推售單位、廣告訴求點(diǎn)、廣告 頻率、供銷手段和價(jià)格走勢等。同樣，也只有這樣，才能將房地產(chǎn)項(xiàng)目整合營銷 方案做好，有利于樓盤的全程策劃，從而達(dá)到產(chǎn)品招商、銷售的目的。房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)務(wù)主要包括：項(xiàng)目營

3、銷環(huán)境分析、項(xiàng)目自身情況分析、項(xiàng) 目客戶群業(yè)務(wù)分析、項(xiàng)目競爭對手分析、和項(xiàng)目SWOT分析。房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)務(wù)應(yīng)從：調(diào)研目的、調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研主體、調(diào)研方法、調(diào) 研程序等以下方面著手開展。一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1、政治法律環(huán)境調(diào)查（1）國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、 房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人 口政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和稅收政策等。（2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、中華 人民共和國房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國土地管理法等。（3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利

4、用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī) 劃和區(qū)域規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略等。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（1）國家、省、市的經(jīng)濟(jì)狀況。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。（3）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 7地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和同類競爭物業(yè)的供給情況。（4） 一般利率水平、獲取貸款的可能性和預(yù)期的通貨膨脹率。（5）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)品。（6）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。（7）項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度、國際經(jīng)濟(jì)合作的情況及對外貿(mào)易和外商投 資的發(fā)展情況。（8）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。（9）財(cái)政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同

5、, 須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的調(diào)查。3、社區(qū)環(huán)境調(diào)查社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu) 良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能、提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要 作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素 質(zhì)、交通和教育的便利程度、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方 面。4、房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查（1）消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求節(jié)其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。（2）房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如：國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化：消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)需 求和潛在需求

6、的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。（3）需求動機(jī)調(diào)查。如：消費(fèi)者的購買意向、影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素及消 費(fèi)者購買動機(jī)的類型。（4）購買行為調(diào)查。如：不同消費(fèi)者的不同購買行為、消費(fèi)者的購買模式、影 響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。（5）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意 見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。（6）本公司對房地產(chǎn)商品的銷售潛力及市場占有率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能和市場生命周期。2、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。3、建筑設(shè)計(jì)及施工單位的有關(guān)情況。（三）房地產(chǎn)價(jià)

7、格調(diào)查1、影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素、特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。2、房地產(chǎn)市場供求情況的變化及趨勢。3、房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。4、開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。5、國內(nèi)外相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。6、開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。7、價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。（四）房地產(chǎn)促銷調(diào)查1、房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。2、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。3、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查。4、促銷人員的配備狀況。5、各種公關(guān)活動對租售績效的影響。6、各種營業(yè)推廣活動的租售績效。（五）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查1、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控

8、制與調(diào)整情況。2、房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。3、租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。4、房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。（六）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因?yàn)?，公?在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的 種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭對手的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主 要包括如下幾點(diǎn)。1、 競爭對手及潛在競爭對手的實(shí)力及其經(jīng)營管理優(yōu)劣勢的調(diào)查。2、 對競爭對手的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。3、 對競爭對手商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。4

9、、 對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。5、 對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。6、 對未來競爭情況的分析與估計(jì)。7、 對同類街區(qū)、同類型產(chǎn)品的供給量及在市場上的俏售量的調(diào)查，以及本公 司和競爭對手的市場占有率的對比分析。8、 競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)、租售績效及發(fā)展動向。（七）針對商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研1、商業(yè)地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：（1）人口因素分析。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境、GDP狀況分析。（3）政策法規(guī)分析。（4）市政規(guī)劃和建設(shè)分析。（5）社會環(huán)境及文化分析。（6）交通狀況分析。2、商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域市場總體分析通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對項(xiàng)目區(qū) 域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、

10、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行 調(diào)研分析。包括本市商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析, 即商圈分析這三大塊。（1）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市GND狀況、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人 口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展等影響因數(shù)的分析，以及本市商業(yè) 發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。（2）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括以下內(nèi)容1）區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析。針對本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè) 布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、 主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)

11、研和分析。2）區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析。對供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割 走勢、業(yè)態(tài)功能走勢和交付標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行調(diào)研和分析。3）區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析。包括各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)態(tài)類 的承租能力及對承租面積的要求及不同商家對商場配套的要求。4）區(qū)域內(nèi)終端客戶分析。對消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的研究分析。5）區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查。對競爭樓盤開發(fā)地塊狀況、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài) 組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、 商戶組合、經(jīng)濟(jì)狀況及物業(yè)管理等進(jìn)行調(diào)研和分析。（3）項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店及其所在點(diǎn)為中心，沿

12、著一定的方 向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理 范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定 的。不同的零售店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的 不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在著很大的差別。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營 規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)、及商圈內(nèi)顧客分布密度也存在著 一定的差異，這就是“商圈效應(yīng)”。1）商圈分類。商圈分類一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是 以顧客到店的時(shí)間來界定。第一種分類：可分為核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。7A、核心商圈是顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈

13、。核心商圈的顧客占5570%。 B、次級商圈是位于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。次級商圈顧客占15 25%oC、邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少，密度也最小。除核心商圈 和次級商圈的顧客外，其余為邊緣商圈的顧客。D、居民區(qū)便利店幾乎沒有邊緣商圈的顧客；而位于商業(yè)中心的零售店，核心商 圈的顧客密集度較小，并不是商圈的主要組成部分：次級商圈和邊緣商圈的顧客 密度大；大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來進(jìn)行區(qū)分。按照這種方式, 商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。A、徒步圈走路可忍受的范圍或距離，一般來說，單程以10分鐘為限，距離在

14、500米以內(nèi)稱之為第一商圈；B、騎車圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說，單程以15分鐘為限, 距離在2000米以內(nèi)，稱之為第二商圈；C、乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分鐘左右，距離在5000 米以內(nèi)，稱之為第三商圈；D、開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客 或慕名而來的顧客），稱之為第四商圈。對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小、潛力受到限制，顧客購 物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，要得到市場的難度較大。2）商圈分析步驟如下：第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析等。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度

15、等。第三步：對商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步：確定商圈內(nèi)的居民人口特征。第五步：研究商圈內(nèi)居民人口特征。笫六步：分析競爭對手于市場其他情況。3）商圈分析的內(nèi)容如下： 城市發(fā)展?fàn)顩r包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。1項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況。包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi) 構(gòu)成等。 人流研究。人流包括垂直人流和水平人流，研究范圍包括人流量、停留時(shí)間、 每次消費(fèi)金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。 商圈輻射范圍。包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，以及商圈內(nèi)的其他競爭 項(xiàng)目。商圈容量測算如下：商圈容量是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)散形成 輻射力，在一定

16、范圍或區(qū)域內(nèi)吸引顧客的最大容量。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS=（C*RE）/RFo其中IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的 平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場的平均營業(yè)額為10996元/平方米,顧客為350萬人, 全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和度 指數(shù)為（350*5000） /110=15909元/平方米。那么，該商圈的平均營業(yè)額與正常 水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。3、目標(biāo)客戶的研究分析（1）目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析。找出研究范圍，包括：白貨商店、大型連鎖

17、店或 快餐集團(tuán)的個(gè)別需求。（2）目標(biāo)客戶投資動向分析。包括：投資類型、租金范圍和交納方式等。（3）目標(biāo)客戶對商業(yè)的需求分析。包括：對各種類型商家特點(diǎn)的分析、對各種 類型商家選址要求的分析、對各種不同商業(yè)態(tài)類的承租能力及承租面積要求的分 析、對各種不同商家對商場配套要求等的分析。（4）目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析。包括：經(jīng)營時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等。（5）目標(biāo)客戶抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力分析。（6）目標(biāo)客戶品牌分級研究。4、消費(fèi)者總體研究分析（1）消費(fèi)水平調(diào)研1）消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異，以及不同宗教、民族、年齡、性別等的差 異性。2）逛商場頻度：這是影響商場人流的關(guān)鍵。3）偏愛商場：找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場

18、吸引點(diǎn)及其原因。4）對項(xiàng)目商圈評價(jià)。包括：對區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等的評價(jià)。（2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們消費(fèi)水平 必定呈現(xiàn)動態(tài)模式增長，就會影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來 商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。（3）本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)A、基本人口狀況；B、人流量分析，包括：人流量布局及結(jié)構(gòu)、日均人流量、 節(jié)假人流量；C、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析。（4）消費(fèi)力分析附表：本區(qū)域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析高級消費(fèi)群中高級消費(fèi) 群中高級灰領(lǐng) 消費(fèi)群中低檔消費(fèi) 群其他消費(fèi)群家庭人均收入占本區(qū)域消 費(fèi)群的百分 比消費(fèi)行為特 點(diǎn)影響本地消費(fèi)

19、群行為的重要變量分析：a、年齡；b、性別；c、收入水平；d、文化水平；e、接受時(shí)尚信息程度；f、家庭的滿意信息程度。（5）競爭商圈研究分析1）競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析。包括：對面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要 客戶、輻射范圍、主題概念、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度配套、現(xiàn)場包裝、 媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物業(yè)管理等 分析。2）競爭商業(yè)項(xiàng)目總體分析。包括：對資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研分 析。3）項(xiàng)目所處區(qū)域市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)分析。包括：最低價(jià)格分析，按邊際理論，當(dāng)供 應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本時(shí)，應(yīng)立即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升。（6）項(xiàng)目的SWOT分析1）本項(xiàng)目所在

20、地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析。2）本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析。3）本項(xiàng)目所在街區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會分析。4）地塊形狀、地理位置、地貌特點(diǎn)分析。5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析。6）地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)分析。7）周邊生活及商業(yè)配套研究分析。8）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析。9）項(xiàng)目地塊的劣勢分析。10）項(xiàng)目地塊的風(fēng)險(xiǎn)分析。11）項(xiàng)目地塊的機(jī)會把握。12）項(xiàng)目SWOT綜合分析。（7）未來35年商業(yè)走勢預(yù)測分析通過對未來3-5年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn) 階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨 大的商業(yè)模式，為項(xiàng)目提供科學(xué)可行的市場走向與發(fā)

21、展趨勢指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目 的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主（一）委托專業(yè)調(diào)查公司委托專業(yè)調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)研、研究、分析，乃至策劃。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是專1業(yè)性強(qiáng)。（二）聘用兼職人員進(jìn)行調(diào)查在內(nèi)部人力資源不足的情況下，可以適當(dāng)聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會人員和 在校大學(xué)生作為兼職人員，委托他們承擔(dān)部分調(diào)查工作。（三）公司自行組織調(diào)研公司自主調(diào)研的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低、調(diào)查目的明確、調(diào)查時(shí)間比較充分， 有利于發(fā)揮內(nèi)部專業(yè)人員的積極性，也有利于開展進(jìn)一步的營銷策劃、市場推廣 工作。三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法（一）詢問調(diào)研法詢問調(diào)研法是最常用的市場調(diào)研方法，是將所擬調(diào)查的事項(xiàng)采用面對面、 電

22、話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的調(diào)研方法，如問卷調(diào) 查法、電話調(diào)查法、訪談法等。設(shè)計(jì)適宜的調(diào)查表和有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是 此方法成功的關(guān)鍵。例如，可以采用街頭隨機(jī)訪問或在展銷回上作問卷調(diào)查。（二）觀察調(diào)研法觀察調(diào)研法是由調(diào)研人員或機(jī)器在調(diào)研現(xiàn)場觀察被調(diào)查對象的動作，以該 動作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。此發(fā)的優(yōu)點(diǎn)在于被調(diào)查者在沒有感覺被調(diào)查時(shí)，可以 避免被調(diào)查者的主觀意識對調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接 觸，而在旁邊觀察，被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，調(diào)查效果較理想。例如，可 以采取現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查，調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取 樓盤資料、聽售樓員介紹

23、，實(shí)地調(diào)查觀察旁邊顧客的表現(xiàn)，從而獲得資料。（三）試驗(yàn)調(diào)研法試驗(yàn)調(diào)研法是研究因果關(guān)系的一種重要方法，將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較 小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，再推斷出總體可能的結(jié)果。例如，通過 調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段，先作某一項(xiàng) 推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，再用市場調(diào)研方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是走值得 大規(guī)模推廣。（四）統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法是依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場及銷售 的變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的調(diào)研對象有：銷售額的增減變化及 未來趨勢、整體市場的變化趨勢、影響變化的因素等問題。（五）調(diào)查資料收集法資料的收集方法主要有

24、：查詢、交換、購買、索取和委托情報(bào)網(wǎng)收集等。 資料的來源有如下兩種。1、內(nèi)部來源包括個(gè)人資料庫、企業(yè)檔案（工作記錄、銷售報(bào)告和其他數(shù)據(jù)資料）和企業(yè) 內(nèi)部專家等。2、外部來源（1）外部組織機(jī)構(gòu)。如圖書館、政府機(jī)關(guān)、商會或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、 出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司等。（2）文獻(xiàn)資料。如文獻(xiàn)目錄、工商行業(yè)目錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、報(bào)紙和期刊、綜 合性工具書、專門研究資料等。（3）電腦數(shù)據(jù)庫、互聯(lián)網(wǎng)、電視、報(bào)紙雜志等。四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序房地產(chǎn)市場調(diào)研大致分為三個(gè)階段：調(diào)研準(zhǔn)備階段、調(diào)研實(shí)施階段、和結(jié)果 處理階段。（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段調(diào)研準(zhǔn)備階段主要是對調(diào)研活動進(jìn)行策劃，確定調(diào)研目標(biāo)、擬訂調(diào)研計(jì)劃。 確定調(diào)研目標(biāo)時(shí)必須緊密結(jié)合調(diào)研目的，做到有的放矢。在擬訂調(diào)研計(jì)劃時(shí).，需 要考慮調(diào)研活動需要的資源（如人力、物力、財(cái)力、時(shí)間等），對調(diào)查對象、樣 本數(shù)量、調(diào)查深度、調(diào)查問卷等均要作精心策劃，使調(diào)研活動具有針對性和可行 性。（二）調(diào)研實(shí)施階段調(diào)研計(jì)劃公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，即可按照調(diào)研計(jì)劃的安排實(shí)施現(xiàn)場調(diào)查， 通過各種方式到調(diào)研現(xiàn)場獲取原始資料和收級由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場調(diào) 查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的 選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度