上海某商業(yè)大廈可行性研究

1、第一章項(xiàng)目概況1.1建設(shè)單位本項(xiàng)目的開發(fā)商為上?；傊脴I(yè)冇限公司。1.2項(xiàng)目位置“和大廈”項(xiàng)目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，*以東，昌化路以西區(qū)域，處和、康定路交界處。主入口在*±o1.3項(xiàng)目規(guī)?！?大廈”為1幢27層樓的點(diǎn)式商辦樓，其屮地下一層為車庫，1 4層為裙房，5-10層為敞開式辦公樓，11-26層為公寓式辦公樓，27層 為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。1.4主要建筑技術(shù)指標(biāo)木項(xiàng)日的主要建筑指標(biāo)詳見表1 1。表1 1主要建筑指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1基地面積平方米2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米550

2、0地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶881.5項(xiàng)目現(xiàn)狀“*大廈”項(xiàng)目于2000年竣工，至今已空置兩年余。木案的現(xiàn)狀為：主 體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝，其 余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏鲜?現(xiàn)狀，本案的開發(fā)商要求以13000萬元的價(jià)格整體托盤轉(zhuǎn)讓。第二章市場研究為了明確接盤的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進(jìn)行 調(diào)研。2.1調(diào)研區(qū)域說明本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的 閉合區(qū)域。2.2辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2-3元/天平 方米，

3、詳見表21 “本區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表”。表2-1木區(qū)域辦公樓個(gè)案匯總表序號(hào)個(gè)案名稱所處位置租金（元/ 天平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈*、康定路3不包2時(shí)美大廈*、康定路2包3和一大廈*、昌平路2.3-2.5包4新城大廈*、新閘路3包；2.3住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價(jià)最高的區(qū)域，該區(qū)域 住宅的平均售價(jià)為8()001 ()()()()元/平方米，詳見表2-2 “本區(qū)域住宅個(gè) 案匯總表表2-2本區(qū)域住宅個(gè)案匯總表序 號(hào)個(gè)案名稱所處位置個(gè)案類別售價(jià)(元/平方米)交房狀態(tài)1康寧雅庭*、康定路高層住宅7500-11000毛坯2新格公寓*、康定路酒店式公寓11000-140

4、00全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000-12300全裝修4靜安晶華安遠(yuǎn)路、陜西北路高層住宅7000-10000毛坯酒店式公寓未定全裝修2.4定位建議根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價(jià)值以及目前住宅 產(chǎn)品價(jià)格普遍上揚(yáng)的市場特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部 分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。第三章租售計(jì)劃3.1銷售定價(jià)“銷售定價(jià)”針對裙房部分而言。根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價(jià)格及本案的自身?xiàng)l件,作出以下有競爭力的定價(jià)。裙房：均價(jià)8000 jg/平方米（不含設(shè)備報(bào)價(jià)），可售建筑面積按5500平方米計(jì)，銷售收入為44000000元。3.2租金定價(jià)“

5、租金定價(jià)”針對酒店式公寓部分而言。酒店式公寓：價(jià)格分布詳見表3-1 “酒店式公寓價(jià)格定位表”。表3-1酒店式公寓價(jià)格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價(jià)（usd/月）理論年租金（usd/年）兩房130441500792000二房1804420001056000小計(jì)881848000實(shí)際年租金收入（usd/年）（按入住率65%計(jì)）1201200實(shí)際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3 tk）9969960 車位:600元/月/個(gè)，可租車位按40個(gè)計(jì)。年租金收入為288000元。3.3租售進(jìn)度及租售收入3.3.1租售進(jìn)度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的

6、銷售期為1.5年（18個(gè)月），于2004年12月31日銷售完畢。3.3.2租售收入詳見表3-2 “租售收入預(yù)測表”。表3-2租售收入預(yù)測表（單位：萬元）銷售序號(hào)收入名稱/年月2003 年2004 年小計(jì)部分1-67-121-67-121裙房銷售收入14671467 14664400年度小計(jì)146729334400租賃序號(hào)收入名稱/年小計(jì)部分1酒店式公寓租金收入9972車位租金收入29年度小計(jì)1026第四章投資估算4.1投資佔(zhàn)算的依據(jù)和說明本投資估算的測算期為二次開發(fā)商接盤r至本案銷售完畢h,假定接 盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)冃示意

7、圖，非竣工圖。木投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關(guān)資料。 本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。4.2投資估算4.2.1購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中 包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開發(fā)商利潤。 4.2.2二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成木：本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動(dòng)；改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場要求，須 修補(bǔ)或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾

8、未完成。因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。 這部分建造成本的具體數(shù)額詳見表41 “二次建造成本明細(xì)表”。表41二次建造成本明細(xì)表（注：“指標(biāo)”欄的計(jì)算基數(shù)為總建筑面積一21900平方米）部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）主 樓 部 分設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動(dòng)104.6建安費(fèi)公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、地、門套一大理石）10045.75-10層新砌半磚隔墻104.6內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?09.1換窗（鑿除，新開）230105進(jìn)戶門（88橙）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報(bào)警、樓宇對講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104

9、.6小區(qū)圍墻、門頭、綠化209分戶門內(nèi)裝修配置24201105小計(jì)128801315裙房部分建安費(fèi)外立面裝飾750342小計(jì)2750342地下車庫建安費(fèi)停車管理系統(tǒng)（人工）31小計(jì)331預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的20%計(jì)提727332小計(jì)4727332總計(jì)436019904.2.3間接費(fèi)用4.2.3.1管理費(fèi)用：按“二次開發(fā)建造成本”的3%計(jì)提。4.2.3.2銷售費(fèi)用：按銷售收入的2%計(jì)提。4.2.3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用：購置成本及二次建造成本總額的20%為自有資金，80 %為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時(shí) 機(jī)詳見表5-1 “投資回收期計(jì)算表”。上述費(fèi)用詳見表42 “間

10、接費(fèi)用明細(xì)表”。表42間接費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）管理費(fèi)用13160銷售費(fèi)用329150財(cái)務(wù)費(fèi)用見“表5 1”見“表51”總計(jì)460210424總投資詳見表4 3 “總投資明細(xì)表”。表43總投資明細(xì)表名稱金額（力-元）指標(biāo)（元/平方米）購置成本130005936二次建造成本43601990間接費(fèi)用460210總投資178208136如上表所示，本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。第五章財(cái)務(wù)效益分析5.1分析依據(jù)及說明木財(cái)務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析測算起始fi為2003年4月1 ho本財(cái)務(wù)分析測算中暫不考慮物業(yè)管理的收入及成本。本財(cái)務(wù)分析中不考慮租金遞增因素o

11、5.2收入詳見表3-2 “租售收入預(yù)測表”。5.3支出5.3.1成本支出本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。5.3.2稅金支出稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5%計(jì)提。5.3.3財(cái)務(wù)費(fèi)川指尚未收回的投資在每年產(chǎn)生的利息支出，在原始投資收回后，利息 支出轉(zhuǎn)為利息收入，利息支出按一年期周定資產(chǎn)貸款利息5.31%計(jì)，利息 收入按暫按2%計(jì)取。具體詳見表5-1 “投資回收期計(jì)算表”。5.4投資回收期詳見表5 1 “投資回收期計(jì)算表”。表5-1投資回收期計(jì)算表(單位：萬元)第*年收入支出凈現(xiàn)金流量(1) (2)累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率為10%)累計(jì)凈現(xiàn)值租金 收入售房 收入小計(jì)(1)成本 支出稅金財(cái)務(wù)

12、 費(fèi)用小計(jì)(2)1146714671782073757186501718317183-156191561921026293339591987349323027141562500 1311931026102651562613413-13743310-1280941026102651541592434-13309296-1251351026102651517568458-12851284-1222961026102651493544482-12369272-1195771026102651468519507-11862260-1169781026102651441492534-113282491144891026102651412463563-1076526311185101026102651382433593-10172251-10934說明：1從靜態(tài)角度看，本項(xiàng)目約在