“以租代售”的法律風險和稅務(wù)處理

1、“以租代售”的法律風險和稅務(wù)處理 所謂的以租代售方式就是將空置的商品房進行出租，并與租房者簽訂一個合同，在合同期內(nèi)買所租的房，開發(fā)商即以租房時的價格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清全部房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；假如租房者在合同期限內(nèi)不購房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開發(fā)商收取的房租。這種“以租代售”的營銷模式的主要原因是，基于很多地方政府對于售房有嚴格限購條件的考慮而出現(xiàn)的一種變相售房模式，比如外地人員在本地必需要繳納社保滿五年，才可以有資格購買商品房。在限購條件下，很多外地人員就會選擇“以租代售”的方式變相實現(xiàn)買房的目標。可是筆者

2、認為“以租代售”模式存在不少的法律和稅務(wù)風險！應(yīng)引起買房者的高度重視。 （一）法律風險分析 "以租代售"是在買賣雙方達成交易之后，沒有馬上去辦理過戶手續(xù)。雖然我國沒有明確法律規(guī)定“以租代售”是不行的，但是由于限購政策明令禁止商辦項目賣給個人，而民法通則第六條明確規(guī)定：“民事活動必需遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策?！彼蚤_發(fā)商“以租代售”的行為違反了限購政策也就違法了，存在的法律風險如下。 1、價格方面的法律風險 一是：由于現(xiàn)在房屋的價格具有極大的可變因素漲浮不定，在簽訂租賃合同時所簽的價格與所要求的"五年限制"之后的該房屋價格很可能是不一樣的

3、，假如房屋價格上漲了，那么賣家完全可以寧愿賠償違約金也不情愿按以前商定的價格賣掉房子。這對于買家來說，則要擔當由此帶來的諸多的不利后果，甚至能丟失掉購買新居屋的機會。出租年限越長，風險就越高。 二是，假如房屋價格下降了，那么買家也有可能在承租期內(nèi)解除雙方的租賃合同，使得出租人出售房產(chǎn)的目的無法達成。也就是說，收益本身的不確定性將給交易雙方違約帶來了巨大的變動空間。 三是，站在買房者的角度看，其實和賣房者簽訂的是附期限合同，這種附期限合同只有期限到期時才生效，假如租房期間雙方因為房價等因素有分歧，買房者的利益是不受法律保護的。 2、租賃合同期限的法律風險 中華人民共和國合同法第二百一十四條：租賃

4、期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！耙宰獯邸蹦Ｊ降姆康禺a(chǎn)公司往往與購房者簽訂租賃合同的租賃期限高于20年，在合同中商定：在租賃期限滿后，租房者獲得該租賃房的產(chǎn)權(quán)。這種合同商定的租賃期限明顯與中華人民共和國合同法第二百一十四規(guī)定的20年以內(nèi)的合法租賃期限是相悖的，是無效的租賃合同。因此，依據(jù)超過20年的租賃期限的租賃合同不受法律保護，而且“以租代售”的房屋產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里，一旦遇到拆遷，租戶不是產(chǎn)權(quán)人，拆遷補償款一般不會支付給租戶。 （二）“以租代售”的稅務(wù)處理 1、簽訂租賃期限超過20年的稅務(wù)處理

5、：視同轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)交稅 依據(jù)中華人民共和國合同法第二百一十四的規(guī)定，超過20年的租賃合同無效，同時依據(jù)依據(jù)財稅【2016】36號有關(guān)應(yīng)稅服務(wù)注釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，根據(jù)銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。即根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，假如購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、安排等權(quán)力，仍應(yīng)根據(jù)出售不動產(chǎn)處理?；谝陨戏伞⒍愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”方法，雖然沒有與購買者辦理過戶手續(xù)，但是簽訂的租賃合同超過20年的狀況下，房地產(chǎn)公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購房款。詳細的稅務(wù)處理如下： （1）增值稅的處理：根據(jù)“以租代售”合同商定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務(wù)時間。 依據(jù)財

6、稅201636號附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法第四十五條第（一）項的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天為增值稅的納稅義務(wù)時間。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。依據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“以租代售”的銷售房屋的營銷模式，在租賃合同中商定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購房款)的時間是繳納增值稅的納稅義務(wù)時間，依照10%申報繳納增值稅的銷項稅。 （2）土地增值稅的處理：根據(jù)“以租代售”合同商定的根據(jù)租房時的價格賣給租房者的價格與面積計算的收入作為土

7、地增值稅收入。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，根據(jù)發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入”。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂“以租代售”合同商定的“根據(jù)租房時的價格賣給租房者的價格”與房屋面積計算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務(wù)時間為房屋交付給租房者使用的時間。 3、企業(yè)所得稅的處理：根據(jù)“以租代售”合同商定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務(wù)時間。 依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法（國稅發(fā)31號）第六條第（二

8、）項的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同時應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。假如采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議商定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂的“以租代售”合同商定的分期付款的租金（租金相當于分期支付的購房款）的時間作為企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)時間。 2、簽訂租賃期限不超過20年的稅務(wù)處理：根據(jù)出租不動產(chǎn)進行稅務(wù)處理 中華人民共和國物權(quán)法第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和毀滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和毀滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)?/p>

9、記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。中華人民共和國合同法第二百一十四的規(guī)定，超過20年的租賃合同無效?；谝陨戏梢?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同，根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生售房行為，只是發(fā)生出租房屋的行為。因此，簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同，根據(jù)出租不動產(chǎn)進行稅務(wù)處理。 （1）增值稅的處理：根據(jù)“以租代售”合同商定的付款時間確定增值稅的納稅義務(wù)時間。 依據(jù)財稅201636號附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法第四十五條第（一）項的規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票

10、的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。依據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與租房者簽訂的“以租代售”合同商定的租金付款時間確定為增值稅的納稅義務(wù)時間。 (2)土地增值稅的處理：不繳納土地增值稅。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定,“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承，贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！被诖硕惙ㄒ?guī)定，繳納土地增值稅的納稅義務(wù)人是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為，而簽訂租賃期限不超過20年的“以租代售”合同，房地產(chǎn)公司沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物的行為，就不繳納土地增值稅。 （3）企業(yè)所