重慶高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新及趨勢(shì)研究

1、重慶高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新及趨勢(shì)研究 旭日地產(chǎn)研究 2005年秋季房交會(huì)于10月23日結(jié)束，此次房交會(huì)參展樓盤210個(gè)，全新亮相的樓盤有26個(gè)之多。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次秋交會(huì)有130個(gè)普通高層項(xiàng)目，占總項(xiàng)目數(shù)的6成多。部分在去年以花園洋房、別墅為主流產(chǎn)品的開發(fā)商，除完成相應(yīng)后續(xù)產(chǎn)品外，新推樓盤方向轉(zhuǎn)為高層。龍湖的觀山水、紫都城都是高層；金科的廊橋水岸和觀天下也都是高層從主城六區(qū)到渝北兩路，乃至巴南、北碚，都有不少的中小規(guī)模高層住宅放量。據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2005年下半年重慶高層的放量將會(huì)在500萬平方米以上。從總體看來，重慶明年高層大量增加，價(jià)格穩(wěn)中有升。受土地供應(yīng)和價(jià)格影響，高層是城市住宅的主流，預(yù)計(jì)明年還是

2、會(huì)以高層為主，龍湖、金科、復(fù)地、融僑等一線開發(fā)商都推出了大量的高層。一、高層物業(yè)總概1、 物業(yè)類型供應(yīng)概述：從房交會(huì)展出的高層以及現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)看來，高層物業(yè)的發(fā)展將是城市建設(shè)的主流。亮相高層項(xiàng)目130個(gè)，占參展樓盤數(shù)目的62；展出的寫字樓項(xiàng)目3個(gè)；別墅及花園洋房項(xiàng)目52個(gè)。高層占決大多數(shù)。預(yù)計(jì)明年的高層物業(yè)放量將繼續(xù)升溫，將達(dá)到1000萬平方米以上。2、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：傳統(tǒng)意義上的高層建筑通常都是高密度、高容積率，作出的園林景觀通常給人壓迫感。然而，高層低密度的龍湖·水晶酈城卻令人們找到了開闊大氣的感覺；一般說來，高層的容積率都比較大，但是復(fù)地·上城的容積率卻只有，建筑密

3、度僅為，高層做得這樣“豪邁”實(shí)屬不易。生活品質(zhì)的提高，開發(fā)商的綠化率大都控制在30以上。高層物業(yè)有“一低一中一高”的趨勢(shì)：即低密度、中容積率、高綠化率。樓盤名稱容積率綠化率建筑密度融僑半島·云滿庭36%15%復(fù)地·上城52%10%陽光100國際新城35%29%3、 產(chǎn)品：在新推樓盤中，逐漸向中小戶型發(fā)展的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，面積也相應(yīng)減小，緊湊型住宅前途看好。本次房交會(huì)的實(shí)際交易數(shù)據(jù)：70110平米范圍內(nèi)的住房最受歡迎，平均90平方米的住房需求達(dá)到70%以上。 樓盤戶型面積價(jià)格風(fēng)格長安麗都兩房、三房80-1403400新加坡園林景觀金地·天泰廣場兩房、三房72

4、-1182900雪梨澳鄉(xiāng)一房、兩房、三房25-80未定澳洲風(fēng)情愛家麗都兩房、三房70-180未定意大利風(fēng)格 “長安麗都”的產(chǎn)品突破原來的高層觀念，增強(qiáng)了居住的舒適性。小區(qū)采取圍合式結(jié)構(gòu)，引進(jìn)新加坡園林景觀，做到與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合。“怡景天域”大板江景豪宅等項(xiàng)目的出現(xiàn)，也充分說明了高層在觀念上的又一突破。高層的項(xiàng)目定位將不僅僅只是針對(duì)中低端客戶，高層物業(yè)高端化定位趨勢(shì)顯著。4、 區(qū)域分布：從統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)看，高層的分布區(qū)域以江北、南岸和北部新區(qū)占前三位。僅南坪、觀音橋等都市中心云集了近百萬平方米的高層，城市中心高層住宅的集群效應(yīng)顯現(xiàn)。其他區(qū)域的高層也不少，高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)的高層放量也

5、非常大。同時(shí)從本次房交會(huì)出也可看出，高層建筑有向郊區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。5、 建筑外觀：高層建筑受其自身特點(diǎn)限制，基本都采用現(xiàn)代風(fēng)格，外形大多俊朗挺拔，水晶酈城以其挺拔、疏朗的建筑形態(tài)在外觀上重塑了高層電梯公寓的美感，佳禾鈺茂·香港城采用非常冷峻的灰黑色，體現(xiàn)其“天空之城”的超前與現(xiàn)代。6、 需求方面：從最新的購房需求報(bào)告看出，消費(fèi)者對(duì)高層的需求量在增加。在本次調(diào)查中，消費(fèi)者選擇高層的占，而春季房交會(huì)上選擇高層的消費(fèi)者占。消費(fèi)者居住觀念的改變，與龍湖（紫都城、觀山水）、金科（綠韻康城、廊橋水岸）、魯能星城、融僑（云滿庭）、華宇（金砂港灣、渝州新都、林泉雅舍）等一線樓盤的供應(yīng)及消費(fèi)引導(dǎo)有關(guān)，也

6、與高層物業(yè)品質(zhì)及居住舒適性的提高相關(guān)聯(lián)。綜上，不論是居住觀念的變化還是高層物業(yè)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，在整個(gè)城市建筑中，高層物業(yè)絕對(duì)是主流。總體而言，旭日地產(chǎn)研究認(rèn)為，重慶高層物業(yè)分化與升級(jí)包括二大主流：l 近郊的高層，密度降低、容積率趨低，綠化率趨高，強(qiáng)調(diào)大規(guī)模社區(qū)環(huán)境并注重營造和完善城市配套功能；l 另一個(gè)就是城市中心區(qū)的高層，強(qiáng)調(diào)景觀性，并做到如何與城市的既有資源協(xié)調(diào)配合。二、高層物業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新本土三大品牌房商（華宇、龍湖、金科），在今年不約而同地走了高層路線。在房交會(huì)上首次露臉的渝中名郡、春風(fēng)·城市心筑、愛加麗都、中華新城等新項(xiàng)目都唱著高層的“主打歌”。隨著眾多開發(fā)商紛紛涉足開發(fā)高層住

7、宅樓盤，重慶樓市的新高層時(shí)代呼嘯而來。與傳統(tǒng)意義上的高層相比，新高層有創(chuàng)新，才能有機(jī)會(huì)！越發(fā)成熟的高層物業(yè)產(chǎn)品才是購房者真正所需要的。以下一一解析高層產(chǎn)品：（一）、規(guī)劃創(chuàng)新：以水晶酈城的出現(xiàn)為標(biāo)志，新高層開始逐步在規(guī)劃上作一些探索和嘗試。龍湖水晶酈城的項(xiàng)目規(guī)劃中大膽推出了高層低密度的布局方式，70米的樓體主景觀間距，顛覆了以往高層圍合式布局的傳統(tǒng)思路。與花園洋房等多層住宅相比，高層絕大部分優(yōu)勢(shì)都集中表現(xiàn)在良好的景觀性。新高層在規(guī)劃上的探索和嘗試，實(shí)現(xiàn)了高層在景觀環(huán)境上的進(jìn)一步突破。（二）、技術(shù)創(chuàng)新：新高層的出現(xiàn)能夠與舊的高層公寓區(qū)分開來，新技術(shù)的運(yùn)用是關(guān)鍵，建筑科學(xué)技術(shù)的發(fā)展為新高層的發(fā)展提供

8、了技術(shù)保障。米蘭天空和同創(chuàng)奧韻是這方面的代表。作為我市目前的建筑節(jié)能示范住宅小區(qū)，米蘭天空在墻體中采用了保溫隔熱技術(shù)，同時(shí)運(yùn)用塑鋼雙層玻璃。據(jù)介紹，這些建筑節(jié)能技術(shù)能夠使能源利用率提高50。而同創(chuàng)奧韻是西南地區(qū)第一家國家健康住宅示范小區(qū)，圍繞著節(jié)能和健康住宅的舒適性，該項(xiàng)目也在建筑新技術(shù)和新材料的運(yùn)用上做了一些嘗試，在重慶首家同時(shí)采用了中空玻璃、外墻保溫隔熱和浮筑樓盤隔聲技術(shù)。（三）、觀念創(chuàng)新：新高層的發(fā)展，必須在觀念上創(chuàng)新。據(jù)介紹，金科·綠韻康城的后期產(chǎn)品將突破原來的高層觀念，采用風(fēng)車狀設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)三面通風(fēng)采光，增強(qiáng)居住的舒適性。另外，海客灜洲和怡景天域的出現(xiàn)，充分說明了高層在觀

9、念上的又一突破。“高層的項(xiàng)目定位將不僅僅只是針對(duì)中低端客戶，高層也可能是高端豪宅，關(guān)鍵是如何與別墅產(chǎn)品差異化?！保ㄋ模?、產(chǎn)品創(chuàng)新：在今年的房交會(huì)上，各個(gè)高層物業(yè)的賣點(diǎn)一一盡現(xiàn)。Ø 其一，板式高層提升居住品質(zhì)：板式高層是高層物業(yè)在2005年品質(zhì)提升的主要方向。如魯能星城二期將主推板式高層，以及怡景天域推出的板式江景豪宅。Ø 其二，入戶花園的設(shè)置。一改高層住宅沒有私家花園的俗套，在推出的新盤中，幾乎都設(shè)置了入戶花園。沙坪壩區(qū)的雪梨澳鄉(xiāng)，不論是25²的mini公寓還是75²的舒適居室，無一例外地設(shè)置了3-20²的入戶花園，讓快節(jié)奏生活下的勞頓身心得以

10、徹底放松。Ø 其三，陽臺(tái)的多、大趨向。在以往的高層設(shè)計(jì)中，一個(gè)是客廳的景觀陽臺(tái)，一個(gè)廚房外的生活陽臺(tái)，而此次房交會(huì)上參展的愛家麗都，細(xì)數(shù)一套三房模型上的陽臺(tái)個(gè)數(shù)，竟有5個(gè)之多，均為一步式陽臺(tái)，平添室內(nèi)觀景點(diǎn)，陽光、綠地相映成趣，休閑、觀景怡然自得。另一個(gè)就是客廳和書房共用一個(gè)大陽臺(tái)，陽臺(tái)面積拓寬到13-18²，亦動(dòng)亦靜，別具創(chuàng)意。Ø 其四，獨(dú)立式餐廳的設(shè)置。餐廳的位置一般都是在客廳的旁邊，而獨(dú)立式餐廳的出現(xiàn)，使得進(jìn)餐環(huán)境得以改變。Ø 其五，雙衛(wèi)生間的設(shè)置²²，²。衛(wèi)生間除了個(gè)數(shù)盡量增加外，在有限的空間內(nèi)入廁區(qū)與盥洗區(qū)分隔形成

11、干濕分區(qū)，舒適性得以提高。Ø 其六，功能房的用途多樣化。多功能書房、儲(chǔ)藏室、衣帽間、保姆房、寵物房等用途功能房，在戶型設(shè)置中逐步得到細(xì)化和廣泛應(yīng)用。尤其是衣帽間，通常與主衛(wèi)相鄰，面積設(shè)定在4²左右，除一般的方正戶型以外，在裝修上出現(xiàn)了其他圓形的設(shè)計(jì)，別具一格。Ø 其七，主臥三面采光設(shè)置。主臥的面積一般設(shè)置在15²-24²左右。除去以往的飄窗設(shè)計(jì)，新興的主臥室轉(zhuǎn)角落地窗，或弧形墻面，帶來靈動(dòng)的居室視覺空間。在觀山水的樣板房還可以發(fā)現(xiàn)，其主臥并非弧形墻面卻仍三面均有采光，這在重慶的戶型設(shè)計(jì)中是十分罕見的。總體而言，旭日地產(chǎn)研究認(rèn)為，重慶高層物業(yè)產(chǎn)品

12、創(chuàng)新趨勢(shì)核心是：l 產(chǎn)品的創(chuàng)新強(qiáng)調(diào)的是居住的舒適性以及生活品質(zhì)的提升。l 注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)之處，人性化的設(shè)計(jì)及居住舒適性的考量是開發(fā)商提升產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)鍵。三、總結(jié)城市中心高層住宅往往更能代表一個(gè)城市的總體形象和住宅發(fā)展水平，因此，如何建設(shè)好市中心高層住宅產(chǎn)品，以及提升其產(chǎn)品附加值，對(duì)開發(fā)商來說，責(zé)任是非常重大的。房交會(huì)的體驗(yàn)，可以看到，在越來越多高層建筑矗立的今天，人們已經(jīng)很好的接受了這一變化。同樣，對(duì)高層住宅的技術(shù)創(chuàng)新，高層與多層及花園洋房間的關(guān)聯(lián)性和可借鑒性，是高層住宅發(fā)展的要素。重慶市高層住宅市場發(fā)展迅速，高層分布在城市各個(gè)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展基本比較均衡，各區(qū)都有高層供應(yīng)，其中又以江北區(qū)、北部

13、新區(qū)、南岸區(qū)為熱點(diǎn)區(qū)域。價(jià)格根據(jù)區(qū)域位置而定，區(qū)域價(jià)差在逐漸縮小，走勢(shì)平穩(wěn)。產(chǎn)品質(zhì)量有很大提高，產(chǎn)品多元化，符合不同層次消費(fèi)者的需要，特別是中小戶型產(chǎn)品的升溫，擴(kuò)大了消費(fèi)群。 旭日地產(chǎn)研究 李華/文附：部分高層住宅調(diào)查表樓盤名稱區(qū)位區(qū)域體量（萬方）容積率綠化率戶型面積²空間形式價(jià)格形式雪梨澳鄉(xiāng)副中心沙坪壩區(qū)9730一房、兩房、三房25-80平層、躍層未定板式東和春天e/f組團(tuán)近郊區(qū)渝北區(qū)304076-1283400龍湖紫都城近郊區(qū)渝北區(qū)3950三房、四房98-127平層3800點(diǎn)式尚源印象近郊區(qū)渝北區(qū)未定典雅麒龍山水近郊區(qū)巴南區(qū)1138%三房111錯(cuò)層2580愛家麗都近郊區(qū)渝北區(qū)5050兩房、三房78-180平層、躍層未定東海長洲副中心南岸區(qū)4530%2980長安麗都副中心江北區(qū)33%兩房、三房80-1403400板式點(diǎn)式結(jié)合金地天泰廣場副中心大渡口區(qū)1322%兩房、三房72-118錯(cuò)層、躍層2900點(diǎn)式融僑半島云滿庭濱江南岸區(qū)2436%3700洲際半島新城中心區(qū)渝中區(qū)1045%12