2020房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：理論與方法10

1、2020 房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題：理論與方法 10第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其使用一、單項(xiàng)選擇題1、某類房地產(chǎn)20062020年的價(jià)格見(jiàn)下表，根據(jù)平均發(fā)展速度,預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2020年的價(jià)格為（）元/m2°【2020年真題】 某類房地產(chǎn) 20062020年的價(jià)格份20062007200820092020房地產(chǎn)價(jià)格（元 m2）38005000640078009000A. 10300B. 10400C. 11165D. 112652、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、 3260 元/m2、3440 元/m2、3620 元/m2、3800 元/m2、3980 元/m

2、2,采用 平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為()元/m2。A. 4120B. 4149C. 4184D. 42163、某城市 2000 年和 2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是 3500 元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè) 2008年的價(jià)格最接近 于()元/m2。A. 4800B. 5124C. 5800D. 71244、 在使用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的( )實(shí)行 移動(dòng)平均。A. 市場(chǎng)行情B. 周期長(zhǎng)度C. 實(shí)際時(shí)間D. 變動(dòng)水準(zhǔn)5、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是 ()。A. 價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)B. 價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)C. 價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)D

3、. 價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)6、 用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為 V乙=1500+60i,則該兩類房地 產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)相比 () 。A. 甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B. 乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C. 該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱水準(zhǔn)相同D. 該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱水準(zhǔn)不可比7、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為 ()。A. 指數(shù)修勻法B. 指數(shù)曲線趨勢(shì)法C. 二次拋物線趨勢(shì)法D. 直線趨勢(shì)法8、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn) 2002年至 2006年的價(jià)格分別 為 3405 元/m2、3565 元/m2、3730 元/m2、3905 元/m2、4075 元

4、/m2, 則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn) 2008年的價(jià)格為()元/m2。A. 4075.0B. 4242.5C. 4410.0D. 4577.59、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū) 20052008年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。 若采用平均增減量法預(yù)測(cè)，該地區(qū)普通商品住宅2020年的價(jià)格為 ( )元 /m2。A. 5362B. 5374C. 5532D. 570210、某類房地產(chǎn) 2005 年-2009 年的價(jià)格見(jiàn)下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為 0.1 、 0.2 、 0.2 、 0.5 ，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn) 2

5、020 年得價(jià)格為 ()元/平方米。年份20052006200720082009價(jià)格68107130746078108150A. 8460B. 8500C. 8790D. 8838二、多項(xiàng)選擇題1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用 于( ) 等。A. 收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金B(yǎng). 市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格實(shí)行交易情況調(diào)整C. 填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D. 比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E. 成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格2、使用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有 ()。A. 搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并實(shí)行檢查、鑒 別B. 整理搜集到的歷史價(jià)

6、格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖C. 觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式D. 以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格E. 對(duì)未來(lái)的價(jià)格實(shí)行分析和預(yù)測(cè)3、使用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有 ()。A. 搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并實(shí)行檢查、鑒B. 整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖C. 觀察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式D. 以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格E. 對(duì)未來(lái)的價(jià)格實(shí)行分析和預(yù)測(cè)4、數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有 ( ) 。A. 直線趨勢(shì)法B. 指數(shù)曲線趨勢(shì)法C .二次拋物線趨勢(shì)法D .指數(shù)修勻法E. 回歸分析法三、判斷題1、使用平均發(fā)展速度法實(shí)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值

7、的變動(dòng)過(guò) 程是持續(xù)上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差較大，否則就 不適宜采用這種方法。 ( )Y. 對(duì)N.錯(cuò)2、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列實(shí)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派 生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格 變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。 ()3、指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和對(duì)將來(lái)的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò) 修勻之后得出下一時(shí)期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。 ( )Y.對(duì)N.錯(cuò)4、房地產(chǎn)價(jià)格上漲 ( 或下降 )趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格高低 無(wú)關(guān)。當(dāng)前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲可能較緩慢，而價(jià)格低的房 地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較

8、強(qiáng)勁。 ( )Y. 對(duì)N.錯(cuò)5、當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格水平越高，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越強(qiáng)。( )Y. 對(duì)N.錯(cuò)6、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的 條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所 擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。 ( )Y. 對(duì)N.錯(cuò)7、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn) 20032007年的價(jià)格逐年上 漲，分別為 3500 元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250 元/m2、4550 元/m2,使用平均增減量法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn) 2008年的價(jià)格高于4800 元 /m2。()Y. 對(duì)N.錯(cuò)8、因?yàn)樵浇咏A(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，

9、 所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平 均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。 ( )Y.對(duì)N.錯(cuò)一、單項(xiàng)選擇題1、【準(zhǔn)確答案】： C【答案解析】：平均發(fā)展速度 =1.240552020 年的價(jià)格=3800X 1.240555=111652、【準(zhǔn)確答案】： C【答案解析】：預(yù)測(cè) 2003年的價(jià)格為：V6=3100X 1.051256=4183.96(元 /m2)3、【準(zhǔn)確答案】： C【答案解析】：預(yù)測(cè) 2008年的價(jià)格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652, V8=3500X 1.06528=5801.56(元 /m2)。4、【準(zhǔn)確答案】： B【答案解

10、析】：在使用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變 化的周期長(zhǎng)度實(shí)行移動(dòng)平均。5、【準(zhǔn)確答案】： B【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波 動(dòng)的房地產(chǎn)。6、【準(zhǔn)確答案】： A【答案解析】：甲的斜率比乙的斜率大7、【準(zhǔn)確答案】： D【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單的為直線趨勢(shì)法。8、【準(zhǔn)確答案】： C【答案解析】：根據(jù)平均增減量法實(shí)行測(cè)算： d=（160+165+175+170）/4=167.5（元/m2），預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅 2008 年 的價(jià)格為：V6=P0+cK i=3405+167.5 x 6=4410（元 /m2）。9、【準(zhǔn)確答案】： C【答案解析】：d=（5192

11、-4682）/3=170（元/m2），預(yù)測(cè)該地區(qū)商品 住宅 2020 年的價(jià)格為：V5二P0+K i=4682+170 K 5=5532（元 /m2）。10、【準(zhǔn)確答案】： B【答案解析】：各年增減量分別為 320、330、350、340平均增減量=320X 0.1+330 X 0.2+350 X 0.2+340 X 0.5=3382020 年價(jià)格=6810+338X 5=8500二、多項(xiàng)選擇題1、【準(zhǔn)確答案】： ACD【答案解析】：“市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格實(shí)行交易情況調(diào) 整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格”不用長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參 見(jiàn)教材 P354。【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用”知識(shí)點(diǎn)實(shí)

12、行考核】【答疑編號(hào) 10224776】2、【準(zhǔn)確答案】： ABCD【答案解析】：3、【準(zhǔn)確答案】： ABCD【答案解析】：使用長(zhǎng)期趨勢(shì)法實(shí)行價(jià)格預(yù)測(cè)，一般分為 4個(gè)步 驟：搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并實(shí)行檢查、鑒 別，以保證其真實(shí)；整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一 標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列 圖；觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨 勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出 一定的模式；以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格4、準(zhǔn)確答案】： ABC【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨

13、勢(shì)法、指數(shù)曲線趨 勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法三、判斷題1、【準(zhǔn)確答案】： N【答案解析】：使用平均發(fā)展速度法實(shí)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn) 價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅 度大致相同，否則就不宜采用這種方法。2、【準(zhǔn)確答案】： Y【答案解析】：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列實(shí)行修勻， 即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成 一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響， 顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。3、【準(zhǔn)確答案】： N【答案解析】：指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為 根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法4、【準(zhǔn)確答案】： Y【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格上漲 （或下降） 趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)當(dāng) 前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。當(dāng)前價(jià)格高的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲可能較緩慢， 而價(jià)格低的房地產(chǎn)，其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能較強(qiáng)勁。5、【準(zhǔn)確答案】： N【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)當(dāng) 前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)6、【準(zhǔn)確答案】： N【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房 地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格 資料，而且所擁有