房屋買賣中“陰陽合同”的效力認(rèn)定

1、房屋買賣中“陰陽合同”的效力認(rèn)定0緒言“陰陽合同”本來多見于建設(shè)工程施工領(lǐng)域中，但是該現(xiàn)象已經(jīng)拓展到房屋買賣合同，房屋租賃合同、勞務(wù)合同及勞動(dòng)合同等領(lǐng)域中。本文首先對(duì)“陰陽合同”的概念進(jìn)行界定，再針對(duì)二手房屋買賣中“陰陽合同”的效力進(jìn)行分析p ，并得出結(jié)論。1“陰陽合同”的概念對(duì)“陰陽合同”的效力進(jìn)行分析p ，首先要厘清“陰陽合同”的概念?！瓣庩柡贤钡母拍钤谡袠?biāo)投標(biāo)法中得以明確，招標(biāo)投標(biāo)法第46條規(guī)定招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。因此，“陽合同”是建設(shè)單位、施工單位按照招投

2、標(biāo)文件簽訂，用于在建設(shè)工程管理部門備案的建設(shè)工程施工合同，而“陰合同”是雙方為規(guī)避政府管理，私下簽訂，沒有進(jìn)過合法的招投標(biāo)程序且未在建設(shè)工程行政管理部門備案的建設(shè)施工合同。顯然，這個(gè)概念已經(jīng)不能涵蓋目前“陰陽合同”在其他領(lǐng)域的應(yīng)用。泛化后的“陰陽合同”并無官方、權(quán)威的定義。有學(xué)者指出，“陰陽合同”，并非一個(gè)具體的合同，而是一種交易現(xiàn)象，它是指在交易過程中，交易雙方基于某種利益考慮（通常是為了規(guī)避政府部門的監(jiān)管、實(shí)現(xiàn)利益最大化），對(duì)同一合同標(biāo)的物簽訂了價(jià)款存在明顯差額或者履行方式存在差異的兩份合同，其中一份依法做了備案、登記等公示以應(yīng)對(duì)監(jiān)管，且雙方以口頭或承諾函的形式明確其只用于公示而不實(shí)際履行

3、，另一份則僅由雙方當(dāng)事人持有用于實(shí)際履行1。其中，只用于公示的合同稱為“陽合同”，而僅由當(dāng)事人雙方持有并實(shí)際履行的合同稱為“陰合同”。筆者認(rèn)為此種定義過于具體，忽略了交易主體訂立“陰陽合同”的其他目的?！瓣柡贤钡哪康牟恢皇菫榱斯緫?yīng)對(duì)監(jiān)管，具體到二手房屋買賣中，簽訂“陽合同”的目的可以是做低合同價(jià)款以規(guī)避部分稅金（可稱為“納稅用陽合同”），或是做高合同應(yīng)對(duì)銀行貸款的審查，以獲得更高的貸款（可稱為“貸款用陽合同”）。筆者認(rèn)為，“陰陽合同”是指合同當(dāng)事人基于某種利益考慮就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示并用

4、于實(shí)際履行，可以是書面或口頭。2“陰陽合同”的效力目前對(duì)“陰陽合同”的效力看法不一，主要有以下幾種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)是陰合同和陽合同均無效，整個(gè)交易因當(dāng)事人的行為違反合同法第52條第2款“惡意串通，損害國家、集體或第三人利益”，第3款“以合法形式掩蓋非法目的”，第5款“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而導(dǎo)致無效的法律效果。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者理由不盡相同，有學(xué)者認(rèn)為“陰陽合同”作為一個(gè)整體的交易現(xiàn)象，兩者結(jié)合才構(gòu)成，單獨(dú)拆分分析p 并無意義2，或認(rèn)為陽合同明顯違反意思自治原則而無效，陰合同因程序上的缺失不能認(rèn)定為有效。第二種觀點(diǎn)是陰合同有效說。持該觀點(diǎn)的人認(rèn)為，“陰合同”是當(dāng)事人意思表示一致的真實(shí)體

5、現(xiàn)，實(shí)踐中履行的也是該合同，此合同生效，對(duì)雙方具有約束力。陽合同不是買賣雙方的“真實(shí)意思表示”，故不具效力。第三種觀點(diǎn)是陽合同有效說。此觀點(diǎn)認(rèn)為，陽合同為符合法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同，且在主管部門備案，應(yīng)為有效；與之相反，“陰合同”為雙方私下協(xié)議，且雙方以此規(guī)避政府的管理，違反了法律強(qiáng)制性的規(guī)定，同時(shí)該合同未在主管部門備案，形式上欠缺生效要件，應(yīng)為無效。此說為司法實(shí)踐中對(duì)于建設(shè)施工領(lǐng)域的陰陽合同的通常處理方法。以上的觀點(diǎn)都有一定的道理，但是也有其不足之處。從“均無效說”來看，“陰陽合同”應(yīng)當(dāng)被看做是兩個(gè)民事法律行為的聯(lián)立，不能把它當(dāng)做一個(gè)整體進(jìn)而否定全部。進(jìn)一步而言，不考慮合同的具體情況而全盤否定

6、，極大降低了交易效率。因此“陰合同”和“陽合同”各自是否有效是判定“陰陽合同”效力的核心爭論點(diǎn)。筆者認(rèn)為分析p “陰陽合同”效力要從以下幾個(gè)方面入手。一是登記備案和合同效力的關(guān)系。我國采取的是登記對(duì)抗主義，登記與否不影響合同的效力。因此，盡管陰合同沒有進(jìn)行登記，但它并不一定無效，形式上的瑕疵不足以對(duì)“陰合同”全盤否定，而應(yīng)當(dāng)從合同內(nèi)容上具體分析p 其效力；盡管陽合同在登記主管部門進(jìn)行了登記備案，但是登記并不能對(duì)其效力問題作出保證，其并非一定是有效合同。二是分析p 雙方真實(shí)的意思表示。在兩份合同中，很顯然“陰合同”才符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。當(dāng)事人簽訂的“陽合同”一般只在登記時(shí)使用，并不直接履行

7、，此行為構(gòu)成傳統(tǒng)民法學(xué)說中非真意的意思表示的虛偽表示情形。按照虛偽表示與隱匿行為理論，“陽合同”應(yīng)當(dāng)無效。虛偽表示，也稱為通謀虛偽表示或虛假表示，是指表意人與相對(duì)人一致同意僅造成訂立合同的表面假象，而實(shí)際上并不想使該合同的法律效果產(chǎn)生。即使依該(轉(zhuǎn)載自：.BdfQy.Com 千 葉帆 文摘:房屋買賣中“陰陽合同”的效力認(rèn)定)虛偽表示而訂立的“陽合同”已被登記機(jī)關(guān)依法登記公示，該登記行為也應(yīng)按照物權(quán)法第認(rèn)定為登記錯(cuò)誤。三是分析p 合同是否符合法律規(guī)定。房屋買賣中的陽合同由于系雙方當(dāng)事人為了逃避納稅等國家管理而訂立的，符合第二項(xiàng)“惡意串通損害國家利益”及第三項(xiàng)“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，因此

8、屬于無效合同。而“陰合同”的效力因其目的是否合法的不確定性而無法確定，若“陰合同”不具備效力上的法律否定的事實(shí)，則“陰合同”有效。3總結(jié)至今，我國法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋并未對(duì)“陰陽合同”現(xiàn)象及處理做出系統(tǒng)的規(guī)定，僅在建設(shè)施工領(lǐng)域公布了關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋。由于現(xiàn)行法律規(guī)定的缺失和不當(dāng)，不但使“陰陽合同”現(xiàn)象得以滋生擴(kuò)散，屢禁不止，且人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)也在嚴(yán)守法律強(qiáng)制性規(guī)定和尊重當(dāng)事人的意思自治之間舉棋不定。因此，對(duì)于“陰陽合同”的法理探討和解決辦法，仍需要學(xué)界的繼續(xù)論證，深入挖掘受法律保護(hù)的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行合理判定，從而保護(hù)雙方的正當(dāng)、合法權(quán)益?！緟⒖?/p>