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1、金融街區(qū)域市場分析一、 金融街地區(qū)概述              北京金融街歷史源遠流長，早在元代起就被稱為“金城坊”，而明、清兩代的金城坊，更是遍布金坊、銀號，商賈富豪和皇親國戚大發(fā)其財，成為北京金融業(yè)最初的萌芽。到了清末，戶部銀行就設(shè)于此，不久改為大清銀行。民國元年，又改為中國銀行。其后大陸、金城、中國實業(yè)各銀行，均先后設(shè)立于此。悠久的歷史淵源，強烈的金融文化背景效應(yīng)對國內(nèi)外眾多投資商家具有很強的吸引力。 1993年，國務(wù)院批復了北京市的城市總體規(guī)劃，其中提出要在西二環(huán)路東側(cè)，建設(shè)

2、一個集中國家銀行總行、金融機構(gòu)總部為主的建筑組群，確定了北京金融街的位置與基本功能。金融街規(guī)劃用地位于西二環(huán)東側(cè)，南起復興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街，西自西二環(huán)路，東臨太平橋大街，南北長約1700米，東西寬約600米，規(guī)劃用地103公頃，總建筑規(guī)模300多萬平方米。金融街地區(qū)四面臨城市干道，區(qū)域內(nèi)，東、西向的武定侯街、廣寧伯街，將金融街從南向北劃分為南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)三部分。而中區(qū)是金融街規(guī)劃、開發(fā)的重點。此區(qū)域定位是建設(shè)為國際領(lǐng)先、國內(nèi)一流的金融管理中心。中國加入世貿(mào)以后，按照國際金融機構(gòu)對辦公場所的需求，中區(qū)規(guī)劃進行了重新調(diào)整。中區(qū)建筑的總規(guī)模在120萬平方米左右，包括智能化寫字樓、五星級酒

3、店和高檔公寓以及配套的健身、娛樂設(shè)施等。 二、金融街地區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）寫字樓1、市場供應(yīng)（1）     現(xiàn)有供應(yīng)狀況金融街的寫字樓曾出現(xiàn)過一個供應(yīng)斷檔期。早期只有企業(yè)大廈、百盛寫字樓、平安大廈、投資廣場等少數(shù)幾個項目。由于供應(yīng)偏少，而需求市場又比較旺盛，消化量較大，此外還有中國電信、中國移動大廈這樣多為自用的寫字樓。因此，至2000年金融街地區(qū)只剩國際企業(yè)大廈、通泰大廈還有少量現(xiàn)房，基本處于無房可供的局面。2001至2002年以后，市場供應(yīng)才開始逐步脫離斷檔期。2003年，國際金融中心和富凱大廈也已投入使用。盡管如此，金融街目前的供應(yīng)量也

4、并不大。 金融街目前建成的項目有： C1中國建設(shè)銀行總行辦公室C2平安大廈C4投資廣場C5中國電信指揮中心、亞洲金融大廈C6通泰大廈C7國企大廈C8百盛大廈二期D3百盛大廈A6國際金融中心G1華實大廈B5富凱大廈 （1）     潛在供應(yīng)在未來兩年左右，金融街核心區(qū)將為市場提供近100萬平方米的寫字樓，區(qū)域整體的新增供應(yīng)量將達到150萬。目前金融街仍有項目在建設(shè)中，它們是：A7英藍國際大廈B4金融街A座B6中政大廈（網(wǎng)通大廈）G2A金澤大廈G7盈創(chuàng)大廈F5金殿大廈  還有一些已經(jīng)完成拆遷，擬建項目有：A3金亞光大廈A4新盛大廈B1-3鑫茂大廈華

5、榮公寓寫字樓 2、市場需求金融街的地理位置得天獨厚，踞守二環(huán)和長安街交通要道，同時身處北京政務(wù)區(qū)，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融淵源，使之聚攏了大批金融、電信、保險、證券企業(yè)。金融街作為中國的金融管理中心，資金管理規(guī)模巨大。區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達13萬億元，控制著全國90%的信貸資金和65%的保費資金的運用。金融街及周邊地區(qū)擁有530多家知名企業(yè)和機構(gòu)，其中包括9家全國性商業(yè)銀行的總部，58家中央直屬企業(yè)，19家上市公司，另外還有38個中央部委機關(guān)及金融監(jiān)管機構(gòu)，是中國經(jīng)濟決策中心和信息中心。據(jù)統(tǒng)計，金融街的企業(yè)中有65.3%的中資機構(gòu)，國有企業(yè)是金融街的主力消費群體，“官本位”是區(qū)

6、域市場的突出特點。雖然國家對集團購買寫字樓曾經(jīng)作過限制性規(guī)定，但在金融街地區(qū)，重量級中資國有企業(yè)和機構(gòu)大面積地消化本地區(qū)的寫字樓，如通泰大廈A座整售給交通銀行，世紀互聯(lián)、中國網(wǎng)通企業(yè)等則是國際企業(yè)大廈的大買家，而中國工藝美術(shù)集團則是百盛寫字樓的大客戶。中國長江電力股份有限公司等購買富凱大廈16萬平方米的辦公樓、某大型電力公司將在金融街核心區(qū)自建8萬平方米的辦公物業(yè)，反映了區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化趨勢在繼續(xù)，也表明大客戶對區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求旺盛。下面我們以投資廣場客戶詳單來說明一下：A座B座 所屬行業(yè)劃分：1、IT 2、服務(wù)業(yè) 3、機電業(yè)、制造 4、金融 5、貿(mào)易 6、媒體傳播 7、廣告 8、咨詢

7、9、出版 10、房地產(chǎn) 11、醫(yī)療 12、教育 13、其他企業(yè)性質(zhì)劃分：1、國有 2、民營 3、外企 4、辦事處機構(gòu)客戶行業(yè)特征Ø         按行業(yè)類別劃分（餅圖） 由上圖可知，最多的是金融業(yè)、咨詢業(yè)的企業(yè)，其次是貿(mào)易類。Ø         按企業(yè)性質(zhì)劃分（餅圖） 最多的是民營企業(yè)，占到了53，超過一半；其次是國有企業(yè)，占到37%，外企公司幾乎沒有，有3個外資企業(yè)駐京辦事處。3、租金和售價金融街的大多數(shù)樓盤租金

8、報價在$18-25/月·平方米，這樣的租金水平與朝陽門地區(qū)寫字樓的租金基本持平，較之CBD傳統(tǒng)寫字樓租金稍低。金融街地區(qū)寫字樓需求旺盛，幾乎所有的樓盤空置率都在8%以內(nèi)。） 4、市場空間分析中國已經(jīng)于2001年11月10日正式加入WTO，隨著金融街逐漸形成更大的規(guī)模和更成熟的金融辦公氛圍，市場將對金融街寫字樓市場重新認識，市場需求將進一步擴大。從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，在過去一年多來較少受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟調(diào)整的影響，但也不會產(chǎn)生迅速擴張現(xiàn)象。所以金融街的發(fā)展相對穩(wěn)定，市場需求有穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 隨著中國電信大廈和中國移動大廈的落成，電信通

9、訊行業(yè)的公司也將對本地區(qū)產(chǎn)生更多的需求。中國電信和中國移動的入駐，在相當程度上將導致金融街以金融機構(gòu)為主的需求市場的結(jié)構(gòu)重組，并極大地擴大了金融街需求市場的范圍。 由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。5、競爭分析CBD和中關(guān)村是金融街的主要競爭區(qū)域。與CBD和中關(guān)村相比，金融街的優(yōu)勢和劣勢如下：（1）     劣勢：l         CBD已形成規(guī)模，金融街相對滯后l       

10、0; CBD已開始大規(guī)模建設(shè)，金融街相對較慢。l         今年CBD有100多萬平方米，而金融街尚未形成聚集效應(yīng)。l         金融街近幾年的開發(fā)重點是辦公樓，而公寓、酒店、商業(yè)、停車等服務(wù)配套設(shè)施明顯不足，八小時工作時間以外十分冷清，商氣不足，形不成國際化的商務(wù)氛圍。l         中關(guān)村的IT企業(yè)離科技產(chǎn)生地近，對小型以及處于創(chuàng)業(yè)期的高

11、科技企業(yè)具有很強的吸引力。而金融街還是主要為中大型企業(yè)為主（2）      優(yōu)勢：l         濃厚的金融氛圍：目前，中國人民銀行、中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、投資銀行、中信實業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行以及中國證監(jiān)會、中國保監(jiān)會、中保集團等十余家國家級金融機構(gòu)及中國電信集團公司、中國移動通信集團公司、中國網(wǎng)通公司等300余家實力企業(yè)相繼入駐金融街。北京金融街已成為金融業(yè)投資進駐的熱土，基本形成了以金融機構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨

12、詢、評估等配套服務(wù)機構(gòu)為輔的新的金融商務(wù)區(qū)，初步形成了全國金融管理中心的格局。貼近市場的產(chǎn)品：未來的金融街核心區(qū)不僅集寫字樓、公寓、五星級酒店、國際會l         議中心為一體，而且金融街核心區(qū)還配有專為金融界高級人士打造的銀行家俱樂部、國際金融會議中心以及配套的高級商務(wù)酒店、商業(yè)、公寓和娛樂休閑設(shè)施等。為國際企業(yè)、商務(wù)人士在此辦公住宿提供了良好的環(huán)境。l         更廣的融資渠道：金融街房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)上市公司，在融資

13、渠道及籌措資金方面有較大的優(yōu)勢。6、總結(jié)現(xiàn)有供給較少，未來供給量較大。目前金融街寫字樓的入住率普遍很高。而且由于入住企業(yè)多為國有大型企業(yè)，需求比較穩(wěn)定，因此現(xiàn)有可向市場提供的寫字樓面積較少。金融街給人以街的印象，而非商圈的印象。金融街區(qū)域與遠洋大廈等周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓項目整合不足，沒有形成“泛金融街”商圈的概念，區(qū)域缺乏可持續(xù)發(fā)展的后勁，通過政府和市場的雙重作用擴大金融產(chǎn)業(yè)中心和金融街商圈的輻射范圍，推動西城區(qū)危舊房改造和區(qū)域整體品質(zhì)提升。南區(qū)存在配套設(shè)施不足及規(guī)劃設(shè)計水平較差的問題，使得外資公司很少進入或部分外資公司入住后遷出的現(xiàn)象，沒有形成國際化的商務(wù)氛圍。新的核心區(qū)規(guī)劃很完善，但建設(shè)進度、營

14、運主體的選擇及管理水平，對實現(xiàn)規(guī)劃理念至關(guān)重要。（二）公寓1、市場供應(yīng)分析（1）     現(xiàn)有供應(yīng)狀況金融街區(qū)域公寓部分開發(fā)相對滯后，除已有的豐匯園項目外，在售的只有中海凱旋、金宸公寓、華榮公寓。其中金宸公寓二期具有極強的商住公寓色彩，而且華榮公寓在定位上為豪宅產(chǎn)品，屬于五星級酒店服務(wù)式公寓，只有中海凱旋為真正意義上的公寓。 （2）潛在供應(yīng)未來兩年內(nèi)金融街公寓市場將有新的供應(yīng)量。其中A3南項目規(guī)模為10萬平方米，G4項目建筑規(guī)模為2.5萬平方米以及豐匯時代的二期公寓部分的推出；隨著金融街地區(qū)建設(shè)進程加快，公寓市場的競爭形勢也將日趨激烈。2、市場空間分析隨

15、著北京金融街的崛起，除了對高檔寫字樓有大量需求以外，廣大內(nèi)外資金融機構(gòu)對高檔次、高質(zhì)量的商務(wù)配套設(shè)施的需求將更為殷切！因為在金融街的前期規(guī)劃中，高檔次商務(wù)配套設(shè)施，如高級服務(wù)公寓、酒店、會展中心等幾乎是空白。國內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè)和上市公司對于本地區(qū)公寓也產(chǎn)生需求。3、總結(jié)l         金融街公寓市場尚未成形，公寓數(shù)量少，開發(fā)規(guī)模小。l         目前，金融街的公寓的項目具有很強的商住特征l   

16、;      集團購買占有一定比例l         從目前的發(fā)展趨勢而言，今后該地區(qū)外企工作人員對本地區(qū)公寓的需求逐步增大，國內(nèi)在本地區(qū)利用住宅進行投資的客戶的數(shù)量也將逐步增多，本地區(qū)公寓未來具有很大的市場空間。（三）商業(yè)1、市場供應(yīng)分析    金融街所在區(qū)域周邊可以說是商家林立，東側(cè)為西單商業(yè)圈，西北側(cè)為官園也就是萬 通、華聯(lián)等商城，而在金融街區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套比較少，除了中海凱旋底商有一條商業(yè)配套街外，其余分散至各各寫字樓周邊地區(qū)，主

17、要以餐飲業(yè)為主，相關(guān)的其他配套少，不能更大的滿足金融街區(qū)域客戶的需求。2、市場需求分析    金融街區(qū)域的商業(yè)配套現(xiàn)在更多的以餐飲業(yè)為主，但是由于眾多公司下屬員工的餐飲以及其他配套不能滿足，應(yīng)該說目前的金融街地區(qū)配套的服務(wù)行業(yè)具有很強的地緣優(yōu)勢，對其的潛在需求很大。3、總結(jié)2006年，金融街將打造中國的華爾街。其中包括F1-3區(qū)的黃金樹街、F4/7/8區(qū)的四季商城，這些全部在未來的核心地區(qū)切實推行SOM的規(guī)劃理念，協(xié)調(diào)各物業(yè)檔次，并提高營運水平，核心區(qū)將為北京金融街帶來全新的吸引力和活力。三、區(qū)域評價金融街過去以金融投資保險類行業(yè)為主導的客戶結(jié)構(gòu)既有行業(yè)聚集度及忠

18、誠度的有利方面，也客觀上帶來非金融類客戶進入的阻力，客戶結(jié)構(gòu)單一將使寫字樓市場難于應(yīng)付行業(yè)危機；而物業(yè)功能配比合理，則可以相互利用，產(chǎn)生良好的綜效。外界對金融街的認知來源于整個區(qū)域，而非某個項目或單體，金融街尚沒有形成代表商圈的地標性建筑，產(chǎn)品趨同現(xiàn)象嚴重、檔次過于接近難以形成“羊群效應(yīng)”，不利于塑造區(qū)域形象。四、未來發(fā)展趨勢目前，金融街核心區(qū)的建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，規(guī)模約為100萬平方米，預計2006年建成，金融街集寫字樓、公寓、五星級酒店、國際會議中心為一體，配有專為金融界高級人士打造的銀行家俱樂部、國際金融會議中心以及相配套的各種商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、學校、醫(yī)院等設(shè)施。利用地下、地上一二層及連廊，合理安排商業(yè)配套設(shè)施，形成一個功能完善、服務(wù)齊全、充滿活力的24小時不夜城。        面向直接或最終消費者的大面積快速出售的模式是過去和將來該區(qū)域發(fā)展寫字樓的主導模式，但區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場的表現(xiàn)和機構(gòu)投資者眼中的地位一定程度上反映區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成