房地產(chǎn)價格影響因素

1、.華中科技大學文獻綜述房地產(chǎn)價格影響因素學生姓名： 張某某 學 號: 12467652332 專 業(yè)：房產(chǎn)經(jīng)營與估價班 級： 09房產(chǎn)2班 指導教師： 于老師 房地產(chǎn)價格影響因素摘要:近年來我國房地產(chǎn)價格變動呈現(xiàn)出一定的變動性，房地產(chǎn)價格成為人們?nèi)找骊P(guān)注的對象，也是一個非常敏感的話題，它的影響不僅限于房地產(chǎn)還關(guān)系到我國整個國家經(jīng)濟的發(fā)展，社會的安定。分析房地產(chǎn)價格影響因素無疑是非常重要和必要的。本文具體從房地產(chǎn)價格的形成條件和房地產(chǎn)價格本身的特征以及房地產(chǎn)的各類影響因素方面分析了我國房地產(chǎn)價格狀況，旨在使我們對于房地產(chǎn)價格影響因素有更為全面深刻的認識，知道我們的相關(guān)活動。關(guān)鍵詞:價格 、條件

2、、特征 、經(jīng)濟 、社會 、區(qū)位引言：房地產(chǎn)在我國的國民經(jīng)濟體系中無疑是非常重要的產(chǎn)業(yè)。它的影響力之廣之大決定了房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中的基礎(chǔ)性、先導性地位。而房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)的重要而敏感的因素也備受我們的關(guān)注。了解房地產(chǎn)價格因素無論是對于整個社會還是我們個人都是非常重要的。對于政府而言分析、研究影響房地產(chǎn)價格的因素，將有利于政府分析房地產(chǎn)市場，進而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。對于個人而言，分析房地產(chǎn)價格影響因素能夠使人們更加深刻的認識房地產(chǎn)市場從而更加理性的進行房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟活動。下面就具體對房

3、地產(chǎn)價格影響因素進行了分析。1.房地產(chǎn)價格的形成條件要了解房地產(chǎn)的價格影響因素我想首先必須了解房地產(chǎn)的價格形成條件，才能對此有較為深入的了解。房地產(chǎn)價格的形成要同時具備效用性、相對稀缺性和有效需求這三個條件。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的要素,任何影響房地產(chǎn)價格的具體因素都是通過這三者起作用的。 房地產(chǎn)價格的效用性是指房地產(chǎn)消費者對消費房地產(chǎn)所產(chǎn)生的主觀和心理上的滿足程度。房地產(chǎn)如果沒有效用,人們就不會產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望,更談不上花錢去消費,也就不會有價格。 房地產(chǎn)的相對稀缺性是指房地產(chǎn)的數(shù)量相對于人們的欲望而言處于相對不足的狀態(tài)。有效需求是個人或團體參與市場,用現(xiàn)金或其他等值物以取得物品或勞

4、務(wù)的能力。房產(chǎn)是一種特殊的商品,在市場經(jīng)濟中,房產(chǎn)的需求包含了兩種:一種是居住,一種是投資。房地產(chǎn)的有效需求是指消費者經(jīng)濟上能夠承受、有現(xiàn)實支付能力的房地產(chǎn)需求。2.房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)以其獨一無二價值量大性深深的為人們所關(guān)注著，關(guān)于它的特征分析也由來已久。下面就然我們了解一下房地產(chǎn)價格的相關(guān)特征。2. 1 房地產(chǎn)價格具有區(qū)位性區(qū)位對房地產(chǎn)價格的影響可分為兩個方面:一是地區(qū)性,主要反映在不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價。一般來講,相應(yīng)土地和同質(zhì)房屋,其價格大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地城市,市場經(jīng)濟發(fā)達的城市高于發(fā)展中城市。另一方面是地段性,主要表現(xiàn)在同一城市市區(qū)范圍內(nèi)不同地段之間存在較大

5、的房地產(chǎn)差價。2. 2 房地產(chǎn)價格實體具有雙重性房地產(chǎn)是以土地和固著在土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系,這就規(guī)定了房地產(chǎn)價格在其內(nèi)涵上具有雙重的實體性基礎(chǔ),其中一部分來源于土地開發(fā)和房屋建筑安裝勞動所形成的價值,另一部分則來源于土地使用權(quán)(或所有權(quán)) 價格。2. 3 房地產(chǎn)價格具有權(quán)益性房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。由于房地產(chǎn)位置不可移動,在交易中轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實物,而是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。2. 4 房地產(chǎn)價格形式具有雙重性房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格,也有使用和收益代價的租金。由于房地產(chǎn)壽命長、價值大,同一宗房地產(chǎn)可以由買賣和租賃兩種經(jīng)營方式

6、,因而房地產(chǎn)同時有價格和租金兩種價格形式相對應(yīng)。2. 5 房地產(chǎn)價格形成具有長期性房地產(chǎn)價格是在長時期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū),但該地區(qū)并非固定不變,其社會經(jīng)濟位置等經(jīng)常處在變化過程之中。同時,房地產(chǎn)本身也在隨時間發(fā)生著變化。2. 6 房地產(chǎn)價格具有保值和增值性隨著人口的增加、經(jīng)濟與社會的發(fā)展和人民生活水平的提高,房地產(chǎn)價格在總體上呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。造成房地產(chǎn)價格具有增值性的最主要的原因是土地資源的有限性及土地投資的積累性。房地產(chǎn)開發(fā)建造周期長,投資風險大。房地產(chǎn)價格的增值程度在不同社會經(jīng)濟狀態(tài)和不同區(qū)位是不同的。3.影響房地產(chǎn)價格的因素分析

7、影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，各因素的的效果也不盡相同，各有側(cè)重，因此，我們在分析各個因素的時候也不能一樣看待。要更加深入的了解它就必須對各個因素區(qū)別分析看到它們的不同點從而更好的了解房地產(chǎn)價格因素。3. 1 一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。主要包括:(1) 經(jīng)濟因素。首先,國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。在國民經(jīng)濟增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū),國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費的部分加大,用于生產(chǎn)性、

8、投資性或消費性等方面的房地產(chǎn)支出增加,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,帶動房地產(chǎn)價格上漲。再有,居民收入和消費水平以及利率也影響著房價。當居民實際收入(即扣除通貨膨脹率后的收入) 增加后,對其居住與活動的空間的要求也有所提高,導致房地產(chǎn)價格上漲。另一方面,利率水平的高低影響到社會上投資收益水平的高低。(2) 社會因素。社會因素是指一個國家或地區(qū)的社會狀況對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)需求的主體是人,人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。人口密度高的地區(qū),一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏,供不應(yīng)求,該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高。再有,社會治安因素、城市化水平也影響著城市房地產(chǎn)的價格。(

9、3) 行政因素。行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為施加一定的規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格,這些規(guī)范主要指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。3. 2 區(qū)域因素區(qū)域因素指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平會產(chǎn)生影響。區(qū)域因素是房地產(chǎn)市場的直接影響因素。(1) 商業(yè)服務(wù)繁華程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān),并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流數(shù)量,從而影響到所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格。商服繁華程度越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。(2) 交通條件。交通條件的優(yōu)劣將直接影響

10、一個區(qū)域人流、物流的通達性及其交通運輸成本,明顯影響人們的出行方便度,因而影響房地產(chǎn)的價格。(3) 城市設(shè)施狀況。城市設(shè)施分為基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂設(shè)施。以上三類設(shè)施可以用對應(yīng)的設(shè)施完善度等指標來衡量,這些指標一般都對房地產(chǎn)價格成正相關(guān)影響。(4) 環(huán)境狀況。環(huán)境狀況是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。主要有噪聲、空氣質(zhì)量、水質(zhì)量、景觀、衛(wèi)生狀況。隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高,環(huán)境條件成為人們選購房地產(chǎn)的重要因素,因而對房地產(chǎn)價格有明顯影響。3. 3 個別因素個別因素是指具體影響某宗房地產(chǎn)價格的因素。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響范圍和程度最小,但對具體房地產(chǎn)價格的影響卻是最直

11、接、最具體。(1) 土地因素。土地是影響地價的非常重要的一個因素。區(qū)位有自然地理區(qū)位和社會經(jīng)濟區(qū)位之別,土地的自然地理區(qū)位是固定不變的,但是,其社會經(jīng)濟區(qū)位卻會隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化。同等位置的兩塊土地,由于面積大小不等,價格會有高低差別。一般來說,凡土地面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地,其地價必低。但在相鄰?fù)恋睾喜⒌那闆r下可能有例外。土地面積大小的合適度因不同用途、不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。土地形狀是否規(guī)則,對地價也有一定影響。一般認為矩形地容易利用,因此,矩形地的價格較高,而其他形狀的土地價格會偏低。地質(zhì)條件決定著土地的承載力,直接關(guān)系到建筑物的造價和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。一

12、般來說,土地平坦,地價較高;反之,土地高低不平,地價較低;地勢高的房地產(chǎn)價格要高于地勢低的房地產(chǎn)價格。容積率因素是影響土地價格的主要因素之一。容積率越大,地價越高; 反之,容積率越小,地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。土地的用途對地價的影響相當大,同樣一塊土地,商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。在年地租不變的前提下,土地使用年期越長,地價越高。(2) 建筑物因素。一是面積、結(jié)構(gòu)、材料。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同,則建筑物的建設(shè)成本不同;建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的材料的質(zhì)量也對建筑物的成本有影響,從而影響其價格。如果建筑物的面積或高度與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào),則該建筑物的價值

13、會大大降低。二是設(shè)計、設(shè)備是否良好。建筑物的形狀、設(shè)計風格、建筑裝潢等應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng),建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng),對建筑物價格有很大的影響。三是施工質(zhì)量。建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本,更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒適性。因此,施工質(zhì)量是否優(yōu)良,對建筑物的價格有很大影響。四是法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。如建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護等。4.結(jié)論：經(jīng)過以上分析我們可以看出,影響房價的因素錯綜復(fù)雜的,不是某一個因素就可以決定房地產(chǎn)價格的，也不是某些價格因素累加的結(jié)果，是眾多相關(guān)因素共同作用的結(jié)果。這

14、也決定房價并不是一成不變,而是在時間序列上表現(xiàn)出上升或下降,也正好反映了多種因素發(fā)展變化、共同作用的結(jié)果。同時了解房地產(chǎn)價格影響因素不僅能夠有助于我們了解價格本身還能夠指導人們理性認識房地產(chǎn)價格，理性的進行房地產(chǎn)相關(guān)活動。參考文獻：【1】 陳立新.特區(qū)經(jīng)濟.當前我國房地產(chǎn)價格的合理性研究.2012，4【2】 査奇芬; 李小俊.房地產(chǎn)價格波動與我國銀行體系脆弱性關(guān)系研究.經(jīng)濟縱橫.2011，03【3】 李穎; 胡日東.中國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟波動基于PVAR模型的研究. 宏觀經(jīng)濟研究.2011，02【4】 梁斌; 李慶云.經(jīng)濟科學. 中國房地產(chǎn)價格波動與貨幣政策分析基于貝葉斯估計的動態(tài)隨機一般均衡模型.2011，03【5】 楊堅.通貨膨脹與股價、