精品文案安徽合肥濉溪路和嘉國際廣場寫字樓項目營銷執(zhí)行報告

1、和嘉國際廣場和嘉國際廣場一目標梳理與問題界定二市場研究與整體戰(zhàn)略三營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和嘉國際廣場和企業(yè)層面項目層面嘉國際廣場和房地產房地產e網網嘉國際廣場和2000年以前年以前老式辦公樓老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2000年左右年左右大型國企高檔辦公樓大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈2003-04年年寫字樓市場化起步寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2005年年今今寫字樓市場化發(fā)展期寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場二期cbd中央廣場徽商國際大廈香港廣場中環(huán)國際廣場新都會環(huán)球廣場圣大國際廣場逐漸被市場淘汰逐漸

2、被市場淘汰部分進入租賃市場，部分進入租賃市場，標定了合肥高檔寫標定了合肥高檔寫字樓的形象字樓的形象個別開發(fā)商進入市個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，場化寫字樓開發(fā)，產品以中低端為主產品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場寫字樓開發(fā)被市場看好，供應量放大，看好，供應量放大，市場快速發(fā)展，產市場快速發(fā)展，產品開始細分品開始細分寫字樓市場化時間不長，對諸如寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產品、服務、地段、產品、服務、客戶素質等寫字樓評價標準尚未建立客戶素質等寫字樓評價標準尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領袖項目逐漸沒落，能夠郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領袖項目逐漸沒落，能夠成為市場領袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。成

3、為市場領袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。嘉國際廣場和北一環(huán)片區(qū)北一環(huán)片區(qū)政務區(qū)政務區(qū)美菱大道美菱大道長江路片區(qū)長江路片區(qū)嘉國際廣場和市場環(huán)境核心驅動力核心驅動力未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢租金租金/售價售價租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析嘉國際廣場和核心驅動力核心驅動力未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢租金租金/售價售價租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析百大cbd市場環(huán)境嘉國際廣場和核心驅動力核心驅動力未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢租金租金/售價售價租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析國際商務中心市場環(huán)境嘉國際廣場和核心驅動力核心驅動力未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢租金租金/售價售價租售狀況租售狀況片區(qū)分析片區(qū)分析綠地藍海綠地藍海新

4、城國際新城國際市場環(huán)境嘉國際廣場和寫字樓硬傷1嘉國際廣場和寫字樓硬傷2嘉國際廣場和寫字樓硬傷3物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經驗的物業(yè)管理公司一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經驗的物業(yè)管理公司嘉國際廣場和寫字樓硬傷4甲級寫字樓電梯單部服務面積甲級寫字樓電梯單部服務面積通常在通常在5000600050006000平方米平方米/ /部部嘉國際廣場和合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷本項目正處于設計階段，可以完全避免這些缺陷嘉國際廣場和1 1、寫字樓前景

5、比較樂觀：寫字樓前景比較樂觀：市場在售的純寫字樓市場在售的純寫字樓前景比較樂觀前景比較樂觀，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷；的吸引力大；老項目存在著一定硬傷；2 2、辦公樓區(qū)域化：辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化辦公樓區(qū)域化的是辦公樓的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場明顯特征。客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場明顯特征。3 3、區(qū)域形象重要：區(qū)域

6、形象重要：香港廣場癥結在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了香港廣場癥結在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響。投資信心，也對其形象形成致命影響。由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。4 4、商務公寓漸漸弱化：商務公寓漸漸弱化：以徽商以徽商國際大廈為代表的國際大廈為代表的商務公寓商務公寓價格上也呈現(xiàn)出過渡性產品的特性，整體價格介于住宅與純商務價格上也呈現(xiàn)出過渡性產品的特性，整體價格介于住宅與純商務寫字樓之間，價格在寫字樓之間，價格在3400550034005

7、500，但電梯配備不足和空調問題，但電梯配備不足和空調問題影響影響其建成后的入駐率、出租率。其建成后的入駐率、出租率。5 5、24小時辦公：小時辦公： 2424小時辦公小時辦公是財富廣場區(qū)別于市場同檔次產品的重要賣點。主題空中花園已成為財富廣場的重要特色，是財富廣場區(qū)別于市場同檔次產品的重要賣點。主題空中花園已成為財富廣場的重要特色，但其與商務活動的結合還不夠密切，應該加強其溝通功能。但其與商務活動的結合還不夠密切，應該加強其溝通功能。嘉國際廣場和本項目本項目8 8月月 9 9月月1010月月1111月月1212月月金色地帶金色地帶眾城國際眾城國際財富廣場三期財富廣場三期1 1月月 2 2月月

8、 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月1010月月1111月月 1212月月入市相對滯后在北一環(huán)片區(qū)內，項目入市相對較晚，存在一定競爭壓力。包括財富廣場三期、金色地帶、眾城國際。嘉國際廣場和嘉國際廣場和公交線路嘉國際廣場和、嘉國際廣場和嘉國際廣場和嘉國際廣場和嘉國際廣場和本體條件嘉國際廣場和財富廣場財富廣場項目地塊項目地塊財富廣場二、三期財富廣場二、三期本體條件嘉國際廣場和本體條件安徽郵電大廈安徽郵電大廈cbd中央廣場中央廣場置地廣場置地廣場建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。13萬平米

9、綜合體：寫字樓、公寓、住宅、百大cbd購物中心。位于三孝口繁華地段。本項目本項目嘉國際廣場和1 、項目所處的地理位置優(yōu)越，交通設計合理，擁有多條公交路線2 、可以借勢于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點3 、財富廣場的1，2，3期工程與本項目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務寫字樓片區(qū)的形象。4 、項目周邊商務配套設施缺乏嘉國際廣場和嘉國際廣場和對于投資者來說：對于投資者來說：開發(fā)商的品牌是其投資主要關注點之一，這點本項目暫時拼不過財富廣場對于使用者來說：對于使用者來說：單層面積過小，也是本項目的一個硬傷（甲級寫字樓單層面積通常在1500平米以上）對于項目本身來說：對于項目本身來說：周邊的商

10、務配套缺乏，也是影響項目形象和商務感的一個因素嘉國際廣場和1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的商務價值具備成熟的優(yōu)勢商務價值具備成熟的優(yōu)勢，短期內發(fā)展前，短期內發(fā)展前景高于其他區(qū)域景高于其他區(qū)域2. 政務新區(qū)在強勢利好的刺激下長期升值潛力被看好，政務新區(qū)在強勢利好的刺激下長期升值潛力被看好，但成熟尚待時但成熟尚待時日日；地段地段產品產品1. 產品水平快速上升，市場反應好的產品亮點和特色被迅速復制和產品水平快速上升，市場反應好的產品亮點和特色被迅速復制和升級；升級；2. 與潛在競爭項目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢；與潛在競爭項目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢；嘉國際廣場和嘉國際廣場和保持

11、項目在保持項目在的領先地位，促進租售，后期難免被超越的領先地位，促進租售，后期難免被超越合肥寫字樓產品開發(fā)水平尚未成熟，本項目的地段和產品方案不具備不可替代性，產品易合肥寫字樓產品開發(fā)水平尚未成熟，本項目的地段和產品方案不具備不可替代性，產品易于被模仿和超越；于被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項目美譽度高租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項目美譽度高市場接受度高，實現(xiàn)銷售目標；市場接受度高，實現(xiàn)銷售目標；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進駐，租金處于市場一線水平；招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進駐，租金處于市場一線水平；成為市場的明星項目，知名度美譽度俱佳。成為市場的明星項目

12、，知名度美譽度俱佳。嘉國際廣場和片區(qū)有一定優(yōu)勢；片區(qū)內地段優(yōu)勢共享產品無明顯競爭優(yōu)勢；問題解析問題解析樹立高形象，成為市場明星，提升企業(yè)品牌。1實現(xiàn)較好的價格和安全的現(xiàn)金流。2新起項目逐漸改善原有項目各項缺點，產品競爭無明顯優(yōu)勢1辦公區(qū)域集中化，越來越明顯2和嘉國際廣場一一目標梳理與問題界定目標梳理與問題界定二二市場研究與整體戰(zhàn)略市場研究與整體戰(zhàn)略三三營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和市場研究與整體戰(zhàn)略市場研究與整體戰(zhàn)略嘉國際廣場和高端寫字樓價值體系二元價值體系市場現(xiàn)象解析市場現(xiàn)象解析案例借鑒案例借鑒產品產品地段地段產品產品地段地段模型研究：高端寫字樓價值體系模型研究：高端寫字樓

13、價值體系嘉國際廣場和建筑面積41000平方米，高178.38m,地上39層，地下2層，裙房3層。外立面石材加玻璃幕墻。p入市時間：2000年左右p區(qū)位：老城區(qū)成熟地段p盈利模式：持有招租p目前租金：65元/平米月p領袖租戶：索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等p租戶構成：郵電大廈租戶性質10%55%35%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉國際廣場和財富廣場一期租戶性質75%20%5%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位據項目組實地走訪的結果，目前財富廣場一期的實際空置率在10%左右，主力租戶為商貿物流等實力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風險能力差。也有部分國際大公司，

14、但比重不大。作為主力租戶的中小型成長型公司經營穩(wěn)定性差、租金承受力弱經營穩(wěn)定性差、租金承受力弱，是造成財富廣場一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。財富廣場一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿/物流建筑/房地產咨詢/法律/會計電子/電器/設備信息/軟件/科技建材/裝飾政府/組織醫(yī)藥/化工/日用品廣告/傳媒金融/保險其他休閑/旅游/會展嘉國際廣場和p入市時間：1990年p區(qū)位：北京cbd核心位置p業(yè)主：對外貿易經濟合作部&馬來西亞郭氏兄弟集團p盈利模式：持有招租p領袖租戶：摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨凇⒏Ｌ仄?、豐田汽車、

15、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團、聯(lián)邦快遞、三菱重工p租戶構成：世界500強企業(yè)57家，其中排名前十位的5家國貿在十幾年來積累的大批優(yōu)質客戶和地標性知名度，成為實現(xiàn)高租金的強力支撐，雖然近年來cbd大量高品質的項目入市，但仍然不能撼動國貿的領袖地位。案例研究：嘉國際廣場和35%35%37%37%27%27%57%57%32%32%11%11%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%總統(tǒng)大廈總統(tǒng)大廈火炬大廈火炬大廈本地企業(yè)本地企業(yè)外地企業(yè)外地企業(yè)外企外企p入市時間：2002年p區(qū)位：沈陽金融商貿中心和平北大街p業(yè)主：沈陽瑪莉藍國際實業(yè)有限責任公司p盈利模式：持

16、有招租p領袖租戶：通用、強生、柯達、愛默生、韓國sk、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空p租戶構成：7.7萬平米規(guī)模雙塔造形5a智能化系統(tǒng)仲量聯(lián)行物管案例研究：嘉國際廣場和1.高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產品配置和服務水平好；2.優(yōu)質的租戶結構是高端寫字樓的核心價值，僅憑產品難以超越；3.優(yōu)質的租戶結構和高租金相輔相成；4.產權的完整性是形成優(yōu)良租戶結構的重要基礎。嘉國際廣場和租戶地段產品收益保證租金承受力經營穩(wěn)定性建筑形象內部配置服務水平成熟性昭示性可達性本項目在地段和產品方面處于市場第一梯隊，通本項目在地段和產品方面處于市場第一梯隊，通過優(yōu)化租戶結構成為市場領袖是我們的機會。過

17、優(yōu)化租戶結構成為市場領袖是我們的機會。檔次標定企業(yè)知名度企業(yè)形象嘉國際廣場和打時間差適度前瞻抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務區(qū)形成規(guī)模抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務區(qū)形成規(guī)模片區(qū)內金色地帶、眾城國際等項目先與本項目投入片區(qū)內金色地帶、眾城國際等項目先與本項目投入市場，與財富三期聯(lián)合造勢，后發(fā)制人市場，與財富三期聯(lián)合造勢，后發(fā)制人引領租戶結構升級，差異化營銷，奠定領袖地位；引領租戶結構升級，差異化營銷，奠定領袖地位；產品配合：增強產品競爭力，配合租戶升級策略產品配合：增強產品競爭力，配合租戶升級策略整體戰(zhàn)略嘉國際廣場和市場研究與整體戰(zhàn)略市場研究與整體戰(zhàn)略嘉國際廣場和使用者購買者行業(yè)分布企業(yè)

18、性質租金承受能力需求面積價值關注點購買動機面積需求行業(yè)特征價值關注點嘉國際廣場和統(tǒng)計范圍：財富廣場一期、郵電大廈、cbd中央廣場、金城大廈、潤安大廈、國際商會大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5%4%2%1%1%0%25%商貿/物流信息/軟件/科技電子/電器/設備咨詢/法律/會計建筑/房地產金融/保險廣告/傳媒建材/裝飾醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織休閑/旅游/會展食品/煙酒其他文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質70%22%8%本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位嘉國際廣場和合肥寫字樓企業(yè)性質與租金水平的

19、關系787858585353515146464545434341410%20%40%60%80%100%郵電cbd金城潤安萬通財富一期天徽國際商會企業(yè)性質占比0102030405060708090租金水平本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位租金企業(yè)性質與租金承受力的關系45525670%22%8%4045505560本地企業(yè)/單位外地企業(yè)/單位外企/單位0%10%20%30%40%50%60%70%80%按企業(yè)性質統(tǒng)計平均租金企業(yè)數量占比隨租金上升，各寫字樓中本地企業(yè)的數量占比呈明顯的下降趨勢，而外企數量明顯上升；外企和外地企業(yè)平均租金明顯高于本地企業(yè)；本地企業(yè)數量占70%；嘉國際廣場和金融

20、保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；金融保險、現(xiàn)代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；咨詢服務業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現(xiàn)為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿物流企業(yè)數量最多，但租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿物流企業(yè)數量最多，但租金承受力較弱；行業(yè)性質與租金承受力的關系514653464745454914%9%7%17%16%11%6%6%4042444648505254電子/電器/設備建筑/房地產金融/保險商貿/物流信息/軟件/科技咨詢/法律/會計廣告/傳媒建材/裝飾0%5%10%15%20%行業(yè)平均租金企業(yè)數量占比嘉國際廣場和大量知名企業(yè)在合肥的分支機構屬于

21、辦事處性質，面積需大量知名企業(yè)在合肥的分支機構屬于辦事處性質，面積需求?。ㄈ缜笮。ㄈ鏸bm在財富廣場一期僅租賃在財富廣場一期僅租賃150平米）。平米）。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產業(yè)企業(yè)的跟隨但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產業(yè)企業(yè)的跟隨郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上5001000平方米300500平方米200300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14%25%1000平方米以上5001000平方米200300平方米200平方米以下嘉國際廣場和1.市場主流租戶為本地中小型企業(yè)；2.跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小

22、面積；3.金融保險、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱；4.租戶結構決定寫字樓租金水平；嘉國際廣場和財富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資自用財富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7%2%3%3%100以下100-150150-200200-300300-400400-600800-1500市場市場以中小投資需求為主以中小投資需求為主，成交面積區(qū)間集中在，成交面積區(qū)間集中在100-150平米，總價區(qū)間約平米，總價區(qū)間約50-80萬萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。1嘉國際廣場和常規(guī)模式

23、下的客戶分布常規(guī)模式下的客戶分布注重實際利益、追求大價值、有投資目的、認可區(qū)域價值本地客源少量省內其他客源嘉國際廣場和高單價不成為寫字樓投資障礙，租金回報及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關鍵因素。目前合肥市場的投資客對目前合肥市場的投資客對9%的投資回報率接受度很高。的投資回報率接受度很高。以財富廣場二期的銷售為例開盤當天推出206套，成交185套，均價5100元/平米，銷售火爆；按財富一期租金42元/平米/月計算，每年平均出租11個月，則財富廣場二期的年投資回報率為42*11/5100=9%；決定投資行為的另一個因素是投資風險性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個方面：對開發(fā)商的信任度：按

24、期交房、品質標準等兌現(xiàn)承諾市場風險：能否實現(xiàn)預期的租金水平嘉國際廣場和財富二期自用業(yè)主行業(yè)分布34%16%13%10%9%6%3%3%1%1%3%1%0%27%商貿/物流咨詢/法律/會計建筑/房地產電子/電器/設備醫(yī)藥/化工/日用品建材/裝飾廣告/傳媒其他金融/保險食品/煙酒信息/軟件/科技休閑/旅游/會展政府/組織財富二期自用客戶成交面積區(qū)間分布14%39%8%18%13%3%1%4%100以下100-150150-200200-300300-400400-600600-800800-1500根據訪談結果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和根據訪談結果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)

25、極少購買寫字樓。外地駐肥企業(yè)極少購買寫字樓。嘉國際廣場和1.市場以中小投資需求為主，投資額100萬以上的投資者占1/3左右；2.投資者關注投資回報率與投資風險，對9%的回報率接受度高；3.自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；嘉國際廣場和在快速發(fā)展的市場中，本項目承擔了引導合肥寫字樓市場需求分級的在快速發(fā)展的市場中，本項目承擔了引導合肥寫字樓市場需求分級的責任，責任，以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項目未來的租金以高租金承受力的企業(yè)為主力租戶定位，奠定項目未來的租金實現(xiàn)水平。實現(xiàn)水平?？紤]到合肥市場高租金承受力、需求面積大的企業(yè)相對有限，在盡量考慮到合肥市場高租金

26、承受力、需求面積大的企業(yè)相對有限，在盡量吸引這些企業(yè)入駐的同時，吸引這些企業(yè)入駐的同時，提高租戶的包容性提高租戶的包容性，控制風險。，控制風險。樹標桿包容性知名企業(yè)租金承受力高，并開始從傳統(tǒng)寫字樓中外溢，但總量有限；市場中的購買者以中小投資客為主，大單投資客較少；自用購買者以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)和外企極少購買寫字樓；市場結論市場結論嘉國際廣場和1.產權的整體性：協(xié)調租戶關系，保證租戶的整體素質；2.產品定位準確：昭示企業(yè)形象、適應其辦公需求；1.保證產權不過于分散；2.提升產品的適應性；1.完全排除中小投資客將影響銷售速度，陷入潛在競爭風險；2.完全排除市場主流租戶，將有可能使項目面臨有名無

27、市的窘境。樹標桿，租戶升級包容性，控制風險以產品內部差異化為基礎，營銷策略為手段，實現(xiàn)雙重目標。以產品內部差異化為基礎，營銷策略為手段，實現(xiàn)雙重目標。1.實現(xiàn)對中小投資客的包容性；2.實現(xiàn)對市場主流租戶的包容性；市場條件策略目標嘉國際廣場和標桿性企業(yè)標桿性企業(yè)外企和外地企業(yè)為主，部分本地領先企業(yè)；金融保險、咨詢服務、電子電器、信息軟件等行業(yè)；租金承受力強，形象要求極高；租賃為主；跟隨型企業(yè)跟隨型企業(yè)本地領先企業(yè)為主；商貿物流、裝飾裝修等；租金承受力較弱，形象要求較高；有購買需求；4f21f24f高高端端樓樓層層中中端端樓樓層層使用者使用者購買者購買者大單投資客大單投資客大單自用購買者大單自用購

28、買者控制中小投資客比例控制中小投資客比例自用購買者自用購買者中小投資客中小投資客商業(yè)嘉國際廣場和吸引標桿型企業(yè)入住吸引標桿型企業(yè)入住大量本地下游企業(yè)大量本地下游企業(yè)投資者跟隨投資者跟隨嘉國際廣場和關鍵詞：區(qū)位、品質、性價比核心客戶核心客戶重點客戶重點客戶游離客戶游離客戶本區(qū)域投資客自用客戶異地投資者嘉國際廣場和市場研究與整體戰(zhàn)略市場研究與整體戰(zhàn)略嘉國際廣場和領袖企業(yè)跟隨企業(yè)預計總租賃面積1/2以上外企和外地企業(yè)為主，部分本地領先企業(yè)；電子電器、金融保險、咨詢服務、信息軟件等行業(yè)；能承受市場最高租金；客戶訴求：p頂尖形象p高檔配置p成熟地段p租戶勻質p一流服務本地領先企業(yè)為主；房地產、咨詢服務、

29、商貿物流、裝飾裝修等行業(yè)；有購買需求，關注性價比；客戶訴求：p高端形象p成熟地段p頂尖企業(yè)聚集p合理的使用成本嘉國際廣場和自自用用投投資資自用兼投資：購買較大面積，為企業(yè)的長遠發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。價值訴求：p租金回報率p物業(yè)保值升值潛力p投資風險價值訴求：p高形象p性價比p服務嘉國際廣場和市場容量面臨考驗，傳統(tǒng)價值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，項目如何市場容量面臨考驗，傳統(tǒng)價值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，項目如何實現(xiàn)較好市場反映？實現(xiàn)較好市場反映？核心問題核心問題1. 打時間差，規(guī)避提早入市項目，領先政務新區(qū)發(fā)展；打時間差，規(guī)避提早入市項目，領先政務新區(qū)發(fā)展；2. 突破傳統(tǒng)價值體系，突

30、破傳統(tǒng)價值體系，從租戶結構升級入手，差異化營銷從租戶結構升級入手，差異化營銷；3. 產品內部差異化，實現(xiàn)樹標桿和包容性雙重目標，保證形象產品內部差異化，實現(xiàn)樹標桿和包容性雙重目標，保證形象同時控制風險；同時控制風險；解決思路解決思路嘉國際廣場和形象定位核心商務區(qū)核心商務區(qū)純商務純商務高品質辦公樓高品質辦公樓dede和嘉國際廣場一一目標梳理與問題界定目標梳理與問題界定二二市場研究與整體戰(zhàn)略市場研究與整體戰(zhàn)略三三營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和面對市場，我們應該如何表現(xiàn)？嘉國際廣場和本項目發(fā)展策略？本項目發(fā)展策略？嘉國際廣場和比硬件、

31、比客戶嘉國際廣場和s（優(yōu)勢）：s1、三面環(huán)路，交通靈活，昭示性強s2、市政規(guī)劃大型公交站，位于北一 環(huán)立交出口s3、項目處于規(guī)劃階段，順應市場可 調整的范圍大w（劣勢）：w1、與財富廣場隔街對望，項目周邊 無景觀資源，視野較差w2、開發(fā)商品牌效應不強，比起財富 廣場明顯較弱 o（機會）：o1、北區(qū)規(guī)劃為合肥cbd核心區(qū)， 與財富廣場等項目構成集聚o2、合肥市第三產業(yè)發(fā)展明顯 ，帶 來較大的寫字樓需求量t（威脅）：t1、與財富廣場三期同期投入市場，威 脅較大，片區(qū)價格比較難以突破t2、政務新區(qū)、馬鞍山路規(guī)劃大量寫字 樓項目，造成片區(qū)競爭swotswot分析分析嘉國際廣場和嘉國際廣場和ot戰(zhàn)略：戰(zhàn)

32、略：把握機會，轉化威脅 把握北一環(huán)在合肥人心目中已經建立起的cbd概念 連同財富廣場一、二、三期，及濉溪路另外幾個寫字樓項目， 共同建立商務核心 分析周邊項目的產品，走差異化路線，使非同質化競爭 建立標準？整合資源？結合品質？由于片區(qū)是共同營造的氛圍所以，當財富廣場引起關注時，我們同樣能分享關注反之亦然產品價值不能有效引起關注但在同樣的地段關注程度下，它能影響購買決定思考：思考：嘉國際廣場和體現(xiàn)項目差異化，主打純商務感及產品路線嘉國際廣場和怎樣體現(xiàn)商務感及產品優(yōu)勢？產品補充建議嘉國際廣場和體現(xiàn)商務感四大要素房地產房地產e網網嘉國際廣場和1、內、外交通組織順暢u內部交通組織獨立性u辦公區(qū)高樓層與

33、低樓層形成交通分離u電梯等候時間小于30秒項目地塊市中心u外部位于北一環(huán)立交口u寫字樓辦公客戶擁有專用通道u設置出租車下客、等候區(qū)u市政規(guī)劃在項目前設置大型公交樞紐站財富廣場嘉國際廣場和2、智能化系統(tǒng)、24小時水電n保證入住客戶私密性、安全性n體現(xiàn)樓體高檔品質n24小時分控水電，客戶享受自用自給的便利n智能化會議中心，提供對話平臺嘉國際廣場和3、知名的物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司的渠道，接洽潛在客戶嘉國際廣場和4、完善的配套設施n銀行n餐飲n商務中心n咖啡廳n便利店嘉國際廣場和體現(xiàn) 產品優(yōu)勢 五大要素n建筑外立面n大 堂n停 車n電 梯n細 節(jié)嘉國際廣場和1、建筑外立面關鍵詞：風格鮮明、氣勢宏大在

34、低部及入口處做足文章嘉國際廣場和2、大堂關鍵詞：簡潔、明亮、高大大堂挑高810米面積600700平方米（大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受）可參考郵電大廈嘉國際廣場和3、停車關鍵詞：車位比高、進出方便設置23個出口，方便進出地下連通，滿足200平米/1車位的甲級標準項目停車位300350左右，如空間不夠可設置雙層機械停車位vipvip車位車位嘉國際廣場和4、電梯關鍵詞：高速、單部服務面積、縮短等候時間滿足6000平米/1部電梯，等候時間不超過30秒的甲級標準項目兩塔樓各配四部（高速1350kg）電梯，高低層區(qū)分流電梯廳簡潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺沖擊推薦品牌:迅達、三

35、菱、otis嘉國際廣場和5、細節(jié)關鍵詞：實用、品位嘉國際廣場和嘉國際廣場和嘉國際廣場和嘉國際廣場和嘉國際廣場和主要解決三個問題房地產房地產e網網嘉國際廣場和n區(qū)位優(yōu)勢是基礎，北一環(huán)的價值需要更深一步的挖掘和表達；n與財富共炒區(qū)域概念，提升片區(qū)價值；n差異化是關鍵，和直接競爭對手在細節(jié)上的差異決定銷售結果；n提高性價比，截流分財富廣場三期客戶；n形象是旗幟，將產品優(yōu)勢上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點；n售樓處做足展示，給客戶直觀感受；嘉國際廣場和營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府

36、文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展規(guī)劃嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國際廣場和區(qū)域價值整合提升區(qū)域價值整合提升【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：片區(qū)規(guī)劃及合肥商務遠景內容：片區(qū)

37、規(guī)劃及合肥商務遠景報紙媒體配合報道嘉國際廣場和區(qū)域價值整合提升區(qū)域價值整合提升【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：與財富廣場三期、北區(qū)其他寫內容：與財富廣場三期、北區(qū)其他寫 字樓項目聯(lián)合炒作項目字樓項目聯(lián)合炒作項目報紙、平面媒體配合報道嘉國際廣場和區(qū)域價值整合提升區(qū)域價值整合提升【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項目文件內容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項目文件嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管

38、理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國際廣場和公司品牌價值推廣公司品牌價值推廣【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：開發(fā)商介紹、簽約儀式內容：開發(fā)商介紹、簽約儀式報紙、平面媒體配合報道嘉國際廣場和公司品牌價值推廣公司品牌價值推廣【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項目內容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項目和嘉集團英文名+logo公司介紹三跨為一組沿濉溪路布置三跨為一組沿濉溪路布置持續(xù)時間：2個月左右嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提

39、升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國際廣場和產品體系建立產品體系建立【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：項目產品介紹、新工藝、新材料內容：項目產品介紹、新工藝、新材料報紙、平面媒體加大力度推廣嘉國際廣場和產品體系建立產品體系建立【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：一線城市甲級寫字樓標準內容：一線城市甲級寫字樓標準嘉國際廣場和產品體系建立產

40、品體系建立【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：物管、物管顧問簽約內容：物管、物管顧問簽約報紙、平面媒體進行報道嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國際廣場和【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】報紙、平面媒體報紙、平面媒體推廣策略推廣策略嘉國際廣場和【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】廣電媒體廣電媒體推廣策略推廣策略和嘉國際，商務經典，坐落北一

41、環(huán)cbd核心區(qū)域商務快線：0551-xxxxxxx嘉國際廣場和推廣策略推廣策略緊急性：緊急性：重要度：重要度：【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】報紙、平面媒體報紙、平面媒體重要節(jié)點重要節(jié)點傳遞內容傳遞內容軟文推出強度軟文推出強度0808年年8 8月，定向推廣月，定向推廣深摸客戶，相關內容傳遞以及演繹深摸客戶，相關內容傳遞以及演繹0707年年1212月，區(qū)域論壇月，區(qū)域論壇北區(qū)北區(qū)cbdcbd核心價值核心價值中強度中強度0808年年1 1月底，產品發(fā)布會月底，產品發(fā)布會高強度高強度0707年年9 9月，項目亮相，開工儀式月，項目亮相，開工儀式中強度中強度0808年年3 3月，物業(yè)管理公司簽約活動月，物

42、業(yè)管理公司簽約活動服務對于高品質，獨享商務空間服務對于高品質，獨享商務空間中強度中強度弱弱宣揚產品價值，體現(xiàn)項目品質宣揚產品價值，體現(xiàn)項目品質0808年年6 6月，正式售樓處開放月，正式售樓處開放口碑傳播口碑傳播弱弱0808年年9 9月，老帶新活動月，老帶新活動中強度中強度進展狀況傳達，項目信息傳遞進展狀況傳達，項目信息傳遞開發(fā)商、項目介紹，各方合作，強強聯(lián)手開發(fā)商、項目介紹，各方合作，強強聯(lián)手0808年年4 4月，開盤月，開盤中強度中強度0707年年1212月，公司月，公司vivi、logologo完成完成集團品牌形象塑造，項目宣傳集團品牌形象塑造，項目宣傳高強度高強度客戶體驗，直觀感受客戶

43、體驗，直觀感受嘉國際廣場和2007 092008 01整版報廣，主要在合肥晚報以及新安晚報，每家1次產品發(fā)布會集團vi面市開工儀式開盤前1周，高強度報廣，主要媒體同時使用；每家1次/周開盤1周后主要媒體通報銷售狀況總體推廣強度示意總體推廣強度示意2007 09緊急性：緊急性：重要度：重要度：推推廣廣策策略略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】廣告強度廣告強度2007 122008 04開盤區(qū)域論壇中強度報廣，主流媒體同時使用；整版低強度硬廣，主要依靠軟文項目亮相低強度硬廣，主要依靠軟文各家媒體交替使用，總頻率3次/周；客戶活動信息2008 06高強度報廣，主流媒體同時使用；整版，高強度硬廣高強度硬廣正

44、式售樓處啟用2007 122008 012008 042008 06嘉國際廣場和推廣策略推廣策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：內容：logo、案名、電話、案名、電話路旗布置區(qū)域嘉國際廣場和推廣策略推廣策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：項目內容：項目slogen 案名、電話案名、電話嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔、樓

45、體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控老帶新嘉國際廣場和展示策略展示策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：選址位置要求：昭示性強選址位置要求：昭示性強嘉國際廣場和展示策略展示策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：關鍵詞：裝修到位，展示做足關鍵詞：裝修到位，展示做足嘉國際廣場和展示策略展示策略緊急性：緊急性：重要度：重要度：核心筒入口門口廣場濉濉 溪溪 路路接待區(qū)展 示 區(qū)隔墻洗手間辦公區(qū)體驗區(qū)洽談區(qū)放映廳簽約室售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和引導處安排引導處安排2名中年穩(wěn)重紳士風名中年穩(wěn)重紳士風 度的物業(yè)管理人員做指引度的物業(yè)管理人員做指引 2、入戶

46、給客戶以大氣、高服務的沖擊。、入戶給客戶以大氣、高服務的沖擊。展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和甲級標準，體現(xiàn)高檔寫字樓標簽；提高其購買欲甲級標準，體現(xiàn)高檔寫字樓標簽；提高其購買欲 推動銷售進程。推動銷售進程。展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和讓客戶切身體驗項目特點；提高其購買欲，推動銷售進程讓客戶切身體驗項目特點；提高其購買欲，推動銷售進程展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和可圍繞樓體沙盤布置，也可根據需要在大堂靠近窗戶可圍繞樓體沙盤布置，也可根據需要在大堂靠近窗戶 一側布置，目的要最大限度體驗大堂的闊氣。一側布置，目的要最大限度體驗大堂的闊氣。接待用

47、桌距要適量增大，減小互相干擾。接待用桌距要適量增大，減小互相干擾。 2、可以在桌椅之間布置隔簾，提高私密性，感受尊貴感。、可以在桌椅之間布置隔簾，提高私密性，感受尊貴感。 展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和1、可分割為幾個相對獨立的空間、可分割為幾個相對獨立的空間 2、各室互不干擾，增加私密性、各室互不干擾，增加私密性 3、提升服務品質，體現(xiàn)尊貴感、提升服務品質，體現(xiàn)尊貴感展示策略展示策略售樓處布置售樓處布置嘉國際廣場和展示策略展示策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：內容：內容：logologo、案名、電話、賣點詮釋、案名、電話、賣點詮釋大幕墻低圍擋嘉

48、國際廣場和圍墻做法圍墻做法緊急性：緊急性：重要度：重要度：形象墻高形象墻高9米米 n傳達純商務理念，突出傳達純商務理念，突出項目精品氣質項目精品氣質n展示本項目突出賣點展示本項目突出賣點n樹立合肥高檔寫字樓標樹立合肥高檔寫字樓標準準n營造項目氣勢營造項目氣勢8888888售樓処和嘉國際廣場區(qū)域區(qū)域前景前景價值價值展示展示項目賣項目賣點羅列點羅列純商務感純商務感寫字樓演寫字樓演繹繹商商標標起航起航logo備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際感備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際感嘉國際廣場和圍墻做法圍墻做法備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際感備注：該形象墻部分為中英文對照，體現(xiàn)國際

49、感和嘉集團項目介紹slogenlogo三跨為一組沿三跨為一組沿紅線紅線布置布置嘉國際廣場和展示策略展示策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：東洗衣場路、蒙城路昭示性較好人流量、車流量大南環(huán)城北路，低處遮擋昭示性最好人流量、車流量最大西面向財富廣場，財富廣場遮擋昭示性中等人流量、車流量較小北濉溪路、無遮擋昭示性較好人流量、車流量大嘉國際廣場和展示策略展示策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】緊急性：緊急性：重要度：重要度：廣告面廣告面廣告面廣告面嘉國際廣場和總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系推廣策略展示策略客戶策略聯(lián)合炒作政府文件招商發(fā)布會圍墻包裝

50、產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體臨時售樓處展示大堂展示項目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶單買客戶名單銷控客戶三年發(fā)展攻略嘉國際廣場和最直接的方法，針對目標客戶營銷最直接的方法，針對目標客戶營銷客戶策略客戶策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：嘉國際廣場和捕捉其他項目的捕捉其他項目的b類客戶類客戶客戶策略客戶策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：a類客戶b類客戶嘉國際廣場和給客戶選擇越少越好，更不要自己打自己給客戶選擇越少越好，更不要自己打自己客戶策略客戶策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】有效性：有效性：可

51、行性：可行性：廣場廣場廣場廣場濉 溪 路財富廣場高高中中低低高高中中低低1234561 23 45 67商鋪商鋪房地產房地產e網網嘉國際廣場和按照100、300、500、1000平方不同面積，對自用購買客戶針對性營銷客戶策略客戶策略【營銷推廣攻略營銷推廣攻略】有效性：有效性：可行性：可行性：為客戶量身定做的企業(yè)發(fā)展與辦公樓需求關系分析為客戶量身定做的企業(yè)發(fā)展與辦公樓需求關系分析包括：辦公樓規(guī)劃布局三五年發(fā)展調整格局變化企業(yè)規(guī)模擴大，辦公仍可合理利用嘉國際廣場和一切營銷舉措，都為客戶成交嘉國際廣場和營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系嘉國際廣場和熱烈、隆重、有效、營造強大的社會影響力！91291

52、2346嘉國際廣場和關鍵事件一關鍵事件一緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】嘉國際廣場和關鍵事件二關鍵事件二緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】嘉國際廣場和關鍵事件三關鍵事件三緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】嘉國際廣場和關鍵事件四關鍵事件四緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】嘉國際廣場和關鍵事件五關鍵事件五緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】軟文力度軟文力度中強度中強度嘉國際廣場和關鍵事件六關鍵事件六緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】軟文力度軟文力度中強度中強度嘉國際廣場和關鍵事件七關鍵事件七緊急性：緊急性：重要度：重要度：【具體【具體事件營銷攻略事件營銷攻略】報紙公告報紙公告/ /媒體炒做（前一周）媒體炒做（前一周）客戶信函客戶信函/ /電話通知（前一周）電話通知（前一周）合同系統(tǒng)測試完成以及合同公示合同系統(tǒng)測試完成以及合同公示電腦銷售系統(tǒng)電腦銷售系統(tǒng)/pos/pos機機人員配備到位人員配備到位模型、沙盤到位模型、沙盤到位銷售物料到位銷售物料到位現(xiàn)場氛圍營