商業(yè)地產工程項目建設可行性研究報告

1、商業(yè)地產工程工程建設可行性研究報告 置業(yè)開展 國際 商業(yè) 廣場 住宅 工程 可行性研究報告 目 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 工程名稱及承辦單位. 1 1.2 可行性研究報告編制依據 . 1 1.3 可行性研究報告的研究范圍 . 1 1.4 推薦方案與研究結論. 2 第二章 工程提出的背景與必要性 . 7 2.1 工程提出的背景 . 7 2.2 工程提出的必要性 . 8 2.3 工程建設的可行性 . 9 第三章 市場分析及預測 . 11 第四章 生產規(guī)模和產品方案 . 14 4.1 生產規(guī)模 . 14 4.2 產品方案 . 14 第五章 工程選址與建 設條件 . 16 5.1 建設地

2、址 . 16 5.2 建設條件 . 16 5.3 廠址評述 . 19 第六章 工程技術方案 . 20 6.1 設計原那么 . 20 6.2 工程組成 . 20 6.3 工藝技術及設備方案. 20 6.4 總圖運輸 . 21 6.5 建筑工程 . 23 6.6 給排水 . 25 6.7 供電 . 26 6.8 供熱、通風與制冷 . 29 6.9 通信 . 29 第七章 原輔材料及燃料動力供給 . 30 7.1 原輔材料供給 . 30 7.2 燃料及動力供給 . 30 第八章 環(huán)境保護 . 31 8.1 編制依據與范圍 . 31 8.2 環(huán)境污染及環(huán)保措施. 32 8.3 環(huán)保機構設置 . 34

3、8.4 綠化 . 35 8.5 環(huán)境影響評價 . 35 第九章 節(jié)能方案 . 37 9.1 編制依據 . 37 9.2 工程能源消耗狀況 . 39 9.3 工程能源供給狀況 . 39 9.4 工程節(jié)能措施 . 40 9.6 節(jié)能綜合評價 . 46 第十章 消 防 . 48 10.1 編制依據 . 48 10.2 工程概述 . 48 10.3 生產工藝特點及平安措施 . 48 10.4 消防措施 . 49 10.5 消防設施及其平安可靠性 . 51 第十一章 勞動平安衛(wèi)生 . 52 11.1 編制依據 . 52 11.2 采用標準 . 53 11.3 工程主要危害因素分析 . 54 11.4 勞

4、動平安衛(wèi)生防范措施 . 56 11.5 勞動平安衛(wèi)生機構設置及人員配備 . 59 11.6 勞動平安衛(wèi)生投資估算 . 59 11.7 預期效果及評價 . 59 第十二章 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓 . 60 12.1 企業(yè)組織 . 60 12.2 勞動定員 . 60 12.3 人員及培訓 . 60 第十三章 工程實施方案 . 63 13.1 工程實施方案建議. 63 13.2 工程實施方案及達產方案 . 63 13.3 工程管理 . 63 第十四章 投資估算與資金籌措 . 65 14.1 投資估算 . 65 14.2 資金籌措 . 69 第十五章 財務評價 . 70 15.1 評價說明 .

5、70 15.2 本錢估算 . 70 15.3 年銷售收入和銷售稅金估算 . 71 15.4 利潤總額及分配 . 71 15.5 財務盈利能力分析. 71 15.6 不確定因素分析 . 72 第十六章 社會效益分析 . 74 16.1 社會影響效果分析. 74 16.2 社會風險及對策分析 . 74 第一章 總 論 第一節(jié) 工程建設背景 本工程位于江蘇省淮安市*，現就淮安市的有關情況做如下介紹： ? 淮安市概述： 淮安是一代偉人周恩來的故土，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會南京市 188 公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市 135 公

6、里，現下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，面積 1.01 萬平方公里，人口 527 萬，市區(qū)建成區(qū)面積 80 平方公里，人口 83 萬，是國家歷史文化名城、淮海經濟區(qū)中心城市、新興的旅游勝地、工業(yè)基地和農副產品集散地。 淮安市境內河川交錯，水網密布，內河航運的主干線京杭大運河流經于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等 9 條河流在境內縱橫交錯。全國“五大淡水湖”之一的洪澤湖位于淮陰境內，另外與鄰市共有的湖泊有白馬湖、寶應湖、高郵湖。 綜合經濟實力： “十五”期間淮安市實現地區(qū)生產總值 765 億元，財政收入突破百億元大關，到達 123.4 億元，

7、全社會固定資產投資 未來的淮安的將是輻射 2000 萬人口的蘇北腹地重要中心城市。 交通： 淮安是區(qū)位優(yōu)勢明顯的重要交通樞紐。明清時期就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽?，F在，公路、鐵路、水路四通八達，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱貫全境，京杭大運河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯，淮安到上海虹橋機場僅 3 個半小時的路程，到南京祿口機場、徐州觀音機場、連云港港口和機場分別只有2 個半小時、1 個半小時、1 小時的路程，在十一五期間籌建淮安機場。初步形成了一個以高等級公路為主骨架、水陸并舉的交通網絡，凸現了淮安在江蘇乃至

8、全國的交通樞紐地位。 科技教育：淮安是一座具有深厚文化積淀的城市，重視教育的傳統(tǒng)非常悠久，人民受教育的程度普遍較高，高中入學率達 78%以上，超過 了全省平均水平。目前，全市擁有 5 所高校、26 所中專校。高校、中專校的數量和在校生分別在蘇北和全省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等興旺地區(qū)的青睞。來淮安投資興業(yè)可以獲得大量素質高、本錢低的專業(yè)人才。 礦產：淮安市礦產資源較為豐富，分布相對集中。能源礦產資源有金湖縣、洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地熱。非金屬礦產資源豐富，品種多，有盱眙縣的凹凸棒石粘土、玄武巖、白云巖；楚州區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)的巖鹽；洪澤縣、淮陰區(qū)的芒硝等。

9、其中，盱眙縣凹凸棒石粘土探明儲量 2.72 億噸，遠景儲量達 5 億噸，占全國總儲量的 6570，占全球總儲量的近 50；巖鹽資源探明儲量 1350億噸（不包括洪澤湖底），居世界首位，且品位高、埋藏淺、品質優(yōu)，鹽層厚度達 100 米200 米，鹵水濃度在 300 克立升320 克/立升之間；淮安擁有華東最大的無水芒硝礦，已探明芒硝儲量達 20 億噸。 歷史文化：淮安，即淮水安瀾之意，得名于 1500 多年前的南北朝時期。據南齊書·州郡志記載:武帝永明七年(公元 489 年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置淮安縣，隸屬于東平郡?；窗仓家?。 淮安名人輩出。是一代偉人周恩來的故

10、土。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國將領關天培、老殘游記作者劉鶚?；窗裁麆俦姸?。有周恩來故居、童年讀書處、紀念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓-明祖陵。 淮安不僅人杰地靈，而且風景優(yōu)美，沿大運河，環(huán)洪澤湖，既可領略自然風光，又可欣賞名勝古跡。1986 年國務院公布淮安為國家歷史文化名城。素有“壯麗東南第一州”的美譽。 ? * 概述： *是江蘇省淮安市的市轄區(qū)，面積 296 平方公里，人口 31 萬。*，歷史悠久，人杰地靈，“漢初三杰”中的大軍事家韓信、西游記作者吳承恩、戲劇大師周信芳、文學家陳白塵等歷史名人都為

11、這方水土所養(yǎng)育。明清時，清江浦與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿岸“四大都市”。區(qū)內存有韓信城、慈云寺國師殿、清江浦樓、文廟、漕運總督花園、周信芳故居、蘇皖邊區(qū)政府舊址等人文景觀，周邊臨近明祖陵、水下泗洲城、周恩來故居等歷史文化遺址和全國第四大淡水湖洪澤湖。 工程投資商介紹： *集團投資 *集團投資投資創(chuàng)立于 1997 年，注冊地為*，著名愛國企業(yè)家*先生任董事長，經過十多年的經營開展現已形成融房地產業(yè)、酒店旅游業(yè)、物流碼頭、商貿業(yè)和高 科技工業(yè)等五大產業(yè)為主的綜合性大型集團企業(yè)，集團下屬控股公司十五余家，遍布澳門、重慶、浙江、江蘇、福建、廈門、泉州、安徽等境內外城市，總資產達 20 多億元，擁有員

12、工 2000 余人。*集團主要是從事地產投資，尤其是商住地產投資、管理、營運的專業(yè)化公司，目前在全國各地注冊的房地產開發(fā)公司如下： 公司名稱 成立日期 營業(yè)執(zhí)照號碼 住所 法人代表 注冊 投資總額 幣種 股東 股份比例 1997-5-25 2600 美元 50% 50% xx-7-11 2700萬 美元 100% xx-12-12 1200萬 美元 100% xx-9-5 630 萬 美元 100% xx-4-7 2000萬 人民幣 100% xx-9-8 8000萬 港幣 100% 型會所、企業(yè)公館、酒店式公寓、高級住宅等為一體的大型綜合性旅游度假工程，該工程將以優(yōu)越的地理位置，最齊全的業(yè)態(tài)

13、，最先進的經營管理模式占據長三角地區(qū)高端旅游地產資源。 * 集團的物流碼頭、商貿業(yè)在中國石材之鄉(xiāng)南安水頭市，打造出中國石材之鄉(xiāng)的龍頭企業(yè)福建泉州市*石業(yè)，該公司占地 30 畝，產品依托集團控股企業(yè)*科技和*（中國）通訊設備制造的商貿網點，打造完善的產業(yè)鏈條；并且投資成立福建*，占地 100 余畝，擁有三個 60 噸位的埠頭，該產業(yè)鏈年創(chuàng)收高達 2 億元左右。 * 集團的 高科技工業(yè)在目前能源日益緊張的時代，成立了*能燃氣設備科技，研制出“gas 工業(yè)用高效智能燃氣設備”，該產品在平安環(huán)保的前提下實現節(jié)能率 30以上，預計市場銷售額超過 20 億元，本產品順應時代開展潮流、符合國家產業(yè)政策，是行

14、業(yè)中處于絕對領先的高科技產品。 * 集團的房地產業(yè) *集團的房地產是*集團支柱產業(yè)之一，已經形成了集前期籌劃、工程管理、銷售及良好的售后效勞和優(yōu)質的物業(yè)管理為一體的開發(fā)經營與管理的模式。先后投巨資在澳門、重慶、浙江、江蘇、福建、安徽、河南等地建設集購物、旅游、娛樂、餐飲、運動、游樂、文化、酒店式公寓八項功能于一體的城市國際商 業(yè)廣場-“*·國際商業(yè)城市廣場”，不斷打造“中國城市商旅首選”，為締造國內創(chuàng)新和專業(yè)的房地產集團傾情奮斗。先后開發(fā)了明*等，累計總開發(fā)建筑面積超過 200 萬 。xx 年 6 月 30日在無錫*一舉簽下占地約*畝的*溫泉度假區(qū)工程。擁有*房地產開發(fā)、浙江*置業(yè)開

15、展、江蘇*置業(yè)開展、江蘇*房地產開發(fā)、福建*房地產開發(fā)、安徽*置業(yè)開展等。未來將以此模式陸續(xù)在上海、天津、無錫等中國大中城市建設新工程，打造“中國城市商業(yè)新典范”。 *集團十多年來在集團董事長*先生的帶著下，樸實經營，穩(wěn)健開展，在企業(yè)經營管理方面已經形成了以市場為導向的企業(yè)核心經營管理體系。伴隨著*集團大陸總部在上海的建立，*集團將成為中國最具影響力的多元化大型企業(yè)集團。 聯盛集團董事長 * 先生在90年代初期就在福建開發(fā)了24萬平米的*家園、4 萬平米的*大酒店等商住工程，尤其是從 xx年以來，*集團利用自身的國內外商業(yè)地產資源，成功開發(fā)了 17 萬平米的*國際商業(yè)廣場、11 萬平米的*國際

16、商業(yè)廣場等工程，以及在建的*新城、40 萬平米的*國際商業(yè)廣場、19 萬平米的*商業(yè)廣場等工程，積累了豐富的商業(yè)地產開發(fā)經驗，并且同中國房地產百強企業(yè)*集團合作開發(fā)建設了廈門*中心、福州*城市 廣場、鄭州*城市廣場等近 100 萬的高檔商住物業(yè)，累計總開發(fā)建筑面積超過 200 萬，并在中國的商業(yè)地產界建立了廣泛的人脈關系，與國內外 500 強企業(yè) tesco 樂購、家樂福、麥當勞、肯德基、中國電影集團、星美院線、冠軍溜冰場、國美電器、蘇寧電器等知名商家建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關系。其中*商業(yè)廣場工程由*集團聯合英國 tesco、冠軍滑冰場、中國電影集團星美院線競得工程的土地開發(fā)權，表達了商業(yè)地

17、產中“訂單式生產”的最高層次。 工程開發(fā)商介紹： 淮安 * 置業(yè)開展 淮安*置業(yè)開展是*集團在淮安市注冊的工程開發(fā)公司，是為開發(fā)建設淮安*國際商業(yè)廣場·*住宅工程而成立的專業(yè)開發(fā)、建設與經營管理的全資控股公司。工程公司以中高層委派和外鄉(xiāng)化人才相結合的人員構成，公司治理結構清晰，人員專業(yè)化素質較高，部門制度健全，以*集團的現代化、垂直化管理方式為根底，為淮安*住宅工程的順利進展奠定了堅實的根底。 工程概況： 1 、工程名稱：淮安*國際商業(yè)廣場*住宅工程 2、開發(fā)單位：淮安*置業(yè)開展 3、工程規(guī)劃：淮安*國際廣場*住宅工程位于淮安市*，*，地理位置優(yōu)越、交通便利、周圍根底設施完善，自然景

18、色極佳。 xx- -6 xx 年淮安市房地產市場投資狀況圖 0 10 20 30 40 50 億元 xx 年 34.6 28.7 5.9 xx 年 43.4 35.8 7.6 xx 年 66.35 48.42 17.93 總投資額 住宅投資額 商業(yè)用房及其他 工程規(guī)劃用地面積：*平方米，總建筑面積：*平方米。其中地上建筑面積為：*平方米，地下建筑面積為*平方米?；窗?住宅工程規(guī)劃為集高檔生態(tài)宜居住宅、高端商業(yè)配套于一體的綜合性建筑。由兩棟點式高層和兩棟板式高層及臨街商鋪所組成。住宅為 520 層、商業(yè)及配套為 14 層， 地下一層設計成停車場兼人防。 第二節(jié) 工程市場環(huán)境分析 1、淮安市房地產

19、市場宏觀分析 (1) 淮安房地產市場投資狀況 從數據可以看出：近三年以來淮安市房地產市場投資呈現穩(wěn)定增長的 態(tài)勢，特別是 xx 年 16 月份，市區(qū)房地產投資額為 28.07 億元，同比增長了 15.37%，xx 年在國家宏觀調控的影響下，淮安市房地產投資增長依然強勁，可見淮安作為內陸中小城市，市場起步較晚，開展比擬健康，受到投資者的青睞。 (2)開工面積與成交面積比照 xx 、6 xx 年淮安房地產開工面積與成交面積 0 50 100 150 200 萬平方米 開工面積 97.56 143.7 成交面積 89.4 110.5 xx 年 xx 年 xx 、6 xx 年淮安房地產竣工面積與成交面

20、積 0 50 100 150 萬平方米 竣工面積 129.7 115.7 成交面積 89.4 110.5 xx 年 xx 年 數據顯示：隨著投資的增長，xx 年房地產開工面積比 xx 年增長47.3%；同期竣工面積減少 10.8%；市場需求放大，同期房地產市場成交面積增長 23.6%。綜合三個數據可看出，淮安市房地產市場供需根本平衡。 （3）房地產市場價格走勢分析 淮安市房地產市場開展比擬健康，價格處于低位上漲狀態(tài)，xx 年在受宏觀調控影響下，價格上漲 14.88%，預計今后幾年仍將保持低速穩(wěn)定開展趨勢。 2 2 、工程微觀市場分析 房地產工程微觀市場分析是建立在同區(qū)位同類工程比照的根底之上的

21、： 綜觀淮安市房地產市場，與本工程住宅局部最具有可比性的工程有“*”和“*”，通過對“*”和“*”工程實地調查，可xx 、6 xx 年淮安房地產市場價格走勢 1000 1500 2000 2500 3000 3500 元/平方米 現房 2767 3179 期房 2589 2922 xx 年 xx 年 以看出區(qū)域內住宅地產的市場前景： 一、* 1)工程概況：“*”位于本工程東北方向，距本工程僅 1 公里，工程分別由 31、26、16 層組成的兩棟住宅和一棟 9 層的文化宮文娛、商業(yè)、辦公用房構建而成，總占地面積 20925.1 平方米，總建筑面積 129178.5 平方米。 該“*”位置得天獨厚

22、，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點學校，*醫(yī)院等生活配套設施一應俱全；社區(qū)四周被運河風光，大運河廣場，*緊緊圍抱 2)銷售狀況： 范圍 價格（元/ / 平方米） 銷售狀況 起價 4150 良好 均價 4540 較好 最高價 4930 較好 二、* *系超大型綜合性商住樓工程，總占地面積約 11370.5平方米，建筑總面積 62785.36 平方米。該工程東西長 115.05米，南北寬 66.39 米，地面總高 18 層，建筑高度 58.55 米，其中商業(yè)兩層，第一層沿街為帶門面的商鋪，第一層到第二層是 1 萬多平

23、方米的大型賣場，第 3 層以上由各高 16 層的 4 棟高品質住宅樓組成，面積約 34111.75 平方米，地下一層為商 業(yè)、居住共有公用的地下停車場，與周邊停車位一起可以滿足同時停放機動車 220 輛、非機動車約 2600 輛 2)銷售狀況： 范圍 價格（元/ / 平方米） 銷售狀況 起價 3582 良好 均價 3938 較好 最高價 4293 較好 小結：本工程所在的淮安市是房地產市場的熱點區(qū)域，周邊各工程的良好銷售態(tài)勢說明在中心地段的優(yōu)質房源還是具有較大的購置需求；另外本工程引進數家世界 500 強商業(yè)企業(yè)，對業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經營管理，以大、中、小多種主力店帶動人流，形成業(yè)態(tài)齊

24、全的商業(yè)中心，也為住宅的銷售帶來非常大的利好。 第三節(jié) 工程 t swot 分析 優(yōu)勢： 工程位于淮安市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本工程西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*緊鄰本工程，地理位置得天獨厚，前景極好。 城市主干道四周環(huán)繞，市內外往來便利，交通便捷。 本工程住宅全部為高層建筑，高層俯瞰*全景，景觀好、視野開闊； 住宅戶型南北通透，采光通風效果好，動靜別離明顯；配套設施齊全。 *集團依靠商業(yè)地產品牌連鎖開發(fā)模式，引進 tesco 樂購的入駐，將會極大的拉動人氣。 工程高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補優(yōu)勢。 國際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall，tesco 樂購超市，

25、精品店，美食街等充分滿足人們購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費需求。 劣勢： 由于本工程住宅為高層建筑，建筑本錢較高。 由于工程地處鬧市區(qū)，如果處理不好，可能會有噪聲影響。 時機： 1、淮安市人口較多，xx 年全市人口到達 527 萬，其中市區(qū)人口到達 83 萬，已接近 100 萬人的中等城市水平。 2、近三年以來淮安市房地產市場投資呈現穩(wěn)定增長的態(tài)勢，淮安投資客較多，未來工程市場開展前景較好。 3、從近兩年淮安房地產市場價格走勢可以看出，房價在穩(wěn)步上漲，那么說明本工程實現利潤增長的前景是比擬可觀的。 4、從近兩年淮安房地產市場供需分析，市場的需求量有上升趨勢，更有利于本工程銷售階段的

26、去化速度。 5、淮安市房地產市場目前開展態(tài)勢較好 威脅： 金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運河明珠、天龍御城、上城、新世紀豪園等眾多工程的大規(guī)模開發(fā)，使當地的消費者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭，會相對影響銷售階段的去化速度。 綜上所述： 1. 淮安地區(qū)缺少高檔次、生態(tài)宜居性住宅工程，及高端國際化商業(yè)業(yè)態(tài)，居住環(huán)境、商業(yè)運營管理等與沿海興旺地區(qū)有一定差距，這正是*集團在商住地產方面的優(yōu)勢，具有生態(tài)宜居及商業(yè)綜合運營管理經驗的*集團在立項之處即具有排他性優(yōu)勢。 2. 淮安*目前的市政建設和配套水平相對，但在 23 年之后，*住宅工程落成后，淮安*無論從人口入住率、消費水平還是其

27、它相關經濟指標上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。 3. *住宅工程以優(yōu)越的地理位置、齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、高規(guī)格的合作商家及眾多世界強合作伙伴。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。 4. 體驗消費時代的來臨造就 shopping mall 時代的來臨。目前，*集團在國內已開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè) shopping mall 工程，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內商業(yè)地產開發(fā)水平前列。專業(yè)的商業(yè)地產開發(fā)水平，是工程成功的堅實保障。 5. 由于*住宅工程從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類工程中脫穎而出，占據商住地產市場的高端位置。 第四節(jié) 工程定位 隨著新經濟

28、時代的來臨，淮安市經濟的持續(xù)和良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民住宅消費結構進一步升級，呈現多樣化、高品位的特點。市場呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套工程，能代表國際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現。“*住宅工程”工程將充分利用*集團近十多年來的商住開發(fā)經驗，依靠在*、*、重慶等地的工程建設成果，并借鑒國際國內先進理念和成功經驗，建設集高端生態(tài)宜居住宅、國際化商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲于一體的高品質工程。 “淮安*國際商業(yè)廣場*住宅”工程位于淮安市中心。工程建成后將成為淮安市最適宜居住的 尊貴 、高尚、經典的高品質國際 住宅 ，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配

29、備以巨資打造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆淮安市原有單一的傳統(tǒng)居住模式，締造城市新生活、商業(yè)新典范，滿足現代人對生活品位的苛刻追求，提高淮安城市住宅、商業(yè)地產檔次?？傊盎窗?住宅”工程將為淮安市商住地產及城市建設帶來一場全新的變革。 “淮安*住宅”工程設計四棟 20 層配備空中花園的宜居生態(tài)住宅及 4 層商業(yè)配套區(qū)，住宅工程依靠*的生態(tài)景色、充分享有 綠色、清新、宜居的經典環(huán)境。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型美食城、商業(yè)步行街及獨立產權商鋪為主要經營內容，具體建設內容包括： 高尚住宅區(qū) 人們的居住需求不斷升級，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。另一方面，土地是稀缺資源，多地少，土地尤其顯

30、得珍貴，國家一直嚴格控制用地。所以象“淮安*住宅”這個可以獨攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復制性。我們的戶型有典雅休閑的一房、浪漫溫馨的兩房、經濟舒適的三房并配有獨立的私家入戶花園，讓您無論身在何方都有回家的渴望。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨領新一代貴族生活。高層陽光住宅以科學合理的全明戶型設計，大開間、短進深、2.5 米寬陽臺、功能分區(qū)合理、動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕別離，讓每一戶業(yè)主親密接觸陽光和健康。 生活大賣場 隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經遠遠無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型標準化的國際連鎖賣場的進駐。*集團根據自身

31、多年的商業(yè)地產開發(fā)經驗以及與包括沃爾瑪、家樂福、歐倍德、時代華納等世界 500 強企業(yè)良好的合作關系，擬在本工程內引進經營一家面積在 17000 平方米左右的，淮安市最大的、經營超過 25000 種商品以上的綜合性大型超市英國 tesco 樂購，與工程內檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，以帶動 整個工程的人流、物流，持續(xù)激發(fā)消費潛能，并以獨特的“娛樂帶動零售”的商業(yè)主張，創(chuàng)造最大化財富價值。 大型 美食城 “民以食為天”是自古以來經久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。*集團在多年的商業(yè)地產開發(fā)的過程中，積累了上千家經營各地特色小吃的

32、商家資源。因此，我們擬在本工程內規(guī)劃一個大型特色美食城。這將與工程內檔次齊全的業(yè)態(tài)形成互補，形成淮安市群眾飲食的新中心。 商業(yè) 精品 街及獨立產權商鋪 隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對物質的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個真正的商業(yè)大量聚集的精品街。不過，幾年后在“淮安*住宅”工程中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè)精品街。精品街兩邊有可租可售的獨立產權商鋪，更方便了投資者和經營商家的選擇。最終形成開發(fā)商、投資者、經營者和消費者多贏的良好局面。 大型停車場 現代購物中心一個顯著特征是停車位非常充足。“淮安*住宅”項 目地下一層建設有 420 個機動

33、車的停車位，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11 個停車位，車位總量近 431 個，為汽車時代的來臨提前做好準備。 第二章 工程總體建筑規(guī)劃思路 總體構思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構筑廣場與綠化休閑景觀軸。 2. 立體空間的構造。由地下、地面、空中構造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價值。 3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的居住、休閑、娛樂與購物 環(huán)境。 4. 風格多元化，運用夸張的造型與色彩文脈。 交通：主軸線為對稱軸，構成商業(yè)廣場的主干道；同時配有橫向的商業(yè)步行街。內部的 mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構成了完善均勻的分級交通體系?；刂苓呇刂饕?/p>

34、部道路設有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。構成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)。 空間：商業(yè)廣場主體樓高五層，地下一層為停車庫；一層為精品店；二、三層為大型超市及精品街；四層為美食城及精品街；主要以自動扶梯、電梯來直接輸送。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設計，讓自然光線直接照射進來，使得地下空間，地上室內外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財源。 就整個淮安*國際商業(yè)廣場而言，無論從建筑體量，內部空間的角度衡量，低樓區(qū)是整個商業(yè)廣場的重點，為了讓將購物街室內外 空間做得更加豐富，設計過程中

35、針對這一點作以下幾點考慮： 挑空：建筑室內大量運用了挑空，目的是希望內部的空間層次更加豐富，趣味。同時透過挑空的設計，在視覺上會較為寬敞，各樓層關系會變得更加密切。 光線：如何讓自然光充滿于空間，同時兼顧到淮安氣候特點，一直是設計過程中努力追求的目標。在 mall street 上空及內部廣場廣場挑空，陽光可以直接照射，整個商業(yè)購物環(huán)境通透明亮。 通道：商業(yè)廣場通道的設計目的將提供消費者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使用功能，才能讓購物中心內部氣氛變得更加活潑、舒適。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥

36、窗內部的擺設，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。 造型與風格： 現代商業(yè)街的 mall street 經濟是在西方市場經濟模式下開展起來的，它集中、小型商鋪，大型超市，配備了完善的娛樂設施。現代式的風格成了淮安*國際商業(yè)廣場的造型主題。 入口作為進入商場的第一印象，也是室內室外轉換的過渡場所，具有特殊的形象意義。因此，我們在此突顯了現代建筑的特點。比例尺度優(yōu)美的柱列和山墻乃至細部與明亮寬敞的現代玻璃體量相互咬合，對此，實的墻面與虛的入口都因張力更加引人注目，使得商業(yè)建筑應有的、群眾的 pop 氣氛在基地上得以彌漫，從而創(chuàng)造了活潑熱烈的商業(yè)氣氛。 狹長的商業(yè)街空間為整齊明快

37、的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時有些大度夸張的、造型新穎的建筑構件打破了 商業(yè)街可能造成的平板氣氛。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內寬敞明快的內街與周邊琳瑯的商品中去。突出的表達了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風格。 方案技術指標 規(guī)劃技 術經濟指標一覽表 項 目 經濟指標 所占比例 說明 總用地面積 17936.30 m2 總建筑面積 105395.03 m2 地上建筑面積 89667.00 m2 85.08% 其 中 商業(yè)面積 41790.00 m2 39.65% 住宅面積 46763.80 m2 44.37% 面積 1113.20 m2 1.06% 地下建筑面積 15728.03 m2 14.92% 占地面積 8873.00m2 容積率 4.88 （不含架空層） 建筑密度 49.90% 綠地率 20% 機動車停車位 431 其中 地上 11 地下 420 第三章 工程投資收益分析 第一節(jié) 工程投資估算 淮安 * 國際商業(yè)廣場工程投資估算表 附表 1 1 單位: : 萬元 工程 工程名稱 單位 數量 單價 小計 一、土地開發(fā)本錢 4,758.53 1 土地出讓金 平方米 17936.3 3,643.20 2 土地契稅 215.33 3 地上、地下附著物拆遷補償凈支出 900.00 二、前期開發(fā)費用 2,164.04 1 設計費 平